Какая доля несовершеннолетнего в квартире. Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления
Несовершеннолетние дети — самое беззащитное звено общества. Они не способны понять злого умысла со стороны взрослых людей, не владеют необходимыми юридическими знаниями и не в состоянии оценивать риски и последствия, связанные с потерей собственной доли в квартире. К сожалению, далеко не все родители озабочены вопросом о том, как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире — некоторые относятся к выполнению своего родительского долга менее добросовестно и были бы совсем не против и вовсе лишить своего несовершеннолетнего ребенка принадлежащей ему собственности. Именно поэтому наше государство приняло ряд законов, направленных на защиту гражданских прав несовершеннолетних, а также их прав на собственность. Имущественные права ребенка обычно рассматривают в трех плоскостях: когда ребенок прописан в квартире, когда квартира куплена с привлечением материнского капитала и тогда, когда планируется продажа доли в квартире несовершеннолетнего ребенка.
Как продать квартиру, в которой имеет долю несовершеннолетний?
Продажа квартиры, частью которой владеет ребенок — не редкость: люди меняют место жительства, увеличивают жилплощадь, делят квартиры между собой. Если ребенок не является собственником квартиры или ее доли, его права на недвижимость отсутствуют, поэтому у родителей не возникает проблем с тем, как продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, на которой он прописан.
Несовершеннолетнего, не являющегося собственником квартиры, действительно можно легко снять с регистрационного учета, правда, с одним обязательным условием: после выписки ребенок должен быть прописан в другой квартире. Необходимо, чтобы по этому же адресу был прописан один из его родителей. В этом случае не придется брать разрешение опеки на выписку несовершеннолетнего и последующую продажу недвижимости.
Следует знать и о том, что права ребенка на собственность, в которой он прописан, могут зависеть от того, какого типа регистрация была оформлена родителями:
- с правом владения собственностью;
- без права владения собственностью.
Обычно ребенка регистрируют в квартире родителей без права собственности, а права на такую собственность у ребенка возникают только в случае ухода родителя из жизни: тогда ребенок, наравне со вторым родителем, становится наследником. В случае же, если ребенок был зарегистрирован в квартире с правом собственности на жилье, возникает совершенно иная правовая ситуация.
Как продать квартиру, в которой ребенок является собственником доли или всей квартиры?
Как быть, если ребенок владеет квартирой или ее частью, можно ли продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка? Без решения органов опеки продать такую квартиру не удастся. Продажа квартиры будет возможна только при условии приобретения новой, превосходящей предыдущую по условиям. Обмен старой недвижимости на новую возможен при условии, что ребенку будет выделена в собственность часть недвижимости.
Как можно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Для этого необходимо предпринять следующие шаги:
- Получить разрешение родителей или других законных представителей несовершеннолетнего собственника.
- Получить разрешение на обмен квартиры из опеки, которое дает право на проведение сделки по обмену недвижимости.
- Найти подходящую для обмена квартиру. Важно помнить: условия проживания в новой квартире должны быть лучше, чем в старой.
- Подготовить пакет документов: техпаспорт на квартиру, копию свидетельства на новую квартиру от действующего собственника, справку об отсутствии обременений в отношении приобретаемой квартиры (залога, ареста).
- Со всеми документами необходимо обратиться в органы опеки для написания заявления о выделении несовершеннолетнему члену семьи доли квартиры. Размер площади, оформляемой в собственность ребенка, должен быть таким же, как и прежде (или больше).
Как продать квартиру если дети в доле несовершеннолетние, а продавец недвижимости не соглашаются на обремененные условия сделки? Для продажи квартиры в этом случае необходимо прописать ребенка в квартире родственников и оформить на него дарственную на часть их квартиры. После совершения сделки по приобретению нового жилья дарственная возвращается дарителям, в ребенок получает долю и прописку в новой квартире.
Что касается продажи доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего, то последовательность действий в этом случае ничем не отличается от от ситуации, когда продается вся квартира. Ребенку в обязательном порядке должна быть предоставлена недвижимость в другом месте. При этом, условия в новой квартире должны быть такими же или лучше, чем в старой.
