Что нужно сделать при покупке квартиры. Что нужно знать при покупке квартиры
Сделка по приобретению жилья — достаточно сложная процедура, которая обязывает к знанию множества нюансов. Вот мы и дадим полезные советы, чем нужно интересоваться в первую очередь, и что нужно знать покупателю при покупке квартиры.
Для начала определитесь с выбором агентства по продаже недвижимости, обязательно посетите его. Не поленитесь поинтересоваться, входит ли выбранное вами риэлтерское агентство в какое-либо из профессиональных объединений, например, РГР, МАР или им подобные, а также, какие именно обязательства накладывает на агентство членство в этих объединениях. И, разумеется, проверьте наличие лицензии.
Не забывайте, что, работая с ними, вы и компания несете ответственность за все риски. А потому во всех договорных документах должно быть записано не фамилия маклера, а название агентства. Когда будете подписывать договор на обслуживание агентством, продумайте и пропишите все варианты кризисных ситуаций, различных форс-мажорных обстоятельств, а также, кто, в какой мере, и какие именно несет риски и т. д. Вас не должно успокаивать то, что вам предлагают подписать «стандартный» договор. Вы обязательно должны настоять на вписании в него пунктов, удовлетворяющих именно вас.
При осмотре покупаемой жилплощади определитесь с ремонтом. Если вам необходима чистовая отделка, аналогичная капитальному ремонту, это обойдется от ста долларов за кв. метр. Если косметический ремонт — дешевле. Прикиньте, сколько проработает сантехника, и во сколько обойдется ремонт. Чтобы выяснить полную стоимость покупки, сложите сумму стоимости квартиры и сумму, в которую обойдется ремонт. Придерживаясь этой стоимости, сравнивайте расценки различных вариантов. При сравнении вторичного жилья с квартирами в новостройках, это важно.
При контакте с владельцами задайте вопросы, касающиеся предыстории квартиры, современного ее статуса, а также касающиеся того, кто в ней прописан, обязательно поинтересуйтесь, есть ли среди них психически больные, находящиеся в местах лишения свободы, несущие срочную службу в рядах ВС, несовершеннолетние и т. п.
Окончательно определившись, решите, кто будет нести затраты на оформление сделки, за какое время и куда будет совершена выписка, как и кем будет проверяться отсутствие пени и задолжности по плате за коммунальные услуги и квартиру, что случится с телефонным номером. Также договоритесь, какая денежная сумма будет указана в договоре, и какую ответственность понесет владелец, если не сможет вовремя освободить жилплощадь или передумает ее продавать.
Вопрос цены, записанной в договоре состоит в том, что вам выгоднее указать настоящую сумму операции по купле – продаже, потому что, покупая недвижимость, имеете возможность возвратить подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошедших лет. А владелец заинтересован, чтобы в договоре была указана цена, определенная экспертом БТИ, ведь он обязан уплатить налоги с разницы между 5 тысячами МРОТ и ценой рынка, если не купит в ближайшее время иное недвижимое имущество. Все эти вопросы решаются во время торга.
Определившись с покупкой, вы должны выплатить задаток. При этом стоит учитывать некоторые нюансы: внесенный вами задаток оформляется риэлтерской фирмой и скрепляется договором. В данном договоре должно указываться то, что деньги переданы не одному из физических лиц, а именно риэлтерскому агентству.
Последовательность выплат должна четко изложена в договоре. Сначала — регистрация сделки в органе гос. регистрации. После ее осуществления стороны должны привести в исполнение условия сделки в определенной законом последовательности. Потом – регистрация перехода права собственности на жилую площадь. Выплачивайте остаток только после осуществления всех стадий сделки, дождавшись освобождение жилплощади. Даже если договор уже заверен нотариально, не стоит отдавать деньги, пока не реализована хотя бы первая стадия сделки. Риэлтерское агентство обязано предоставить документальное подтверждение любых, совершенных вами денежных проплат.
Немаловажным является планирование выписки лиц, прописанных на этой жилплощади, оно документально заверяется. Если приобретение квартиры продающим совершалось в состоянии супружества, и владелец до сих пор состоит в данном браке, обязательно потребуется подтверждение супруга о своем согласии на данную сделку. Немаловажным фактором при совершении сделки являются несовершеннолетние дети, их опекуны или родители обязаны предоставить свое согласие об их выписке в документальном виде.
Даже используя стоимость квартиры по оценке БТИ, вы должны указать сумму сделки в долларах. Ведь, указав сумму в рублях, вы рискуете потерять деньги из-за инфляции, в случае признания сделки ничтожной, что вполне может случиться по закону, в течение 10 лет.
