공동 소유 아파트를 구입하는 방법. 주식을 팔 때 과세. 선물 계약이 가능한가요?
1991년 민영화 프로그램이 시작된 이후, 국가 전체 주택 재고의 약 85%가 민영화되었습니다. 많은 러시아인들은 민영화 이전에 살았던 주택과 아파트의 완전한 소유자가 되었습니다. 이로 인해 여러 소유자가 동일한 아파트를 동시에 인수했으며 반드시 가족 관계가 아닌 경우가 많이 발생했습니다. 그리고 함께 살 때 이것이 항상 문제가되지 않았다면 공유를 팔려고 할 때 공동 소유자가 항상 불일치를 피할 수는 없습니다. 이는 법에 따라 공동 소유권의 각 참가자가 아파트에서 자신의 지분을 판매할 때 특정 규정을 준수해야 하기 때문입니다. 이는 무엇보다도 다른 공동 소유자의 동의를 얻어 매입을 제안하는 것을 의미합니다. 재산의 일부 등
주식 매각 권리와 관련된 문제에 대한 합의에 심각한 장애가 됨 민영화된 아파트, 부동산의 형태로 재산을 분할하는 절차가 됩니다. 두 명의 소유자가 있는 방 2개짜리 주택의 경우 현물 지분을 나누는 것이 특별히 어렵지 않습니다(각 공동 소유자에게는 방 하나와 화장실, 욕실, 주방 등 공용 건물을 사용할 수 있는 기회가 할당됩니다). 방 아파트는 이 방 하나를 반으로 나누어야 합니다. 이 경우 주식을 어떻게 판매합니까?
공유 소유권 판매를 복잡하게 만들 수 있는 다른 뉘앙스가 있습니다. 주식이 미성년자에게 속해 있고, 공동 소유자 중 한 명이 주식 판매에 동의하지 않고, 아파트가 담보 역할을 하는 경우 등입니다. 특정한 경우? 모기지가있는 아파트에서 주식을 판매하는 방법은 무엇입니까? 주식의 소유자가 미성년자인 경우 어떻게 해야 합니까?
아파트 지분 판매 : 판매
공유 소유권의 매각은 항상 할당이 선행됩니다. 즉, 정확히 무엇이 판매되고 있는지, 매매 계약서에 어떤 생활 공간이 표시될 것인지, 새 소유자가 소유권을 등록할 아파트의 지분은 무엇인지 명확하게 이해하는 것이 필요합니다. 처음에는 항상 현물로 지분을 할당하려는 시도가 이루어집니다. 여기서 아파트 소유자는 각 공동 소유자의 지분 및 권리에 관해 상호 합의에 도달해야 합니다. 예를 들어 각각에게 별도의 거실을 할당해야 합니다. 이 경우 지분 매각은 공동 건물을 사용할 수 있는 기회가 있는 한 방의 매각을 의미합니다(중요: 법적으로 소유권은 해당 방이 아니라 지분에 등록됩니다).
현물배분이 불가능하거나(거실 1개) 아파트 소유자가 재산분할에 대해 상호 합의에 이르지 못한 경우 법원이 문제를 해결합니다. 그건 그렇고, 신청자 (주식 판매자) 측의 위반이 없으면 판사는 기존 아파트를 동일한 부분으로 간단히 나눌 것입니다. 스튜디오 아파트 36평방미터에 해당하는 경우, 두 소유자 각각에게 18평방미터를 처분할 권리가 부여됩니다.
위반이란 무엇을 의미합니까? 우선, 아파트 지분을 매각하려면 모든 소유주에게 자신의 의사를 통지하고 우선매수권을 부여해야 합니다(민법 제250조에 의거). 러시아 연방, 1부). 이 경우 공유 소유권의 가치는 과대평가되거나 과소평가될 수 없습니다. 즉, 모든 소유자는 동일한 시장 가격, 즉 다른 잠재적 구매자에게 제공될 주식을 구매할 기회를 가져야 합니다.
민영화된 아파트의 공동 소유자가 주식을 구매할 권리를 포기하면 다른 이해관계자에게 이를 제공할 수 있습니다. 아파트의 지분을 구매하려는 공동 소유자가 여러 명 있는 경우 판매자는 그 중 하나를 독립적으로 선택할 권리가 있습니다(러시아 연방 민법 제 250조 2항에 따라).
미성년 자녀의 몫 : 판매 방법?
미성년자가 소유한 주식을 매매하는 것은 후견 및 신탁 당국의 전문가로부터 거래 완료에 대한 허가를 받은 후에만 가능합니다. 이는 아동의 이익과 권리가 고려되고 보호되도록 하기 위해 수행됩니다. 실제로는 귀하가 제공한 경우에만 그러한 허가를 얻을 수 있습니다. 서면 보증이러한 이익이 침해되지 않을 것입니다. 미성년자는 다른 집(소유권)에서 동등한 지분을 받게 되며, 지분 판매 수익금은 자녀의 개인 은행 계좌로 이체됩니다. 동시에, 후견 및 신탁 관리 당국은 공동 공유 재산의 미성년 참가자가 거래로 인해 주택 없이 방치되지 않도록 해야 합니다.
미성년자 지분 매각에 대한 전문가의 동의를 얻은 후 남은 것은 기본 규정을 따르는 것뿐입니다.
- 민영화 아파트에 지분을 할당하십시오.
- 모든 부동산 소유자(이해관계자)에게 거래에 대한 서면 통지를 보냅니다.
- 공동 소유자에게 주식을 구매할 수 있는 우선권과 1개의 견본 매매 계약서를 제공합니다.
- 이해관계자에게 서면 통지를 제공하는 데 문제가 있는 경우 법원을 통해 처리하십시오.
- 구매 및 판매 계약을 체결합니다.
두 번째 소유자의 동의 없이 아파트 지분 판매
분명히, 민영화된 아파트의 지분을 소유한 모든 소유자가 주택 소유자 중 한 명이 공동 공유 자산의 일부를 예를 들어 제3자 구매자에게 판매하기로 한 결정에 만족하는 것은 아닙니다. 이 경우 공동 소유자 자신은 주식을 구매할 의사나 기회가 없을 수도 있습니다. 종종 이것은 수많은 문제의 원인이 됩니다. 일부 소유자는 의도적으로 그러한 판매자와의 접촉을 피하고, 그를 위해 모든 종류의 장애물을 만들고, "소송"하려는 의도를 선언하고, 계약에 이의를 제기하는 등의 작업을 수행합니다. 부동산의 정당한 소유자는 어떻게 판매할 수 있습니까? 그런 상황에서 아파트 지분이요?
