소매 공간을 임대하는 방법. 세입자를 쇼핑몰로 유치하고 유지하는 방법
전문가에 따르면 소기업의 50% 이상이 소매 및 도매 무역에 종사하고 있습니다. 매초 무역을 시도했을 때 90 년대의 잔재는 최신 러시아조차도 떠나지 않습니다. 그리고 시장 참가자들이 가상 거래 플랫폼을 적극적으로 개발하고 있지만, 지금까지 누구도 실제 플랫폼을 거부하지 않습니다. 소규모 기업가가 방을 소유하는 것은 큰 사치이지만 임대가 적합합니다. 리테일 공간을 임대하는 방법, 계약서에 명시되어 있는 사항, 그 과정에서 어떤 어려움을 겪을 수 있는지 알아보겠습니다.
사진: Rosie Yenokyan
시장 - 무엇입니까?
평신도의 관점에서 판단하면 무역 지역은 상품이 판매되는 곳입니다. 세금 코드는 거래 플로어의 영역을 상품이 표시, 판매, 결제 및 고객에게 서비스를 제공하는 장소로 정의합니다. 동시에, 법률에는 소매 공간의 개념이 없으며 거래소와 거래소의 영역이 있습니다. 이러한 개념을 이해하고 분류하는 것은 세금 계산에 필요합니다. 자세한 내용은 기사를 참조하십시오.
지역의 경제적 분류에 따라 다음을 구분할 수 있습니다.
- 별도의 개체(상점);
- 대형 쇼핑 센터의 파빌리온;
- 고정되지 않은 물체 - 키오스크 또는 야외 상점.
상점은 좁은 초점을 가질 것이며, 소위 다섯 번째 선반(빵 및 가정용 화학 제품과 같은 다양한 상품의 공동 판매)의 부재는 소비자 수요에 영향을 미칩니다. 쇼핑 센터는 교통량이 많지만 경쟁도 치열합니다. 키오스크와 상점은 유행에서 벗어나기 시작했고, 소규모 소매 체인은 한 영토 독립체의 영역에서 소매 체인을 퍼뜨린 독점자들에게 밀리고 있습니다.
분류에 따른 상가 임대
옵션 1 - 별도의 방 임대(상점)계약을 체결하기 전에 소유자가 사업에서 성공하지 못한 이유를 분석하십시오. 잘못된 제품을 거래했는지 아니면 혼잡하지 않고 수요가 부족한 곳인지 분석하십시오. 판매가 진행되기로 결정했다면 계약서에 서명하십시오.
법적 뉘앙스
- 소유자가 지방 자치 단체인 경우 경매를 통해서만 임대하십시오. 절차는 기사에 설명되어 있습니다.
- 전제 조건은 거래의 대상, 전제 자체입니다. 다음과 같이 분리할 수 없는 개선 및 정밀 검사 문제를 제공합니다.
- 계약이 해지되는 경우 임차인이 자신의 비용으로 개선 한 것입니다.
- 누가 정밀 검사를 수행할 것이며 누구의 비용으로 수행할 것인지;
- 누가 공과금과 서비스를 지불할 것입니다. 공식적으로는 소유자만이 자원 공급 조직과 계약을 체결할 수 있습니다. 동시에 세입자가 지불하는 경우가 더 많습니다. 주의하십시오 - "공동"을 월 임대료로 지불할 수 없습니다.
- 계약 종료 절차를 제공하십시오-누구의 주도하에 수행 거부 사유.
- 판매 수익이 모든 식품 소매 체인의 수입의 25% 이상인 경우 임대료를 포함하여 소매 공간을 늘리는 것은 불가능합니다.
이것은 파빌리온이 쇼핑 센터 또는 상점에서 임대된다는 것을 의미합니다. 문제는 파빌리온이 방이 아니라 별도의 지적여권이 없다는 점이다. 특성을 명확히하기 위해 - 평면도를 통해서만 가능합니다. 재구성이 수행되지 않은 경우 정보가 최신입니다.
Rosreestr은 건물 일부에 대한 문서 부족과 개체를 개별화할 수 없다는 이유로 장기 임대 등록을 거부하는 경우가 많습니다. 법원은 이러한 거부를 불법으로 간주하고 거래 당사자를 적극적으로 지원하여 건물 일부의 장기 임대 등록을 허용합니다.
주인은 어떤 주의를 기울여야 합니까?
- 계약서에 서명하기 전에 개체를 참조하십시오. 실제 면적과 계약서에 표시된 면적의 불일치는 세금 계산 시 문제가 될 수 있습니다.
- 공간의 목적을 결정하십시오. 지하실에 구석이 주어지면 예를 들어 화장품 판매에 참여할 수 없습니다.
- 계약서에는 파빌리온의 모든 기능, 위치, 번호, 외부 및 기술 설명을 표시합니다. 이는 이중 임대 옵션을 방지하기 위한 것입니다.
계약의 형식과 내용은 키오스크 또는 상점이 고정식인지 또는 가벼운 휴대형인지에 따라 달라집니다. 키오스크 및 상점 임대에 대해
등록은 필수 또는 선택입니다.
임기가 1년 이상인 경우 필수입니다. 많은 중소기업이 장기 임대에서 벗어나기 위해 가능한 모든 방법을 사용하고 있습니다. 그 이유는 길고 재정적으로 비용이 많이 드는 절차입니다.
등록을 피하려면 11개월 동안 임대차 계약을 체결한 후 동일한 기간 동안 갱신해야 합니다(최대 1년 계약은 등록되지 않음).
종종 세입자와 집주인은 USRR 및 장기 임대에 기여하지 않습니다. 이 경우 사법 관행은 계약 당사자 간의 관계가 유지된다는 사실에서 진행됩니다.
주목:임대 계약을 등록한 후에 만 부동산 유지 비용으로 임대 지불을 고려할 수 있습니다.
- 건물, 건물에 대한 문서를 검토하십시오.
- 소유자는 해당 부동산에 대한 평면도를 제출해야 합니다. 제공되는 건물의 일부와 함께 해당 파빌리온의 특성에 대한 가용성 및 규정 준수를 확인하십시오.
- USRR에서 발췌한 내용은 Rosreestr 웹사이트를 참조하십시오. 건물 소유자는 몇 명이며 누가 처분할 수 있습니까?
- 기한 없이 계약서에 서명하지 마십시오. 이러한 거래는 이유 없이 종료될 수 있습니다. 집주인은 3개월 전에 통지하고 이사, 새 장소 찾기, 물건 보관 등의 비용을 귀하가 부담합니다.
일반적으로 쇼핑 센터(이하 쇼핑 센터라고 함)의 소매 공간에 대한 임대 계약은 많은 수의 부록이 포함된 여러 페이지의 "폴리오"입니다. 또한 50-70페이지의 텍스트가 제한되지 않습니다. 대부분의 기업가가 이러한 전문화된 텍스트에서 길을 잃는 것은 당연합니다. 그렇기 때문에 임대가 수행되는 조건을 이해하는 것이 특히 중요합니다. 이 기사에서는 세입자에 대한 임대 계약의 가장 중요한 섹션을 고려할 것이며 계약 텍스트에 집주인이 포함하는 일반적인 "함정"을 지적할 것입니다1.
로솔 S.V.
계약의 구성
현재 법률에 따라 계약의 모든 필수 조건(러시아 연방 민법 432조 1항)에 대해 특정 경우에 필요한 형식으로 당사자 간에 합의가 이루어진 경우 계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 쇼핑 센터의 소매 건물에 대한 임대 계약 체결 상황을 고려하면 집주인이 제시한 계약 초안 텍스트에 나열된 모든 조건이 중요한 것으로 간주될 수 있습니다. 세입자의 입장에서 그들 중 적어도 한 명과 의견이 일치하지 않으면 집주인이 전체적으로 결론을 내리는 것을 거부하기 때문입니다. 동시에 기업가는 원칙적으로 쇼핑 센터 경영진과 "동등한 입장에서" 협상할 수 없으며 제안된 조건에 동의해야 한다는 점을 고려하는 것이 중요합니다. 따라서 임대 계약이 기업가에게 얼마나 수용 가능한지 적절하게 평가하려면 명확하게 이해해야 합니다.
애플리케이션은 계약의 불가분의 일부입니다!
임대 계약의 분석은 문서의 일반적인 검토로 시작해야 합니다. 모든 임대 계약은 주요 문서와 그 부속 문서로 구성됩니다. 부록은 계약의 불가분의 일부라는 점을 고려해야 합니다. 여기에서 세입자를 위한 함정을 설정할 수 있습니다. 불행히도 세입자는 가장 중요한 조항이 주요 문서에 포함되어 있다고 믿고 계약서의 부록을 항상 신중하게 연구하지는 않습니다. 하지만 그렇지 않습니다.
