Главная » Бизнес » Как арендовать торговую площадь. Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их

Как арендовать торговую площадь. Как привлечь арендаторов в торговый центр и удержать их

По оценкам специалистов чуть больше 50% мелкого бизнеса занято розничной и оптовой торговлей. Пережитки 90-х годов, когда каждый второй пытался торговать, не оставляют и новейшую Россию. И хотя участники рынка активно осваивают виртуальные торговые площадки, от реальных пока никто не отказывается. Мелким предпринимателем иметь помещение в собственности - большая роскошь, а вот аренда подходит. Давайте разбираться, как арендовать торговую площадь, что предусмотреть в договоре, и с какими сложностями можно столкнуться в процессе.

Фото Рози Енокян

Торговая площадь - это что

Если судить с точки зрения обывателя, то торговая площадь - место, где продают товар. Налоговый кодекс площадь торгового зала определяет как место, где демонстрируют товар, продают его, совершают расчеты и обслуживают клиентов. При этом, в законе нет понятия торговая площадь, есть площадь торгового зала и торговое место. Понимание и классификация этих понятий необходимы для исчисления налога. Подробнее смотрите в статье .

Если исходить из экономической классификации площади, то можно выделить:

отдельный объект (магазин);
павильон в крупном торговом центре;
не стационарные объекты - киоск или лавка под открытым небом.

При этом, выбор места для торговли зависит от характеристик товара, наличия конкурентов на территории, специфике местности. Подробнее о торговой недвижимости можно прочитать

Магазин будет иметь узкую направленность, отсутствие так называемой пятой полки (совместная продажа разных товаров, например хлеб и бытовая химия) влияет на покупательский спрос. В торговом центре - большая проходимость, но и высокий уровень конкуренции. Киоски и лавки начинают выходить из моды, мелкие розничные сети проигрывают монополистам, которые распространили торговые сети на территории одного территориального образования.

Аренда торговой площади в зависимости от классификации

Вариант 1 - арендуем отдельное помещение (магазин)

Прежде чем заключать договор проанализируйте, почему у собственника не получился бизнес: торговал ли он не тем товаром или место не людное и спрос мизерный. Если Вы решили, что у Вас продажи пойдут - подписывайте договор.

Правовые нюансы

Если собственник муниципалитет, аренда только через аукцион. Процедура описана в статье .
Обязательное условие - объект сделки, само помещение. Предусмотрите вопрос с неотделимыми улучшениями и капитальный ремонтом, а именно:

в случае расторжения договора, чтобы будет с улучшениями, которые арендатор произвел за свой счет;
кто будет осуществлять капитальный ремонт и за чей счет;
кто будет оплачивать коммунальные платежи и услуги. Формально - заключать договор ресурсоснабжающими организациями может только собственник. Вместе с тем, платежи чаще ложатся на арендатора. Будьте внимательны - нельзя платить «коммуналку» как ежемесячный арендный платеж.

Предусмотрите порядок расторжения договора - по чьей инициативе, основания для отказа от исполнения.
Если вырученные средства от продажи составляют больше 25% дохода от всех розничных сетей продовольствия, увеличивать торговые площади, в том числе и за счет аренды, нельзя.

Вариант 2 - аренда части помещения

Имеется в виду, что арендуется павильон в ТЦ или магазине. Проблема в том, что павильон - не является помещением, у него нет отдельного кадастрового паспорта. Уточнить характеристики - можно только посредством поэтажного плана. Сведения актуальны - если не проводилась реконструкция.

Росреестр часто отказывает в регистрации долгосрочной аренды, ссылаясь на отсутствие документов на часть помещения невозможность индивидуализировать объект. Суды считают данный отказ неправомерным и активно поддерживают стороны сделки, разрешая регистрировать долгосрочную аренду части помещения.

Какую осмотрительность должен проявить собственник

До подписания договора посмотреть объект. Несоответствие площади реальной и указанной в договоре может стать проблемой при исчислении налога.
Определить назначения помещения. Если вам сдали закуток в подвале, то заниматься там, например продажей косметологических препаратов - нельзя.
В договоре указать все признаки павильона, местоположение, номер, внешнее и техническое описание. Это нужно, чтобы предупредить варианты с двойной арендой.

Вариант 3 - аренда киоска или лавки

Форма и содержания договора будут зависеть от того, киоск или лавка - стационарные конструкции или легкие переносные. Об аренде киоска и лавки .

Регистрация - обязательна или факультативна.

Обязательна, если срок больше года. Многие мелкие бизнесмены всячески пытаются уйти от долгосрочно аренды. Причина - долгая и финансово затратная процедура.

Чтобы избежать регистрации надо заключить аренду на 11 месяцев и потом продлевать на тот же срок (договоры до года не регистрируются).

Часто арендатор и арендодатель не вносят в ЕГРП и долгосрочную аренду. В этом случае, судебная практика исходит из того, что отношения сохраняются для сторон договора.

Внимание: учесть арендные платежи в расходах на содержание имущества можно только после регистрации договора аренды.

Изучите документы на помещение, здание.
Собственник должен представить поэтажный план на объект. Выясните наличие и соответствие характеристик того павильона, части помещения, которые вам предлагают.
Посмотрите на сайте Росреестра выписку из ЕГРП. Сколько собственников у здания, кто может распоряжаться.
Не заключайте договор без указания срока. Такую сделку можно расторгнуть без объяснения причин. Арендодатель предупредит вас за 3 месяца, а вы будете нести издержки на переезд, поиск нового места, хранение своего товара и так далее.