Что же до продажи доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире, то и здесь ситуация ничем не отличается от той, когда продается собственная квартира ребенка или же квартира с его долей.
Имеет ли право ребенок на долю в квартире, купленную с привлечением материнского капитала?
Российская программа по поддержке матерей, родивших двух и более детей, позволяет родителям рассчитывать на материальную помощь со стороны государства при приобретении жилья, а также помощи в погашении ипотечного кредита. Родители также могут использовать эти средства для оплаты образования ребенка или же отложить их на будущую пенсию мамы. Российские семьи часто используют маткапитал на улучшение жилищных условий семьи. В этом случае родители обязаны выделить ребенку минимальную долю собственности в квартире на материнский капитал. Сделать это можно тремя способами:
Продавая квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, необходимо учитывать ряд моментов. Такие сделки считаются самыми сложными. Тем не менее, при соблюдении установленного порядка продажа доли ребенка в квартире не займет много времени.
Что необходимо учитывать:- Помимо стандартного комплекта документов? требуется получить согласие в органах опеки и попечительства.
- В результате сделки ребенок не должен быть ущемлен. Продавая долю, необходимо обеспечить ребенка местом для проживания. В противном случае можно получить отказ.
- Возможно два варианта выделения ребенку новой доли. Продать старую квартиру и оформить ребенка в новой или выделить долю на другой жилплощади (если вы не планируете покупать новую квартиру).
- Учитывайте, что органы опеки тщательно проверяют этот момент. Жилищные условия ребенка не должны ухудшиться, иначе можно получить отказ.
- Заявление.
- Документы на покупаемую и отчуждаемую доли.
- Подтверждение отсутствия задолженности (выписка с лицевого счета).
- Свидетельство о рождении ребенка (копия и оригинал).
- Выписка из домовой книги (для покупаемого и продаваемого жилья).
На нашем сайте можно скачать бланк и образец заявления и полный список документов:
- Жители Москвы могут узнать адрес ближайшего уполномоченного органа на сайте Департамента социальной защиты . Адреса региональных отделений уточняйте на местных сайтах.
- В момент обращения в органах опеки должны присутствовать оба родителя или опекуна.
- При отсутствии одного из родителей (например, в случае развода) требуется его согласие на совершение сделки. Если его местоположение установить невозможно, вопрос решается в судебном порядке.
- Будет проведено собеседование с родителями и ребенком, если он старше 14 лет.
- Решение будет выдано в течение двух недель после проведения собеседования.
- После этого можно выписывать ребенка.
- Если ребенок не является собственником, согласие органов опеки не обязательно. Однако в случае судебного разбирательства такая сделка будет признана незаконной.
- Обратитесь к нотариусу и заключите договор купли-продажи.
- Составьте акт приема-передачи.
- Зарегистрируйте права собственности на каждого из участников сделки.
- Не забудьте зарегистрировать ребенка по новому адресу.
- По завершению всех процедур по оформлению прав собственности необходимо уведомить органы опеки о предоставлении ребенку равноценной доли собственности. Подготовьте копии договоров.
Я думаю все знают, что просто так продать квартиру, в собственниках которой есть дети не получится без согласия попечительского совета. А если вы обратитесь за таким разрешением, то органы опеки обяжут вас выделить несовершеннолетнему ребенку долю во вновь покупаемой квартире или в какой-то другой. То есть, вариантов два.
Первый. Вы продаете квартиру, в которой есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой квартире.
Второй. Если вы хотите продать квартиру, в собственниках которой есть несовершеннолетний ребенок и не хотите ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделять долю ребенку где-либо еще, например, в квартире бабушки-дедушки.
Вывод. Продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка просто так не получится. Вам обязательно нужно будет где-то что-то выделять взамен.
И тут я подхожу к главной теме сегодняшней статьи. Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, есть квартира общей площадью 60 кв.м., которая была приватизирована на пятерых – бабушка, дедушка, их дочь, их зять и внук. Внук, понятное дело, несовершеннолетний и у него получается 1/5 доля в квартире, что от 60 кв.м. составляет 12 кв.м. И родители решают, что вот сейчас они купят какую-нибудь дешевую комнатку, оформят ее целиком на ребенка и все будет замечательно.