Подумайте, стоит ли заключать договора только в письменной форме, без заверения нотариусом, как сейчас разрешено законодательством? Действительно, заключив договор только в письменной форме, вы не несете затрат, но в этом случае вы теряете возможность получить консультацию и помощь со стороны опытного нотариуса, ведь риэлтор все же — тоже заинтересованная личность. Заверив документы нотариально, вы подстраховываете свою сделку, чтобы быть уверенным в ее действительности и знать, что ваши документы не завернут в органе регистрации, признав не соответствующими установленным образцам и правилам. Хотя за это приходится платить пошлины, выгода очевидна, тем более что в Регистрационной палате не проводят настоящей проверки всех бумаг.
Каждое риэлтерское агентство применяет свою собственную схему. Полностью безупречной схемы оплаты нет. После того, как вы ознакомитесь с предложенной вам схемой, проконсультируйтесь у специалиста и посмотрите, что случится в случае наступления различных форс-мажорных ситуаций с выплачиваемой вами суммой. А случится может всякое: продавец решит отказаться исполнять договоренности сделки, покупаемая жилплощадь подвергнется повреждениям вследствие стихийного бедствия, агентство по продаже недвижимости может прекратить свою деятельность, регистрационная палата может не зарегистрировать вашу сделку и переход права владения, и т. п.
Стоит прочесть
Если вы намерены купить жилье и имеете непреодолимое желание въехать сразу, то приобретение квартиры на вторичном рынке – это подходящий и удобный вариант, ведь отсутствуют риски переноса сроков сдачи дома из-за проблем у застройщика. С другой стороны, покупка готового жилья также связана с рисками. Например, позже вы можете узнать, что на квартиру претендуют третьи лица, на неё наложены обременения или же договор купли-продажи составлено на лицо, что не имеет права владения.
Консультации с юристами или риелторами могут уменьшить эти риски. Но если у вас есть время и желание, то разобраться в тонкостях процедуры приобретения жилья можно и самому. Только подходить к этому нужно серьезно и с умом. Если все же возникают некие сомнения, то надежнее будет обратиться за помощью к профессионалам.
Давайте попробуем разобраться, возможно, все не так сложно. Мы подготовили для вас инструкцию как проверить квартиру «на чистоту».
1. Подбираем квартиру
Когда вы только выбираете приемлемый вариант, нужно внимательно его изучить, чтобы не возникло дополнительных проблем с незаконной планировкой, водопроводом или же несносными соседями.
Нужно получить информацию о техническом состоянии всего дома и самой квартиры. Эта информация включает год постройки, материалы, состояние конструкций и перекрытий, коммунальные услуги, проводки, санитарное состояние подъезда и прилегающих территорий, а также разузнайте информацию о тех, с кем вы планируете жить по соседству.
Дальше нужно сверить фактическую планировку квартиры с документами бюро технической инвентаризации (БТИ) (экспликация или технический паспорт). Ведь согласно закону Украины все самостоятельные перепланировки должны быть согласованы с официальными органами.
2. Проверяем документы на право собственности продавца
И вот вы прошли первый этап, получив положительные результаты проверки соответствия планировки квартиры с документам БТИ. Теперь следует перейти ко второму этапу и проверить правоустанавливающие документы на недвижимость. У владельца обязательно должен быть документ, что подтверждает право собственности на имущество.
Право собственности на объект недвижимости может возникать на разных основаниях: в процессе приватизации государственного жилого фонда, инвестирования средств в строительство многоквартирного дома, в результате сделки купли-продажи недвижимости или обмена. Также возможно унаследовать квартиру или получить в подарок.
Правоустанавливающий документ – это документ, который подтверждает право владения, пользования и распоряжения принадлежащей недвижимостью.
Необходимо проверить подлинность таких правоустанавливающих документов на признаки подделки, то есть подчисток, дописок или иного изменения содержания.
Важно также обратить внимание на условия договоров. Ведь предшествующий и нынешний собственники квартиры могли закрепить в договоре условие, которое нужно выполнить. В ином случае, возможно возникновение у одной из сторон права на односторонний отказ или же расторжения договора. При существовании такого условия, важно получить у продавца квартиры документы, что подтверждают выполнение данного пункта.
Если квартиру продают по доверенности – хорошенько подумайте, хотите ли вы заключать такую сделку. Если вы смело решили идти дальше, то сначала потребуйте личной встречи с тем, кто выдал доверенность.