В заключение хочется сказать, что хоть и конкуренция в области торговли высока, многие предприниматели, берясь за дело сейчас, зарабатывают деньги. Аренда торговых площадей необходима на первом этапе, пока покупать в собственность не за что. Наши советы и рекомендации сэкономят вам деньги на юриста, помогут выбрать оптимальные условия аренды под себя.

Как правило, договор аренды торговый площадей в торговом центре (далее – ТЦ) представляет собой многостраничный «фолиант» с большим количеством приложений. Причем 50–70 страниц текста для них не предел. Не удивительно, что большинство предпринимателей теряется в этих специализированных текстах. Именно поэтому особенно важно понимать, на каких условиях будет осуществляться аренда. В настоящей статье мы рассмотрим наиболее значимые для арендатора разделы договора аренды, укажем на распространенные «ловушки», включаемые арендодателем в текст договора1 .

Россол С.В.

Состав договора

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем. Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п. На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонтные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.). Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павильонов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.
С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше. Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине арендной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем. Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;

условия о торговом профиле арендодателя;

правила оказания эксплуатационных услуг;

правила пользования ТЦ;

правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Структура текста договора

Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом. Однако, как показывает практика, систематизация обязательств сторон нижеприведенным образом наиболее отвечает цели их полного раскрытия и закрепления в тексте соглашения об аренде.

предмет договора;

порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны;

срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды;

порядок передачи и возврата помещения;

порядок взаиморасчетов между сторонами;

страхование;

права и обязанности арендатора;

права и обязанности арендодателя;

взаимная ответственность сторон;

досрочное расторжение договора.

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

Предмет договора

Предмет договора – это его основа и сущность. Сущность договора аренды определена статьей 606 Гражданского кодекса РФ.

Фрагмент документа

При этом ключевым моментом является точная идентификация имущества, в нашем случае помещения, передаваемого в аренду. В договоре аренды торговых площадей в ТЦ для индивидуализации передаваемых помещений используются несколько уровней:

Точный адрес торгового центра.

Указание этажа и внутреннего номера помещения (по нумерации арендодателя).

Указание площади согласно данным БТИ.

Приложение к договору плана этажа, на котором передаются помещения с выделением их контуров цветом.

Порядок использования помещения

Данный раздел обычно содержит основные ограничения, накладываемые на арендатора в связи с использованием помещения. Прежде всего, это общепринятый в крупных ТЦ запрет на смену профиля деятельности арендатора . Обычно он заключается в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену товарной номенклатуры (например, обувь на одежду или бижутерии на компьютерную технику), перечень торговых марок, представляемых арендодателем. Данное ограничение накладывается с целью улучшить логистику торгового центра и увеличить его удобство для посетителей, а также для максимального увеличения торговых марок представленных в его магазинах, и тем самым увеличить посещаемость ТЦ. В ряде случаев возникают вопросы, насколько эта практика соответствует действующему законодательству. Речь идет прежде всего о нормативно-правовых актах, регулирующих защиту конкуренции на товарном рынке. Действительно, подпункт 3 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо запрещает: «Соглашения между хозяйствующими субъектами или согласованные действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке, если такие соглашения или согласованные действия приводят или могут привести к … разделу товарного рынка по … ассортименту реализуемых товаров... »

Однако к этому вопросу необходимо подходить комплексно и с учетом обстоятельств. И прежде всего исходя из понимания, что такое товарный рынок.

Фрагмент документа

С учетом локализации ТЦ в крупных городах, насыщенных множеством продавцов и поставщиков самых разнообразных товаров, сложно представить ситуацию, когда условие договора аренды об ассортименте может серьезно изменить положение на рынке.

Вместе с тем ограничение по торговому профилю должно стать основанием для серьезных размышлений со стороны арендатора, особенно из-за согласования по торговым маркам, представленным в арендованном им магазине. Ведь в результате проволочек в согласовании или при отказе арендодателя предприниматель может упустить выгодную сделку.

В этом же разделе обычно фиксируются мощности инженерных сетей, используемые арендатором, и содержится запрет на превышение их проектной мощности.

Доступ в помещение и система охраны

Раздел содержит взаимные обязательства арендатора и арендодателя в отношении доступа в арендуемое помещение.

Право входить в помещение в рабочее время с целью контроля над соблюдением договора аренды, а также право на вход при чрезвычайных ситуациях, возникающих в помещении, является стандартным требованием арендодателя. Речь идет прежде всего об авариях инженерных сетей. В отдельных случаях арендодатели закрепляют за собой возможность незадолго до окончания договора аренды приводить в помещение представителей потенциальных арендодателей.

Требование по соблюдению Правил ТЦ по графику работы торгового павильона, завоза товаров и т.п. тоже является стандартным.

Что касается охраны, то зона ответственности арендатора и арендодателя проходит по границе помещения. Значит, места общего пользования в торговом центре находятся под контролем и охраной арендодателя, а само помещение и товар в нем должны охраняться арендатором. В ряде случаев со стороны арендодателя встречаются требования:

об обязательной установке охранной сигнализации;

о заключении договора на охрану с аккредитованным частным охранным предприятием.

Какие возможности может предусмотреть арендодатель в данном разделе, чтобы максимально защитить свои интересы?
Во-первых, можно попытаться ввести в договор условие, согласно которому представители арендодателя имеют право проверять помещение только после предъявления доверенности, либо же предусмотреть в договоре перечень должностных лиц арендодателя, имеющих на это право.

