Cara menyewa ruang ritel. Bagaimana menarik penyewa ke pusat perbelanjaan dan mempertahankannya

Menurut para ahli, lebih dari 50% usaha kecil bergerak dalam perdagangan eceran dan grosir. Sisa-sisa tahun 90-an, ketika setiap orang mencoba berdagang, belum meninggalkan Rusia modern. Meskipun pelaku pasar secara aktif mengeksplorasi platform perdagangan virtual, belum ada yang meninggalkan platform perdagangan nyata. Bagi pengusaha kecil, memiliki ruang adalah kemewahan yang luar biasa, namun menyewanya tidak masalah. Mari kita cari tahu cara menyewa ruang ritel, apa saja yang harus disertakan dalam kontrak, dan kesulitan apa yang mungkin Anda temui dalam prosesnya.

Foto oleh Rosie Yenokyan

Apa itu area perbelanjaan?

Dilihat dari sudut pandang kebanyakan orang, ruang ritel adalah tempat penjualan barang. Kode Pajak mendefinisikan luas lantai penjualan sebagai tempat di mana barang dipajang, dijual, pembayaran dilakukan dan pelanggan dilayani. Sedangkan dalam undang-undang tidak ada konsep ruang perdagangan, yang ada adalah luas lantai perdagangan dan tempat perdagangan. Pemahaman dan pengklasifikasian konsep-konsep tersebut diperlukan untuk menghitung pajak. Lihat artikel untuk lebih jelasnya.

Berdasarkan klasifikasi ekonomi suatu wilayah, kita dapat membedakan:

  • objek terpisah (toko);
  • paviliun di pusat perbelanjaan besar;
  • benda tidak bergerak - kios atau bangku terbuka.
Pada saat yang sama, pilihan tempat perdagangan bergantung pada karakteristik produk, keberadaan pesaing di wilayah tersebut, dan kekhasan wilayah tersebut. Anda dapat membaca lebih lanjut tentang real estat ritel

Toko akan memiliki fokus yang sempit; tidak adanya rak kelima (penjualan bersama berbagai barang, seperti roti dan bahan kimia rumah tangga) mempengaruhi permintaan konsumen. Pusat perbelanjaan memiliki lalu lintas yang padat, tetapi juga tingkat persaingan yang tinggi. Kios dan toko mulai ketinggalan zaman, rantai ritel kecil kalah dari perusahaan monopoli yang telah menyebarkan rantai ritel ke seluruh wilayah satu entitas teritorial.

Sewa ruang ritel tergantung klasifikasi

Opsi 1 - sewa kamar terpisah (toko)

Sebelum membuat kesepakatan, analisislah mengapa bisnis pemilik tidak berhasil: apakah dia menjual produk yang salah atau tempatnya tidak ramai dan permintaannya sedikit. Jika Anda memutuskan bahwa penjualan Anda akan berjalan dengan baik, tandatangani kontrak.

Nuansa hukum

  • Jika pemiliknya adalah pemerintah kota, sewa hanya melalui lelang. Prosedurnya dijelaskan dalam artikel.
  • Prasyaratnya adalah objek transaksi, tempat itu sendiri. Perhatikan persoalan perbaikan dan perbaikan besar yang tidak terpisahkan, yaitu:
    • dalam hal pemutusan kontrak, sehingga terjadi perbaikan yang dilakukan penyewa atas biaya sendiri;
    • siapa yang akan melakukan perbaikan besar dan atas biaya siapa;
    • siapa yang akan membayar tagihan dan layanan utilitas. Secara formal, hanya pemilik yang dapat membuat perjanjian dengan organisasi pemasok sumber daya. Namun, pembayaran sering kali ditanggung oleh penyewa. Hati-hati - Anda tidak dapat membayar “utilitas” sebagai pembayaran sewa bulanan.
  • Berikan prosedur untuk mengakhiri kontrak - atas inisiatif siapa, alasan penolakan untuk melakukan.
  • Jika hasil penjualan lebih dari 25% pendapatan seluruh jaringan ritel makanan, tidak mungkin menambah ruang ritel, termasuk melalui sewa.
Opsi 2 - menyewa sebagian tempat

Artinya paviliun disewakan di pusat perbelanjaan atau toko. Masalahnya, paviliun itu bukan sebuah bangunan, tidak memiliki paspor kadaster tersendiri. Spesifikasi hanya dapat diklarifikasi dengan menggunakan denah lantai. Informasi tersebut relevan - jika tidak ada rekonstruksi yang dilakukan.

Rosreestr sering menolak untuk mendaftarkan sewa jangka panjang, dengan alasan kurangnya dokumen untuk sebagian tempat dan ketidakmungkinan mengindividualisasikan objek. Pengadilan menganggap penolakan ini melanggar hukum dan secara aktif mendukung para pihak yang bertransaksi, mengizinkan pendaftaran sewa jangka panjang atas sebagian tempat tersebut.

Tindakan pencegahan apa yang harus diambil pemiliknya?

  1. Sebelum menandatangani kontrak, lihat propertinya. Perbedaan antara luas sebenarnya dan luas yang ditentukan dalam kontrak dapat menjadi permasalahan dalam penghitungan pajak.
  2. Tentukan tujuan ruangan. Jika Anda diberi sudut di basement, maka Anda tidak bisa berbuat apa-apa di sana, misalnya menjual produk kosmetik.
  3. Kontrak harus menunjukkan semua fitur paviliun, lokasi, nomor, deskripsi eksternal dan teknis. Hal ini untuk mencegah adanya opsi sewa ganda.
Opsi 3 - menyewa kios atau toko

Bentuk dan isi perjanjian akan tergantung pada apakah kios atau toko tersebut berbentuk bangunan stasioner atau portabel ringan. Tentang menyewa kios dan toko.

Pendaftaran - wajib atau opsional.

Wajib jika jangka waktunya lebih dari satu tahun. Banyak pengusaha kecil berusaha dengan segala cara untuk melepaskan diri dari sewa jangka panjang. Alasannya adalah prosedur yang panjang dan mahal secara finansial.

Untuk menghindari pendaftaran, Anda harus mengadakan sewa selama 11 bulan dan kemudian memperbaruinya untuk jangka waktu yang sama (perjanjian hingga satu tahun tidak didaftarkan).

Seringkali penyewa dan tuan tanah tidak berkontribusi pada Daftar Negara Bersatu dan sewa jangka panjang. Dalam hal ini, praktik peradilan berangkat dari kenyataan bahwa hubungan tetap terpelihara bagi para pihak dalam kontrak.

Perhatian: Pembayaran sewa dapat diperhitungkan dalam biaya pemeliharaan properti hanya setelah pendaftaran perjanjian sewa.

  • Pelajari dokumen untuk tempat atau bangunan tersebut.
  • Pemilik harus menyerahkan denah lantai propertinya. Cari tahu ketersediaan dan kesesuaian dengan karakteristik paviliun atau bagian dari ruangan yang ditawarkan kepada Anda.
  • Kunjungi situs web Rosreestr untuk mendapatkan ekstrak dari Unified State Register. Berapa banyak pemilik bangunan tersebut, siapa yang dapat mengendalikannya?
  • Jangan membuat perjanjian tanpa menentukan jangka waktunya. Kesepakatan semacam itu dapat diakhiri tanpa penjelasan. Pemilik rumah akan memberi tahu Anda 3 bulan sebelumnya, dan Anda akan menanggung biaya pindahan, mencari tempat baru, menyimpan barang, dan sebagainya.
Sebagai kesimpulan, saya ingin mengatakan bahwa meskipun persaingan di bidang perdagangan tinggi, banyak pengusaha, yang memulai bisnis sekarang, mendapatkan uang. Menyewa ruang ritel diperlukan pada tahap pertama, sampai tidak ada lagi yang bisa digunakan untuk membeli properti tersebut. Saran dan rekomendasi kami akan menghemat uang Anda untuk pengacara dan membantu Anda memilih kondisi persewaan yang optimal untuk diri Anda sendiri.

Biasanya, perjanjian sewa ruang ritel di suatu pusat perbelanjaan (selanjutnya disebut pusat perbelanjaan) berbentuk “folio” multi-halaman dengan banyak lampiran. Selain itu, 50–70 halaman teks bukanlah batasan bagi mereka. Tidak mengherankan jika sebagian besar pengusaha tersesat dalam teks-teks khusus ini. Oleh karena itu, sangat penting untuk memahami kondisi di mana sewa akan dilakukan. Dalam artikel ini, kita akan melihat bagian paling penting dari perjanjian sewa untuk penyewa dan menunjukkan “perangkap” umum yang disertakan oleh lessor dalam teks perjanjian1.

Rossol S.V.