다음 예를 고려하십시오. 거의 항상 세입자는 새 건물로 이사하기 전에 수리를 수행합니다. 작업은 완전히 다를 수 있습니다. 외관 디자인 개선 및 자체 상용 장비 설치에서 파티션 이동, 난방 및 환기 시스템 변경 등으로 심각한 수리에 이르기까지 이 경우 거의 모든 쇼핑 센터는 거래 건물의 변경, 개선 및 수리가 수행되는 계약에 규칙을 첨부합니다. 그리고 세입자에게 불쾌한 놀라움은 예를 들어 수리 작업을 위해 쇼핑 센터에서 공인 한 건설 회사 만 고용하거나 집주인과 동의 한 공급 업체에서만 건물 자재 및 상업용 장비를 구매해야 할 의무 일 수 있습니다. 일반적으로 세입자가 계획한 건물 수리 비용이 증가합니다.
집주인이 공인 조직과만 관련 계약(수리, 보안, 통신 서비스 제공)의 체결을 요구하는 경우 세입자는 비용을 부당하게 과대평가하는 경우 해당 서비스를 거부할 가능성을 계약에 포함할 수 있습니다.
또는 그런 상황. 운영 중인 거의 모든 쇼핑 센터에서 행정부는 세입자의 활동을 통제하는 특별 규칙을 설정합니다(예: 파빌리온의 개폐 시간, 상품 배송 시간, 건물 무장 절차, 행정부 대표 등). 이러한 규칙은 쇼핑 센터에서 운영되는 모든 무역관의 활동을 표준화하는 데 필요합니다. 그러나 세입자는 이러한 규칙을 준수하는 것이 세입자의 계약상 의무 중 하나이기 때문에 이러한 규칙이 임대 계약의 일부임을 이해해야 합니다. 또한 일반적으로 집주인은 일방적으로 변경할 수 있는 권리를 보유합니다.
법적으로 허용됩니다. 계약에 의해 제공된 경우 기업 활동과 관련된 의무 조건의 일방적 인 변경이 가능합니다 (러시아 연방 민법 제 310 조). 그러나 임차인에게 어떤 결과가 있습니까? 에너지를 절약하기 위해 쇼핑 센터의 관리가 겨울에 두 시간 일찍 문을 닫기로 결정했다고 가정합니다. 그런 쇼핑 센터에 카페나 바를 여는 세입자의 경우 동일한 임대료로 상당한 수입 감소를 의미합니다. 동시에, 형식적인 관점에서 그는 집주인에게 청구할 수 없습니다. 왜냐하면 영업 시간은 일반적으로 쇼핑 센터의 규칙에 의해 설정되고 집주인은 이 규칙을 변경할 권리가 있기 때문입니다. 임차인의 의견을 고려하지 않고
어떻게 그런 상황에 있지 않습니까? 우선, 쇼핑 센터 규칙을 "표준"부록 범주로 번역하려고 시도해야합니다. 즉, 서면 동의 없이는 변경할 수 없도록 계약 텍스트를 수정해야합니다. 임대차 계약서의 부속서에 작성된 임차인의. 그러나 집주인과 이 문제를 협상할 가능성은 거의 없습니다. 동시에 법률 기술에 대한 일정 수준의 숙련도가 있으면 임대인에 대한 "카운터 트랩"으로 계약 텍스트에서 수행될 수 있습니다. 두 번째 옵션은 규칙을주의 깊게 연구하고 주요 계약 텍스트에 포함 된 가장 중요한 조건을 직접 규정하는 것입니다. 우선, 이것은 쇼핑 센터의 영업 시간에 적용됩니다.
응용 프로그램의 수는 다양하지만 일부는 거의 항상 존재합니다.
임대 계약에 대한 일반적인 첨부 파일은 다음과 같습니다.
임대 건물이 할당된 평면도;
임대인의 거래 프로필에 대한 조건;
운영 서비스 제공에 대한 규칙;
쇼핑 센터 사용 규칙;
임대 건물에서 수리를 수행하기위한 규칙.
그리고 이러한 응용 프로그램에는 언뜻보기에 의미없는 문구가있을 수 있으며 실제로는 임차인에게 완전히 예기치 않은 영향을 줄 것입니다. 이것은 일반적으로 계획되지 않은 비용으로 표현됩니다. 따라서 세입자에 대한 주요 권장 사항은 다음과 같습니다. 부록의 텍스트는 주 계약의 텍스트만큼 중요하며 동일한주의를 기울여 연구해야합니다.
조약 본문의 구조
계약의 내용은 계약 조건의 전체입니다. 이러한 조건은 당사자의 권리와 의무를 설정하거나 지정합니다. 임대 계약에는 세입자의 의무와 집주인의 의무라는 두 가지 조건이 있습니다. 동시에 많은 의무가 집주인과 세입자 모두의 동시 행동을 요구한다는 점을 고려해야 합니다. 예를 들어, 건물 이전은 당사자의 공동 행동의 결과로만 가능합니다.
당사자 간의 효과적인 상호 작용을 위해 문서로서의 계약은 집행자가 명확하게 구성하고 이해할 수 있어야 합니다.
모든 계약은 서문과 주요 부분으로 구성됩니다. 전문은 모든 비즈니스 계약3에 대해 실질적으로 변경되지 않은 표준 문구입니다. 또한 서문에는 건물 소유주 또는 임대 계약서의 소유자인지 또는 기본 임대인인지 여부를 나타내는 소유주의 소유권에 대한 정보가 포함되어 있는 경우가 많습니다.
주요 부분은 계약 조건, 즉 서로에 대한 당사자의 의무를 포함합니다.
계약의 주요 부분은 일반적으로 부분 또는 단락으로 나뉩니다. 그 수는 임의적일 수 있지만 이러한 법적 관계의 논리를 통해 변경되지 않은 여러 섹션에 대해 말할 수 있습니다. 당연히 계약서에서 섹션과 단락의 이름을 다르게 지정할 수 있으며 이를 구성하는 의무는 임의의 방식으로 정렬될 수 있습니다. 그러나 실습에서 알 수 있듯이 다음과 같은 방식으로 당사자의 의무를 체계화하는 것은 임대 계약서의 전체 공개 및 통합 목표와 가장 일치합니다.
계약의 대상;
구내 사용 절차, 구내 및 보안 시스템에 대한 액세스
임대 기간 및 임대 계약 등록 시 당사자 간의 상호 작용
건물 양도 및 반환 절차;
당사자 간의 상호 합의 절차;
보험;
임차인의 권리와 의무;
집주인의 권리와 의무;
당사자의 상호 책임;
계약의 조기 종료.
모든 계약에 포함되고 실제로 "죽은" 규칙을 포함하는 또 다른 섹션은 "당사자가 통제할 수 없는 상황(불가항력)" 섹션입니다. 러시아 연방 거주자 간의 임대 계약에 대한 유일한 설명은 오랜 전통이 될 수 있습니다. 어떤 경우에는 이 섹션의 존재가 다른 이유로 설명될 수 있음을 인정해야 합니다. 예를 들어, 문서를 연구하는 사람의 주의를 끌기 위해 문서의 양을 "팽창"합니다.
이 각 섹션에 명시된 당사자의 가장 중요한 의무를 더 자세히 살펴 보겠습니다.
계약의 대상
계약의 주제는 계약의 기초이자 본질입니다. 임대 계약의 본질은 러시아 연방 민법 제 606 조에 정의되어 있습니다.
문서 조각
이 경우 핵심은 부동산, 우리의 경우 임대 중인 건물의 정확한 식별입니다. 쇼핑 센터의 소매 공간에 대한 임대 계약에서 양도된 건물을 개별화하기 위해 여러 수준이 사용됩니다.
쇼핑 센터의 정확한 주소입니다.
건물의 층 및 내부 번호 표시(집주인 번호에 따름).
BTI에 따른 지역 표시.
건물이 윤곽선의 색상 강조 표시와 함께 전송되는 평면도 계약에 대한 첨부.
구내 사용 절차
이 섹션에는 일반적으로 건물 사용과 관련하여 세입자에게 부과되는 주요 제한 사항이 포함되어 있습니다. 우선 대형쇼핑센터에서 일반적으로 통용되는 세입자 활동의 프로필 변경 금지. 일반적으로 임대인이 제공한 상표 목록인 제품 범위(예: 의류용 신발 또는 컴퓨터 장비용 장신구)의 근본적인 변경을 임대인과 조정해야 할 필요성으로 구성됩니다. 이 제한은 쇼핑 센터의 물류를 개선하고 방문자의 편의성을 높이고 상점에서 대표되는 브랜드를 극대화하여 쇼핑 센터의 출석률을 높이기 위해 부과됩니다. 경우에 따라 이러한 관행이 현행법을 준수하는지에 대한 질문이 제기됩니다. 우리는 주로 상품 시장에서 경쟁 보호를 규제하는 법적 행위에 대해 이야기하고 있습니다. 실제로, 2006년 7월 26일 No. 135-FZ "경쟁 보호에 관한" 연방법 제 11조 1항 3항은 다음과 같이 명시적으로 금지합니다. 그러한 합의 또는 공동 행동은 ... 판매된 상품의 범위에 따라 상품 시장의 분할을 초래하거나 초래할 수 있습니다 ... "
그러나 이 문제는 상황을 종합적으로 고려하여 접근해야 합니다. 그리고 무엇보다 상품 시장이 무엇인지에 대한 이해에서 출발합니다.