러시아 연방 민법에 따르면, 지분 매각은 할당 직후, 즉 판매자가 소유권을 등록한 지역을 나타내는 문서가 있는 경우 가능합니다. 동시에 규정을 준수한 경우(선매권 등) 나머지 소유자의 동의는 더 이상 필요하지 않습니다. 따라서 두 번째 소유자의 동의없이 아파트 지분을 판매하려면 처음에 할당 절차가 필요합니다. 여기서 법은 다음을 권장합니다.
- 공동 소유자와 함께 문제를 평화롭게 해결하도록 노력하고 재산을 구입할 권리를 상기시키십시오(이러한 합의는 많은 관료적 문제와 뉘앙스를 제거합니다).
- 모든 이해 당사자(소유주)에게 주식 판매 의사를 알리는 서면 통지를 보냅니다(공동 소유자가 다른 곳에 거주하는 경우 - 등기 우편으로통지와 함께).
- 각 소유자에게 부동산 구매에 대한 우선 거부권과 구매 및 판매 계약서 사본 한 부를 서면으로 제공합니다.
- 적절한 결과가 없는 경우, 위의 모든 조치의 이행을 확인하는 서류(서면 통지서)를 첨부한 신청서를 법원에 신청하십시오.
이 규정이 완전히 준수되는 경우, 즉 러시아 연방 민법이나 개별 법률 또는 기타 법률도 아닙니다. 규정위반되지 않은 경우 법원은 신청자에게 유리한 판결을 내리고 주식을 할당하며 이후 매매 계약을 작성하여 문제없이 판매할 수 있습니다.
반주 매각
지분 매각에는 아파트 지분의 특정 부분만 제거하려는 욕구와 같은 다른 뉘앙스가 수반될 수 있습니다. 러시아 연방 민법은 겉보기에 인기가 없어 보이는 거래를 배제하지 않지만 두 명의 소유자가 예를 들어 방 4개짜리 아파트를 소유할 수 있다고 가정하기 쉽습니다. 이 경우 방 중 하나인 지분의 절반을 판매하는 방법은 무엇입니까?
법에 따르면 동일한 절차를 거쳐야합니다. 즉, 지분 할당, 모든 소유자에게 알리고 부동산의 해당 부분을 구매하도록 초대하는 것입니다. 여기서 판매자는 공동 소유자의 거부를 처리해야 하는 경우가 많으며 이 문제는 다음 방법 중 하나로 해결되는 경우가 많습니다.
- 문서에 따르면 매각해야 할 주식의 일부는 구매자에게 "선물"되며 구매자는 물론 비공식적으로 비용을 지불합니다. 그러한 거래를 가짜 거래라고 부르므로, 그러한 소유권은 다른 소유자가 신청할 때 법원에서 쉽게 이의를 제기할 수 있습니다.
- 판매되는 주식 중 또 다른 주식(소규모 주식)이 할당되어 구매자 역할을 하는 사람에게 기부됩니다. 그 후, 그는 민영화된 아파트의 완전한 공동 소유자로서 판매되는 주식의 나머지 부분을 구매할 수 있는 우선권을 부여받습니다. 이 거래도 가짜로 간주됩니다.
- 가장 "법적으로 깨끗한" 또 다른 인기 있는 방법은 소유자가 지분의 일부를 담보로 남겨두고 대출 금액은 아파트에서 판매된 지분의 전체 비용입니다(인기 있는 형태 중 하나). 구매).
모기지로 구입한 아파트의 주식을 판매하는 방법은 무엇입니까?
소유자 중 한 명이 모기지가 발행된 아파트의 주식을 판매하려는 상황은 이혼 서류를 제출하는 배우자에게 가장 자주 발생합니다. 그러한 경우 법에서는 무엇을 권장합니까? 우선, 우호적인 합의에 도달하도록 노력하고, 두 번째 소유자에게 주식을 판매하도록 노력해야 합니다. 즉, 그와 거래를 성사시키도록 노력해야 합니다. 후자가 구매에 동의하면 은행은 모기지 및 모든 문서를 독점적으로 재발급합니다.
아파트의 공동 소유자가 지분 매각에 동의하지 않거나 이 부동산을 구매할 기회가 없는 경우 판매자는 몇 가지 옵션만 선택할 수 있습니다.
- 모기지를 전액 상환하고 지분을 할당하고(법원을 통한 경우 포함) 이를 판매할 기회를 얻으십시오.
- 은행이 모기지 일부를 구매자 역할을 하는 사람에게 양도하도록 설득하십시오. 실제로 이러한 옵션은 일반적으로 은행가들조차 고려하지 않습니다.
- 다른 소유자와 함께 아파트 판매에 동의하고 판매한 다음 주식 규모에 따라 돈을 나눕니다.
두 번째 소유자가 거래의 두 번째 당사자가 되는 것을 원하지 않거나 할 수 없는 경우 모기지 계약에 따라 구매한 부동산 지분의 판매는 일반적으로 세 번째 옵션에 따라 수행됩니다. 아파트 전체를 판매하는 것이 최적의 솔루션입니다. 이 옵션은 법적으로 간단하고 거래를 완료하는 데 가장 시간 효율적이기 때문입니다(큰 문서 패키지를 수집하거나 법원에 서면 신청서를 제출할 필요가 없음).
주식을 팔 때 과세
민영화된 아파트(부동산)의 주식을 매각하는 형태로 거래를 수행하는 경우 판매자는 소득에 대한 세금을 납부할 의무가 있습니다. 개인- 개인소득세. 현재 이는 해당 수입금액(약정서에 명시된 거래금액)의 13% 수준이다. 동시에 러시아 연방 세금 코드는 상당한 혜택을 제공합니다. 세금 공제- 100만 루블. 따라서 판매된 주식의 비용이 110만 루블인 경우 납부할 세금 금액은 다음과 같습니다.
(1.1 - 1.0) * 0.13 = 13,000 루블
조세법에는 Art의 17.1 항에 따라 또 다른 중요한 규범이 포함되어 있습니다. 러시아 연방 세법 217에 따라 3년 이상 소유한 판매자는 부동산 판매 시 개인소득세 납부가 완전히 면제됩니다.
