Как правильно составить договор купли продажи доли земельного участка и что стоит учесть

Продажа земельных участков занимает крупный сектор на рынке недвижимости. Но иногда перед покупателем, в зависимости от его целей, может встать вопрос, как приобрести, а перед продавцом, как продать долю в земельном участке. Можно ли это сделать, и если да, то каким образом?

Чем продажа доли отличается от продажи всего земельного участка

Главным отличием при совершении подобной сделки является то, что перед продажей доли земельного участка необходимо получить на это согласие собственников всех остальных долей. Дело в том, что у них есть преимущественное право на выкуп вашей доли. При этом, делая запрос-предложение, необходимо четко обозначить цену, по которой вы хотите продать свою долю. И если последует отказ, стороннему покупателю продать долю по меньшей цене уже будет невозможно.

Если продавец нарушает преимущественные права на выкуп доли иных собственников, они имеют право оспорить совершенную сделку в судебном порядке в течение трех месяцев с момента продажи доли. И суд, в данном случае, обязательно примет их сторону, переведя на них права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в земельном участке.

Покупатель же, приобретая долю в земельном участке, должен знать о том, что не каждый участок может быть разделен на части с выделом принадлежащей ему доли в натуре. Хотя прямых указаний в законодательстве о том, на сколько именно частей можно разделить земельный участок, не имеется, однако в каждом регионе существуют свои ограничения по минимальной величине отдельного земельного участка. И если, например, выделяя вашу долю в натуре, вы получаете земельный участок менее этой минимально допустимой площади, либо же, остальной участок после выделения доли, оказывается меньше этой величины, такой раздел участка окажется недопустимым. Таким образом, приобретая долю в подобном земельном участке, вы получаете только долю в общей собственности на него.

Как выделить долю в земельном участке

Продавец может продать как выделенную, так и невыделенную долю земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом, если участок можно разделить и выделить долю на местности, она по своей стоимости окажется значительно выше, чем доля из участка не выделенная. В том же случае, когда границы доли не определены, покупатель приобретает право пользоваться земельным участком на общих основаниях, самое главное, чтобы площадь, занятая объектами его имущества не превышала ту площадь, на которую он имеет право в соответствии со своей долей участка.

Если вы решили выделить свою долю перед продажей, вам необходимо обратиться в геодезическую компанию, обладающую лицензией на производство межевых работ. Кадастровые инженеры определят геодезические координаты и точные границы вашей доли, установят межевые знаки и вычертят ее кадастровый план. С этими документами вы идете в Кадастровую палату и ставите фактически новый сформированный участок на учет. К заявлению следует приложить свидетельство на общую долевую собственность на земельный участок и сформированное кадастровыми инженерами межевое дело. Затем вы идете в территориальное отделение Росреестра – Регистрационную палату и пишете там заявление о регистрации своего права собственности на выделенную долю участка.

Если же вы хотите продать невыделенную долю земельного участка, а покупатель согласен ее купить, подготовка к такой сделке значительно облегчается, межевания в этом случае проводить не нужно.

Как продать долю в земельном участке – проведение сделки

В сущности, проведение сделки по продажи доли земельного участка почти ничем не отличается от продажи любой другой недвижимости. За исключением того, что, как уже было сказано, если доля участка не выделена, вам придется предварительно получить согласие всех остальных собственников на проведение сделки и их отказ от права преимущественной покупки земельной доли. Как и в любом другом случае, для того чтобы продать долю в земельном участке, необходимо составить договор купли-продажи, который должен содержать следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя – сторон по договору;

подробное описание и основные характеристики участка - его кадастровый номер, месторасположение, категорию земель, целевое назначение, площадь;

• размер доли земельного участка;
• цена договора и порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• любые другие дополнительные условия, находящиеся в соответствии с действующим законодательством.