Во-вторых, можно включить условие, согласно которому проверка может производиться только в присутствии полномочного представителя арендатора. При этом арендодатель должен фиксировать в акте любые нарушения, обнаруженные в процессе проверки, в присутствии полномочного представителя арендатора.

В-третьих, можно добавить условие о том, что если проникновение в помещение вызвано технической необходимостью (авария), то вне зависимости от времени суток арендодатель должен немедленно известить уполномоченное лицо арендатора. При этом желательно дополнительно предусмотреть, что при неизвещении арендатора в этом случае арендодатель несет ответственность за выявленную недостачу товара.

Любое из этих трех условий существенно улучшает положение арендатора.

«1. Полномочные представители Арендодателя имеют право, предварительно уведомив Арендатора, в рабочее время Арендатора входить в Помещение с целью осуществления контроля над его состоянием, а также контроля над соблюдением Арендатором условий договора и Правил пользования торговым комплексом. Полномочия представителя Арендодателя должны подтверждаться доверенностью, выданной с соблюдением условий действующего законодательства. Без предъявления доверенности осуществлять проверку имеют право лица, состоящие с арендодателем в трудовых отношениях и занимающие должности, поименованные в Приложении №___ к настоящему договору.

Извещение Арендатора о времени проверки производится в письменном виде, путем направления заказного письма либо вручением извещения полномочному представителю Арендатора под личную подпись. Отсутствие полномочного представителя Арендатора при условии его надлежащего извещения не является препятствием для проведения мероприятий по проверке состояния помещения, контроля над соблюдением условий договора и соблюдения Правил пользования торговым комплексом.

2. Арендатор не имеет права немотивированно отказать Арендодателю в доступе. Арендодатель не имеет прав доступа в помещения, предназначенные для хранения денежных или валютных ценностей Арендатора.

3. При обнаружении Арендодателем в ходе проверки нарушений условий настоящего договора, Правил пользования торговым комплексом или ухудшения состояния Помещения (сверх нормального износа) представителем Арендодателя и Арендатора составляется акт, фиксирующий нарушения. При несогласии представителя арендатора с претензиями Арендодателя последний составляет акт в одностороннем порядке, при этом представитель Арендатора, присутствовавший при проверке, может в письменном виде высказать свои замечания к акту. В этом случае стороны обмениваются документами, проставляя на них личные подписи.

4. Арендодатель имеет право доступа в Помещение для проведения необходимых ремонтных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии Помещения или Здания в целом. Арендодатель обязуется производить ремонтные работы в нерабочее время, максимально соблюдая интересы Арендатора. Во всех случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (предотвращение, устранение аварий или их последствий) представители и технические сотрудники Арендодателя имеют право доступа в Помещение без предварительного уведомления Арендатора. При этом Арендодатель обязан уведомить должностных лиц Арендатора (поименованных в приложении №___) по телефонной связи или с использованием факсимильной связи непосредственно в момент проникновения или не позднее 10–15 минут после него. В случае неуведомления Арендатора Арендодатель несет полную ответственность за товар и материальные ценности, находящиеся в Помещении».

Срок аренды и преимущественное право заключения договора

Договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные , то есть заключенные на неопределенный срок, практически не встречаются при аренде площадей в торгово-развлекательных центрах. Краткосрочные (менее 1 года) и долгосрочные (более 1 года) различаются, как следует из их названий, по продолжительности. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме самого срока, в этом разделе обычно детально расписывается процедура использования арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок4 . Как правило, процедура состоит из трех этапов:

направление арендатором уведомления арендодателю в срок, установленный договором, о желании заключить договор на новый срок (на практике встречается срок от 30–60 дней до 5–6 месяцев до момента окончания договора);

направления арендодателем арендатору проекта договора аренды;

согласование условий и заключение договора.

Раздел о сроках достаточно стандартен и обычно не содержит неприятных для арендатора сюрпризов. Однако часть раздела, посвященная порядку его продления, требует повышенного внимания. Действительно, потерять высокодоходную торговую точку только из-за того, что пропущен срок для уведомления арендодателя, не самая приятная перспектива.

Взаимодействие сторон при регистрации договора аренды

В случае если договор аренды заключается на срок не менее одного года , он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подконтрольная Министерству юстиции РФ.

Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За регистрацию договора необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом к заявлению прикладываются документы о сторонах договора. Для арендодателя это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников)). Для арендатора-предпринимателя – копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Большая часть документов подается в виде нотариально заверенных копий. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы на само здание, в котором осуществляется аренда.

В большинстве случаев арендодатель берет на себя обязанность регистрации долгосрочного договора аренды. Это логично, поскольку документация на здание находится именно у него. При этом необходимо четко представлять, кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Хотя государственная пошлина не велика (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), но предпринимателю нужно учитывать любые расходы, чтобы реально оценить затраты на аренду.

Важность государственной регистрации трудно переоценить. Ведь если ее не произвести, то долгосрочный договор аренды не будет считаться заключенным. Следовательно, владелец здания может потребовать освободить помещение в любой момент. И здесь, во избежание проблем в будущем, арендатору необходимо четко оговорить следующее. Прежде всего речь идет о возложении на арендодателя обязанности предоставить к определенному сроку полный пакет находящихся у него документов, необходимых для государственной регистрации. В противном случае арендатор может оказаться объектом произвола со стороны арендодателя. Особенно это актуально в случаях, когда заключаются договоры аренды в строящемся ТЦ. Как правило, они начинают работать раньше, чем собственник здания успевает зарегистрировать все свои права, поэтому регистрация долгосрочного договора еще невозможна. Тогда сначала заключается договор на 11 месяцев, а затем долгосрочное соглашение. В связи с этим у арендодателя появляется возможность сменить арендатора по окончании краткосрочного договора.