부동산 소유권 변경은 항상 시민들 사이에서 많은 질문을 제기합니다. 그리고 아파트 지분이 매각되는 상황에 대해 무엇을 말할 수 있습니까? 여기에는 사람들이 이해하지 못하는 것이 많이 있습니다. 우리 기사에서는 문서를 올바르게 작성하는 방법, 일반적으로 공유 소유권이 무엇인지, 세금 납부와 관련하여 무엇을 해야 하는지 알아보고 싶습니다.
공유 소유권이란 무엇입니까?
먼저 공유 소유권 상황이 발생하는 이유를 먼저 알아 보겠습니다. 실제로 다음과 같은 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다.
- 문서 등록시 등록 된 모든 가족 구성원에 대해 주택이 사유화됩니다.
- 공동 소유의 아파트는 배우자의 이혼 후 분할됩니다.
- 부동산은 여러 후손에게 물려 받았습니다.
공동 소유인 일반 아파트는 물리적으로 분할이 불가능하다는 점에 유의해야 합니다. 이를 "현물"로 달성하려면 이 주택에 별도의 출입구가 있고 모든 통신에 연결되어야 합니다. 이를 실제로 구현하는 것은 불가능합니다. 이런 식으로 개인 주택만 분할하는 경우도 있습니다. 다른 모든 경우에는 이상적인 주식을 얻습니다.
이상적인 주식이란 무엇입니까?
우선 이상적인 몫은 주택의 일부가 아니라 그에 대한 권리의 몫일 뿐이라는 점을 이해해야 합니다. 사실 분할의 대상이 되는 것은 아파트가 아니라 소유권 자체이다. 이 부분은 현실적으로 건드릴 수 없는 부분이라고 합니다. 여러 소유자 중 한 명은 지분만 소유하고 있기 때문에 부동산 소유자로 간주될 수 없으며 실제로 이는 일종의 권리일 뿐 아파트 자체는 아닙니다. 
각 소유자는 주택을 사용할 기회가 있지만 동시에 다른 사람의 권리를 침해해서는 안되는 것으로 나타났습니다. 물론 실제로는 구현하기가 전혀 쉽지 않습니다. 거실, 욕실, 화장실, 주방 등의 사용 규칙이 정해져 있고, 방은 거주자별로 나누어져 있다는 점이다.
그러나 공동 소유자 중 한 명이 법원에서 15m 면적의 사용 공간을 할당하고 다른 한 명은 예를 들어 12m를 할당하는 경우 소유한 지분에 따라 공과금을 지불하게 됩니다. 각자 절반이 있으면 점유 공간이 아닌 아파트 절반에 대한 청구서를 받게됩니다.
아파트의 지분을 판매하는 것은 가장 큰 어려움을 초래합니다. 여기서 많은 질문과 문제가 발생합니다. 이는 이를 더 자세히 이해할 필요가 있음을 의미합니다.
소유자의 아파트 지분 판매
확실히 이런 상황은 별로 좋지 않습니다. 이유를 설명해 보겠습니다. 사실 소유자(또는 그 중 한 명)는 주택 자체가 아니라 주택을 소유할 권리를 판매할 수 있습니다. 이것이 가격과 프로세스 기간 모두에 확실히 영향을 미칠 것이라는 데 동의하십시오. 옆집에 낯선 사람이 있는 것 외에 부동산을 사고 싶어하는 사람은 많지 않을 것입니다. 실제로 사람은 아파트 지분을 팔 권리가 있지만 그것을 실현하는 것은 그리 쉽지 않습니다. 
그러나 그러한 상황에서는 이것이 유일한 어려움은 아닙니다. 사실은 주주들이 이 주택을 구입할 우선권을 갖고 있다는 것입니다. 어떻게 작동하나요? 우선, 다른 공동 소유자에게 부동산 구매를 제안해야 합니다. 그가 동의하면 아파트의 지분은 친척에게 판매되며 (원칙적으로 먼 친척과 가까운 친척이 공동 소유자임) 거부하고 한 달 이내에 판매되는 부품을 구매하지 않으면 다음과 같이 될 수 있습니다. 완전히 낯선 사람에게 팔렸습니다. 한 가지가 있습니다. 그리고 꽤 중요합니다. 아파트 지분에 대한 매매 계약은 부품 소유자와 낯선 사람 모두에 대해 동일한 조건을 가져야 합니다(가격은 동일해야 함). 이는 사기 가능성을 제거하는 데 도움이 됩니다.
이 조건을 위반한 경우 공유자는 매매권을 자신에게 양도하는 소송을 제기할 수 있습니다. 그러한 진술은 위반 사항이 알려진 순간부터 3개월 이내에 이루어질 수 있습니다. 선취권. 아파트의 지분을 다른 소유자에게 판매하는 데에는 미리 가장 잘 알려진 많은 문제와 뉘앙스가 수반됩니다. 앞으로 불필요한 실수를 방지하기 위해.
신주인수권 등록
이러한 상황을 잘 알고 있는 변호사들의 조언을 활용하여, 불쾌한 사건이 발생하지 않도록 모든 서류를 올바르게 작성해야 합니다. 예를 들어, 신주인수권을 준수하기 위해서는 통지서나 등기우편을 첨부하여 서면으로 주식매수를 제안하는 것이 좋습니다. 직접 제출할 수도 있지만 수령 시간과 날짜가 표시된 사본에 서명하도록 요청하세요. 서류접수 확인이 있어야 합니다. 이렇게 하면 다른 소유자의 부정직한 행동으로부터 귀하를 보호할 수 있습니다. 결국 그들은 당신의 제안을 무시하고 나중에 당신이 그들에게 알리지 않았다고 주장할 수도 있습니다.
그런데, 교환시에도 비슷한 방식으로 우선매수권이 행사됩니다. 
선매권을 어떻게 우회할 수 있나요?