Договор купли-продажи доли в земельном участке можно заключить у нотариуса, а можно это сделать в простой письменной форме. В последнем случае необходимо оформить три одинаковых экземпляра договора – по одному для продавца и покупателя и один экземпляр необходим для Регистрационной палаты, куда нужно будет подать документы для регистрации перехода права на долю в земельном участке к новому собственнику.

Иногда перед заключением основного, продавец и покупатель заключают между собой предварительный договор купли-продажи, одновременно с чем вносится задаток за недвижимость, в данном случае, долю в земельном участке. Такая процедура позволяет получить дополнительные гарантии в том, что стороны впоследствии не откажутся от принятых на себя обязательств.

Доброго времени суток всем! Прошу Вашего совета и помощи! Земельный участок находится в долевой собственности 2-х совладельцев, каждый имеет зеленку на свою долю я на 2/3, соседка на 1/3. От 1960 года имеется договор-схема об использовании дворовой части, огородной - нет, но записано претензий ни по дворовой, ни по огородной части не предъявлять. Площадь, границы, план участка не указаны, но при кадастровых работах в 2006 году площадь уменьшилась на 24 кв.м(весь участок теперь 739 кв.м), на что имеется решение суда от 2007 года, соседка не возражала. Огородом пользовались исходя из идеальных долей, никаких построек до 70-х годов там вообще не было, поэтому не было и претензий. Но затем соседи начали постоянно переносить строения, строить новые и все без согласования с совладельцами. В 1993 году бывшие владельцы участка (на тот момент их было четверо) приватизировали свои доли, не сделал это один совладелец (моя тетя), которая проживала в другом городе.

Соседи приватизировали 1/3 участка и не оспаривали свою долю. В 1994 году в наследство от брата вступает моя мама, в 1995 году сестра делает маме дарственную на свою долю, но по ряду причин мама не успела приватизировать ее участок. Во всех документах с того времени за мамой числится 2/3 дома и участка, за которые она платит налоги. Соседи пользуются и платят налоги за 1/3 доли. В 2006 году я вступаю в наследство и в 2008 году выкупаю не приватизированную мамой земельную долю. Ни каких претензий и возражений у соседей не было. В 2008 году в наследство вступает соседка. С этого времени она без моего разрешения построила второй дом (признан судом в 2011г. самостроем), гараж посередине огорода на месте, где в 1960 году вообще не было построек, возвела 2-х метровый забор на неделимом участке (не хватает площади), уничтожила мои плодовые кустарники. По моему иску в 2014 г. о порядке пользования участком в соответствии с долями, устранении препятствий в пользовании моим имуществом и сносе гаража проведена землеустроительная экспертиза, которая предоставила два варианта: 1-й по факту, 2-й по долям. Экспертиза подтвердила самозахват совладельцем сотку моей земли и дала единственное заключение о порядке пользования участком в соответствии с долями как наиболее рациональное и максимально приближенное к существующему.

Ответчик встречный иск не подавал. Мировой суд мои требования удовлетворил. Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой ссылается только на договор от 1960 года и просил отменить решение мирового суда и определить порядок пользования по сложившемуся порядку. Но порядок пользования не сложился, это подтверждено решением суда от 2011, когда совладелец пытался узаконить самовольно построенный дом и где говорится, что порядок пользования не определен, моими письменными претензиями к ответчику, техническими планами, выписками из инвентаризационного дела. В иске от 2011 года соседка указывает, что ей на праве собственности принадлежит именно 1/3 земельного участка, а на решение того суда у нее тоже не было никаких возражений. Но результат апелляционного суда – апелляция удовлетворена, решение мирового суда отменено. Суд и ответчик подтвердили, что встречного иска не было, возражений на решение суда от 2011 года не было, возражений на регистрацию долевой собственности в соответствии с имеющимися долям не было. Никаких документов, подтверждающих сложившийся порядок пользования ответчик не представил, и даже согласился на суде, что самовольно занял мою землю.