Komposisi perjanjian

Sesuai dengan undang-undang saat ini, suatu perjanjian dianggap selesai jika kesepakatan dicapai antara para pihak dalam bentuk yang diperlukan dalam kasus-kasus tertentu mengenai semua persyaratan penting perjanjian (klausul 1 Pasal 432 KUH Perdata Federasi Rusia). Dengan mempertimbangkan keadaan-keadaan dalam pembuatan perjanjian sewa tempat ritel di pusat perbelanjaan, semua ketentuan yang tercantum dalam teks rancangan perjanjian yang disampaikan kepada Anda oleh penyewa dapat dianggap penting. Karena ketidaksepakatan dengan setidaknya salah satu dari mereka di pihak penyewa menyebabkan penolakan tuan tanah terhadap kesimpulannya secara keseluruhan. Penting untuk diingat bahwa seorang pengusaha, sebagai suatu peraturan, tidak dapat bernegosiasi “secara setara” dengan manajemen pusat perbelanjaan dan terpaksa menyetujui persyaratan yang diusulkan. Oleh karena itu, Anda perlu memahaminya dengan jelas agar dapat menilai secara memadai seberapa dapat diterimanya perjanjian sewa bagi pengusaha.

Lamaran adalah bagian yang tidak terpisahkan dari kontrak!

Analisis perjanjian sewa harus dimulai dengan gambaran umum dokumen. Setiap perjanjian sewa terdiri dari dokumen utama dan lampirannya. Harus diingat bahwa lampiran merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari kontrak. Di sinilah jebakan bisa dipasang untuk penyewa. Sayangnya, penyewa tidak selalu mempelajari dengan cermat lampiran perjanjian, karena percaya bahwa ketentuan terpentingnya terdapat dalam dokumen utama. Tapi itu tidak benar.

Perhatikan contoh berikut. Hampir selalu, penyewa melakukan pekerjaan perbaikan sebelum pindah ke lokasi baru. Pekerjaannya bisa sangat berbeda: mulai dari desain kosmetik dan pemasangan peralatan komersial Anda sendiri hingga pekerjaan perbaikan serius dengan partisi yang bergerak, perubahan sistem pemanas dan ventilasi, dll. Dalam hal ini, hampir semua pusat perbelanjaan melampirkan aturan pada kontrak, yang sesuai dengan perubahan, perbaikan dan perbaikan tempat ritel yang dilakukan. Dan bagi penyewa, kejutan yang tidak menyenangkan mungkin berupa, misalnya, kewajiban untuk menyewa hanya perusahaan konstruksi yang diakreditasi oleh pusat perbelanjaan untuk pekerjaan perbaikan atau membeli bahan bangunan dan peralatan komersial untuk tempat tersebut hanya dari pemasok yang disepakati dengan pemilik. Biasanya, hal ini meningkatkan biaya renovasi yang direncanakan penyewa.

Jika lessor mensyaratkan bahwa perjanjian terkait (perbaikan, keamanan, penyediaan layanan komunikasi) dibuat hanya dengan organisasi yang terakreditasi, maka penyewa dapat memasukkan dalam perjanjian kemungkinan penolakan layanan tersebut jika terjadi kenaikan biaya yang tidak dapat dibenarkan.

Atau situasi seperti itu. Di hampir semua pusat perbelanjaan yang beroperasi, pemerintah menetapkan aturan khusus yang mengatur aktivitas penyewa (misalnya, jam buka dan tutup paviliun, waktu pengiriman barang, prosedur mempersenjatai tempat, prosedur interaksi dengan perwakilan. administrasi, dll). Aturan tersebut diperlukan untuk membakukan kegiatan seluruh paviliun perbelanjaan yang beroperasi di suatu pusat perbelanjaan. Namun, penyewa harus memahami bahwa peraturan ini adalah bagian dari perjanjian sewa, karena kepatuhan terhadap peraturan tersebut adalah salah satu tanggung jawab kontrak penyewa. Selain itu, lessor biasanya berhak mengubahnya secara sepihak.
Dari sudut pandang hukum, hal ini dapat diterima. Perubahan sepihak dalam ketentuan kewajiban yang terkait dengan pelaksanaan kegiatan wirausaha dimungkinkan dalam kasus-kasus yang ditentukan dalam perjanjian (Pasal 310 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun apa dampaknya bagi penyewa? Misalkan untuk menghemat energi, administrasi pusat perbelanjaan memutuskan untuk tutup dua jam lebih awal di musim dingin. Bagi seorang penyewa yang membuka kafe atau bar di pusat perbelanjaan tersebut, hal ini tentu berarti penurunan pendapatan yang signifikan sementara harga sewanya tidak berubah. Pada saat yang sama, dari sudut pandang formal, ia tidak akan dapat mengajukan klaim kepada lessor, karena jam operasional biasanya ditentukan oleh Peraturan pusat perbelanjaan, dan lessor berhak mengubah Peraturan ini tanpa memperhitungkan pendapat Penyewa.

Bagaimana cara menghindari situasi seperti itu? Pertama-tama, Anda perlu mencoba untuk memindahkan Peraturan TC ke dalam kategori lampiran “standar”, yaitu menyesuaikan teks perjanjian sedemikian rupa sehingga perubahannya menjadi tidak mungkin tanpa persetujuan tertulis dari penyewa, yang dibuat. sebagai lampiran perjanjian sewa. Namun, Anda tidak mungkin bisa menegosiasikan hal ini dengan pemiliknya. Pada saat yang sama, dengan tingkat kemahiran tertentu dalam bidang teknik hukum, hal tersebut dapat dimasukkan dalam teks perjanjian sebagai “counter trap” bagi lessor. Pilihan kedua adalah mempelajari peraturan dengan cermat dan secara langsung menetapkan ketentuan-ketentuan terpenting yang termasuk di dalamnya dalam teks kontrak utama. Pertama-tama, ini berlaku untuk jam buka pusat perbelanjaan.

Jumlah aplikasinya berbeda-beda, namun beberapa di antaranya hampir selalu ada.

Lampiran umum pada perjanjian sewa adalah:

    denah lantai dengan tempat sewa yang dialokasikan di atasnya;

    syarat dan ketentuan mengenai profil komersial pemilik rumah;

    aturan penyelenggaraan pelayanan operasional;

    aturan penggunaan pusat perbelanjaan;

    aturan untuk melakukan pekerjaan perbaikan di tempat yang disewa.

Dan dalam salah satu aplikasi ini, pada pandangan pertama, mungkin ada frasa yang tidak berarti, yang dalam praktiknya akan memberikan efek yang sama sekali tidak terduga bagi penyewa. Hal ini biasanya mengakibatkan biaya yang tidak direncanakan. Oleh karena itu, rekomendasi utama bagi penyewa adalah: teks lampiran mana pun sama pentingnya dengan teks perjanjian utama, dan harus dipelajari dengan perhatian yang sama.

Struktur teks perjanjian

Isi suatu kontrak adalah keseluruhan syarat-syaratnya. Ketentuan ini menetapkan atau menentukan hak dan kewajiban para pihak. Dalam perjanjian sewa menyewa, dua kelompok syarat dapat dibedakan: kewajiban penyewa dan kewajiban penyewa. Harus diingat bahwa sejumlah tanggung jawab memerlukan tindakan simultan dari pihak pemilik dan penyewa. Misalnya, pemindahan tempat hanya dimungkinkan melalui tindakan bersama para pihak.

Untuk interaksi yang efektif antara para pihak, kontrak sebagai suatu dokumen harus terstruktur dengan jelas dan dapat dipahami oleh para pelaksananya.

Setiap kontrak terdiri dari pembukaan dan bagian utama. Pembukaan adalah kata-kata standar, praktis tidak berubah untuk perjanjian bisnis apa pun3. Selain itu, pembukaan seringkali memuat informasi tentang hak milik yang menyewakan, yang menunjukkan rincian sertifikat pendaftaran hak milik, apakah itu pemilik bangunan atau sewa, atau apakah itu yang mendasarinya.

Bagian pokoknya memuat syarat-syarat akad, yaitu kewajiban para pihak terhadap satu sama lain.

Bagian utama kontrak biasanya dibagi menjadi beberapa bagian atau paragraf. Jumlah mereka mungkin sewenang-wenang, namun logika hubungan hukum ini memungkinkan kita untuk berbicara tentang sejumlah bagian yang tetap tidak berubah. Tentu saja, dalam teks perjanjian, bagian-bagian dan paragraf-paragraf dapat diberi nama berbeda-beda, dan kewajiban-kewajiban yang terkandung di dalamnya dapat diatur dengan cara apa pun. Namun, seperti yang diperlihatkan oleh praktik, sistematisasi kewajiban para pihak dengan cara berikut ini paling sesuai dengan tujuan pengungkapan dan konsolidasi penuh mereka dalam teks perjanjian sewa.

    subjek kontrak;

    prosedur penggunaan tempat, akses ke tempat dan sistem keamanan;

    jangka waktu sewa dan interaksi para pihak pada saat mendaftarkan perjanjian sewa;

    tata cara pemindahan dan pengembalian tempat;

    tata cara penyelesaian bersama antara para pihak;

    Pertanggungan;

    hak dan kewajiban penyewa;

    hak dan kewajiban lessor;

    tanggung jawab bersama para pihak;

    pemutusan kontrak lebih awal.