당신이 아파트에 대한 소유권을 가지고 있다면, 아시다시피 공동 소유자와 우호적 인 합의에 도달하는 것이 항상 가능한 것은 아니기 때문에 판매가 쉬운 일이 아닐 것입니다. 이 경우 어떻게 해야 합니까? 결국 그러한 부동산을 없애는 것 외에는 다른 선택이 없습니다. 여기서 법적 조언이 도움이 될 것입니다. 부정행위를 하여 선취권을 우회하라는 요구를 받을 수도 있습니다. 이 옵션은 전적으로 좋지 않으며 특정 위험을 수반합니다. 사실은 구매자가 완전히 정직하지 않을 수 있다는 것입니다. 즉, 가상의 계약으로 선매권을 우회하면 계약에 따라 돈을 받지 못할 수도 있습니다.
선물 계약이 가능한가요?
물론 기부를 통해 아파트 지분 매각도 가능합니다. 그리고 이 경우에는 우선매수권이 성립하지 않습니다. 결국 무언가를 주는 것을 금지할 수는 없습니다. 그러나 여기에는 그 자체의 뉘앙스와 위험도 있습니다.
구매자에게 선물을 제공한 사실은 구매 및 판매 계약을 은폐하므로 무효로 선언될 수 있습니다. 소유자는 거래에 따른 권리를 자신에게 양도하도록 요구할 수 있습니다. 이는 구매자가 구매 금액을 잃게 된다는 의미입니다.
판매자는 다른 방식으로 고통을 받을 수도 있습니다. 구매자가 정직하게 지불하지 않으면 그에게서 돈을 받으십시오. 합법적인 방법으로작동 안 할 것이다. 
계약서에 부풀려진 가격
공동 소유자가 판매되는 부동산의 일부를 구매하지 못하도록 강제하기 위해 매우 부풀려진 가격으로 아파트 지분에 대한 구매 및 판매 계약을 제안할 수 있습니다. 거절을 받거나 받지 못한 경우 판매자는 계약에 명시된 것과 동일한 금액에 대한 영수증을 발행할 수 있지만 구매자는 더 낮은 (실제) 금액을 지불한다는 데 동의합니다.
그러한 상황 전개에는 어떤 함정이 있을 수 있습니까? 결과적으로 영수증에 표시된 금액이 신고서에 반영되므로 거래에서 발생하는 세금이 과대평가됩니다.
대체로, 이상적인 옵션아니요. 각각의 경우 세액과 주식 가격의 상관 관계를 파악하고 개인 소득세 납부 의무 발생 조건도 알아 내면됩니다 (부동산 매각이 적용되지 않는 경우가 있음) 세).
대출 계약서 작성
구매한 주택 가격과 동일한 금액을 나타내는 대출 계약을 작성할 수 있습니다. 동시에, 재산 지분에 대한 권리로 대출을 담보하는 계약이 체결됩니다. 이러한 유형의 담보 계약을 모기지라고 합니다. 많은 사람들이 생각하는 것처럼 이것은 전혀 대출이 아닙니다. 모기지는 주정부 등록을 거쳐야합니다. 주정부 관세는 1,000루블이 될 것입니다.
다음으로, 차용인은 고의로 돈 상환 기한을 놓쳤습니다. 차례로, 아파트 일부의 구매자는 이 경우채권자는 부동산 지분에 대한 압류를 신청합니다. 소송에 참여하지 않기 위해 그들은 보상 계약에 서명합니다. 이 계약에서는 양 당사자가 대출 금액을 반환하는 대신 재산 지분에 대한 권리가 양도된다는 데 동의합니다.
하지만 이 경우에도 모든 것이 그렇게 간단하지는 않습니다. 나머지 주택 소유자가 법원에 갈 경우 계약이 취소 될 위험이 여전히 있습니다. 청구가 만족되면 구매자는 지분을 반환해야 하며 판매자는 보상이 무효화되므로 가상 대출 계약에 따라 여전히 돈을 지불해야 합니다. 
어떤 주식 거래가 불법인가요?
권리 양도(양도)의 경우 아파트 지분 매각은 불가능합니다. 그러한 거래는 금지되어 있습니다.
LLC 설립자 한 명의 주식을 양도 할 때 할당을 사용할 수 있지만 이런 식으로 아파트에서 주식을 판매하는 것은 불가능합니다.
선점은 항상 작동합니까?
아파트 지분을 우선매수권 없이 매각할 수 있는 경우가 있다. 공개 경매로 판매되는 상품입니다. 다른 방법이 없는 경우 채권자만이 부동산 지분으로 이를 수행합니다. 돈채무자가 빚을 갚기에 충분하지 않습니다.
그러나 모든 지분을 부채로 징수할 수 있는 것은 아닙니다(결국 유일한 집을 빼앗을 수는 없습니다). 지분을 빼앗을 수 있는 경우에는 두 가지 옵션만 있습니다.
- 권리의 지분은 모기지에 대한 담보가 되었습니다(이 경우 유일한 주택도 압류됩니다).
- 채무자가 자신이 지분을 갖고 있는 아파트에 거주하지 않고 다른 주소에 등록되어 있거나 다른 주택도 소유하고 있는 경우.
공유 소유권으로 아파트 전체 판매
아파트가 작고 같은 지역에 함께 살고 싶지 않은 공동 소유자가 여러 명 있는 경우 이러한 상황에서 가장 좋은 해결책은 아파트 전체를 판매하는 것입니다. 모든 변호사가 문제에 대한 해결책을 제시할 것입니다.
모든 당사자가 동의하면 어려움이 발생하지 않습니다. 귀하는 여전히 법적 지원이 필요할 수 있지만 올바른 디자인업무. 여러 가지 옵션이 가능합니다:
- 매매 계약을 체결하되 모든 주주가 판매자 역할을합니다.
- 소유자 수만큼 계약서를 작성하십시오. 결과적으로 구매자는 주식 구매 및 판매에 대해 너무 많은 계약을 체결하여 아파트의 유일한 소유자가 됩니다.
공동 소유자가 근처에 거주하는 경우 첫 번째 옵션이 더 좋습니다. 재산권 등록을 위해 주정부 수수료를 지불한다는 점에서도 더 흥미 롭습니다.
그러나 법적 지원이 있는 경우 각 경우에 더 수익성이 높은 옵션에 대한 조언을 받게 됩니다.
두 번째 옵션은 공동 소유자가 절대적으로 서로 의사 소통을 원하지 않고 의사 소통을 할 수 없거나 멀리 살거나 서로 계약을 체결하기 위해 위임장을 제공하고 싶지 않은 경우에 편리할 수 있습니다. 많은 뉘앙스가 있을 수 있습니다. 올바른 해결책변호사가 결정을 도와줄 것입니다.