«Государственная регистрация настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему Договору (при их наличии), осуществляется Арендодателем в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Все необходимые для государственной регистрации документы, находящиеся у Арендатора, а также все необходимые доверенности, предоставляются Арендодателю в течение пяти дней с момента получения Арендодателем письменного запроса Арендатора.

Все расходы по государственной регистрации договора аренды осуществляются Арендодателем за свой счет».

Передача и возврат помещения

Автор полагает, что это один из наиболее важных разделов в договоре аренды. Дело в том, что с передачей и возвратом помещения связаны самые спорные вопросы, возникающие между сторонами: состояние помещения и его оснащение. Чтобы предотвратить споры, стороны разрабатывают приложение к договору аренды – акт, отражающий состояние помещения.

В этом же разделе прописываются обстоятельства освобождения помещения от товара, имущества и оборудования арендатора. Наиболее распространенными являются условия, согласно которым арендатор обязан демонтировать принадлежащее ему оборудование, а также неотделимые улучшения, произведенные им без согласия с арендодателем.

Зачастую арендодатель включает в данный раздел жесткие условия в отношении имущества, не вывезенного арендатором до даты передачи помещения. Обычной, например, можно считать формулировку: «В отношении любого имущества Арендатора, которое не вывезено им по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:

счесть такое имущество оставленным и обратить его в свою собственность, либо,

удалив такое имущество из Помещения, хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату».

Подобные действия арендодателя не законны5 и являются ничтожными, то есть не порождающими правовые последствия нормами. Однако их следует по возможности исключать из договора на стадии заключения хотя бы для того, чтобы снизить вероятность возникновения споров между сторонами.

Порядок взаиморасчетов между сторонами

Состав арендной платы

В большинстве торговых центров прямые расходы на аренду помещения складываются из:

базовой ставки арендной платы;

эксплуатационных расходов;

оплаты коммунальных платежей.

Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством6 на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

организация мероприятий по обеспечению режима безопасности, организация пропускного режима, видеонаблюдения, обеспечение безопасности на площадях общего пользования;

техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в здании (эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, автоматических дверей);

комплексная уборка площадей общего пользования и прилегающей территории, вывоз снега, обработка территории реагентами в зимний период, поливка стоянок, тротуаров и газонов в летний период;

вывоз твердых бытовых отходов, утилизация люминесцентных ламп;

дератизация, дезинсекция и дезинфекция;

организация работы с посетителями ТЦ;

общее администрирование.

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах7 . При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.). С целью максимального снижения этой части расходов можно рекомендовать устанавливать счетчики «на входе» в арендуемое помещение. «Общие» коммунальные платежи перекладываются на арендатора без каких-либо надбавок со стороны арендодателя.

Условные единицы

Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли. Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.

Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

Есть несколько основных способов расчета:

фиксирование размера условной единицы в рублях. Этот способ равнозначен указанию размера арендной платы в рублях, и его использование вызывает легкое недоумение, однако время от времени он встречается;

закрепление размера условной единицы через бивалютную (доллар плюс евро) или многовалютную корзины. Способы расчета в этом случае могут быть довольно замысловатые. Самый простой из них – это вычисление среднего арифметического рублевого эквивалента валют по курсу Центрального банка России;

закрепление предельных значений, в рамках которых применяется курс Центрального банка России, а при значительных величинах изменений – нижний или верхний пределы, согласованные сторонами. Наиболее выгодным для предпринимателя-арендатора является вариант с закреплением обеих границ валютного коридора, но арендодатели неохотно соглашаются на такой вариант.

Пример 6

Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа . Наиболее распространены следущие варианты ее закрепления:

Дата списания денежных средств с расчетного счета плательщика.

Дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка плательщика денежных средств.

Дата поступления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя денежных средств.

Дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя денежных средств.

Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа. Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика. Также можно указать в договоре, что курс берется не на дату платежа, а на фиксированную дату каждого месяца. Однако следует признать, что оба этих способа в большей степени защищают интересы арендатора, чем арендодателя.

Депозит

Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы. Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве8 . Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

Получение беспроцентного кредита на весь срок действия договора аренды.

Наличие денежных средств для покрытия не уплаченной в срок арендной платы.

Возможность покрытия убытков со стороны арендатора при неоплате аренды или причинении вреда помещению.

Взыскание штрафных санкций при расторжении договора по вине арендатора.

Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

В договоре может быть такая формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить зачет денежных средств, переданных ему в соответствии с настоящим договором в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора, в следующих случаях и в следующем размере:

1. В размере неполученной арендной платы, в случае если просрочка платежа составила более 5 (пяти) рабочих дней.

2. В размере сумм убытков, понесенных Арендодателем в результате причинения Арендатором ущерба Помещению, Комплексу или иному имуществу Арендодателя, и неполучением Арендодателем сумм возмещения в течении 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента предъявления Арендатору требования об их уплате.

3. В полном размере Депозита в случаях прекращения договора аренды по вине Арендодателя в случаях и порядке, установленными настоящим договором».

Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В частности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимозачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны». Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству9 .
При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

Страхование

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качестве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за действия, возникающие в ходе нормальной коммерческой деятельности арендатора в арендованном помещении;

страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, который может быть причинен арендатором или его подрядчиками при ремонтных работах в помещении;

страхование имущества и товара арендатора, находящихся в помещении.

Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимального варианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии 10 в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора. Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности. Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение производится на величину официально объявленной инфляции.

8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

10 Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.

Николай Чудаков,

руководитель, главный редактор, юридическая справочная система «Система Юрист»

В этой статье вы прочитаете:

Подводные камни в договоре аренды торговой площади

Ошибки в договоре аренды, которые должен знать руководитель

Правильный образец договора аренды торговой площади

Договор на аренду торговой площади – документ, с которым приходилось сталкиваться почти каждому предпринимателю. Однако, несмотря на распространенность этого явления, коммерсанты нередко допускают принципиальные ошибки в договоре аренды. Давайте рассмотрим правильный образец договора аренды торговой площади с важными примечаниями, а также 5 главных ошибок при составлении этого документа.

Ошибка 1. Не конкретизировали арендуемое помещение

Часто арендатор забывает попросить у арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды; нередко этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают. Другой вариант: в договоре указана общая площадь арендуемого помещения без уточнения, что в нее входят подсобные помещения (а их арендовать дешевле, чем торговые, порой в несколько раз). Наконец, если арендуется часть торгового помещения, например несколько квадратных метров в супермаркете для торговли зоотоварами, в договоре ее нередко описывают так: « Х квадратных метров на территории магазина Y», не вдаваясь в детали.

Последствия . Во-первых, не указав в договоре аренды торговой площади подробные характеристики части арендуемого помещения, вы практически обречены на споры с арендодателем о величине арендной платы. Кроме того, в крупных торговых центрах арендаторы часто вносят дополнительную плату за пользование общими подсобными помещениями (туалеты, парковка, комнаты для персонала). Величина ее для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. А значит, не отделив торговую площадь от площади подсобных помещений, вы рискуете серьезно переплатить.

Контроль дебиторской задолженности: как быстро вернуть свои деньги

Во-вторых, пользуясь размытым описанием помещения, недобросовестный арендодатель сможет выселить вас раньше срока, например, если на ваше место претендует арендатор, готовый платить больше. Наконец, в-третьих, если вы заключаете договор аренды на срок более года и в связи с этим должны зарегистрировать контракт в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ), вам откажут в регистрации, если описание помещения будет нечетким.

Как правильно. Запросите у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, - техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы, разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке.

Сделайте копию плана, заштрихуйте на ней помещения, которые берете в аренду, подпишите этот документ и получите подпись арендодателя. В самом договоре разделите арендуемые вами помещения на торговые и иные (хозяйственные, складские, подсобные) и добейтесь от арендодателя пропорционального снижения ставки в отношении иных площадей, опираясь на аргумент, что они не приносят вам, как арендатору, прямого дохода. А о том, что надо подписывать все без исключения документы, фиксирующие договоренности с контрагентом, вы, как коммерческий директор, знаете сами.

Как быть, если ваш арендодатель пошел в суд, чтобы оспорить договор на основании нечеткого описания объекта аренды? Смело ссылайтесь на п. 15 постановления № 73 ВАС РФ (далее - постановление № 73): если договор фактически исполнялся сторонами (помещение передано вам как арендатору), то они не вправе оспаривать договор, ссылаясь на ненадлежащее описание объекта аренды.

Ошибка 2. Не согласовали расходы на содержание помещения

Нередко арендаторы, согласовав с арендодателем размер арендной платы и сроки ее внесения, забывают детально описать в договоре расходы на содержание объекта аренды, включая его ремонт, установленные законом платежи (в первую очередь коммунальные) и дополнительные платежи (парковка, охрана). Кроме того, арендодатели иногда не включают НДС в установленную договором арендную ставку.

Последствия. Если не согласовать в договоре, какая его сторона какие расходы несет, может оказаться, что телекоммуникационное обслуживание арендованных вами помещений производится по единому договору с коммерческим оператором, тарифные ставки которого выше обычных городских. Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, не относящиеся к затратам на проведение капитального ремонта, несет арендатор, то есть вы. А это означает, что арендодатель вправе не возмещать вам такие расходы. Более того, он может резко увеличить размер арендной платы после проведенного вами обустройства (ремонта) помещения, поскольку такие улучшения увеличивают коммерческую стоимость объекта недвижимости.

Как правильно. По законодательству недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, устраняются за счет арендодателя.

Например, если арендуемое вами помещение не оснащено пожарной сигнализацией, установить ее обязан арендодатель за свой счет. Но чтобы доказать, что такие недостатки имелись на момент заключения договора аренды, приложите к нему акт приемки-передачи арендуемых вами помещений, в котором подробно опишите их состояние, уделив особое внимание недостаткам (отсутствие сигнализации, необходимых элементов сантехники, неисправность коммуникаций). А в самом договоре четко установите, какие расходы на содержание помещений какая сторона несет.

Например, если коммунальные и иные обязательные платежи ложатся на плечи арендатора, уточните в контракте, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы (вам это выгодно) либо вносятся сверх нее.