문서 조각
다양한 상품의 판매자와 공급자가 많은 대도시의 쇼핑 센터 현지화를 고려할 때 구색에 대한 임대 계약 조건이 시장 상황을 심각하게 바꿀 수있는 상황을 상상하기 어렵습니다.
그러나 거래 프로필에 대한 제한은 특히 임차인이 임대한 상점에 표시된 상표의 정렬로 인해 임차인 측에서 진지하게 고려해야 할 근거가 되어야 합니다. 결국, 동의가 지연되거나 집주인이 거부하는 결과로 기업가는 좋은 거래를 놓칠 수 있습니다.
동일한 섹션은 일반적으로 테넌트가 사용하는 엔지니어링 네트워크의 용량을 고정하고 설계 용량 초과에 대한 금지를 포함합니다.
구내 및 보안 시스템에 대한 액세스
이 섹션에는 임대 건물에 대한 액세스에 관한 세입자와 집주인의 상호 의무가 포함되어 있습니다.
임대 계약 준수 여부를 모니터링하기 위해 업무 시간 동안 건물에 들어갈 수 있는 권리와 건물에 비상 상황이 발생하는 경우에 들어갈 수 있는 권리는 집주인의 표준 요구 사항입니다. 먼저 엔지니어링 네트워크 사고에 대해 이야기하고 있습니다. 어떤 경우에는 임대인이 임대 계약이 종료되기 직전에 잠재적 임대인의 대표를 건물로 데려올 기회를 유보합니다.
무역관의 일정, 물품 인도 등의 일정에 관한 쇼핑센터의 규칙 준수 요건 도 표준입니다.
보안에 관해서는 세입자와 집주인의 책임 영역이 건물의 경계를 따라 이어집니다. 이는 쇼핑 센터의 공용 구역이 집주인의 통제와 보호 하에 있으며 건물 자체와 그 안에 있는 물건은 세입자에 의해 보호되어야 함을 의미합니다. 어떤 경우에는 임대인이 다음 요구 사항을 충족합니다.
보안 경보의 필수 설치;
공인 된 민간 보안 회사와 보안 계약을 체결 할 때.
집주인은 자신의 이익을 최대한 보호하기 위해 이 섹션에서 어떤 기회를 제공할 수 있습니까?
첫째, 임대인의 대리인이 위임장을 제시한 후에만 건물을 점검할 권리가 있는 조건을 계약에 도입하거나 계약에 그렇게 할 권리가 있습니다.
둘째, 인증된 세입자 대리인이 있는 경우에만 확인을 수행할 수 있는 조건을 포함할 수 있습니다. 동시에 임대인은 세입자의 승인된 대리인이 있는 면에서 검사 과정에서 발견된 위반 사항을 행위에 기록해야 합니다.
셋째, 기술적인 필요(사고)로 인해 건물에 침투한 경우 시간에 관계없이 집주인이 즉시 세입자의 권한이 있는 사람에게 알려야 한다는 조건을 추가할 수 있습니다. 동시에, 이 경우 임차인에게 통지하지 않는 경우 확인된 물품 부족에 대한 책임은 임대인에게 있음을 추가로 규정하는 것이 바람직합니다.
이 세 가지 조건 중 하나라도 세입자의 위치를 크게 향상시킵니다.
"하나. 임대인의 승인된 대리인은 임차인에게 사전에 통지한 후 임차인의 근무 시간 동안 건물의 상태를 통제하고 임차인이 계약 조건 및 사용 규칙을 준수하는지에 대한 통제를 위해 구내에 들어갈 권리가 있습니다. 쇼핑 콤플렉스. 임대인 대리인의 권한은 현행 법률의 조건에 따라 발급된 위임장으로 확인되어야 합니다. 위임장을 제시하지 않고 임대인과 고용 관계에 있고 이 계약의 부록 번호 ____에 지정된 직책을 맡은 사람은 검사를 수행할 권리가 있습니다. 세입자는 서면으로, 등기 서한을 보내거나 세입자의 위임된 대리인에게 개인 서명에 대한 통지를 전달함으로써 검사 시간을 통지받습니다. 적절한 통지에 따라 승인 된 세입자 대리인의 부재는 건물 상태 확인, 계약 조건 준수 제어 및 쇼핑 단지 사용 규칙 준수 조치를 수행하는 데 장애가되지 않습니다. . 2. 임차인은 임차인의 접근을 부당하게 거부할 권리가 없습니다. 임대인은 임차인의 금전적 또는 통화 가치를 저장하기 위한 건물에 대한 접근 권한이 없습니다. 3. 임대인이 점검 중 이 약관, 쇼핑센터이용규칙, 시설물의 노후화(통상적인 마모를 초과함)를 위반한 사실을 발견한 경우에는 임대인의 대리인과 임차인 위반 사항을 수정하는 법안을 작성해야 합니다. 임차인의 대리인이 임대인의 주장에 동의하지 않는 경우 임차인은 일방적으로 행위를 하고, 검사에 참석한 임차인의 대리인은 서면으로 행위에 대한 의견을 표현할 수 있다. 이 경우 당사자는 문서를 교환하고 개인 서명을 첨부합니다. 4. 임대인은 건물 전체 또는 건물의 유지 관리와 관련된 필요한 수리를 수행하기 위해 건물에 접근할 권리가 있습니다. 임대인은 임차인의 이익을 최대한 존중하여 업무 외 시간에 수리 작업을 수행할 것을 약속합니다. 모든 경우에 비상 사태(사고 또는 그 결과의 예방, 제거)의 경우 임대인의 대리인 및 기술 직원은 임차인에 대한 사전 통지 없이 구내에 접근할 수 있는 권리가 있습니다. 동시에 임대인은 침투 즉시 또는 늦어도 10-15분 이내에 전화 또는 팩스로 임차인의 관리(부록 번호 ____에 명명)에 통지해야 합니다. 임차인에게 통지하지 않은 경우 임대인은 구내에 있는 물품 및 물적 자산에 대한 전적인 책임을 집니다. |
임대차 기간 및 계약을 체결할 수 있는 우선권
임대 계약은 일반적으로 단기, 장기 및 무기한으로 나뉩니다. 빈번한, 즉 무기한 수감자는 쇼핑 및 엔터테인먼트 센터에서 공간을 임대 할 때 실제로 발생하지 않습니다. 단기(1년 미만) 및 장기간(1년 이상) 이름에서 알 수 있듯이 기간이 다릅니다. 최소 1년 동안 체결된 부동산 임대 계약은 국가 등록 대상입니다(러시아 연방 민법 651조 2항).
기간 자체 외에도 이 섹션에서는 일반적으로 임차인의 우선권을 사용하여 새 기간에 대한 계약을 체결하는 절차를 자세히 설명합니다4. 일반적으로 절차는 세 단계로 구성됩니다.
임차인이 임대인에게 새로운 기간에 대한 계약 체결 의사를 명시한 기간 내에 임대인에게 통지하는 것(실제로는 30-60일에서 5-6개월의 기간이 만료되기 전에 합의);
임대인이 임대차 계약 초안의 임차인에 대한 지시;
조건 협상 및 계약 체결.
조건 섹션은 상당히 표준적이며 일반적으로 세입자에게 불쾌한 놀라움을 포함하지 않습니다. 그러나 확장 절차에 관한 섹션의 일부는 더 많은 주의가 필요합니다. 사실, 집주인에게 통보 마감일을 놓쳤다는 이유로 수익성이 높은 매장을 잃는 것은 그다지 유쾌한 전망이 아닙니다.
임대 계약 등록 시 당사자의 상호 작용
임대차계약이 일정기간인 경우 적어도 1년, 필수 국가 등록 대상입니다. 이러한 계약의 국가 등록은 러시아 연방 법무부가 관리하는 연방 등록 서비스(Rosregistration)에서 수행합니다.
주 등록은 7 월 21 일 연방법 No. 122-FZ에 의해 달리 설정되지 않는 한 공증 된 위임장이있는 경우 계약 당사자 또는 그 (그들)가 승인 한 사람의 신청을 기반으로 수행됩니다. 1997 "부동산에 대한 권리의 국가 등록 및 그와의 거래. 계약 등록을 위해서는 7,500루블의 주정부 수수료를 지불해야 합니다(러시아 연방 세법 20항 1항 333.33항).