그러나 두 번째 경우 구매자는 각 주당 1,000루블의 주정부 수수료를 지불해야 합니다. 
당사자 중 한 명이 매각에 반대하는 경우 상황을 해결하는 방법은 무엇입니까?
이 상황은 가장 자주 발생합니다. 여러 소유자가 완전히 불필요한 아파트를 판매하려고하기 때문입니다. 그리고 돈을 나누세요. 예를 들어 일부 참가자는 어떤 이유로 그러한 결정에 반대합니다. 여기에서는 주식 규모에 따라 많은 것이 달라진다는 것을 잊지 마십시오.
판매 상대방의 부품이 작은 경우 강제로 구매할 수 있습니다. 이 작업은 다음에서 수행됩니다. 사법 절차. 해당 청구가 접수되었습니다. 공동 소유자의 작은 지분으로 귀하의 요구를 정당화한 후, 금전적 보상을 위해 그의 지분을 다른 공동 소유자에게 강제 양도하도록 청원할 수 있습니다.
물론 사람이이 생활 공간에 산다면 누구도 그에게 자신의 부분을 팔도록 강요 할 권리가 없습니다. 그 이유는 그 부분의 크기가 작기 때문입니다.
세율은 얼마입니까?
부동산이나 주식을 매각하여 얻은 자금은 소득으로 정의됩니다. 즉, 개인소득세가 부과됩니다. 그 규모는 계약 금액의 13%이다.
그러나 세금을 납부할 필요가 없는 경우에는 예외가 있습니다. 예를 들어, 개인이 3년 이상 주식을 소유한 경우입니다. 기준일은 시민이 자신의 지분에 대한 소유권을 국가에 등록하는 순간입니다.
다른 경우에는 개인 소득세를 납부해야 할 경우 주에서 세금 공제를 제공합니다. 이는 세액을 계산할 때 아파트 가격이나 지분을 줄여야하는 금액입니다.
그러나 공유권 매각에 관한 세금 공제는 그 자체의 뉘앙스가 있습니다. 
세금 공제
설치됨 최대 금액판매 대상 하나에 대해 백만 루블이 공제됩니다. 아파트 전체를 판매하는 경우에도 그러한 대상이 될 수 있습니다. 또는 각 부분에 대해 별도로 계약이 작성된 경우 공유가 될 수도 있습니다.
아파트 전체를 팔 때 최대 공제액은 소유주 지분에 비례해 계산되는 것으로 나타났다. 그러나 각 부품이 별도로 판매되는 경우 각 소유자는 백만 루블의 공제를 받을 권리가 있습니다.
3년 미만 소유한 아파트의 지분을 매각한 경우, 거래로 인해 받은 소득 금액을 나타내는 신고서를 작성하여 제출해야 합니다. 여기에는 세금 공제 항목도 있습니다. 매매계약서에 명시된 금액보다 적은 금액에 대해 세금을 납부하게 됩니다.
따라서 시민이받는 소득이 백만 루블에 달하면 세금 공제가이 금액을 지불하기 때문에 세금 의무가 발생하지 않습니다. 그 사람은 모든 것을 자세히 표시하는 선언만 제출합니다.
아파트 주식 판매 서류 :
- 판매자 또는 부동산의 모든 공동 소유자의 여권.
- 소유자 중 한 명이 미성년자인 경우 출생 증명서와 후견 위원회의 허가가 필요합니다. (이는 이전 아파트를 교체하기 위해 구입하려는 아파트의 세부 정보를 나타내는 신청서를 후견 기관에 작성한 후 제공됩니다.) . 또한 아이의 부모의 동의가 필요합니다. 그러나 이혼한 경우 문서를 인증하기 위해 공증인의 서비스가 필요합니다.
- 주택 소유권 증명서, 민영화 서류, 구매 및 판매 계약서(아파트를 구매한 경우).
- 통합 주 등록부의 인증서.
- BTI의 기술 여권. 부동산 지적 여권.
- 한 달 동안만 유효한 BTI 소외 증명서.
- 관리 조직의 가족 구성에 관한 문서.
- 거래에 대한 모든 참가자의 서면 동의. 여기서도 문서를 인증하려면 공증인의 서비스가 필요합니다.
거래, 즉 계약 자체는 주정부에 등록될 때까지 유효하지 않다는 점을 기억해야 합니다. 문서 인증만이 법적 효력을 갖습니다. 그리고 이 경우에만 거래가 합법적이고 올바르게 실행됩니다.
뒷말 대신
보시다시피 아파트 지분에 대한 권리를 판매하려면 지식이 필요합니다 엄청난 양뉘앙스. 기사를 읽은 후에 이 주제에 관해 질문이 없기를 바랍니다.
공동권의 지분 양도 절차
부동산 소유권
1. 공유재산의 개념
현행 러시아 법률에 따르면, 2인 이상이 소유한 재산은 공동 소유권(러시아 연방 민법 제244조 1항)에 따라 소유하는 반면, 공동 재산은공유됨(각 소유자의 권리 지분이 결정된 경우, 예를 들어 ½, ¼ 등) 및관절(공유를 정의하지 않고).
예를 들어 공동재산은 2인 이상이 분할할 수 없는 재산을 취득한 경우에 발생합니다. 목적을 변경하지 않거나 법의 강제로 분할할 수 없게 되지 않으면 분할할 수 없는 재산입니다. 합의나 법률에 의해 규정된 경우 분할재산에 대한 공동 소유권도 발생할 수 있습니다.
일반적으로 민법은 다음과 같이 공동 소유권보다 공동 공유 소유권을 우선시합니다. 일반 규칙법률이 재산 공동 소유권의 의무적 형성을 규정하는 경우(러시아 연방 민법 제244조 2항)를 제외하고 공동 재산은 공유됩니다.
부동산의 일부와 이 부동산에 대한 권리 지분 간의 차이에 특별한 주의를 기울여야 합니다. 현행법에는 "건물 공유", "아파트 공유"또는 "집 공유"와 같은 개념이 없습니다. 지분은 특정 재산(건물, 아파트, 주택, 방 형태의 아파트 일부 등)에 대한 권리에 의해서만 결정되며, 재산 자체의 일부(주) 형태로 표현될 수 없습니다. 소유권 지분은 단순한 분수로 표현되며 본질적으로 재산이 두 명 이상의 사람의 소유권이 되는 상황을 위해 입법자가 개발한 추상적이고 이상적인 구성입니다.