Bagian lain yang termasuk dalam semua kontrak dan sebenarnya mengandung norma-norma yang “mati” adalah bagian “Keadaan di luar kendali para pihak (force majeure).” Satu-satunya penjelasan atas kehadirannya dalam perjanjian sewa antara penduduk Federasi Rusia mungkin adalah tradisi yang sudah lama ada. Meski harus diakui bahwa dalam beberapa kasus kehadiran bagian ini bisa dijelaskan oleh alasan lain. Misalnya dengan “menggembungkan” volume suatu dokumen untuk menidurkan perhatian orang yang mempelajarinya.

Mari kita pertimbangkan secara lebih rinci kewajiban terpenting para pihak yang tercantum dalam masing-masing bagian ini.

Subyek perjanjian

Subjek kontrak adalah dasar dan esensinya. Inti dari perjanjian sewa ditentukan oleh Pasal 606 KUH Perdata Federasi Rusia.

Fragmen dokumen

Dalam hal ini, poin kuncinya adalah identifikasi properti secara akurat, dalam kasus kami tempat tersebut disewakan. Dalam perjanjian sewa ruang ritel di pusat perbelanjaan, beberapa tingkatan digunakan untuk mengindividualisasikan tempat yang ditransfer:

    Alamat persis pusat perbelanjaan tersebut.

    Indikasi lantai dan nomor ruangan internal (sesuai dengan penomoran pemilik rumah).

    Indikasi kawasan menurut data BTI.

    Lampiran pada kontrak denah tempat tempat dipindahkan, menyorot konturnya dengan warna.

Prosedur penggunaan tempat

Bagian ini biasanya berisi batasan-batasan utama yang dikenakan pada penyewa sehubungan dengan penggunaan tempat tersebut. Pertama-tama, hal ini umumnya diterima di pusat perbelanjaan besar larangan mengubah profil aktivitas penyewa. Biasanya terdiri dari kebutuhan untuk menyetujui dengan lessor mengenai perubahan mendasar dalam rangkaian produk (misalnya, sepatu menjadi pakaian atau perhiasan hingga peralatan komputer), daftar merek dagang yang diwakili oleh lessor. Pembatasan ini diberlakukan untuk meningkatkan logistik pusat perbelanjaan dan meningkatkan kenyamanan pengunjung, serta memaksimalkan merek yang diwakili di toko-tokonya, sehingga meningkatkan lalu lintas ke pusat perbelanjaan. Dalam beberapa kasus, timbul pertanyaan mengenai sejauh mana praktik ini mematuhi undang-undang yang berlaku. Kita berbicara terutama tentang peraturan yang mengatur perlindungan persaingan di pasar produk. Memang, sub-ayat 3 ayat 1 Pasal 11 Undang-Undang Federal 26 Juli 2006 No. 135-FZ “Tentang Perlindungan Persaingan” secara langsung melarang: “Perjanjian antara badan usaha atau tindakan bersama badan usaha di pasar produk, jika perjanjian atau tindakan bersama tersebut mengarah atau dapat mengarah pada... pembagian pasar produk menurut... jenis barang yang dijual..."

Namun permasalahan ini harus didekati secara komprehensif dan mempertimbangkan keadaan. Dan yang pertama, berdasarkan pemahaman tentang apa itu pasar komoditas.

Fragmen dokumen

Mengingat lokalisasi pusat perbelanjaan di kota-kota besar, yang dipenuhi dengan banyak penjual dan pemasok berbagai macam barang, sulit untuk membayangkan situasi di mana ketentuan perjanjian sewa mengenai bermacam-macam dapat secara serius mengubah situasi di pasar. .

Namun pembatasan profil perdagangan tersebut hendaknya menjadi dasar pertimbangan yang serius dari pihak penyewa, terutama sehubungan dengan kesepakatan atas merek dagang yang disajikan di toko yang disewanya. Memang, karena keterlambatan persetujuan atau penolakan dari pemilik, pengusaha mungkin kehilangan kesepakatan yang menguntungkan.

Bagian ini biasanya mencatat kapasitas jaringan utilitas yang digunakan oleh penyewa dan memuat larangan melebihi kapasitas yang dirancang.

Akses ke tempat dan sistem keamanan

Bagian tersebut berisi kewajiban bersama antara penyewa dan pemilik mengenai akses ke tempat yang disewa.

Hak untuk memasuki lokasi selama jam kerja untuk memantau kepatuhan terhadap perjanjian sewa, serta hak untuk masuk jika terjadi situasi darurat di lokasi, merupakan persyaratan standar pemilik. Kita berbicara terutama tentang kegagalan jaringan utilitas. Dalam beberapa kasus, tuan tanah mempunyai kesempatan untuk membawa perwakilan calon tuan tanah ke lokasi sesaat sebelum perjanjian sewa berakhir.

Kewajiban untuk mematuhi Peraturan pusat perbelanjaan mengenai jadwal kerja paviliun perdagangan, pengiriman barang, dll. juga standar.

Sedangkan untuk keamanan, wilayah tanggung jawab penyewa dan tuan tanah berada di sepanjang batas tempat. Artinya, kawasan umum dalam suatu pusat perbelanjaan berada di bawah penguasaan dan perlindungan penyewa, dan bangunan serta barang-barang di dalamnya harus dilindungi oleh penyewa. Dalam beberapa kasus, pemilik rumah menghadapi persyaratan berikut:

    tentang pemasangan wajib alarm keamanan;

    pada akhir kontrak keamanan dengan perusahaan keamanan swasta terakreditasi.

Peluang apa yang dapat diberikan oleh tuan tanah di bagian ini untuk melindungi kepentingannya dengan sebaik-baiknya?
Pertama, Anda dapat mencoba memasukkan ke dalam kontrak suatu kondisi yang menurutnya perwakilan pemilik rumah memiliki hak untuk memeriksa tempat tersebut hanya setelah menunjukkan surat kuasa, atau memberikan dalam kontrak daftar pejabat pemilik rumah yang memiliki hak untuk melakukan hal tersebut. Jadi.

Kedua, Anda dapat memasukkan suatu kondisi yang menurutnya pemeriksaan hanya dapat dilakukan di hadapan perwakilan resmi penyewa. Dalam hal ini, lessor harus mencatat dalam akta setiap pelanggaran yang ditemukan selama proses pemeriksaan di hadapan wakil resmi dari penyewa.

Ketiga, kita dapat menambahkan ketentuan bahwa jika masuk ke dalam suatu tempat disebabkan oleh keperluan teknis (kecelakaan), maka, kapanpun waktunya, pemilik rumah harus segera memberitahukan orang yang berwenang kepada penyewa. Dalam hal ini, disarankan untuk menetapkan tambahan bahwa jika penyewa tidak diberitahu dalam hal ini, maka penyewa bertanggung jawab atas kekurangan barang yang teridentifikasi.

Salah satu dari ketiga kondisi ini secara signifikan meningkatkan posisi penyewa.

"1. Perwakilan resmi dari Penyewa berhak, setelah memberi tahu Penyewa terlebih dahulu, untuk memasuki Tempat selama jam kerja Penyewa untuk memantau kondisinya, serta memantau kepatuhan Penyewa terhadap syarat-syarat perjanjian dan Aturan penggunaan. kompleks perbelanjaan. Kekuasaan perwakilan Penyewa harus ditegaskan dengan surat kuasa yang dikeluarkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tanpa menunjukkan surat kuasa, orang-orang yang mempunyai hubungan kerja dengan pemberi sewa dan menduduki jabatan-jabatan yang disebutkan dalam Lampiran No.___ perjanjian ini berhak melakukan pemeriksaan.

Penyewa diberitahu tentang waktu pemeriksaan secara tertulis, dengan mengirimkan surat tercatat atau dengan menyampaikan pemberitahuan kepada wakil resmi Penyewa dengan tanda tangan pribadi. Ketidakhadiran perwakilan resmi Penyewa, asalkan dia diberitahu dengan benar, bukan merupakan hambatan untuk mengambil tindakan untuk memeriksa kondisi tempat, memantau kepatuhan terhadap ketentuan perjanjian dan mematuhi Aturan penggunaan kompleks pertokoan. .

2. Penyewa tidak berhak menolak akses Penyewa secara tidak wajar. Penyewa tidak mempunyai hak akses ke tempat yang dimaksudkan untuk menyimpan nilai moneter atau mata uang Penyewa.