구현에 필요한 문서는 국가의 권리 등록 신청서에 첨부되어야합니다 (1997 년 7 월 21 일 No. 122-FZ 연방법 2 항 16 조). 동시에 계약 당사자에 대한 문서가 신청서에 첨부됩니다. 임대인의 경우 구성 문서 및 법인 장의 대리인 권한을 확인하는 문서 (주주 총회 (참가자) 회의록 (회의록에서 발췌))입니다. 세입자 기업가의 경우 - 개인 기업가로서의 주 등록 증명서 및 세금 등록 증명서 사본. 대부분의 서류는 공증 사본의 형태로 제출됩니다. 또한 신청서에는 임대가 수행되는 건물 자체에 대한 문서가 첨부되어야 합니다.
대부분의 경우 임대인은 장기 임대 계약을 등록할 의무를 집니다. 건물에 대한 문서가 그와 함께 있기 때문에 이것은 논리적입니다. 동시에 임대 계약의 국가 등록 비용을 누가 부담하는지 명확하게 이해해야합니다. 국가 의무가 높지는 않지만 (러시아 연방 세법 20 항 1 항 333.33 조) 기업가는 임대료를 현실적으로 평가하기 위해 모든 비용을 고려해야합니다.
국가 등록의 중요성은 과대 평가하기 어렵습니다. 결국, 그것이 이루어지지 않으면 장기 임대 계약이 체결 된 것으로 간주되지 않습니다. 따라서 건물 소유자는 언제든지 건물을 비울 것을 요구할 수 있습니다. 그리고 여기서 차후의 문제를 방지하기 위하여 임차인은 다음 사항을 명확히 규정하여야 합니다. 우선, 우리는 임대인에게 특정 날짜까지 국가 등록에 필요한 소유 문서의 완전한 패키지를 제공해야 할 의무를 부과하는 것에 대해 이야기하고 있습니다. 그렇지 않으면 세입자는 집주인 측의 자의적인 영향을 받을 수 있습니다. 특히 건설 중인 쇼핑 센터에서 임대 계약을 체결하는 경우에 그렇습니다. 일반적으로 건물 소유자가 모든 권리를 등록할 시간이 있기 전에 작업을 시작하므로 장기 계약 등록은 아직 불가능합니다. 그런 다음 먼저 11개월 동안 계약을 체결한 다음 장기 계약을 체결합니다. 이와 관련하여 임대인은 단기 계약 종료 시 임차인을 변경할 수 있습니다.
"본 계약의 국가 등록과 본 계약의 모든 변경 및 추가(있는 경우)는 러시아 연방의 현행법에 규정된 방식으로 임대인이 수행합니다. 세입자가 보유하고 있는 주 등록에 필요한 모든 문서와 필요한 모든 위임장은 소유주가 세입자의 서면 요청을 받은 날로부터 5일 이내에 소유주에게 제공됩니다. 임대 계약의 국가 등록에 대한 모든 비용은 임대인이 자신의 비용으로 수행합니다. |
저자는 이것이 임대차 계약에서 가장 중요한 부분 중 하나라고 생각합니다. 사실 당사자간에 가장 논쟁의 여지가있는 문제는 건물의 이전 및 반환, 즉 건물 및 장비의 상태와 관련이 있습니다. 분쟁을 방지하기 위해 당사자는 임대 계약서의 부속서(건물 상태를 반영하는 행위)를 개발합니다.
같은 섹션은 세입자의 상품, 재산 및 장비에서 건물을 해제하는 상황을 규정합니다. 가장 흔한 것은 세입자가 장비를 해체해야 하는 조건과 집주인의 동의 없이 그가 만든 분리할 수 없는 개선 사항입니다.
종종 집주인은 건물 이전 날짜 이전에 세입자가 반출하지 않은 재산에 대한 엄격한 조건을 이 섹션에 포함합니다. 예를 들어, 다음과 같은 문구는 평소와 같이 간주할 수 있습니다. “임대 기간 만료 후 임차인이 반출하지 않은 임차인의 재산과 관련하여 임차인은 자신의 선택에 따라 다음 중 하나를 수행할 수 있습니다.
그러한 재산을 버려진 것으로 간주하고 자신의 재산으로 바꾸거나,
그러한 재산을 구내에서 제거한 후, 손실에 대해 세입자에게 책임을 지지 않고 보관하십시오.
집주인의 그러한 행위는 합법적이지 않으며5 무효, 즉 법적 결과를 초래하지 않는 규범입니다. 그러나 당사자 간의 분쟁 가능성을 줄이기 위해서만 가능하면 체결 단계에서 계약에서 제외해야합니다.
당사자 간의 상호 합의 절차
임대료의 구성
대부분의 쇼핑 센터에서 공간 임대의 직접 비용은 다음으로 구성됩니다.
기본 임대료;
운영 비용;
유틸리티 요금 지불.
이러한 분할은 특정 상황에서 임대 계약의 또 다른 "함정"으로 바뀔 수 있습니다. 일부 계약에서 목록의 두 번째 위치(운영 비용)가 "가변 지불 비율"이라고도 불리는 것은 당연합니다. 이러한 방식으로 임대 비용을 분류함으로써 임대인은 임차인에게 "체면을 유지"함으로써 임대료 인상에 대한 법적 제한6을 우회하려고 합니다. 이것이 수행되는 이유를 이해하려면 운영 비용이 무엇으로 구성되어 있는지 살펴보는 것으로 충분합니다.
주요 운영 비용은 다음과 같습니다.
보안 체제, 접근 통제 조직, 비디오 감시, 공공 장소 보안을 보장하기 위한 조치 조직;
건물의 유지보수 서비스를 제공하는 엔지니어링 시스템 및 장비(에스컬레이터, 엘리베이터 및 기타 리프팅 메커니즘, 자동문)의 유지보수;
공동 지역 및 인접 지역의 복잡한 청소, 제설, 겨울철 시약으로 영토 처리, 여름철 주차장, 보도 및 잔디밭 급수;
도시 고형 폐기물 제거, 형광등 재활용;
경감, 소독 및 소독;
쇼핑 센터 방문객과의 작업 조직;
일반 관리.
집주인은 운영비를 통해 점유 면적에 비례하여 건물 유지 관리 부담을 세입자에게 전가합니다. 소유자는 비용 변동에 대해 자신을 보장하여 평소 수준의 이익을 유지하려고 합니다.
1년에 한 번 기본 임대료를 일방적으로 인상하는 조건은 쇼핑 센터의 임대 관계에 대한 표준이라는 점을 이해해야 합니다7. 동시에 세입자를 존중하는 집주인은 이 조건을 운영 비용으로 확장합니다. 그래서 그들은 관계의 안정성과 장기적인 협력에 대한 계획에 대한 관심을 나타냅니다.
세입자는 원칙적으로 임대료 및 유지 관리 서비스 외에도 공과금도 지불합니다. 일반적으로 두 부분으로 구성됩니다. 직접 소비된 서비스에 대한 지불과 일반 유틸리티(난방, 전기, 수도 공급 등) 비용의 일부에 대해 집주인에게 보상하는 것입니다. 비용의이 부분을 최소화하기 위해 임대 건물의 "입구에"미터를 설치하는 것이 좋습니다. "일반" 공과금은 집주인의 추가 요금 없이 세입자에게 전달됩니다.
기존 단위
관계의 재정적 측면에 전념하는 계약 섹션은 모든 계약에서 가장 흥미 롭습니다. 특히 임대에서. 세입자는 여기서 많은 놀라움을 겪게 됩니다. 가장 간단한 예: 집주인은 루블로 변환하는 방법을 언급하지 않고 소매 공간 임대 광고에서 평방 미터당 가격을 기존 단위로 표시합니다. 또는 그는 비용을 미화나 유로화로 언급하고 공식 환율보다 10-15% 높은 가격으로 계약에 의해 고정된다는 점을 "잊어버리고" 있습니다. 물론 이러한 문제는 협상 초기 단계에서 명확히 해야 합니다. 그러나 실습에서 알 수 있듯이 세입자는 계약 초안을받은 후에야 최종 비용 금액을 알아 내고 때로는 서명 한 후에도 확인합니다.
그건 그렇고, 경제 상황의 안정화와 관련하여 점점 더 자주 루블로 지불 금액을 결정하는 임대 계약을 충족하기 시작했습니다.
몇 가지 기본 계산 방법이 있습니다.
기존 단위의 크기를 루블로 고정합니다. 이 방법은 임대료를 루블로 표시하는 것과 동일하며 사용하면 약간 당황하지만 때때로 발생합니다.
이중 통화(달러 + 유로) 또는 다중 통화 바구니를 통해 기존 단위의 크기를 고정합니다. 이 경우 계산 방법은 매우 복잡할 수 있습니다. 그들 중 가장 간단한 것은 러시아 중앙 은행의 비율로 통화에 해당하는 루블의 산술 평균을 계산하는 것입니다.