예를 들어 다음 상황을 고려해보세요.
1. 객실, 아파트에 포함된 아파트는 소유권에 따라 속합니다.
다른 사람: 1번 방은 소유권에 따라 시민 "A"에게 속하고, 2번 방은 소유권에 따라 시민 "B"에게 속합니다.
고려 된 상황에서는 공유 소유권이 없지만 1 호실은 시민 "A", 2 호실은 시민 "B"의 개인 소유가 있습니다. 아파트에 관해서는 그것이 속한다고 말할 수 없습니다. 누군가에게, 이 경우 본질적으로 아파트와 같은 부동산 객체는 법적 의미에서 존재하지 않으며 1호실과 2호실이라는 두 개의 별도 부동산 객체가 있습니다. 예를 들어, “시민 “A”가 아파트 지분을 소유하고 있습니다.” 또는 “시민 “A”가 아파트에 대한 권리 지분을 소유하고 있습니다”와 같은 표현은 법적으로 올바르지 않습니다.
2. 아파트, 1호실과 2호실로 구성되어 있으며,권리에 속한다
일반적인 시민 “A”와 시민 “B”의 공유 소유권.
이 상황에서는 법적 의미에서 방과 같은 부동산 개체가 없기 때문에 시민 "A"또는 시민 "B"에 대한 권리로 방 소유권에 대해 말할 수 없습니다. 예를 들어, 시민 "A"가 아파트에 대한 권리의 ½ 지분을 소유하고 있다는 사실에 대해서만 이야기할 수 있습니다. 시민 "B"도 소유하고 있습니다.아파트에 대한 권리의 ½ 공유. 이전 상황과 달리 두 시민 모두 1호실과 2호실 모두에 대해 동등한 '권리'를 가지지만 동시에당신은 얘기할 수 없습니다시민 중 누구라도 이 방의 소유권을 가질 수 있습니다.
법률에 사용된 "토지 지분"이라는 개념이 법적으로 완전히 정확하지는 않다는 점을 추가해야 합니다. 여기서 우리는 "토지 지분"의 소유자가 특정 토지를 소유하고 있다는 사실에 대해서도 이야기하지 않습니다. 토지 계획또는 일부 "수백분의 1". " 토지 지분» 법률에 따라 이는 토지 공동 소유권의 지분입니다(예: 제15조 참조). 연방법 2002년 7월 24일자 No. 101-FZ "농지 회전율에 관한").
2. 공동소유재산의 처분절차
공유 소유권으로 재산을 처분하려면, 현행법다양한 기능이 확립되었습니다.
따라서 공동 공유 소유권이 소유한 전체 재산을 매각하는 경우 해당 재산에 대한 모든 참가자의 동의가 필요합니다.재산. 해당 자산에 대한 매매 계약에서 모든 참가자는 판매자 측에서 행동합니다.
외부인(공동소유자가 아닌)에게 권리 주식을 매각하는 경우, 나머지 공유 소유권 참가자는 매각된 주식을 매각 가격으로 구매할 우선권을 갖습니다. 다른 동등한 조건. 주식 판매자는 자신의 주식을 외부인에게 판매하려는 의사를 공유 소유권을 가진 다른 참가자에게 서면으로 통지하고 판매 가격 및 기타 조건을 명시해야 합니다. 공유 소유권의 나머지 참가자가 통지일로부터 1개월 이내에 부동산 소유권에 대한 판매된 지분을 구매를 거부하거나 획득하지 않는 경우 판매자는 자신의 지분을 누구에게나 판매할 권리가 있습니다. 또한, 선매권을 위반하여 주식을 판매하는 경우 공유 소유권을 가진 다른 참가자는 3개월 이내에 법원에서 구매자의 권리와 의무를 자신에게 양도하도록 요구할 권리가 있습니다(250조). 러시아 연방 민법).
Art 제 2 항의 규정에 따라. 공유 소유권에 참여하는 러시아 연방 민법 246은 판매 외에도 자신의 재량에 따라 권리에 대한 자신의 몫을 기부하거나, 물려주거나, 약속하거나, 달리 처분할 권리가 있습니다. 보상을 위한 소외 기간 동안 위에서 언급한 선제 구매 규칙을 준수합니다(따라서 기부는 보상 거래가 아니기 때문에 권리 지분을 기부할 때 나머지 참가자는 이에 대한 우선권을 갖지 않습니다).
공유 소유권의 재산은 참가자들 간에 합의에 의해 분할될 수 있습니다. 공유 소유권 참가자에게 현물로 할당된 재산이 불균형한 경우, 소유권에 대한 그의 지분은 적절한 금액 또는 기타 보상을 지불하여 제거됩니다(러시아 연방 민법 제 252조). 부동산이 분할되는 경우, 이전 공유 소유권 참가자는 해당 부분의 소유자가 되며 해당 부분을 독립적으로 처분할 권리를 갖습니다(예: 이전에 소유자가 소유했던 건물을 분할하는 경우). 여러 건물로 구성된 공동 공유 소유권의 권리, 참가자는 해당 건물의 소유권을 가지며 귀하의 재량에 따라 해당 건물을 처분할 권리가 있습니다.
3. 현재 문제주식 양도 분야의 법 집행 관행
러시아 연방 민법은 재산의 공동 소유권과 그러한 재산의 처분 절차와 관련된 문제를 충분히 자세하게 설명합니다. 그러나 실제로는 주식과 관련된 전혀 예상치 못한 질문이 언뜻보기에 자주 발생합니다. 예를 들면 다음과 같습니다.
1. 부동산 소유권의 지분을 양도하는 것이 가능합니까?
소유권이 한 사람에게 속한 경우, 즉 재산 소유자가 이 재산에 대한 권리에서 자신의 지분을 판매할 권리가 있습니까?