3. Jika Penyewa menemukan selama pemeriksaan pelanggaran terhadap ketentuan perjanjian ini, Aturan penggunaan kompleks pertokoan atau kerusakan kondisi Tempat (di luar keausan normal), perwakilan Penyewa dan Penyewa membuat laporan yang mencatat pelanggaran. Jika wakil penyewa tidak setuju dengan tuntutan Pemilik Properti, maka Pemilik Properti akan membuat laporan secara sepihak, dan perwakilan Penyewa, yang hadir pada saat pemeriksaan, dapat menyampaikan komentarnya atas laporan tersebut secara tertulis. Dalam hal ini, para pihak bertukar dokumen, membubuhkan tanda tangan pribadi pada dokumen tersebut.

4. Penyewa mempunyai hak untuk mengakses Tempat untuk melakukan perbaikan yang diperlukan terkait dengan pemeliharaan Tempat atau Bangunan secara keseluruhan dalam kondisi kerja. Penyewa berjanji untuk melakukan pekerjaan perbaikan di luar jam kerja, dengan memperhatikan kepentingan Penyewa semaksimal mungkin. Dalam semua kasus, jika terjadi keadaan darurat (pencegahan, penghapusan kecelakaan atau konsekuensinya), perwakilan dan karyawan teknis Penyewa berhak mengakses Tempat tanpa pemberitahuan sebelumnya kepada Penyewa. Dalam hal ini Penyewa wajib memberitahukan kepada pejabat Penyewa (yang tercantum dalam Lampiran No.___) melalui telepon atau faks segera pada saat masuk atau paling lambat 10–15 menit setelahnya. Jika Penyewa tidak diberitahu, Pemilik Rumah bertanggung jawab penuh atas barang dan aset material yang berlokasi di Tempat.”

Jangka waktu sewa dan hak memesan efek terlebih dahulu untuk mengadakan perjanjian

Perjanjian sewa biasanya dibagi menjadi jangka pendek, jangka panjang dan terbuka. Tak terbatas, yaitu narapidana untuk jangka waktu tidak terbatas, praktis tidak ditemukan ketika menyewa tempat di pusat perbelanjaan dan hiburan. Jangka pendek(kurang dari 1 tahun) dan jangka panjang(lebih dari 1 tahun), sesuai dengan namanya, durasinya berbeda. Perjanjian sewa real estat yang dibuat untuk jangka waktu setidaknya satu tahun harus didaftarkan oleh negara (klausul 2 pasal 651 KUH Perdata Federasi Rusia).

Selain jangka waktu itu sendiri, bagian ini biasanya menjelaskan secara rinci tata cara penyewa menggunakan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membuat perjanjian untuk jangka waktu baru4. Biasanya, prosedur ini terdiri dari tiga tahap:

    penyewa mengirimkan pemberitahuan kepada pemilik dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak tentang keinginan untuk membuat kontrak untuk jangka waktu baru (dalam praktiknya, jangka waktu berkisar antara 30–60 hari hingga 5–6 bulan sebelum akhir kontrak );

    tuan tanah mengirimkan kepada penyewa rancangan perjanjian sewa;

    negosiasi syarat dan ketentuan dan kesimpulan kontrak.

Bagian persyaratannya cukup standar dan biasanya tidak mengandung kejutan yang tidak menyenangkan bagi penyewa. Namun, bagian yang dikhususkan untuk tata cara pembaruannya memerlukan perhatian khusus. Memang, kehilangan gerai ritel yang sangat menguntungkan hanya karena tenggat waktu untuk memberi tahu pemiliknya terlewatkan bukanlah prospek yang paling menyenangkan.

Interaksi antara para pihak saat mendaftarkan perjanjian sewa

Jika perjanjian sewa dibuat untuk suatu jangka waktu setidaknya satu tahun, itu tunduk pada pendaftaran negara wajib. Pendaftaran negara atas perjanjian tersebut dilakukan oleh Layanan Pendaftaran Federal (Rosregistration), yang dikendalikan oleh Kementerian Kehakiman Federasi Rusia.

Pendaftaran negara dilakukan atas dasar permohonan para pihak dalam perjanjian atau orang yang diberi kuasa olehnya (mereka) jika ia memiliki surat kuasa yang diaktakan, kecuali ditentukan lain oleh Undang-Undang Federal No. 122-FZ tanggal 21 Juli, 1997 "Tentang pendaftaran negara atas hak atas real estat dan kesepakatan dengannya." Untuk mendaftarkan perjanjian, Anda harus membayar biaya negara sebesar 7.500 rubel (ayat 20, ayat 1, pasal 333.33 Kode Pajak Federasi Rusia).

Permohonan pendaftaran hak negara harus disertai dengan dokumen yang diperlukan untuk pelaksanaannya (Klausul 2 Pasal 16 Undang-Undang Federal 21 Juli 1997 No. 122-FZ). Dalam hal ini, dokumen tentang para pihak dalam perjanjian dilampirkan pada aplikasi. Bagi lessor, ini adalah dokumen konstituen dan dokumen yang menegaskan kewenangan pimpinan badan hukum untuk bertindak atas namanya (risalah (sari dari risalah) rapat umum pemegang saham (peserta)). Untuk penyewa-pengusaha - salinan sertifikat pendaftaran negara sebagai pengusaha perorangan dan sertifikat pendaftaran pajak. Sebagian besar dokumen diserahkan dalam bentuk salinan yang diaktakan. Selain itu, permohonan tersebut harus disertai dengan dokumen untuk bangunan tempat penyewaan dilakukan.

Dalam kebanyakan kasus, pemilik rumah mengambil tanggung jawab untuk mendaftarkan perjanjian sewa jangka panjang. Hal ini wajar, karena ia memiliki dokumentasi bangunan tersebut. Pada saat yang sama, perlu dipahami dengan jelas siapa yang menanggung biaya pendaftaran negara atas perjanjian sewa. Meskipun bea negara tidak tinggi (ayat 20, ayat 1, pasal 333.33 Kode Pajak Federasi Rusia), seorang pengusaha perlu memperhitungkan biaya apa pun untuk memperkirakan biaya sewa secara realistis.

Pentingnya pendaftaran negara tidak bisa dilebih-lebihkan. Lagi pula, jika hal ini tidak dilakukan, maka perjanjian sewa jangka panjang tidak akan dianggap selesai. Akibatnya, pemilik bangunan dapat meminta untuk mengosongkan tempat tersebut kapan saja. Dan di sini, untuk menghindari masalah di kemudian hari, penyewa harus dengan jelas menetapkan hal-hal berikut ini. Pertama-tama, kita berbicara tentang membebankan kepada lessor kewajiban untuk menyediakan pada tanggal tertentu paket lengkap dokumen miliknya yang diperlukan untuk pendaftaran negara. Jika tidak, penyewa dapat dikenakan kesewenang-wenangan dari pihak tuan tanah. Hal ini terutama berlaku dalam kasus di mana perjanjian sewa dibuat di pusat perbelanjaan yang sedang dibangun. Biasanya, mereka mulai bekerja sebelum pemilik bangunan berhasil mendaftarkan seluruh haknya, sehingga pendaftaran perjanjian jangka panjang belum dapat dilakukan. Kemudian, kontrak pertama dibuat selama 11 bulan, dan kemudian kontrak jangka panjang. Dalam hal ini, pemilik memiliki kesempatan untuk mengganti penyewa di akhir kontrak jangka pendek.

“Pendaftaran negara atas Perjanjian ini, serta semua perubahan dan penambahan pada Perjanjian ini (jika ada), dilakukan oleh Penyewa dengan cara yang ditentukan oleh undang-undang Federasi Rusia saat ini. Semua dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran negara yang dimiliki oleh Penyewa, serta semua surat kuasa yang diperlukan, diberikan kepada Penyewa dalam waktu lima hari sejak tanggal Penyewa menerima permintaan tertulis dari Penyewa.

Semua biaya pendaftaran negara atas perjanjian sewa ditanggung oleh Penyewa atas biayanya sendiri.”
Pemindahan dan pengembalian tempat

Penulis yakin bahwa ini adalah salah satu bagian terpenting dalam perjanjian sewa. Faktanya adalah bahwa pemindahan dan pengembalian tempat terkait dengan masalah paling kontroversial yang timbul antara para pihak: kondisi tempat dan peralatannya. Untuk mencegah perselisihan, para pihak mengembangkan lampiran perjanjian sewa - suatu tindakan yang mencerminkan kondisi tempat.

Bagian ini juga menjelaskan keadaan seputar pelepasan tempat dari barang, properti dan peralatan penyewa. Yang paling umum adalah kondisi di mana penyewa wajib membongkar peralatan miliknya, serta perbaikan yang tidak dapat dipisahkan yang dilakukan olehnya tanpa persetujuan dari penyewa.