러시아 중앙 은행의 환율이 적용되는 한도 값을 고정하고 중요한 변경의 경우 당사자가 합의한 하한 또는 상한. 세입자 기업가에게 가장 유리한 옵션은 통화 회랑의 두 경계를 모두 수정하는 것이지만 집주인은 이 옵션에 동의하기를 꺼립니다.
환율에 기존 단위의 가치를 추가할 때 특히 관련이 있습니다. 지불 날짜. 수정을 위한 가장 일반적인 옵션은 다음과 같습니다.
지불인의 현재 계정에서 자금이 인출된 날짜입니다.
지급인 은행의 해당 계좌에서 자금을 인출한 날짜.
자금을 수령한 은행의 거래처 계좌로 자금을 수령한 날짜.
자금 수령인의 결제 계좌로 자금을 수령한 날짜.
지불 날짜의 적절한 고정은 계약 당사자 쌍방의 이익입니다. 따라서 지급인이 결제를 하여 지급을 한 순간부터 지급의무가 이행된 것으로 간주되는 시점(지급일)까지 상당한 시간이 경과하면 환율차이가 발생하여 지급금액의 조정이 발생할 수 있습니다. 필요합니다. 예를 들어, 2007년 4월 28일과 29일의 미국 달러 환율 차이는 7코펙으로 이미 월세에 해당하는 루블에 상당한 차이를 줄 것입니다. 이러한 상황을 피하기 위해 지불인의 경상 계좌에서 자금을 인출하는 날짜를 의무 이행 날짜로 고정하는 것이 가능합니다. 환율이 지불 날짜가 아니라 매월 고정 날짜에 적용되도록 계약서에 지정할 수도 있습니다. 그러나 이 두 가지 방법 모두 집주인보다 세입자의 이익을 더 많이 보호한다는 점을 인식해야 합니다.
보증금
거의 모든 경우에 쇼핑 센터의 건물에 대한 임대 계약을 체결할 때 기업가는 소위 보증금을 지불해야 합니다. 평균적으로 세입자의 1 ~ 3 개월 지불 범위입니다. 동시에 기업가는 일반적으로 임대료 인상으로 보충해야합니다. 그는 또한 임대인이 수행한 계약에 규정된 다른 "상각"의 경우 보증금을 보충해야 합니다. 법적 성격에 따라 보증금은 현행법에 명시되지 않은 채무를 담보하는 방법입니다8. 그것의 존재를 통해 집주인은 한 번에 여러 문제를 해결할 수 있습니다.
임대차 계약 기간 동안 무이자 대출을 받는 것.
미납 임대료를 충당하기 위한 자금의 가용성.
임대료 미납 또는 건물 손상의 경우 임차인의 손실을 보상할 가능성.
임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우 위약금을 회수합니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 계약서에는 임대인이 임차인과의 합의 없이 보증금에서 공제할 수 있는 권리가 있다는 조항이 포함되어 있습니다.
계약서에는 다음과 같은 문구가 포함될 수 있습니다. “집주인은 다음과 같은 경우에 다음과 같은 금액으로 임차인의 의무 이행을 위한 담보로 이 계약에 따라 그에게 이전된 자금을 일방적으로 상계할 권리가 있습니다. 1. 미지급된 임대료 중 지불이 5영업일을 초과하는 경우 2. 임차인이 임대인의 구내, 단지 또는 기타 재산에 손해를 입히고 15영업일 이내에 보상금을 지급받지 아니하여 임차인이 입은 손해액 임차인이 지불에 대한 청구를 제출한 순간부터. 3. 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되는 경우 보증금 전액. |
종종 임대인의 현금 상계 능력은 임차인의 상계 금지로 뒷받침됩니다. 특히 저자는 계약서의 텍스트에서 다음과 같은 조항을 발견해야 했습니다. "임대료는 상계 또는 반대 청구 없이 임차인이 전액 지불하며, 자신의 공제 또는 공제 대상이 될 수 없습니다." 계약의 그러한 조항은 본질적으로 무효이며 현행법9과 모순되기 때문에 법적 결과를 초래하지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
집주인 측에서 이러한 접근 방식을 사용하는 경우 세입자는 최소한 공동 또는 독립적인 손상 금액 결정에 대해 집주인과 동의해야 합니다.
보험계약에서 일방(보험자)은 계약에 규정된 사건(보험사유)이 발생한 경우 계약에 약정된 수수료(보험료)를 지불하여 상대방(피보험자)을 배상할 것을 약정합니다. 또는이 사건 손실로 인해 계약이 체결 된 다른 사람 (수혜자) (러시아 연방 민법 929 조 1 항).
보험은 임대인이 임차인과의 관계에서 자신의 이익을 보호하는 주요 방법 중 하나입니다. 이것이 가장 효율적인 방법입니다. 종종 손해를 보상하기 위해 보험 회사와 관계를 맺는 것이 임차인과 직접 관계를 맺는 것보다 훨씬 더 생산적입니다. 임대인은 임차인에게 보험 계약을 체결하고 임대인을 수익자로 표시하도록 요구할 때 이러한 고려 사항에서 진행합니다. 일반적으로 보험 대상은 여러 블록으로 나눌 수 있습니다.
임대 건물에서 임차인의 정상적인 상업 활동 과정에서 발생하는 행동에 대해 임대인 및 제3자에 대한 민사 책임에 대한 임차인의 보험;
세입자가 건물 수리 작업 중에 세입자 또는 그의 계약자에 의해 발생할 수 있는 손상에 대해 집주인 및 제3자에 대한 민사 책임 보험;
건물에 위치한 세입자의 재산 및 물품 보험.
원칙적으로 계약에는 보험 책임의 한도와 이 한도를 초과하여 발생한 손실에 대한 임차인의 보상 의무가 명시되어 있습니다.
이 경우 임차인에게 어떤 이익이 있습니까? 우선 보험사의 독립적인 선택 가능성을 주장할 필요가 있다. 집주인은 원칙적으로 최상의 옵션을 선택하는 데 관심이 없기 때문에 이것은 완전히 논리적인 단계입니다. 그리고 전체 임대 기간 동안 보험료 10의 2~3% 차이는 세입자에게 상당한 금액이 될 수 있습니다. 일반적으로 세입자가 사업 평판이 좋은 적절한 면허를 받은 보험 회사 중에서 선택하면 집주인은 이의를 제기하지 않습니다. 또한 임차인은 보험계약을 체결할 때 가장 편리한 기간을 미리 지정해야 합니다. 최소한 보험계약은 임대차계약이 체결된 후에 체결되어야 하며 그 이전에는 체결되지 않아야 합니다.
잡지의 다음 호에서 세입자와 집주인의 권리와 의무, 임대 계약 조건 위반에 대한 당사자의 상호 책임 및 이 계약의 조기 종료에 대해 읽어보십시오.
1 매거진 No. 5` 2007의 60페이지에 있는 S.V. Rossol의 기사에서 쇼핑 센터를 건설하는 동안 체결할 수 있는 임대 계약에 대해 읽어보십시오.
2 불일치를 피하기 위해 계약의 "정의" 섹션에 당사자가 주간, 아침 및 저녁으로 간주하는 시간 간격을 나타내는 것도 권장됩니다.
3 예를 들면: "개방형 주식 회사 "A"(이하 임대인이라 칭함), 총무이사 Nikoyev Nikita Nikitovich가 대표하여 헌장에 따라 행동하고 개인 기업가 Ivanov Ivan Ivanovich(이하 임차인이라 함), 다음과 같이 본 계약을 체결했습니다.… "
4이 권리는 러시아 연방 민법 제 621 조 1 항에 의해 세입자에게 부여됩니다.
5 러시아연방 민법 제226조 2항은 최저임금이 5불 이상인 버려진 동산은 법원에서 무소유자로 인정한 후에야 그 재산을 소유한 사람의 재산이 된다고 명시하고 있다. 또한 소유자가 소유권을 포기할 분명한 의도를 가지고 방치한 경우에만 포기된 것으로 간주할 수 있습니다. 러시아 연방 민법 제 886 조 1 항에 따르면 관리인은 물건을 완전히 안전하게 반환해야합니다.
6 러시아 연방 민법 제614조 3항: "...임대료 금액은 계약에 명시된 기한 내에서 당사자의 합의에 의해 변경될 수 있지만, 연 1회를 초과할 수 없습니다."
7 저자의 관행에서는 10%의 일방적인 임대료 인상의 일회성 비율이 가장 일반적입니다. 일부 더 드문 경우에는 공식적으로 선언된 인플레이션 금액만큼 인상됩니다.
8 러시아 연방 민법 제329조 1항은 다음과 같이 명시하고 있습니다. 합의."
9 러시아 연방 민법 제 410 조는 한 당사자의 진술이 상계에 충분하다고 분명히 명시하고 있습니다.
10 보험료 – 보험계약자가 보험계약에 의해 정해진 기한 내에 보험계약자가 보험자에게 지불할 의무가 있는 보험료.