Все мои документальные доказательства, что порядок пользования не сложился, суд проигнорировал. Городской суд определил порядок пользования по факту на данный момент (не указав на каких условиях), проигнорировав свое же решение от 2011 года (и даже тот же судья), тем самым лишив меня права на часть собственности, а это сотка земли. Областной суд в рассмотрении кассации отказал с формулировкой, что судом апелляционной инстанции допущенных нарушений норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера не имеется, а Верховный суд в рассмотрении надзорной жалобы отказал, посчитав, что фундаментальных нарушений норм материального права или норм процессуального права не было. Круг замкнулся. Меня вытеснили с моей земли самостроем, лишили собственности, отгородив ее от меня 2-х метровым забором, а суды все это узаконили.А недавно соседка продала свою долю собственности, не поставив меня даже в известность, включив в продажу часть моей собственности (которой по суду она могла только пользоваться!) и получив за неё деньги. Теперь у меня три новых совладельца.

Выполнение решения апелляционного суда наносит мне имущественный и финансовый вред и издержки. Одни соседи получили мою землю и используют её, другие - деньги за неё. И хотя по всем документам собственник этой земли я, но у меня нет ни земли, ни денег. Что мне делать? Может быть можно получить денежную компенсацию за пользование моей собственностью или есть какой-то способ вернуть землю? Можно ли в данной ситуации пересмотреть порядок пользования, ведь собственников стало четверо? Помогите, пожалуйста! Буду благодарна за совет и помощь!

Вам понадобится

• - свидетельство о праве собственности;
• - выписка из кадастровых документов;
• - договор купли-продажи;
• - акт приема-передачи;
• - оплата за регистрацию.

Инструкция

Разделить земельный участок для продажи вы сможете в том случае, если все ваши сособственники согласны на добровольный раздел. При отсутствии взаимного согласия раздел долей осуществляется в судебном порядке на основании поданного заявления и кадастровых выписок на весь участок.

Если вы делите участок по взаимному согласию, и он у вас состоит на едином государственном учете в ФУРЗКК, то вам нужно туда обратиться с заявлением от всех собственников. Вам произведут раздел, подготовят межевые документы и поставят разные участки на единый кадастровый учет.

Если к единому согласию о разделе вы не пришли, то участок разделят на основании постановления суда.

Участок, не состоящий на едином государственном учете необходимо размежевать на два или несколько разных и поставить каждую полученную долю на кадастровый учет.

Во всех случаях получите выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана и зарегистрируйте право собственности на свою земельную долю участка. После регистрации прав собственности вы имеете право продать свой земельный участок согласно действующему общему законодательству.

Если в результате раздела вы зарегистрировали права собственности на свою долю на нескольких человек, получите от всех нотариальное разрешение на продажу.

Разделенные земельные доли – это самостоятельные наделы, поэтому в отличие от купли-продажи разделенного жилья согласия и разрешения от других совладельцев не требуется.

Заключите с покупателями договор купли-продажи в простой или нотариальной форме и составьте акт приема-передачи. Подайте документы в ФУГРЦ для регистрации прав собственности на покупателей.

Участок за городом в настоящее время становится хорошим приобретением. Не секрет, что многие из них имеют нескольких владельцев. Поэтому покупка доли земельного участка , находящегося в общей долевой собственности, стало привычным делом. Нужно только правильно составить договор купли-продажи и соответствующие документы.

Инструкция

Получите для оформления сделки при продаже доли отказ от собственников в преимущественном праве покупки доли земельного участка . Тем самым расширяется перечень требуемых документов для оформления купли-продажи в дальнейшем.

Укажите дольщику стоимость продаваемой доли. Следует учитывать, что в случае отказа со стороны преимущественного покупателя (владельцев(-а) участка ) от сделки, цену доли изменить будет невозможно. В случае нарушения данных условий любой участник долевой собственности получает право в течение 3 месяцев требовать в суде перевода на него прав покупателя. Если же владелец оказывается вправе продать свою долю , то покупатель и продавец заключают договор купли-продажи доли на земельный участок, находящейся в праве общей собственности, в том же порядке, что и при заключении договора купли-продажи земельного участка .