Seringkali, tuan tanah memasukkan dalam bagian ini persyaratan ketat sehubungan dengan properti yang tidak dipindahkan oleh penyewa sebelum tanggal pemindahan tempat tersebut. Misalnya, kata-kata yang biasa dapat dipertimbangkan: “Sehubungan dengan properti Penyewa yang tidak diambil olehnya setelah berakhirnya masa sewa, Penyewa berhak, dengan bertindak atas kebijakannya sendiri, untuk:

    menganggap properti tersebut ditinggalkan dan mengubahnya menjadi milik Anda sendiri, atau,

    setelah memindahkan harta benda tersebut dari Tempat, menyimpannya tanpa bertanggung jawab kepada Penyewa atas kehilangannya.”

Perbuatan lessor tersebut adalah melawan hukum5 dan tidak signifikan, yaitu norma yang tidak menimbulkan akibat hukum. Namun, mereka harus, jika mungkin, dikecualikan dari kontrak pada tahap penyelesaian, setidaknya untuk mengurangi kemungkinan timbulnya perselisihan di antara para pihak.

Tata cara penyelesaian bersama antara para pihak

Komposisi sewa

Di sebagian besar pusat perbelanjaan, biaya langsung untuk menyewa tempat terdiri dari:

    tarif sewa dasar;

    biaya operasional;

    pembayaran tagihan utilitas.

Pembagian seperti itu, dalam keadaan tertentu, dapat berubah menjadi “jebakan” lain dalam perjanjian sewa. Bukan tanpa alasan bahwa dalam beberapa kontrak, item kedua dalam daftar (biaya operasional) juga disebut “tingkat pembayaran variabel”. Dengan klasifikasi biaya sewa ini, tuan tanah mencoba untuk menghindari batasan yang ditetapkan oleh undang-undang6 tentang menaikkan harga sewa, “menyelamatkan muka” penyewa. Untuk memahami mengapa hal ini dilakukan, lihat saja apa saja biaya operasionalnya.

Biaya operasional utama adalah:

    pengorganisasian langkah-langkah untuk memastikan rezim keamanan, pengorganisasian kontrol akses, pengawasan video, memastikan keamanan di tempat umum;

    pemeliharaan sistem dan peralatan teknik yang menjamin penyediaan layanan operasional di gedung (eskalator, elevator dan mekanisme pengangkatan lainnya, pintu otomatis);

    pembersihan menyeluruh di area umum dan sekitarnya, menghilangkan salju, merawat area tersebut dengan reagen di musim dingin, menyiram tempat parkir, trotoar dan halaman rumput di musim panas;

    pembuangan limbah padat rumah tangga, daur ulang lampu neon;

    deratisasi, disinfestasi dan desinfeksi;

    pengorganisasian kerja dengan pengunjung pusat perbelanjaan;

    administrasi Umum.

Tuan tanah, melalui biaya operasional, mengalihkan beban pemeliharaan properti kepada penyewa sesuai dengan luas yang ditempati. Pemilik mencoba mengasuransikan dirinya terhadap setiap perubahan biaya, sehingga mempertahankan tingkat keuntungan seperti biasanya.

Perlu dipahami bahwa kondisi kenaikan sewa dasar secara sepihak setahun sekali merupakan hal yang lumrah dalam hubungan sewa di pusat perbelanjaan7. Pada saat yang sama, tuan tanah yang menghormati penyewa memperluas kondisi ini ke biaya operasional. Ini adalah cara mereka menunjukkan minat mereka terhadap stabilitas hubungan dan rencana kerja sama jangka panjang.

Penyewa, sebagai suatu peraturan, membayar tagihan utilitas selain sewa dan layanan pengoperasian. Biasanya terdiri dari dua bagian: pembayaran untuk layanan yang dikonsumsi langsung dan kompensasi kepada tuan tanah untuk sebagian biaya utilitas umum (pemanas, listrik, pasokan air, dll.). Untuk meminimalkan bagian biaya ini, disarankan untuk memasang meteran “di pintu masuk” ke tempat yang disewa. Tagihan utilitas “Umum” diteruskan ke penyewa tanpa biaya tambahan apa pun dari pemilik.

Satuan konvensional

Bagian perjanjian yang membahas aspek keuangan hubungan adalah yang paling menarik dalam perjanjian apa pun. Terutama dalam perjanjian sewa. Di sinilah banyak kejutan menanti penyewa. Contoh paling sederhana: pemilik menunjukkan dalam iklan sewa ruang ritel harga per meter persegi dalam satuan konvensional, tanpa menyebutkan metode konversi ke rubel. Atau dia memberikan biaya dalam dolar AS atau euro, “lupa” menjelaskan bahwa tarif mereka ditetapkan berdasarkan kesepakatan sebesar 10-15 persen lebih tinggi dari tarif resmi. Tentu saja, permasalahan ini perlu diklarifikasi pada tahap awal negosiasi. Namun, seperti yang diperlihatkan oleh praktik, penyewa mengetahui jumlah akhir pengeluaran hanya setelah menerima rancangan perjanjian, dan terkadang bahkan setelah menandatanganinya.

Omong-omong, karena stabilisasi situasi ekonomi, perjanjian sewa yang menentukan jumlah pembayaran dalam rubel menjadi semakin umum.

Ada beberapa metode perhitungan utama:

    memperbaiki ukuran unit konvensional dalam rubel. Metode ini setara dengan menunjukkan jumlah sewa dalam rubel, dan penggunaannya menyebabkan sedikit kebingungan, tetapi hal ini terjadi dari waktu ke waktu;

    menetapkan ukuran unit konvensional melalui keranjang dua mata uang (dolar plus euro) atau multi-mata uang. Metode perhitungan dalam hal ini bisa sangat rumit. Yang paling sederhana adalah menghitung rata-rata aritmatika rubel yang setara dengan mata uang pada kurs Bank Sentral Rusia;

    menetapkan nilai batas di mana nilai tukar Bank Sentral Rusia diterapkan, dan jika terjadi perubahan signifikan - batas bawah atau atas yang disepakati oleh para pihak. Pilihan yang paling menguntungkan bagi pengusaha penyewa adalah pilihan untuk memperbaiki kedua batas koridor mata uang, namun tuan tanah enggan menyetujui pilihan ini.

Contoh 6

Hal ini sangat relevan ketika nilai unit konvensional dikaitkan dengan nilai tukar mata uang asing tanggal pembayaran. Opsi paling umum untuk mengamankannya adalah:

    Tanggal pendebetan dana dari rekening giro pembayar.

    Tanggal pendebetan dana dari rekening koresponden bank pembayar.

    Tanggal penerimaan dana ke rekening koresponden bank penerima.

    Tanggal penerimaan dana ke rekening bank penerima dana.

Memperbaiki tanggal pembayaran dengan benar demi kepentingan kedua belah pihak dalam kontrak. Jadi, jika jangka waktu yang cukup lama berlalu dari saat pembayar melakukan penghitungan dan melakukan pembayaran hingga saat kewajiban pembayaran (tanggal pembayaran) dianggap terpenuhi, maka dapat timbul perbedaan nilai tukar dan diperlukan penyesuaian pembayaran. Misalnya, selisih nilai tukar dolar AS pada tanggal 28 April dan 29 April 2007 adalah 7 kopeck, yang sudah memberikan perbedaan signifikan setara rubel dengan sewa bulanan. Untuk menghindari situasi seperti itu, Anda dapat menetapkan tanggal pendebetan dana dari rekening giro pembayar sebagai tanggal pemenuhan kewajiban. Anda juga dapat menunjukkan dalam kontrak bahwa tarif diambil bukan pada tanggal pembayaran, tetapi pada tanggal tetap setiap bulannya. Namun, harus diakui bahwa kedua metode ini lebih melindungi kepentingan penyewa daripada kepentingan tuan tanah.

Menyetorkan

Di hampir semua kasus, ketika membuat perjanjian sewa tempat di pusat perbelanjaan, pengusaha akan diminta untuk memberikan apa yang disebut uang jaminan. Rata-rata, berkisar antara 1 hingga 3 pembayaran penyewa bulanan. Dalam hal ini, pengusaha biasanya harus mengisinya kembali ketika harga sewa meningkat. Ia juga wajib mengisi kembali titipan jika terjadi “penghapusan” lain yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat oleh pemberi sewa. Berdasarkan sifat hukumnya, titipan merupakan suatu cara untuk menjamin kewajiban yang tidak disebutkan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku8. Kehadirannya memungkinkan pemilik untuk menyelesaikan beberapa masalah sekaligus:

    Menerima pinjaman tanpa bunga selama seluruh jangka waktu perjanjian sewa.

    Ketersediaan dana untuk menutup sewa yang belum dibayar tepat waktu.