니콜라이 추다코프,
법률 참고 시스템 "Sistema Yurist" 편집장
이 기사에서는 다음을 읽을 것입니다.
상가 임대의 함정
관리자가 알아야 할 임대차 계약서의 오류
소매 공간에 대한 적절한 샘플 임대 계약
상업 공간 임대 계약- 거의 모든 기업가가 처리해야 하는 문서. 그러나 이러한 현상이 널리 퍼져 있음에도 불구하고 상인은 종종 임대 계약에서 근본적인 실수를 범합니다. 이 문서 초안을 작성할 때 주요 5가지 실수뿐만 아니라 중요한 메모가 포함된 올바른 샘플 소매 공간 임대 계약을 살펴보겠습니다.
실수 1. 임대 건물을 지정하지 않았습니다.
종종 세입자는 임대인에게 임대 목적이 표시된 건물 계획을 요청하는 것을 잊습니다. 종종이 계획은 당사자가 서명하지 않은 계약의 부록으로 작성됩니다. 또 다른 옵션: 계약은 보조 건물이 포함되어 있음을 명시하지 않고 임대 건물의 총 면적을 나타냅니다(임대하는 것이 거래하는 것보다 저렴하고 때로는 여러 번). 마지막으로 애완동물 용품 슈퍼마켓의 몇 제곱미터와 같이 소매 공간의 일부를 임대하는 경우 세부 사항을 설명하지 않고 계약서에 종종 "Y 매장 영역의 X 제곱미터"로 설명됩니다.
효과. 첫째, 상가 임대차계약서에 임대건물 일부의 세부적인 특징을 명시하지 않으면 실질적으로 임대인과 임대료 액수를 놓고 다툼을 벌이게 된다. 또한 대형 쇼핑센터에서는 세입자가 공용 다용도실(화장실, 주차장, 직원실) 사용에 대해 추가 요금을 지불하는 경우가 많습니다. 각 세입자의 가치는 그가 임대하는 소매점 면적에 비례하여 계산됩니다. 따라서 소매 영역을 다용도실 영역과 분리하지 않으면 심각한 초과 지불 위험이 있습니다.
- 미수금 관리: 신속하게 돈을 회수하는 방법
둘째, 건물에 대한 모호한 설명을 사용하여 파렴치한 집주인이 미리 귀하를 퇴거시킬 수 있습니다. 마지막으로, 세 번째로, 1년 이상의 기간 동안 임대 계약을 체결하여 Rosreestr에 계약을 등록해야 하는 경우(러시아 연방 민법 제651조 2항), 다음과 같은 경우 등록이 거부됩니다. 부지가 불분명하다.
얼마나 맞아.집주인에게 거래소 면적이 결정되는 재고 및 소유권 문서를 요청하십시오 - 비주거 건물에 대한 기술 여권, 계획, 설명, 도표, 방문자에게 서비스를 제공할 권리에 대한 허가 열린 공간에서.
계획의 사본을 만들고 임대한 건물을 그늘지게 하고 이 문서에 서명하고 집주인의 서명을 받으십시오. 계약서 자체에서 임대하는 건물을 소매점과 기타(유틸리티, 창고, 보조)로 나누고 임대인이 임차인으로서 귀하에게 직접적으로 소득. 그리고 당신은 상업 이사로서 상대방과의 계약을 수정하고 예외없이 모든 문서에 서명해야한다는 것을 알고 있습니다.
임대인이 임대 부동산에 대한 불명확한 설명을 근거로 계약에 이의를 제기하기 위해 법원에 갔다면 어떻게 됩니까? 러시아 연방 최고 중재 재판소의 법령 73 호 15 항 (이하 법령 73이라고 함)을 자유롭게 참조하십시오. 계약이 당사자에 의해 실제로 실행 된 경우 (건물이 귀하에게 양도 된 경우 임차인), 임대 대상에 대한 부적절한 설명을 참조하여 계약에 대해 이의를 제기할 수 없습니다.
오류 2. 우리는 건물 유지 비용에 동의하지 않았습니다.
세입자는 집주인과 집세 금액 및 지불 시기에 동의한 후 수리, 법률에 의해 설정된 지불(주로 유틸리티) 및 추가 지불 (주차, 보안). 또한 임대인은 계약에 따라 설정된 임대료에 VAT를 포함하지 않는 경우가 있습니다.
효과.어느 쪽이 비용을 부담하는지 계약에 동의하지 않으면 임대한 건물에 대한 통신 서비스가 일반 도시보다 요금이 높은 상업 사업자와 단일 계약으로 수행되는 것으로 드러날 수 있습니다. Art의 단락 2에 따르면. 러시아 연방 민법(CC RF) 616에 따라 주요 수리 비용과 관련이 없는 임대 자산의 현재 수리 및 유지 관리 비용은 세입자, 즉 귀하가 부담합니다. 이것은 집주인이 그러한 비용을 귀하에게 상환하지 않을 권리가 있음을 의미합니다. 또한, 귀하가 수행한 건물의 배치(수리) 후 임대료를 크게 증가시킬 수 있습니다. 이러한 개선은 부동산의 상업적 가치를 증가시키기 때문입니다.
얼마나 맞아.법률에 따르면 임대 재산의 사용을 완전히 또는 부분적으로 방해하는 임대 부동산의 단점은 임대인의 비용으로 제거됩니다.
예를 들어, 임대하는 건물에 화재 경보기가 설치되어 있지 않으면 집주인이 자비로 설치해야 합니다. 그러나 임대 계약 체결 당시 그러한 결함이 있음을 증명하기 위해 임대 한 건물의 수락 및 양도 행위를 첨부하십시오. 여기에는 상태를 자세히 설명하고 다음 사항에 특히주의하십시오. 단점 (경보 부족, 필요한 배관 요소, 통신 실패). 그리고 계약 자체에서 당사자가 부담하는 건물 유지 관리 비용을 명확하게 설정하십시오.
예를 들어, 공과금 및 기타 의무 지불이 세입자의 부담이 되는 경우, 그러한 지불이 임대료 금액에 포함되는지(귀하에게 유리함) 또는 초과 지불되는지를 계약서에 명시하십시오.
"임대료"의 개념을 나타내는 단락에서 VAT(포함되지 않은 경우 임대 비용에 VAT 금액 포함), 공과금, 주차료, 통신 서비스 포함 여부를 지정합니다. 법률은 고정 금액이 아니라 계산 방법을 지정하여 임대료를 설정할 수 있도록 허용합니다(예: "고정 부분 + 공과금을 포함한 변수 = 요금 금액"). 또 다른 법적 옵션은 임대료를 환율에 연결하는 것입니다. 집주인이 이렇게 했다면 계약서에 지불 금액을 계산할 때 관련된 통화와 환율이 적용된 날짜가 명확하게 명시되어 있는지 확인하십시오.
실수 3. 승인되지 않은 사람에게 임대
종종 상인들은 장기간(예를 들어, 2~3년) 소매 공간 임대 계약의 저렴한 가격에 유혹을 받거나 집주인 측에서 서명자의 권한을 확인하지 않고 계약에 서명합니다. 건물에 대한 권리가없는 사람과 계약을 체결했거나 아무것도 의심하지 않고 전대 계약, 즉 자신이 임대하는 세입자와 계약을 체결 한 것으로 판명 될 수 있습니다. 최종 소유자의 건물.
효과. 전대할 때 세입자(특히 귀하에게 건물을 임대한 사람)와 부동산 소유자 간의 계약 조건에 따라 많은 것이 달라집니다. 한편, 이 계약서에 소유자의 재임대 동의가 명시적으로 명시되어 있는 경우(또는 그러한 동의가 별도의 문서에 작성된 경우) 귀하는 특정 보장을 받습니다. 따라서 일정 기간 동안 체결된 주 임대차 계약이 예정보다 일찍 종료되는 경우 해당 부동산에 대한 임대차 계약이 만료될 때까지의 기간 동안 소유자와 직접 이 부동산에 대한 임대차 계약을 체결할 수 있는 권리를 받게 됩니다(1절, 러시아 연방 민법 제 618 조). 그러나 다른 한편으로는 합법적인 전대를 하더라도 큰 위험을 감수해야 합니다.
예를 들어 법원이 소매 공간에 대한 주요 임대 계약을 귀하와 관련이 없는 이유로 무효로 인정하는 경우(예: 계약이 승인되지 않은 사람 또는 주요 계약의 일부 당사자와 서명한 것으로 판명된 경우) 거래가 중요하고 상대방이 이에 대해 이의를 제기하는 경우, 귀하는 효력과 전대차 계약을 잃게 됩니다(러시아 연방 민법 618조 2항).