Внимание! Прежде чем затеваться с продажей квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите органы опеки. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье попечительский совет выдаст вам разрешение. Ибо не все так гладко.
Вот абсолютно реальный случай из моей практики.
Жили-были дед и баба, ели кашу с молоком в трехкомнатной квартире. И была у них…Нет, не курочка ряба. Дочка – умница и красавица, которая родила им внука. Естественно, когда речь зашла о приватизации квартиры, то приватизировали они ее на четверых. «Трешка» была по площади 65 кв.м. Соответственно, если считать по метрам, то на несовершеннолетнего ребенка приходилась доля равная приблизительно 17 кв.м. Прошло немного времени, дочка с мужем уехали за границу, обустроились там и забрали к себе бабушку с дедушкой и сыном. Квартиру решили продать. Стоит пустая, квартирантов почему-то не захотели пускать, только коммунальные платежи тянет – одни расходы. Посчитали, что 17 кв.м. общей площади это маленькая гостинка. Недолго думая, взяли задаток за свою «трешку», передали задаток за самую дешевую гостинку, которую только сумели найти, собрали документы и пошли в органы опеки. А не тут-то было.
Инспектор попечительского совета сказала примерно следующее:
Ребенку 8 лет. В таком возрасте без матери он жить не может. Значит, предполагается, что в это в этой маленькой однокомнатной квартирке он будет жить с мамой. Да еще разнополые. Нет.
И отказала. Задатки пришлось расторгнуть. Хорошо еще уговорили всех без штрафных санкций.
Поэтому повторюсь еще раз. Прежде чем заниматься продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите опеку. Покажите документы на недвижимость и поинтересуйтесь, под какое жилье вас пропустят.
Второй вариант. Вы ходите продать квартиру и не покупать ничего взамен. У вас есть, где выделить долю несовершеннолетнему ребенку. У вас есть еще недвижимость или бабушки-дедушки согласны отдарить ребенку долю в своей квартире.
В этом случае вы можете собрать пакет документов на обе квартиры и предоставить их в опеку. Можете даже получить постановление попечительского совета о продаже одной квартиры с одновременным выделением доли в другой. Но не спешите эту долю переоформлять.
Второй реальный пример. Семья – муж, жена, двое детей. Живут в «двушке», которую приватизировали в свое время естественно на четверых, в том числе и детей. Задумались о расширении. Вложились в новостройку. Часть денег заняли с условием, что отдадут после того как въедут в новую квартиру и продадут прежнюю. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получиться без выделения доли детям, при сдаче дома поспешили оформить новую квартиру также на всех четверых в том числе и детей.
И попали в ловушку.
Получилось, что у детей и в прежней квартире доля осталась и в новой появилась. И потом они очень долго доказывали опекунскому совету, что долю в новой квартире они выделили как раз с расчетом на то, что прежнюю то продавать надо.
Если честно, я даже не знаю, чем там дело закончилось. Сделка не моя была. Кажется, убедили они таки опеку, но с большим трудом.
Так что, постановление органов опеки, разрешающее продажу квартиры, в которой есть доля у несовершеннолетнего ребенка, вы получить, конечно, можете. И даже хорошо будет, если получите. Спокойнее. Но переоформлять долю на ребенка необходимо именно в момент сделки. То есть одну продаем – другую покупаем. Одновременно.
В постановлении попечительского совета, кстати, как раз будет примерно такая фраза « …разрешаем продажу по адресу…с одновременной покупкой по адресу…»
Так что не попадите впросак.
ВНИМАНИЕ! С 01.01.2016 года сделки с участием несовершеннолетних оформляются только нотариально.
Дорогие читатели! Эта запись оказалась весьма актуальной для вас. Я получила более 50 вопросов и добросовестно ответила на каждый из них. Но почему-то только три читателя поделились статьей в соцсетях.
Что-то обидно стало. Стараешься, стараешься...
Делитесь, не стесняйтесь ! Спасибо!