    Kemungkinan untuk menutupi kerugian di pihak penyewa jika tidak dibayarnya sewa atau kerusakan tempat.

    Pengumpulan denda pemutusan kontrak karena kesalahan penyewa.

Untuk mengatasi masalah ini, kontrak memuat ketentuan yang menyatakan bahwa tuan tanah berhak melakukan pemotongan uang jaminan tanpa persetujuan penyewa.

Perjanjian tersebut dapat memuat kata-kata berikut: “Penyewa mempunyai hak untuk secara sepihak mengkompensasi dana yang ditransfer kepadanya sesuai dengan perjanjian ini sebagai jaminan untuk pemenuhan kewajiban Penyewa dalam hal-hal berikut dan dalam jumlah berikut:

1. Sebesar uang sewa yang belum dibayar, apabila pembayarannya terlambat lebih dari 5 (lima) hari kerja.

2. Sebesar kerugian yang diderita Penyewa akibat Penyewa menyebabkan kerusakan pada Tempat, Komplek atau harta benda lain Penyewa, dan tidak diterimanya jumlah ganti rugi dalam jangka waktu 15 (lima belas) hari kerja terhitung sejak tanggal Penyewaan presentasi permintaan Penyewa untuk pembayaran mereka.

3. Sepenuhnya Uang Jaminan dalam hal pemutusan perjanjian sewa karena kesalahan Penyewa dalam hal dan cara yang ditentukan dalam perjanjian ini.”

Seringkali, kemampuan lessor untuk melakukan perjumpaan dana didukung oleh larangan penyeimbangan dari pihak penyewa. Secara khusus, penulis menemukan ketentuan berikut dalam teks perjanjian: “Sewa dibayar penuh oleh Penyewa, tanpa penggantian kerugian atau tuntutan balik, dan tidak dapat dikenakan pengurangan atau pemotongan apa pun di pihaknya.” Perlu diperhatikan bahwa klausul kontrak tersebut pada hakikatnya batal dan tidak menimbulkan akibat hukum apa pun, karena bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku9.
Dengan pendekatan ini dari pihak tuan tanah, penyewa harus setuju dengannya setidaknya mengenai penentuan bersama atau mandiri mengenai jumlah kerusakan.

Pertanggungan

Berdasarkan kontrak asuransi, satu pihak (penanggung) berjanji, dengan biaya yang ditentukan dalam kontrak (premi asuransi), atas terjadinya suatu peristiwa yang ditentukan dalam kontrak (peristiwa yang diasuransikan), untuk memberikan kompensasi kepada pihak lain (pemegang polis) atau pihak lain. orang yang menguntungkannya kontrak itu dibuat (penerima manfaat) atas kerugian yang disebabkan oleh peristiwa ini (klausul 1 pasal 929 KUH Perdata Federasi Rusia).

Asuransi adalah salah satu cara utama tuan tanah melindungi kepentingannya dalam hubungannya dengan penyewa. Ini adalah cara yang paling efektif. Seringkali, hubungan dengan perusahaan asuransi kerusakan jauh lebih produktif dibandingkan dengan penyewa secara langsung. Dari pertimbangan inilah lessor mengambil tindakan ketika dia menuntut agar lessee mengadakan kontrak asuransi, dengan menunjukkan lessor sebagai penerima manfaat. Secara konvensional, objek asuransi dapat dibagi menjadi beberapa blok:

    asuransi oleh penyewa tanggung jawab perdata kepada tuan tanah dan pihak ketiga atas tindakan yang timbul selama kegiatan komersial normal penyewa di tempat yang disewa;

    asuransi oleh penyewa tanggung jawab perdata kepada tuan tanah dan pihak ketiga atas kerusakan yang mungkin disebabkan oleh penyewa atau kontraktornya selama pekerjaan perbaikan di tempat;

    asuransi properti penyewa dan barang-barang yang terletak di lokasi.

Sebagai aturan, kontrak menetapkan batas tanggung jawab asuransi dan kewajiban penyewa untuk mengganti kerugian yang disebabkan melebihi batas ini.

Apa keuntungan penyewa dalam kasus ini? Pertama-tama, kita harus menekankan kemungkinan memilih perusahaan asuransi secara mandiri. Ini adalah langkah yang sepenuhnya logis, karena pemilik, pada prinsipnya, tidak tertarik untuk memilih opsi terbaik. Dan perbedaan 2-3 persen dalam premi asuransi 10 selama seluruh masa sewa dapat menjadi jumlah yang signifikan bagi penyewa. Sebagai aturan, jika penyewa memilih di antara perusahaan asuransi yang berlisensi dan bereputasi baik, pemilik rumah tidak akan keberatan. Selain itu, penyewa harus menyetujui terlebih dahulu periode yang paling nyaman untuk menyelesaikan kontrak asuransi. Minimal, kontrak asuransi harus diselesaikan setelah berakhirnya perjanjian sewa, dan bukan sebelumnya.

Baca tentang hak dan kewajiban penyewa dan tuan tanah, tanggung jawab bersama para pihak atas pelanggaran ketentuan perjanjian sewa dan pengakhiran dini perjanjian ini di majalah edisi berikutnya.

1 Tentang perjanjian sewa yang dapat Anda buat selama pembangunan pusat perbelanjaan, bacalah artikel S.V. Rossol di halaman 60 majalah No.5` 2007.

2 Untuk menghindari perbedaan pendapat, disarankan juga agar di bagian “Definisi” perjanjian, tunjukkan interval waktu mana yang dianggap para pihak sebagai siang, pagi, dan malam.

3 Misalnya: “Perusahaan Saham Gabungan Terbuka “A”, selanjutnya disebut Penyewa, diwakili oleh Direktur Jenderal Nikita Nikitovich Nikoev, bertindak berdasarkan Piagam, dan Pengusaha Perorangan Ivan Ivanovich Ivanov, selanjutnya disebut Penyewa , telah menandatangani perjanjian ini sebagai berikut…”.

4 Hak ini diberikan kepada penyewa berdasarkan ayat 1 Pasal 621 KUH Perdata Federasi Rusia.

5 Ayat 2 Pasal 226 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan bahwa barang bergerak yang ditinggalkan senilai lebih dari lima upah minimum menjadi milik orang yang memilikinya hanya setelah barang tersebut dinyatakan tidak memiliki pemilik di pengadilan. Selain itu, dapat dianggap terbengkalai hanya jika pemiliknya meninggalkannya dengan maksud yang jelas untuk melepaskan kepemilikannya. Menurut paragraf 1 Pasal 886 KUH Perdata Federasi Rusia, kustodian berkewajiban mengembalikan barang tersebut dengan aman sepenuhnya.

6 Ayat 3 Pasal 614 KUH Perdata Federasi Rusia: “... jumlah sewa dapat diubah dengan persetujuan para pihak dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak, tetapi tidak lebih dari sekali dalam setahun.”

7 Dalam praktik penulis, tarif satu kali yang paling umum untuk kenaikan sewa sepihak adalah 10 persen. Dalam beberapa kasus, yang lebih jarang terjadi, kenaikan tersebut disebabkan oleh jumlah inflasi yang diumumkan secara resmi.

8 Ayat 1 Pasal 329 KUH Perdata Federasi Rusia menyatakan: “Pemenuhan kewajiban dapat dijamin dengan denda, gadai, retensi harta debitur, penjamin, bank garansi, titipan dan cara-cara lain yang disediakan. karena menurut hukum atau kontrak.”

9 Pasal 410 KUH Perdata Federasi Rusia dengan jelas menyatakan bahwa pernyataan dari satu pihak sudah cukup untuk mengimbangi.

10 Premi asuransi adalah pembayaran asuransi yang wajib dibayarkan oleh pemegang polis kepada penanggung dengan cara dan dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak asuransi.

Nikolay Chudakov,

Direktur, Pemimpin Redaksi, sistem referensi hukum "System Lawyer"

Dalam artikel ini Anda akan membaca:

    Kesalahan dalam perjanjian sewa ruang ritel

    Kesalahan dalam perjanjian sewa yang harus diketahui oleh pengelola

    Contoh perjanjian sewa yang benar untuk ruang ritel

Perjanjian sewa untuk ruang ritel- sebuah dokumen yang harus dihadapi oleh hampir setiap pengusaha. Namun, meski fenomena ini lazim, pengusaha sering kali melakukan kesalahan mendasar dalam perjanjian sewa menyewa. Mari kita lihat contoh perjanjian sewa ruang ritel yang benar dengan catatan penting, serta 5 kesalahan utama dalam penyusunan dokumen ini.