В пункте, раскрывающем понятие «арендная ставка», уточните, входят ли в нее НДС (если нет, заложите в расходы на аренду сумму НДС), коммунальные услуги, плата за парковку, услуги связи. Закон разрешает устанавливать арендную ставку не в твердой сумме, а указав способ ее расчета (например, «фиксированная часть + переменная, включающая в себя коммунальные платежи = величина ставки»). Еще один законный вариант - привязать арендную ставку к курсу иностранной валюты; если ваш арендодатель так поступил, убедитесь, что в договоре четко сказано, о какой валюте идет речь и на какую дату берется курс валюты при расчете платежей.

Ошибка 3. Арендовали у неправомочного лица

Очень часто коммерсанты соблазняются невысокой ценой договора аренды торговой площади при длительном сроке (например, два-три года) или подписывают контракт, не проверив полномочия подписанта со стороны арендодателя. Может оказаться, что вы заключили договор с лицом, у которого нет прав на помещение, или что вы, ничего не подозревая, заключили договор субаренды, то есть подписали контракт с арендатором, который сам снимает помещение у конечного собственника.

Последствия . При субаренде многое зависит от условий договора между арендатором (который сдает помещение конкретно вам) и собственником объекта недвижимости. С одной стороны, когда в этом договоре прямо выражено согласие собственника на субаренду (или когда такое согласие оформлено в отдельном документе), у вас есть определенные гарантии. Так, если основной договор аренды, заключенный на определенный срок, будет расторгнут досрочно, вы получите право на заключение непосредственно с собственником договора аренды этого имущества на срок до конца вашей субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Но с другой стороны, даже при легальной субаренде вы сильно рискуете.

Например, если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения (например, оказалось, что договор подписан с неуполномоченным лицом, либо для какойто стороны основного договора эта сделка является крупной и другая сторона ее оспаривает), утратит силу и ваш договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Управление отделом продаж: компетенции руководителя

Наконец, собственник может препятствовать вашей хозяйственной деятельности (например, запретить вам доступ в помещение на том основании, что с вами договор не заключал), и, даже если вы докажете в суде, что собственник не прав, ваши убытки будут серьезными. Что уж говорить о черной субаренде (без согласия собственника) или заключении договора с арендодателем, не имеющим права распоряжаться объектом арендуемой вами недвижимости: настоящий собственник на законных основаниях может внезапно попросить вас освободить помещение, и вы не сможете возразить. Более того, вы не сможете потребовать от лжеарендодателя вернуть деньги, которые вы ему уже заплатили за незаконную, по сути, аренду (абз. 6 п. 12 постановления № 73).

Как правильно. Проверьте все документы, подтверждающие право вашего арендодателя на сдаваемое имущество. Это право подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), из нее вы узнаете о наличии (отсутствии) обременений на помещения. Такими обременениями могут быть ипотека (залог в обеспечение кредита), арест, аренда, сервитут. Обязательно включите в договор аренды пункт, по которому арендодатель обязан предупреждать вас о наличии обременений (рисунок, п. 3.2 договора).

Каждому объекту недвижимого имущества, находящемуся в России, посвящен отдельный раздел ЕГРП, поэтому независимо от того, берете вы имущество в аренду или субаренду, из ЕГРП вы почерпнете все необходимые данные. Также проверьте своего контрагента по договору: запросите у него копии уставных документов и сверьте их с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц. Если вы заключаете договор субаренды, проверьте как непосредственного контрагента, так и арендодателя - собственника помещения, запросите копии основного договора аренды и убедитесь, что арендодатель дал письменное согласие на субаренду (лучше обратиться непосредственно к арендодателю).

Наконец, проверьте срок аренды по основному договору: он не должен заканчиваться раньше, чем срок действия вашего договора субаренды. Если ваш арендодатель только собирается построить или купить торговый центр и заранее заключает с вами договор аренды, убедитесь, что в нем сказано об обязанности арендодателя к такому-то сроку передать такие-то помещения арендатору (то есть вам). А в момент получения помещения от арендодателя убедитесь, что право собственности уже зарегистрировано за ним (п. 10 постановления № 73).

Ошибка 4. Не согласовали условия изменения арендной платы

Арендаторы часто не придают значения положениям об изменении арендной платы, полагаясь на то, что ее размер нельзя менять чаще одного раза в год. Однако эта ошибка в договоре аренды может дорого обойтись.

Последствия. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, только если это четко сказано в договоре. Часто арендодатели пытаются включить в контракт пункт, разрешающий им повышать арендную плату в одностороннем порядке без обращения в суд и подписания допсоглашения к договору. Если невнимательный арендатор согласится на это, арендодатель получит законную возможность требовать за аренду все больше и больше.

Как правильно . Если арендодатель настаивает на включении в договор такого пункта, можете согласиться - с оговоркой: размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке, но только в рамках индекса инфляции и не более чем, например, на 5 %. А если вы ожидаете резкого снижения арендных ставок, попробуйте включить в договор условие о том, что не только арендодатель, но и вы можете изменить размер арендной платы в одностороннем порядке исходя из средних рыночных ставок аренды помещений такого-то типа в таком-то городе в такой-то период времени.

Договор на оказание услуг: образец, типичные ошибки

Если в договоре аренды торговой площади нет пункта об одностороннем повышении арендной платы и арендодатель предлагает вам заключить дополнительное соглашение, чтобы установить в нем повышенную ставку, вы не обязаны соглашаться. Как минимум можете поторговаться, как максимум - заявить, что до конца срока аренды будете платить по ставке, установленной в действующем договоре.