- 영업부 관리 : 관리자의 역량
마지막으로, 소유자가 귀하의 비즈니스 활동을 방해할 수 있으며(예: 귀하가 계약을 체결하지 않았다는 이유로 건물에 대한 액세스를 거부할 수 있음), 귀하가 법원에서 소유자가 잘못되었음을 입증하더라도 귀하의 손실은 심각할 것입니다. . (소유자의 동의 없이) 흑인 전대차 또는 귀하가 임대한 부동산을 처분할 권리가 없는 집주인과의 계약 체결에 대해 무엇을 말할 수 있습니까? 실제 소유자는 법적으로 갑자기 귀하에게 퇴거를 요청할 수 있습니다. 귀하는 이의를 제기할 수 없습니다. 게다가, 당신은 본질적으로 불법적인 임대료에 대해 이미 지불한 돈을 거짓 집주인에게 반환하도록 요구할 수 없습니다(결의안 No. 73의 6항, 12항).
얼마나 맞아.임대 부동산에 대한 집주인의 권리를 확인하는 모든 문서를 확인하십시오. 이 권리는 부동산 및 거래에 대한 통합 주 등록부(EGRP)에서 발췌한 내용으로 확인되며, 여기에서 구내의 저작물 존재(부재)에 대해 배울 수 있습니다. 그러한 저당물은 모기지(대출을 확보하기 위한 서약), 체포, 임대, 지역권이 될 수 있습니다. 집주인이 방해물이 있음을 경고해야 하는 조항을 임대 계약서에 포함해야 합니다(그림, 계약서의 3.2절).
러시아에 위치한 각 부동산 객체는 USRR의 별도 섹션에 전용이므로 부동산을 임대하거나 재임대하는지 여부에 관계없이 USRR에서 필요한 모든 데이터를 얻을 수 있습니다. 또한 계약에 따라 상대방을 확인하십시오. 법정 문서 사본을 요청하고 법인의 통합 주 등록부에서 발췌 한 내용과 비교하십시오. 전대차 계약을 체결하는 경우 직접 상대방과 건물주를 모두 확인하고 건물의 소유자, 주 임대차 계약서 사본을 요청하고 임대주가 전대차에 대한 서면 동의를 받았는지 확인하십시오(연락하는 것이 좋습니다. 집주인이 직접).
마지막으로 주 계약에 따른 임대 기간을 확인합니다. 전대 임대 계약 기간보다 일찍 끝나서는 안 됩니다. 집주인이 막 쇼핑 센터를 건설하거나 구입하려고 하고 사전에 귀하와 임대 계약을 체결하는 경우, 집주인은 다음과 같은 방법으로 세입자(즉, 귀하)에게 이러한 건물을 양도할 의무가 있다고 명시되어 있는지 확인하십시오. 이런 저런 데이트. 그리고 집주인으로부터 건물을 인수할 때 소유권이 이미 등록되어 있는지 확인하십시오(결의안 73호 10항).
오류 4. 임대료 변경 조건에 동의하지 않았습니다.
세입자는 임대료를 1년에 한 번 이상 변경할 수 없다는 사실에 의존하여 임대료 변경 조항을 무시하는 경우가 많습니다. 그러나 임대에서 이러한 실수는 비용이 많이 들 수 있습니다.
효과.임대인은 계약서에 명시되어 있는 경우에만 일방적으로 임대료를 인상할 수 있는 권리가 있습니다. 집주인은 종종 법원에 가지 않고 계약에 대한 추가 계약에 서명하지 않고 일방적으로 임대료를 인상할 수 있는 조항을 계약에 포함시키려고 합니다. 부주의한 세입자가 이에 동의하면 집주인은 점점 더 많은 임대료를 요구할 수 있는 법적 기회를 갖게 됩니다.
어떻게. 집주인이 계약에 그러한 조항을 포함하기를 주장하는 경우 동의할 수 있습니다. 주의 사항: 임대료는 일방적으로 인상될 수 있지만 인플레이션 지수 내에서만, 예를 들어 5% 이하입니다. 그리고 임대료의 급격한 하락이 예상되는 경우 임대인뿐만 아니라 이러한 유형의 건물에 대한 평균 시장 임대료를 기준으로 임대료를 일방적으로 변경할 수 있다는 조건을 계약서에 포함시키십시오. 그런 시대에 그런 도시.
- 서비스 계약: 샘플, 일반적인 실수
소매 공간 임대 계약에 일방적인 임대료 인상에 대한 조항이 포함되어 있지 않고 집주인이 인상된 요율을 설정하기 위해 추가 계약을 체결하도록 제안하는 경우, 귀하는 동의할 필요가 없습니다. 최소한, 최대로 협상할 수 있습니다. 임대 기간이 끝날 때까지 현재 계약에 설정된 요율로 지불할 것이라고 선언합니다.
계약서에 일방적 인상에 대한 권리가 언급되어 있고 집주인이 이미 그것을 사용한 후 다시 임대료를 인상하기 위해 추가 계약을 제안한 경우에도 마찬가지로 해야 합니다. 사실 결의안 번호 73의 단락 21에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. 임대료 금액은 1년에 한 번 이상 변경할 수 있지만 당사자의 합의에 의해서만 가능합니다. 그들은 일년 동안 좋아합니다). 그러나 법원이 일방적인 변경 후 임대료 금액이 평균 시장 가격보다 현저히 높은 것으로 판명된 경우, 유사한 건물을 임대하기 위한 평균 시장 가격을 초과하는 금액을 집주인에게 반환하는 것을 거부합니다( 결의 73호 22항).
실수 5. 해지 조건에주의를 기울이지 않았습니다.
특정 기간 동안 소매 공간 임대 계약을 체결 할 때 세입자는 계약 해지 조건의 세부 조정을 매우 자주 무시하고 법률에 의해 설정된 보증을 박탈합니다.
효과.예술에서. 러시아 연방 민법 619에 따르면 임대인의 요청에 따라 기간제 임대 계약이 종료 될 수있는 경우 폐쇄 된 사례 목록이 제공됩니다. 그러나 계약 자체에서 당사자는 조기 종료에 대한 기타 사유를 설정할 수 있습니다. 그래서 Art에 따르면. 러시아 연방 민법 619조에 따르면, 임차인으로서 귀하가 지불 기한을 두 번 이상 위반하는 경우 집주인은 계약 해지를 요구할 수 있지만 계약서에 단일 위반이 성립될 수도 있습니다. 그리고 계약서에 그러한 조건이 있는 경우, 법에 어긋난다는 이유로 법원에서 더 이상 이의를 제기할 수 없습니다. 계약의 자유 원칙이 발효됩니다. 당사자의 관계는 당사자가 설정한 조건의 적용을 받습니다.
얼마나 맞아.집주인이 제공한 종료 조건을 검토하고 수락할 수 있는 조건과 수락할 수 없는 조건을 결정하십시오. 위험을 초래하는 일부 이용 약관을 수락하기로 선택한 경우 이러한 위험을 방지할 수 있는 방법을 고려하십시오.
예를 들겠습니다. 한 번의 체납으로도 계약이 해지될 수 있다고 되어 있으면 파렴치한 집주인이 억지스러운 구실로 당신으로부터 지불을 회피할 수 있습니다(일부 집주인은 당좌예금을 바꾸기도 합니다 그리고 이전에 대한 새로운 세부 사항에 대해 세입자에게 제시간에 통지했다고 추정되는 문서를 위조하고, 이를 위반으로 제시합니다.
이러한 상황에서는 공증인에게 연락하여 상황을 설명하고 임대료를 지불하기 위해 돈을 송금하십시오. 집주인에게 보낸 것으로 가정하고 실제로이 금액을 집주인에게 전달하는 작업은 공증인의 어깨에 있습니다. 실제로 지불을 지연했지만 이 위반 사항을 신속하게 시정했다면 법원이 집주인의 계약 해지 청구를 거부할 가능성이 있습니다.
소매 공간 임대 계약의 특징: 샘플, 오류, 메모
니콜라이 추다코프세금 및 민법을 전문으로 합니다. 주립대학교 경제학부 법학부 졸업. 그는 Arbitration Practice, Tax Disputes: Theory and Practice, Documents and Comments와 같은 전문 출판물의 편집장으로 일했습니다. 세금 분쟁에서 승리하기 위한 알고리즘: 절차상의 이유로 조사관에게 승리하는 방법 및 임대료 분쟁에 대한 10가지 판례의 저자.
USS "시스테마 변호사"- 판사의 실질적인 설명에 대한 최초의 법적 참조 시스템. 공식 사이트 - www.1jur.ru
불필요한 감정적, 물질적 손실없이 방을 임대하려면 자신의 상점 작업을 구성하기 위해 원하는 결과로 확실히 이어질 논리적이고 법적으로 정당한 일련의 행동을 수행해야합니다.
필요한 소매 공간이 충족해야 하는 요구 사항을 정확히 지정하십시오(귀하의 사업을 수익성이 없게 만들지 않는 면적, 위치, 최대 임대료 및 공과금 청구서).