Kesalahan 1. Tempat yang disewa tidak ditentukan

Seringkali penyewa lupa menanyakan kepada pemiliknya denah lantai yang menandai properti sewaan; Seringkali rencana ini dibuat sebagai lampiran kontrak, yang tidak ditandatangani oleh para pihak. Pilihan lain: kontrak menunjukkan total luas tempat yang disewa tanpa menentukan apakah itu termasuk ruang utilitas (dan lebih murah untuk disewa daripada ruang ritel, terkadang beberapa kali lipat). Terakhir, jika sebagian dari ruang ritel disewa, misalnya beberapa meter persegi di supermarket untuk menjual perlengkapan hewan peliharaan, kontrak sering kali menjelaskannya sebagai berikut: “X meter persegi di wilayah toko Y,” tanpa menjelaskan secara rinci.

Konsekuensi. Pertama, tanpa merinci karakteristik rinci bagian dari tempat yang disewakan dalam perjanjian sewa ruang ritel, Anda praktis akan mengalami perselisihan dengan pemiliknya mengenai besaran sewa. Selain itu, di pusat perbelanjaan besar, penyewa sering kali membayar biaya tambahan untuk penggunaan ruang utilitas umum (toilet, tempat parkir, ruang staf). Nilainya untuk setiap penyewa dihitung secara proporsional dengan luas tempat ritel yang disewanya. Ini berarti bahwa tanpa memisahkan ruang ritel dari area ruang utilitas, Anda berisiko membayar lebih.

  • Kontrol Piutang: Cara Cepat Mendapatkan Kembali Uang Anda

Kedua, dengan menggunakan deskripsi yang tidak jelas tentang tempat tersebut, tuan tanah yang tidak bermoral akan dapat mengusir Anda lebih cepat dari jadwal, misalnya, jika penyewa bersedia membayar lebih untuk menggantikan Anda. Terakhir, ketiga, jika Anda membuat perjanjian sewa untuk jangka waktu lebih dari satu tahun dan oleh karena itu harus mendaftarkan kontrak tersebut ke Rosreestr (klausul 2 Pasal 651 KUH Perdata Federasi Rusia), pendaftaran Anda akan ditolak jika deskripsi tempat itu tidak jelas.

Benar sekali. Permintaan dari pemilik inventaris dan dokumen hak milik yang menjadi dasar penentuan area area penjualan - sertifikat pendaftaran untuk tempat non-perumahan, rencana, penjelasan, diagram, izin untuk melayani pengunjung di area terbuka.

Buatlah salinan denah tersebut, naungi tempat yang Anda sewa, tandatangani dokumen ini dan dapatkan tanda tangan pemiliknya. Dalam kontrak itu sendiri, bagilah tempat yang Anda sewa menjadi ritel dan lainnya (utilitas, gudang, utilitas) dan dapatkan dari pemiliknya pengurangan tarif yang proporsional untuk area lain, berdasarkan argumen bahwa mereka tidak membawa Anda, sebagai penyewa , pendapatan langsung. Dan Anda, sebagai direktur komersial, mengetahui sendiri bahwa semua dokumen, tanpa kecuali, yang mencatat perjanjian dengan pihak lawan, harus ditandatangani.

Bagaimana jika pemilik rumah Anda pergi ke pengadilan untuk menggugat kontrak berdasarkan deskripsi properti sewaan yang tidak jelas? Jangan ragu untuk merujuk pada klausul 15 Resolusi No. 73 Mahkamah Arbitrase Tertinggi Federasi Rusia (selanjutnya disebut Resolusi No. 73): jika perjanjian benar-benar dilaksanakan oleh para pihak (tempat tersebut dialihkan kepada Anda sebagai a penyewa), maka mereka tidak berhak menggugat perjanjian tersebut dengan alasan uraian yang tidak memadai tentang obyek yang disewakan.

Kesalahan 2. Biaya pemeliharaan tempat tidak disepakati

Seringkali, penyewa, setelah menyetujui jumlah sewa dan waktu pembayarannya dengan pemilik, lupa menjelaskan secara rinci dalam kontrak biaya pemeliharaan properti sewaan, termasuk perbaikannya, pembayaran wajib (terutama utilitas) dan pembayaran tambahan. (parkir, keamanan). Selain itu, tuan tanah terkadang tidak memasukkan PPN dalam tarif sewa yang ditetapkan dalam kontrak.

Konsekuensi. Jika dalam kontrak Anda tidak menyetujui pihak mana yang menanggung biayanya, bisa jadi layanan telekomunikasi untuk tempat yang Anda sewa dilakukan berdasarkan perjanjian tunggal dengan operator komersial yang tarifnya lebih tinggi dari tarif kota biasanya. Menurut paragraf 2 Seni. 616 KUH Perdata Federasi Rusia (Kode Sipil Federasi Rusia), biaya perbaikan saat ini dan pemeliharaan properti sewaan, tidak terkait dengan biaya perbaikan besar, ditanggung oleh penyewa, yaitu Anda. Ini berarti bahwa pemilik rumah berhak untuk tidak mengganti biaya tersebut kepada Anda. Selain itu, hal ini dapat meningkatkan harga sewa secara tajam setelah Anda melakukan penataan (perbaikan) tempat, karena perbaikan tersebut meningkatkan nilai komersial properti.

Benar sekali. Menurut undang-undang, kekurangan pada properti sewaan yang seluruhnya atau sebagian menghalangi penggunaannya, dihilangkan atas biaya lessor.

Misalnya, jika tempat yang Anda sewa tidak dilengkapi dengan alarm kebakaran, pemilik rumah harus memasangnya atas biaya sendiri. Tetapi untuk membuktikan bahwa kekurangan-kekurangan tersebut ada pada saat berakhirnya perjanjian sewa, lampirkan padanya suatu tindakan penerimaan dan pemindahan tempat yang Anda sewa, di mana Anda menjelaskan secara rinci kondisinya, dengan memberikan perhatian khusus pada kekurangannya (kekurangannya). alarm, elemen pipa yang diperlukan, komunikasi yang salah). Dan dalam kontrak itu sendiri, dengan jelas ditetapkan biaya pemeliharaan tempat yang ditanggung oleh pihak mana.

Misalnya, jika utilitas dan pembayaran wajib lainnya menjadi tanggungan penyewa, tentukan dalam kontrak apakah pembayaran tersebut termasuk dalam jumlah sewa (ini bermanfaat bagi Anda) atau dibayar sebagai tambahan.

Pada paragraf yang menjelaskan konsep “tarif sewa”, tentukan apakah termasuk PPN (jika tidak, sertakan jumlah PPN dalam biaya sewa), utilitas, biaya parkir, dan layanan komunikasi. Undang-undang memperbolehkan tarif sewa ditetapkan bukan dalam jumlah tetap, tetapi dengan menunjukkan metode perhitungannya (misalnya, “bagian tetap + variabel, termasuk tagihan listrik = tarif”). Pilihan hukum lainnya adalah menghubungkan tarif sewa dengan nilai tukar mata uang asing; Jika pemilik Anda melakukan hal ini, pastikan kontrak dengan jelas menyatakan mata uang apa yang dimaksud dan tanggal berapa nilai tukar digunakan untuk menghitung pembayaran.

Kesalahan 3. Disewa dari orang yang tidak berkepentingan

Seringkali pengusaha tergiur dengan rendahnya harga perjanjian sewa ruang ritel untuk jangka waktu yang lama (misalnya dua sampai tiga tahun) atau menandatangani kontrak tanpa memeriksa kewenangan penandatangan dari pihak yang menyewakan. Mungkin saja Anda mengadakan perjanjian dengan seseorang yang tidak mempunyai hak atas tempat tersebut, atau bahwa Anda, tanpa curiga, mengadakan perjanjian menyewakan, yaitu menandatangani kontrak dengan penyewa yang menyewakan tempat itu sendiri dari penyewa. pemilik akhir.

Konsekuensi. Saat menyewakan kembali, banyak hal bergantung pada ketentuan perjanjian antara penyewa (yang menyewakan tempat khusus kepada Anda) dan pemilik properti. Di satu sisi, ketika perjanjian ini secara tegas menyatakan persetujuan pemilik untuk menyewakan kembali (atau ketika persetujuan tersebut diformalkan dalam dokumen terpisah), Anda memiliki jaminan tertentu. Jadi, apabila perjanjian sewa-menyewa pokok yang dibuat untuk jangka waktu tertentu diakhiri lebih cepat dari jadwal, Anda berhak untuk membuat perjanjian sewa-menyewa atas barang itu secara langsung dengan pemiliknya untuk jangka waktu sampai dengan berakhirnya masa sewa Anda (Ayat 1 Pasal 618 KUH Perdata Federasi Rusia). Namun di sisi lain, bahkan dengan menyewakan secara sah, Anda menghadapi risiko yang besar.