Так же следует поступить, когда право на одностороннее повышение в договоре упомянуто и ваш арендодатель уже им воспользовался, после чего предлагает заключить еще и дополнительное соглашение, дабы повысить арендную плату еще раз. Дело в том, что в п. 21 постановления № 73 указано: изменять размер арендной платы чаще одного раза в год можно, но только по соглашению сторон (а такие соглашения стороны имеют право заключать сколько угодно раз в течение года). Но если суд установит, что величина арендной платы после одностороннего изменения оказалась значительно выше среднерыночной, он откажет арендодателю во взыскании с вас суммы сверх среднерыночной ставки за аренду аналогичных помещений (п. 22 постановления № 73).

Ошибка 5. Не уделили внимания условиям расторжения

При заключении договора аренды торговой площади на определенный срок арендаторы очень часто пренебрегают детальным согласованием условий расторжения договоров, лишая себя гарантий, установленных законом.

Последствия. В ст. 619 ГК РФ дан закрытый перечень случаев, когда срочный договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя. Однако в самом договоре стороны могут установить любые другие основания для досрочного расторжения. Так, по ст. 619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжения договора, если вы, как арендатор, более двух раз подряд нарушите срок внесения платы, но в договоре можно установить и однократное нарушение. И если в вашем договоре будут такие условия, вы уже не сможете оспорить их в суде на том основании, что они противоречат закону. Вступит в действие принцип свободы договора: к отношениям сторон применяются те условия, которые они сами установили.

Как правильно. Изучите условия расторжения договора, предложенные арендодателем, и определите, какие из них вы можете принять, а какие - нет. Если вы решите принять часть условий, которые создают для вас риски, продумайте, как эти риски предотвратить.

Приведу пример: если в договоре сказано, что он может быть расторгнут даже из-за однократной просрочки платежа, недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения платы от вас (некоторые арендодатели для этого даже меняют расчетный счет и подделывают документы о том, что якобы вовремя уведомили арендатора о новых реквизитах для перечисления), представив это как ваше нарушение.

В такой ситуации обратитесь к нотариусу, опишите ему ситуацию и передайте деньги на оплату аренды. Будет считаться, что вы направили их арендодателю, а на плечи нотариуса ляжет задача фактически вручить вашему арендодателю эту сумму. Если же вы действительно допустили просрочку платежа, но быстро исправили это нарушение, есть шанс, что суд откажет арендодателю в иске о расторжении договора с вами.

Особенности договора аренды торговых площадей: образец, ошибки, примечания

Николай Чудаков специализируется в области налогового и гражданского права. Окончил факультет права ГУ ВШЭ. Работал в должности главного редактора таких профессиональных изданий, как «Арбитражная практика», «Налоговые споры: теория и практика», «Документы и комментарии». Автор книг «Алгоритмы победы в налоговом споре: как выиграть у инспекции по процессуальным мотивам» и «10 прецедентов по арендным спорам».

ЮСС «Система Юрист» - первая юридическая справочная система практических разъяснений от судей. Официальный сайт - www.1jur.ru

Для того чтобы без лишних эмоциональных и материальных потерь снять в аренду помещение, для организации работы собственного магазина, необходимо выполнить некоторую последовательность логически и законодательно обоснованных действий, которые обязательно приведут к желаемому результату.

Точно сформулируйте требования, которым должно отвечать необходимое торговое помещение (площадь, месторасположение, максимальная арендная плата и расходы на коммунальные платежи, которые не сделают убыточным ваш бизнес).

1. Вариант самый короткий и безопасный (аренда муниципальной собственности)

Расходы: 0 Сроки: от 1 до 3 месяцев

1.1. Выясните, какие органы исполнительной власти в населенном пункте, в котором вы живете, занимаются предоставлением в аренду муниципального нежилого фонда.

1.2. Возможно, визит в эту организацию решит все ваши проблемы. Если муниципалитет располагает подходящим для вас торговым помещением, служащие выдадут вам перечень документов, которые необходимо подготовить вместе с заявкой на предоставление в аренду помещения. О законности и действительности заключенной сделки можно не беспокоиться: муниципальные органы власти регулярно проверяются прокуратурой и другими контролирующими органами.

2. Вариант достаточно надёжный (услуги риэлтерских фирм)

Расходы: от 10% до 50% годовой арендной платы Сроки: 1-2 месяца

2.1. Если не удалось подобрать что-то из муниципальной собственности, тщательно проштудируйте все официальные еженедельные бюллетени местного союза риэлторов.

2.2. При наличии интересного варианта торгового помещения, смело обращайтесь в компанию, подавшую объявление. При первой же беседе с агентом попросите у него документ, подтверждающий членство в союзе риэлторов. Это единственный документ, который сейчас может вас защитить от нечистых на руку дельцов. Лицензирование этого вида деятельности в данный момент не осуществляется, и вопрос об обязательном участии в СРО (саморегулируемые организации) пропал на думских этажах.

2.3. Если все в порядке - можете начинать работать, но помните, что за свои услуги риэлторы берут немаленькие деньги.

2.4. Настоятельно попросите своего агента показать подлинник свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в комплекте документов есть только ксерокопия, требуйте заказать свежую выписку из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Собственник, обратившийся к риэлторам с просьбой о сдаче в аренду его торгового помещения, мог за несколько месяцев его продать. И, может статься, вы заключите договор с лицом, не являющимся собственником объекта. Сделку в судебном порядке не сложно признать ничтожной, но на это уйдет не один месяц.