Подготовьте для совершения купли-продажи доли документы. К ним относятся : свидетельство о государственной регистрации на долю земельного участка и строения на нем (если есть), правоустанавливающие документы (купля-продажа, наследство , договор дарения и т.п.), выписка из кадастрового паспорта на земельный участок. После совершения сделки, новый владелец обязан оформить его в регистрационной службе. Например, при реализации доли в праве собственности на земельный участок (в населенном пункте), когда на нем (участке) отсутствуют

С тех самых пор, как в Российской Федерации гражданам было разрешено на законных основаниях оформлять участки земли в личную собственность, не утихают споры и судебные разбирательства по поводу определения порядка пользования, как целыми земельными участками, так и их долями.

Споры по землевладению могут быть самые разные, но их объединяет одно - двое или несколько собственников претендуют на право законного владения земельным участком. Каждый борется за свою долевую собственность на правах полной собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого права.

Понятие «доля земельного участка», с точки зрения ее владельца, подразумевает волю собственника на использование земельного участка по своему усмотрению , независимо от согласования с другими собственниками долей этого же участка земли.

Доля земельного участка: когда земельный участок признается делимым или неделимым?

Участок земли может рассматриваться как собственность одного, двух и более лиц. Кроме того, не стоит забывать о вариантах собственности, когда несколько человек на равных правах владеют общей собственностью (в нашем случае земельным участком). Долевая собственность, как и общая собственность земельных участков на одинаковых правах, предусматривает законные права каждого гражданина, как собственника земли с поправкой на специфику землевладения.

Земельные участки могут иметь статус «делимых» или «неделимых». Делимыми, согласно российскому законодательству, признаются только те участки земли, которые при разделе не теряют существенную составляющую своей значимости. Каждая из долей такого участка может рассматриваться как небольшой собственнический участок, сохраняющий за собой нормативные права на застройку или на другое использование.

Неделимые земельные участки не могут быть разделены на доли, так как это нанесет непоправимый вред их рациональному использованию. Например, неделимым можно считать , на котором построен многоквартирный дом.

Доля земельного участка: реальные и идеальные доли

Владелец земельной доли определяет ее размер согласно проекту землеустройства , который составляется по документированному соглашению между всеми владельцами долей на одном земельном участке. Часто наследники или собственники не могут прийти к единому согласию о правах собственности на земельные доли, тогда все вопросы решаются через суд или при вмешательстве органов местного самоуправления.

В , которым владеют двое или более человек, могут быть выделены реальные или идеальные доли собственности на землю. Реальной долей земельного участка называется часть земли, размеры границ которой устанавливаются на местности (на натуре). При этом размер доли должен быть таковым, чтобы не потерять своей значимости, сущности понятия «обособленный земельный участок», предназначенный под постройку, огород, сад или другие нужды.

Идеальная доля земельного участка не устанавливается на местности. Просто в документах отмечается ее величина дробью от размера целого участка земли.

Как на практике выделяется доля земельного участка?

Практически распределение долей земельного участка между владельцами проходит в строгом соответствии с проектом землеустройства. Все принятые проекты землеустройства должны пройти государственную экспертизу в обязательном порядке, иначе проекты не могут считаться законными. Предусматривается такой перечень возможностей:

• Как разграничение, так и объединение долей земельного участка. Другими словами, земельный участок может разделяться на реальные равные или неравные доли. Более того, в некоторых случаях при составлении проектов землеустройства разбираются вопросы о разделе участка земли по уровням: подземный, надземный и наземный. Каждая из долей или каждый из уровней закрепляются во владении за разными собственниками. Это же правило действует и в «обратную сторону» - земельные доли могут объединяться в единый земельный участок с одним владельцем.
• Внешние границы земельного участка могут усовершенствоваться, если в этом заинтересованы все собственники земельных долей на этом участке. Другими словами, площадь внешних границ может расширяться или уменьшаться по каким-либо причинам (но не более чем на 6% от общей площади целого земельного участка). Чаще всего это случается при прокладке дорог или инженерных коммуникаций на земельный участок.