1. 가장 짧고 안전한 선택(시립 부동산 임대)
비용: 0 기간: 1~3개월
1.1. 당신이 살고 있는 지역의 어떤 행정 당국이 시립 비주거용 주식 임대에 종사하고 있는지 알아보십시오.
1.2. 아마도이 조직을 방문하면 모든 문제가 해결될 것입니다. 지방 자치 단체에 적합한 소매 공간이 있는 경우 공무원이 건물 임대 신청서와 함께 준비해야 하는 문서 목록을 제공합니다. 체결된 거래의 합법성과 유효성에 대해 걱정할 필요가 없습니다. 지방 자치 단체는 검사실 및 기타 규제 당국에서 정기적으로 확인합니다.
2. 옵션이 상당히 안정적입니다(부동산 회사의 서비스).
비용: 연간 임대료의 10% ~ 50% 기간: 1-2개월
2.1. 시립 부동산에서 물건을 찾을 수 없다면 지역 부동산 중개인 연합의 모든 공식 주간 게시판을 주의 깊게 읽으십시오.
2.2. 소매 공간에 대한 흥미로운 옵션이 있으면 언제든지 광고를 제출한 회사에 문의하십시오. 에이전트와의 첫 대화에서 부동산 중개인 조합 회원임을 확인하는 문서를 요청하십시오. 이것은 이제 부정직한 사업가로부터 당신을 보호할 수 있는 유일한 문서입니다. 이러한 유형의 활동에 대한 라이선스는 현재 수행되지 않으며 SRO(자체 규제 기관)의 의무 참여 문제는 Duma 층에서 사라졌습니다.
2.3. 모든 것이 정상이면 일을 시작할 수 있지만 부동산 중개인은 서비스에 대해 많은 돈을 청구한다는 것을 기억하십시오.
2.4. 부동산 소유권 등록 증명서 원본을 제시하도록 대리인에게 요청하십시오. 문서 세트에 복사본만 포함된 경우 USRR(Unified State Register of Rights to Real Estate and Transactions with It)에서 새로운 발췌본을 주문하도록 요구하십시오. 자신의 상업용 건물을 임대해 달라는 요청으로 부동산 중개인에게 눈을 돌린 소유주는 몇 달 안에 그것을 팔 수 있습니다. 그리고 아마도 물건의 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺을 것입니다. 법원에서의 거래를 무효로 인식하는 것은 어렵지 않지만 한 달 이상 걸릴 것입니다.
2.5. 소매 공간을 검사할 때 모든 구석을 검사하는 것을 망설이지 마십시오. 건물의 중대하거나 사소한 결함은 임대 계약서의 부속서인 수락 증명서에 기록되어야 합니다. 그렇지 않으면 임대가 종료될 때 이전에 사용할 수 없게 된 것을 수리하거나 이에 상응하는 수리 비용을 지불해야 할 수 있습니다.
2.6. 양도 수락법에 서명할 때 소유주에게 현재 날짜까지 공과금이 지불된 영수증 사본을 제공하도록 요청하십시오. 물론 서비스 제공자는 법원에서 기존 부채를 회수할 수 없지만 한 달 이상 신경이 쓰일 것입니다.
2.7. 부동산 중개인이나 소유주가 상업용 임대 계약 초안을 제공할 것입니다. 휴식을 취하고 주의 깊게 공부하십시오. 계약에는 다음이 포함되어야 합니다.
- "계약 대상"섹션에서 : 임대 대상의 정확한 설명 : 소유권 등록 증명서의 세부 사항, 건물 면적, 층, 층에 따른 임대 건물 번호 표시 평면도(평면도 자체는 반드시 계약서의 부록이어야 함). 임대 건물에 별도의 출구가 없는 경우 귀하와 건물의 다른 사용자를 위한 공용 공간(복도, 계단, 현관, 욕실)을 표시해야 합니다.
- "임대료" 섹션에는 임대료의 연간 금액, 별도로 할당된 VAT(부가가치세)가 포함된 월별 또는 분기별 지불 금액이 표시되어야 합니다. 또한 임대료에 공과금을 포함하는 문제, 계산 절차 및 서비스 제공자와 직접 계약을 체결할 수 있는 능력에 대해 설명합니다.
- "지불 절차" 섹션에는 지불 조건 및 절차가 명확하게 규정되어 있습니다. 세입자의 주도로 해결되지 않고 임대인이 발행한 청구서에 따라 결제가 이루어진 경우 절차, 청구서 발행 조건 및 지불 조건이 명확하게 설명되어야 합니다.
- "당사자 세부 정보" 섹션에는 은행 세부 정보, 전화번호, 법적 주소, 우편 주소, 전자 주소, TIN, BIC, 계약 서명 권한이 있는 사람의 직위 및 이 권리를 부여하는 문서에 대한 포괄적인 정보가 포함되어야 합니다.
- "당사자의 권리와 의무" 섹션에서 다양한 정규 및 비상 상황에서 누가, 무엇을, 어떤 시간에 수행해야 하는지에 대한 정보를 표시해야 합니다. 특히 건물의 현재 및 주요 수리에 대한 의무와 이러한 비용을 임대료로 상쇄할 수 있는 가능성에 대한 조항이 주목할 만합니다.
2.8. 이와 별도로 1년 이상의 기간 동안 계약을 체결하는 경우에는 반드시 Rosreestr에 등록해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 부동산 중개인의 도움은 매우 중요합니다.
3. 가장 현실적이고 가장 어려운 옵션 (독립적인 구내 검색 및 독립적인 계약 체결)
비용 : 300 ~ 3000 루블. 기간: 1~3개월
3.1. 부동산 사무실의 도움으로 임대 된 건물을 찾지 못한 경우 스스로 검색해야합니다.
3.2. 당신이 당신의 상점을 열고 싶은 도시의 지역을 걷습니다. 폐쇄되고 수리되지 않은 건물이 있으면 자세히 살펴보십시오. 그것을 소유하고 있는 지역 주민에게서 알아내십시오. 벤치의 할머니가 도움이 되었다면 운이 좋은 것입니다.
3.3. 그렇지 않은 경우 정확한 우편 주소를 나타내는 비주거용 건물의 소유권 증명서에 대해 Rosreestr 지역 부서에 문의하십시오. 각 인증서 비용은 300루블입니다.
3.4. 건물의 소유자가 확인되면 해당 위치를 찾으십시오. 이것은 지역 경찰서, 세무 조사관에게 도움이 될 수 있습니다. 이러한 정부 기관은 귀하의 요청에 무료로 응답할 것이지만 귀하는 최소 한 달을 기다려야 합니다.
3.5. 검색이 완료되면 소유자와 협상을 시작하여 임대 계약을 체결합니다. 문제가 근본적으로 해결되면 제안된 임대 계약은 이 지침의 단락 2.5-2.8에 설명된 것과 동일한 방식으로 처리되어야 합니다.
3.6. 속지 않고 소매 공간 사용에 대한 임대료를 크게 과대 평가하지 않으려면이 문제에 대해 지방 정부 또는 해당 지역에서 활동하는 기업가 조합에 조언을 구해야합니다.
4. 마지막 옵션(초보 기업가에게는 매우 위험함)
비용: 0 기간: 1-2주
4.1. 무료 소매 공간을 찾지 못한 경우 이미 운영 중인 마음에 드는 매장(또는 1층에 있는 다른 건물)으로 이동하여 전대차 계약을 협상하십시오. 거래 프로세스 구성의 관점에서 볼 때 아무것도 바뀌지 않습니다.
4.2. 계약을 체결 할 때이 지침의 2.5-2.8 단락에 설명 된 뉘앙스 외에도 다음 문제에주의를 기울여야합니다.
- "계약의 주제"섹션에는 건물 소유자와 소유권 등록 증명서의 세부 사항, 주요 세입자가 건물을 점유하는 기준에 따른 계약 번호가 표시되어야합니다.
- 전대차 계약의 기간은 주 임대차 계약의 기간을 초과할 수 없습니다.
- 건물 소유주와 세입자 사이에 체결된 계약에는 세입자가 임대한 건물을 임대할 권리가 있다는 조항이 포함되어야 합니다. 그렇지 않으면, 세입자는 임대 건물의 일부를 재임대할 수 있는 허가 요청과 함께 집주인에게 신청해야 합니다. 소유자의 서면 동의 없이는 전대차 계약이 법원에서 무효로 선언될 수 있습니다.
- 전대차 계약에는 유틸리티 비용 지불 절차에 대한 조항이 포함되어야 합니다.
결론적으로 저는 현행법(특히 러시아 연방 민법 제2부)에 대한 신중한 태도에 대해 경고하고 싶습니다. 실수를 피하기 위해 수년간 비주거 임대 계약 체결 문제를 처리해 온 자격을 갖춘 변호사와 정기적으로 상담하는 것이 좋습니다.