2.5. При осмотре торгового помещения не стесняйтесь осматривать все уголки. Существенные и несущественные недостатки помещения необходимо зафиксировать в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды. В противном случае, при расторжении договора аренды, с вас могут потребовать ремонтировать то, что до вас пришло в негодность, или выплатить эквивалентную стоимость ремонта.

2.6. При подписании акта-приема-передачи попросите собственника предоставить копии квитанций, по которым оплачены коммунальные услуги вплоть до текущей даты. Поставщики услуг, конечно, не смогут взыскать с вас существующую задолженность в судебном порядке, но нервы трепать будут не один месяц.

2.7. Проект договора аренды торгового помещения вам предложит риэлтор или собственник. Возьмите паузу, внимательно изучите его. В договоре обязательно должны присутствовать:

В разделе «Предмет договора»: точное описание передаваемого в аренду объекта: реквизиты свидетельства о регистрации права собственности, площадь помещения, этаж, указание номеров арендуемых помещений согласно поэтажному плану (сам поэтажный план должен обязательно являться приложением к договору). Если в арендуемом помещении нет отдельного выхода, должны быть указаны места общего пользования (коридоры, лестничные марши, тамбуры, санузлы), предназначенные для вас и других пользователей помещений.
В разделе «Арендная плата» должна быть указана годовая сумма арендной платы, размер ежемесячных или ежеквартальных платежей с отдельно выделенным НДС (налог на добавленную стоимость). Здесь же оговариваются вопрос о включении в арендную плату коммунальных платежей, порядке их расчета и возможность заключать договоры напрямую с поставщиками услуг.
В разделе «Порядок платежей» четко прописываются сроки и порядок внесения платежей. Если расчеты производятся не по инициативе арендатора, а по выставленным арендодателем счетам, должен быть четко описан порядок, сроки выставления счетов и сроки оплаты по ним.
В разделе «Реквизиты сторон» должна содержаться исчерпывающая информация о банковских реквизитах, телефонах, юридических, почтовых и электронных адресах, ИНН, БИК, должность лица, уполномоченного подписывать договор, и документ, предоставляющий ему это право.
В разделе «Права и обязанности сторон» необходимо указать информацию о том, кто, что и в какие сроки должен делать в различных штатных и нештатных ситуациях. Особого внимания заслуживают пункты об обязательствах по текущему и капитальному ремонту помещений и возможности зачета таких расходов в арендную плату.

2.8. Отдельно надо помнить о том, что если договор заключается сроком на год и более, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Помощь риэлтора в этом будет неоценима.

3. Вариант самый реальный и самый сложный (самостоятельный поиск помещения и самостоятельное заключение договора)

Расходы: от 300 до 3000 руб. Срок: от 1 до 3 месяцев

3.1. Если вы не нашли помещения, которые сдаются в аренду с помощью риэлтерских контор, придется заниматься поисками самим.

3.2. Пройдите по тем районам города, где вы хотели бы открыть свой магазин. Присмотритесь, нет ли закрытых, неотремонтированных помещений. Попытайтесь выяснить у местных жителей, кто их владелец. Если бабушки на лавочках помогли - вам повезло.

3.3. Если нет, обращайтесь в региональное управление Росреестра за справками о принадлежности нежилых помещений с указанием точного почтового адреса. Каждая справка стоит 300 рублей.

3.4. Если собственник помещения определен, ищите его месторасположение. В этом могут помочь: районные отделения полиции, налоговые инспекции. Эти государственные органы бесплатно ответят на ваш запрос, но ждать придется не менее месяца.

3.5. По завершении поисков начинайте вести с собственником переговоры о заключении договора аренды. Когда дело принципиально будет решено, с предложенным договором аренды следует работать, так же как описано в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции.

3.6. Для того чтобы вас не обманули и не завысили сильно арендную плату за пользование торговым помещением, необходимо обратиться за консультацией по этому вопросу в органы местного самоуправления или в союз предпринимателей, осуществляющий свою деятельность в этом районе.

4. Вариант последний (очень рискованный для начинающего предпринимателя)

Расходы: 0 Срок: 1-2 недели

4.1. Если вы не нашли свободное торговое помещение, заходите в любой понравившийся уже работающий магазин (или любое другое помещение, расположенное на первом этаже) и пытайтесь договориться о заключении договора субаренды. С точки зрения организации торгового процесса для вас не изменится ничего.

4.2. При заключении договора, кроме нюансов, описанных в пунктах №№ 2.5-2.8 настоящей инструкции, необходимо обратить внимание на следующие вопросы:

В разделе «Предмет договора» должен быть указан собственник помещения и реквизиты свидетельства о регистрации права его собственности, номер договора, на основании которого основной арендатор занимает помещение.
Срок действия договора субаренды не должен превышать срок действия основного договора аренды.
В договоре, заключенном между собственником помещения и арендатором, должен быть пункт о том, что арендатор имеет право сдавать арендуемое помещение в аренду. В противном случае арендатор должен обратиться к арендодателю с просьбой разрешить сдать часть арендуемого помещения в субаренду. Без письменного согласия собственника договор субаренды может быть признан недействительным в судебном порядке.
В договор субаренды должны быть включены пункты о порядке платежей за коммунальные услуги.

В завершение хочется предупредить о внимательном отношении к действующему законодательству (особенно ко второй части Гражданского кодекса Российской Федерации). Во избежание ошибок целесообразно периодически консультироваться у квалифицированных юристов, которые много лет занимаются вопросами заключения договоров аренды нежилых помещений.