Будьте очень внимательны, если продавец получил квартиру в наследство или в дар, но не является родственником предыдущего собственника, ведь возможны конфликты и споры между продавцом и родственниками бывшего владельца. Если при этом собственник хочет продать жильё почти сразу после регистрации своего права, то нужно проявить особую бдительность и осторожность.
3. Изучаем историю квартиры
Переходим к третьему этапу. Попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этом документе содержится вся история квартиры, начиная с 1998 года, ведь именно в этом году был создан ЕГРП.
Изучая выписку, обратите внимание как часто квартира перепродавалась за последнее время. Частота сделок в течение непродолжительного периода времени может свидетельствовать о юридических проблемах. Поэтому есть вероятность возникновения споров о праве на объект.
По выписке можно проверить находилась квартира в спорах или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. Наличие споров необязательно тянет за собой риски. Вам нужно внимательно изучить обстоятельства дела (срок давности, результаты), а потом решать вопрос самостоятельно или же обратиться к специалисту.
4. Проверяем личность продавца квартиры
Также нужно проверить и самого собственника. Начинать процедуру нужно с исследования подлинности его паспорта. Поэтому обратитесь в местный паспортный стол.
Если договор подписывается по доверенность, то она обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует знать, что сделка с доверенным лицом – это всегда дополнительные риски.
Дееспособность продавца – тоже немаловажный вопрос. Если даже человек и внушает доверия и его никак нельзя назвать «странным», лучше всегда перестраховаться. Самым верным способом является получение от продавца справок с наркологического и психоневрологического диспансеров в вашем присутствии. Но при этом возникают определенные трудности. Ведь кому по душе такая процедура?
5. Проверяем права третьих лиц
Для того, чтобы проверить права третьих лиц, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги. Так вы сможете ознакомиться с информацией о тех, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства и сохраняется ли это право после продажи.
Например, споры могут возникнуть, если кто-то из членов семьи, зарегистрирован в данной квартире, пропал безвестно. Случиться может всякое, и никто не дает гарантии, что через пару лет человек не будет претендовать на квартиру. Поэтому хорошенько взвесьте все «за» и «против».
Обратите внимание не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Если вы столкнулись с такой ситуацией, то до подписания договора следует убедиться в наличии разрешений органов опеки.
Если продавец состоит в браке, то нужно получить согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом.
В таком деле как покупка квартиры нужно быть особо бдительным и обращать внимание на все нюансы, чтобы не попасть в хорошо спланированную аферу. Как говорится, доверяй, но проверяй.
Чтобы защитить личные интересы и уберечь себя от мошенников при оформлении договора купли-продажи квартиры, необходимо последовательно пройти несколько этапов. Рассмотрим пошаговый алгоритм действий при покупке заветных квадратных метров.
Тщательно изучите историю объекта сделки. Проверка правообладателей квартиры должна включать:- изучение психического и физического здоровья продавца;
- анализ законности получения прав на квартиру по договору дарения, наследству или решению суда;
- ознакомление с информацией об истории смены собственников и реальном количестве законных владельцев недвижимого имущества;
- обращение в органы опеки и попечительства с запросом о наличии прав на продажу квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети;
- поиск информации о сложившихся отношениях собственников жилой недвижимости с правоохранительными органами.
- иметь четкое представление о прошедших капитальных ремонтах, реконструкциях, перепланировках, состоянии сантехнического оборудования и иных коммуникаций;
- удостовериться в подлинности всех правоустанавливающих документов и отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- проверить квартиру на ее возможное нахождение в залоге.
- паспорт или документ, его заменяющий;
- свидетельство о заключении брака (при приобретении недвижимости в совместную собственность с мужем/женой);
- нотариально заверенное согласие одного из супругов на приобретение недвижимости в единоличную собственность;
- кредитный договор (если приобретение жилой недвижимости осуществляется на кредитные денежные средства);
- справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о дееспособности продавца;
- разрешение органов опеки;
- выписка из кадастрового плана;
- свидетельства о рождении детей;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из единого государственного реестра;
- информационная справка «О регистрации» (форма 9) с перечнем собственников и прописанных лиц;
- заверенные нотариусом обязательства прописанных граждан о выписке из продаваемой квартиры;
- архивная форма 9 о ранее прописанных, времени, адресе и причинах выписки предыдущих жильцов.
При передаче наличных денежных средств за квартиру потребуйте от продавца написать расписку о получении денег. Помните, что оплате должны предшествовать заключение и регистрация сделки.
На нашем сайте доступны для скачивания.