답변: 제기된 질문에 답할 때 Art 제2항의 규정에 따른다는 사실을 참고할 필요가 있습니다. 러시아 연방 민법 246조는 부동산 소유권 지분을 처분할 권리가 있습니다. 독점적으로공유 소유권에 참여하는 사람. 공유 소유권의 본질은 두 명 이상의 사람이 목적을 변경하지 않고는 분할할 수 없거나(분할할 수 없는 것) 법적 분할의 대상이 되지 않는 재산을 취득한 결과 발생한다는 것입니다. 동시에, 공동 재산권 주식과의 거래는 Art에 제공된 특별 규칙을 사용하여 수행되어야 합니다. 러시아 연방 민법 250조,본질적으로 공동 재산의 참가자(주체) 범위를 줄이고 궁극적으로 사물의 공동 소유권을 종료하고 개인 소유권을 보존하는 것을 목표로 합니다. 따라서 부동산의 단독 소유자는 해당 부동산의 소유권을 공유할 수 없습니다. 오른쪽의 공유는 여러 소유자가 하나의 객체를 소유한 경우에만 존재합니다. 이 경우 재산권 지분을 소외시키려는 개인의 행위는 불법이라고 결론 내릴 수 있습니다.
2. 공유 소유권의 지분 소유자가 소외될 수 있습니까?
부동산은 권리 지분의 일부입니다. 즉, 소위 지분 소유자가 가능합니까? 주식의 "분할" ?
답변: 내용에서 조항 2 예술. 러시아 연방 민법 246에 따르면 재산권 지분 소유자가 거래를 할 수 있다고 결론을 내릴 수 있습니다.자신이 소유한 물건에 대한 권리의 지분, 즉 공동 소유권 참가자 간의 합의 또는 법의 강제로 발생한 지분과 관련하여만 소외됩니다. 즉, 사물에 대한 권리의 지분 규모는 공동 재산 참가자 수에 따라 달라지며 Art 제 5 항에 따라 결정됩니다. 재산 참가자의 상호 합의에 따라 러시아 연방 민법 244조에 따라 일방적으로 임의로 설정할 수 없습니다. 따라서 위의 주식을 한 사람에게 판매할 목적으로 주식을 “분할”하는 것은 불법입니다. 주식을 "분할"하는 것은 두 명 이상의 사람이 취득자 측에서 행동하는 경우에만 가능하고 합법적인 것처럼 보입니다(이 경우 예를 들어 두 사람에게 판매하는 경우 자산에 대한 권리에 대한 판매자의 ½ 지분). 사람은 분수 부분으로 나누어집니다 -¼ 및 ¼).
3. 소유권 지분을 경제 관리로 이전하는 것이 가능합니까?
운영 관리?
답변: 제기된 질문에 대답할 때도 Art 제 2 항의 규정에 따라 사실을 안내받을 필요가 있습니다. 러시아 연방 민법 246조는 부동산 소유권 지분을 처분할 권리가 있습니다.독점적으로공유 소유권에 참여하는 사람. 또한 Art.Art. 러시아 연방 민법 294 및 296, 경제 관리 또는 운영 관리 권리의 주체(국영 또는 지방자치단체 단일 기업, 국영 기업 등)가 속합니다.재산, 이러한 법인은 법률이 정한 한도 내에서 소유, 사용 및 처분합니다. 이러한 제한된 재산권의 본질은 소유가 필요한 재산을 관리하는 것입니다. 이 경우 재산 양도는 실제 성격이어야 합니다.
따라서 소유자는 자신이 격리한 재산을 기반으로 주 또는 지방자치단체를 설립합니다. 러시아 연방 민법에 따라 재산은 소유자에서 기관으로 이전되지만 그에 대한 권리는 이전되지 않습니다. 따라서 공동 소유권의 지분을 경제 관리 또는 운영 관리로 이전하는 것은 불법입니다.
4. 임대를 위해 소유권 지분을 양도할 수 있나요?
답변: 대답할 때 이 질문포함하여 안내해야 합니다. 이전 질문에 대한 답변에 명시되어 있습니다. 임대차계약의 목적은 임차인에게의 양도입니다재산, 그리고 이와 관련된 권리가 아닙니다 (러시아 연방 민법 제 606, 650 조). 따라서 현행법에 따라 경기장 소유권 지분을 양도하는 것은 불가능합니다.
토지에 관한 법률은 임차인 측의 다수의 사람들과 토지에 대한 임대 계약을 체결할 수 있는 특별한 가능성을 제공한다는 점에 유의해야 합니다(러시아 연방 토지법 제36조 3항). 이는 분할되지 않은 토지에 위치한 건물(건물 안의 건물)이 소유권에 따라 여러 사람에게 속한 경우 발생할 수 있습니다. 이 경우 특정인임차인 측 다수인과 함께 부지 소유자와 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 그러나 여기서 우리는 "임대 음모 소유권 지분"의 양도 또는 "임대권 지분"에 대해 말하는 것이 아닙니다. 전체 토지 계획은 공동 임차인이 되는 여러 사람에게 단일 부동산으로 임대되지만 해당 토지에 대한 권리의 지분 소유자는 아닙니다.
동시에, 다음과 같은 유형의 재산권 지분 거래는 법에 위배되지 않으며 실제로 적용된다는 점에 유의해야 합니다(러시아 연방 민법 제 246조에 명시된 구매 및 판매에 추가). ,기부, 유언장 및 서약):
1. 임대 계약에 따른 부동산 소유권 지분의 소외;
2. 유한 책임 회사의 수권 자본에 대한 기여로 인한 부동산 소유권 지분의 소외.
Antufiev Ilya Vladimirovich
법률 전문가
부동산컨설팅센터
아파트에는 여러 명의 소유자가 있으며 항상 동일하지 않은 지분으로 나누어지는 경우가 있습니다. 하지만 어느 날 그것을 팔아야 할 순간이 오는데 여기서는 뉘앙스에 대해 최소한 조금 알아야합니다. 러시아 법률, 사유 재산 및 부동산 거래에 관한 것입니다. 이번 글에서는 주택을 주식으로 나누어 판매할 때 접할 수 있는 가장 일반적인 옵션을 살펴보겠습니다.