Как проходит регистрация долей земельного участка?

Согласно действующему российскому законодательству (от 19.04. 2010 г.) о регистрации прав собственности на недвижимое имущество, доля (часть) земельного участка не может считаться самостоятельным (отдельным, личным) объектом недвижимости . Поэтому для регистрации своей доли земельного участка нужно перевести его в статус отдельного земельного участка. Либо проводится единая регистрация разделенного на доли участка земли совместно всеми владельцами долей этого участка. Присвоение кадастрового номера доле земельного участка вовсе не означает индивидуальность этого объекта, как самостоятельного недвижимого имущества.

Может ли осуществляться покупка или продажа доли земельного участка?

Процедура покупки или продажи доли земельного участка узаконена российским законодательством. Но существует такой нюанс, как «преимущественные права покупки». Например, чтобы оформить сделку о продаже своей доли земельного участка стороннему покупателю, нужно получить письменное и нотариально заверенное согласие остальных собственников долей этого земельного участка на совершение сделки.

Владельцы других земельных долей имеют законное преимущественное право на покупку продаваемой доли в первоочередном порядке. При этом продавец своей доли должен в запросе, который он подает на подпись каждому совладельцу земельного участка, отметить окончательную стоимость продаваемой доли земли. Эта стоимость не может быть изменена в случае отказа от покупки другими дольщиками земли, иначе сделка в течение трех месяцев может быть опротестована через суд и признана недействительной.

Какие обязанности возлагаются на владельцев или арендаторов долей земельных участков?

Доли земельного участка могут передаваться другим лицам в аренду или наследоваться по общим нормам российского законодательства . При этом на владельцев и на арендаторов долей земельного участка государством возлагаются определенные обязательства, нарушать которые противоречит закону, так как земля является природным ценным объектом.

• Собственники или арендаторы земельных долей должны своевременно платить арендную плату или начисленный земельный налог.
• Земля должна эффективно использоваться по целевому назначению. Если доля земельного участка принадлежит фермерскому хозяйству, то она должна удобряться. Не допускается экологическое загрязнение земли в результате халатной хозяйственной деятельности. Если будет загрязнена химическими или радиоактивными веществами, иссушена, заболочена, подвержена водной или ветряной эрозии, то владелец может подвергнуться административному или уголовному наказанию.
• Каждый собственник доли земельного участка не должен ущемлять в правах на собственность других владельцев долей земли или законных арендаторов.
• Владелец доли земельного участка может вести строительство на своей части земли согласно нормам, установленным такими организациями, как: комитет по землеустройству, архитектурно-градостроительная организация, санитарные, пожарные и природоохранные службы. Арендатор доли земельного участка все свои действия по возведению построек, также должен согласовывать и с собственником доли земли.

Подведя итоги всего вышесказанного, нужно уточнить и следующие нюансы. Прежде чем покупать долю в земельном участке для постройки там дома, дачи или для ведения сельскохозяйственных работ, нужно выяснить в земельном комитете района или у местных властей области, какие работы можно проводить на своей части земельного участка, а какие невозможно в силу обстоятельств. Возможно, у местных властей имеются перспективы на перевод этих земель в другое назначение, и тогда регистрация земельного участка не будет разрешена и тем более не позволено там строительства жилых или хозяйственных построек.

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки. Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Татьяна Сафарова

юрист ООО АН «ЛиКом»

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. (п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире - это, чаще всего, комната. А доля земельного участка - не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть - квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект - ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

• Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
• Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
• Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Татьяна Сафарова

юрист ООО АН «ЛиКом»

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет - 400 кв. м. ("4 сотки"). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность - выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие - к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Олег Григорьев

директор АН «Альфа-Групп»

При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта - не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти - к соседским.