공유 소유권을 매각할 때 가장 유리한 옵션은 주주의 상호 동의에 의한 거래입니다. 저것들. 그들은 아파트의 일부를 팔고 크기에 따라 수익금을 나누는 데 동의합니다. 이렇게 하려면 먼저 각 소유자로부터 두 개의 문서 패키지를 수집해야 합니다. 여기에는 다음이 포함되어야 합니다.- 소유자의 여권;
- 재산 등록 증명서(또는 영장 및 민영화 행위)
- 구매 및 판매 계약서 및 양도 및 승인 증명서(주택을 구매한 경우)
- Rosreestr 통합 상태 등록부에서 추출;
- 기술 재고국의 부동산 기술 여권;
- 아파트 지적 여권;
- 세금 체납액이 없음을 확인하는 세무서의 증명서
- 가족 구성 및 아파트 부채 부재에 관한 주택 사무소의 증명서
- 거래에 대한 배우자의 공증된 동의(있는 경우)
여기에서 다운로드할 수 있습니다.
우리 웹사이트에서.
아파트나 그 주식을 팔 때는 매우 조심하고 조심해야 합니다. 자신의 능력에 자신이 없다면 믿을 수 있는 부동산 중개소나 변호사에게 문의하는 것이 가장 좋습니다.
아파트를 판매하려면 다음 알고리즘을 따를 수 있습니다.
1단계. 공유 소유권을 가진 모든 참가자와 아파트 판매에 대해 합의합니다.
공유 소유권의 재산 처분은 모든 참가자의 합의에 따라 수행됩니다(러시아 연방 민법 제 246조 1항). 참가자의 동의는 구두로 체결될 수 있습니다. 이 경우, 공유 소유권을 가진 모든 참가자가 판매자가 직접 구매 및 판매 계약에 서명해야 합니다.
선택적으로 공동 소유자 중 한 명이 공증된 위임장을 발급하여 문서를 수집하고 모든 소유자를 대신하여 구매 및 판매 계약에 서명할 수 있습니다.
2단계. 아파트의 시장 가치를 결정합니다.
독립적으로: 수행을 통해 비교 분석해당 지역의 비슷한 아파트 가격.
독립적인 감정인의 도움을 받아: 전문가 의견을 준비하기 위해 감정인과 계약을 체결합니다. 아파트 평가 서비스 비용은 위치, 아파트 등급(표준, 비즈니스 클래스) 등에 따라 다릅니다. 예를 들어 모스크바의 일반적인 아파트 추정치는 3,000 루블입니다. 주택담보대출을 받은 구매자가 귀하의 아파트를 구입하고 주택담보대출이 발행된 경우에도 감정인의 보고서가 필요합니다.
3단계. 아파트 구매자를 찾습니다.
스스로: 신문과 전문 인터넷 사이트에 광고를 게재하십시오.
부동산 중개소에 연락:
아파트 판매의 대략적인 시기, 비용, 향후 거래의 정확한 계획, 자금 수령 절차 및 부동산 중개인의 보수 금액에 대해 부동산 중개인과 논의하십시오.
미래의 구매자를 찾기 위해 대행사와 계약을 체결하세요.
부동산 중개인과의 계약은 일반적으로 배타적이라는 점을 명심해야 합니다. 즉, 계약 기간 동안 다른 중개인과 유사한 계약을 체결하거나 직접 구매자를 찾을 권리가 없다는 의미입니다.
4단계. 아파트 판매를 위한 서류를 준비합니다.
이는 3단계와 동시에 직접 수행하거나 부동산 중개소의 도움을 받아 공증된 위임장을 발급하여 수행할 수 있습니다.
거래를 위해 판매자는 다음 문서가 필요합니다. (1997년 7월 21일자 법률 N 122-FZ, 29항 16~18조) 방법론적 권장 사항, 승인됨 2002년 7월 1일자 러시아 법무부 명령 N 184):
소유권 문서: 이전에 소유권 주식을 취득한 매매 계약서, 교환 계약, 기부 계약, 아파트를 민영화한 경우 아파트 소유권 이전 계약 또는 상속 증명서
소유권 문서: 아파트 주식 소유권 증명서, 체포 및 저당권이 없음을 확인하는 통합 국가 등록부에서 발췌한 것(보통 모스크바 연방 지적 및 지도 제작 서비스 등록 서비스(Rosreestr)의 영토 사무소에서 발행됨) 신청일)
BTI 문서(약 2~3주 내에 준비): 필요한 경우 지적 여권, 설명, 평면도;
주택 등기부 발췌(신청 당일 EIRC에서 무료로 제공)
지분 매각에 대한 공동 소유자 배우자의 공증된 동의서. 결혼 중에 지분을 취득했고 공동 공동 재산인 경우에 필요합니다. 결혼 중 무료 (상속, 증여) 주식을받는 경우 배우자의 동의가 필요하지 않습니다 (RF IC 제 33, 34 조).
아파트 매매 계약서(간단한 서면 양식으로 서명되었으며 필수 공증이 필요하지 않음) 아파트 매매 계약의 특징은 이 아파트를 사용할 권리가 있는 사람(즉, 등록된 사람)을 명시해야 한다는 것입니다(러시아 연방 민법 제550조, 554조, 558조). ).
Step 5. 매매계약서에 서명하세요.
계약 당사자는 개인적으로 서명합니다. 공유 소유권의 모든 참가자는 판매자 측에 있어야 합니다. 또한 구매 및 판매 계약은 공유 소유권 참가자 중 한 명이 자신과 다른 모든 사람을 대신하여 공증된 위임장을 사용하여 서명할 수 있습니다.
6단계. 구매자에게 소유권이 등록되었다는 확인을 받습니다.
일반적으로 재산권의 국가 등록은 18일 이내에 수행됩니다. 일문서 수령일부터 (법률 N 122-FZ 제13조 3항)
소유권 이전 확인은 소유권이 구매자에게 등록되었음을 명시하는 통합 주 등록부에서 발췌한 내용이거나 등록 기관 또는 공증인이 인증한 구매자의 소유권 증명서 사본입니다.
7단계. 아파트 대금을 받습니다.
원칙적으로 소유권 이전등록 후 대금을 지급합니다. 계약에는 특정 기간이 설정됩니다.
선호되는 결제 방법은 신용장이나 안전 금고를 이용한 결제입니다. 모든 공동 소유자의 동의에 따라 그들 중 한 명이 합의에 참여할 수 있습니다. 결제를 위해서는 소유권 이전 확인이 필요합니다.
아파트 판매로 인한 수입은 이전 공동 소유자-판매자의 합의에 의해 달리 규정되지 않는 한 공동 재산의 지분에 비례하여 분배됩니다(러시아 연방 민법 제 248조).