Misalnya, jika pengadilan menyatakan perjanjian sewa utama untuk ruang ritel tidak sah karena alasan yang tidak ada hubungannya dengan Anda (misalnya, ternyata perjanjian itu ditandatangani dengan orang yang tidak berwenang, atau untuk beberapa pihak dalam perjanjian utama ini. transaksinya besar dan pihak lain membantahnya), Anda akan kehilangan kekuatan dan perjanjian sewa menyewa Anda (klausul 2 pasal 618 KUH Perdata Federasi Rusia).

  • Manajemen departemen penjualan: kompetensi manajer

Terakhir, pemilik dapat mengganggu aktivitas bisnis Anda (misalnya, menolak akses Anda ke tempat tersebut dengan alasan bahwa dia tidak membuat perjanjian dengan Anda), dan bahkan jika Anda membuktikan di pengadilan bahwa pemiliknya salah, kerugian Anda akan serius. Apa yang dapat kami katakan tentang menyewakan secara hitam-hitam (tanpa persetujuan pemilik) atau membuat perjanjian dengan pemilik yang tidak memiliki hak untuk membuang properti yang Anda sewa: pemilik sebenarnya dapat secara sah meminta Anda untuk mengosongkan tempat tersebut, dan kamu tidak akan bisa menolaknya. Selain itu, Anda tidak akan dapat meminta pemilik palsu mengembalikan uang yang telah Anda bayarkan kepadanya untuk sewa yang pada dasarnya ilegal (paragraf 6, paragraf 12 Resolusi No. 73).

Benar sekali. Periksa semua dokumen yang mengonfirmasi hak pemilik Anda atas properti sewaan. Hak ini dikonfirmasi oleh kutipan dari Daftar Hak Negara Bersatu atas Real Estat dan Transaksi dengannya (USRP), dari mana Anda akan belajar tentang ada (tidak adanya) sitaan di tempat tersebut. Beban tersebut dapat berupa hipotek (jaminan untuk menjamin pinjaman), penangkapan, sewa, kemudahan. Pastikan untuk memasukkan dalam perjanjian sewa suatu klausul yang menurutnya penyewa berkewajiban untuk memperingatkan Anda tentang adanya beban (gambar, klausul 3.2 perjanjian).

Bagian terpisah dari Daftar Negara Bersatu didedikasikan untuk setiap bagian dari real estat yang berlokasi di Rusia, jadi terlepas dari apakah Anda menyewakan atau menyewakan properti tersebut, Anda akan mendapatkan semua data yang diperlukan dari Daftar Negara Bersatu. Periksa juga rekanan Anda berdasarkan kontrak: mintalah salinan dokumen undang-undang dan bandingkan dengan kutipan dari daftar badan hukum negara kesatuan. Jika Anda membuat perjanjian sewa-menyewa, periksa rekanan langsung dan pemilik - pemilik tempat, minta salinan perjanjian sewa utama dan pastikan bahwa pemilik telah memberikan persetujuan tertulis untuk menyewakan (lebih baik untuk menghubungi pemiliknya secara langsung).

Terakhir, periksa jangka waktu sewa dari perjanjian utama: perjanjian tersebut tidak boleh berakhir lebih awal dari jangka waktu perjanjian sewa menyewa Anda. Jika tuan tanah Anda baru saja akan membangun atau membeli pusat perbelanjaan dan mengadakan perjanjian sewa terlebih dahulu dengan Anda, pastikan bahwa disebutkan bahwa tuan tanah berkewajiban untuk mengalihkan tempat ini dan itu kepada penyewa (yaitu, Anda) oleh tanggal tertentu. Dan pada saat menerima tempat dari pemiliknya, pastikan bahwa kepemilikan telah terdaftar padanya (klausul 10 Keputusan No. 73).

Kesalahan 4. Kami tidak menyetujui ketentuan perubahan sewa

Penyewa seringkali tidak memperhatikan ketentuan perubahan sewa, dengan alasan bahwa jumlahnya tidak dapat diubah lebih dari sekali dalam setahun. Namun, kesalahan dalam sewa ini bisa merugikan.

Konsekuensi. Pemilik rumah berhak menaikkan harga sewa secara sepihak hanya jika hal ini dinyatakan dengan jelas dalam kontrak. Seringkali, tuan tanah mencoba memasukkan klausul dalam kontrak yang memungkinkan mereka menaikkan harga sewa secara sepihak tanpa harus pergi ke pengadilan dan menandatangani perjanjian tambahan pada kontrak. Jika penyewa yang tidak pengertian menyetujui hal ini, pemilik rumah akan memiliki kemampuan hukum untuk menuntut lebih banyak uang sewa.

Bagaimana melakukannya dengan benar. Jika tuan tanah bersikeras untuk memasukkan klausul seperti itu ke dalam kontrak, Anda dapat menyetujuinya - dengan peringatan: jumlah sewa dapat ditingkatkan secara sepihak, tetapi hanya dalam kerangka indeks inflasi dan tidak lebih dari, misalnya, 5%. Dan jika Anda mengharapkan penurunan tajam dalam tarif sewa, cobalah untuk memasukkan dalam kontrak suatu kondisi bahwa tidak hanya pemilik, tetapi Anda juga dapat mengubah jumlah sewa secara sepihak berdasarkan tarif pasar rata-rata sewa untuk tempat jenis ini sedemikian rupa dan kota tersebut dalam jangka waktu tertentu.

  • Perjanjian layanan: contoh, kesalahan umum

Jika perjanjian sewa ruang ritel tidak memuat klausul kenaikan sewa sepihak dan pemilik menawarkan Anda untuk membuat perjanjian tambahan untuk menetapkan kenaikan tarif, Anda tidak perlu menyetujuinya. Minimal, Anda dapat menawar, atau maksimal, menyatakan bahwa sampai akhir masa sewa, Anda akan membayar sesuai tarif yang ditetapkan dalam kontrak saat ini.

Hal yang sama harus dilakukan ketika hak atas kenaikan sepihak disebutkan dalam kontrak dan pemilik rumah Anda telah menggunakannya, setelah itu ia mengusulkan untuk membuat perjanjian tambahan untuk menaikkan harga sewa lagi. Faktanya, paragraf 21 Resolusi No. 73 menyatakan: perubahan jumlah sewa dapat dilakukan lebih dari sekali dalam setahun, tetapi hanya dengan persetujuan para pihak (dan para pihak berhak untuk membuat perjanjian tersebut berkali-kali. sesuai keinginan mereka sepanjang tahun). Tetapi jika pengadilan menemukan bahwa jumlah sewa setelah perubahan sepihak ternyata jauh lebih tinggi daripada rata-rata pasar, maka pengadilan akan menolak untuk menagih dari Anda jumlah yang melebihi harga pasar rata-rata untuk menyewa tempat serupa (klausul 22 Resolusi No.73).

Kesalahan 5. Tidak memperhatikan syarat-syarat penghentian

Ketika membuat perjanjian sewa ruang ritel untuk jangka waktu tertentu, penyewa seringkali lalai untuk menyepakati secara rinci syarat-syarat pengakhiran kontrak, sehingga menghilangkan jaminan yang ditetapkan oleh undang-undang.

Konsekuensi. Dalam seni. 619 KUH Perdata Federasi Rusia memberikan daftar kasus tertutup ketika perjanjian sewa jangka tetap dapat diakhiri atas permintaan penyewa. Namun, dalam kontrak itu sendiri, para pihak dapat menetapkan alasan lain untuk terminasi dini. Jadi, menurut Art. 619 KUH Perdata Federasi Rusia, pemilik dapat menuntut pemutusan kontrak jika Anda, sebagai penyewa, melanggar batas waktu pembayaran lebih dari dua kali berturut-turut, tetapi kontrak juga dapat menetapkan satu pelanggaran. Dan jika kontrak Anda memuat persyaratan seperti itu, Anda tidak dapat lagi menggugatnya di pengadilan dengan alasan melanggar hukum. Prinsip kebebasan berkontrak akan mulai berlaku: syarat-syarat yang mereka tetapkan sendiri berlaku untuk hubungan para pihak.

Benar sekali. Tinjau persyaratan penghentian yang ditawarkan oleh pemilik Anda dan tentukan mana yang dapat Anda terima dan mana yang tidak. Jika Anda memutuskan untuk menerima beberapa kondisi yang menimbulkan risiko bagi Anda, pertimbangkan cara mencegah risiko tersebut.

Izinkan saya memberi Anda sebuah contoh: jika kontrak menyatakan bahwa kontrak tersebut dapat diakhiri bahkan karena keterlambatan pembayaran satu kali, tuan tanah yang tidak bermoral dapat, dengan dalih yang lemah, menghindari menerima pembayaran dari Anda (beberapa tuan tanah bahkan mengubah rekening giro untuk ini dan memalsukan dokumen yang menyatakan bahwa mereka diduga memberi tahu penyewa tepat waktu tentang rincian baru untuk transfer), menjadikan ini sebagai pelanggaran Anda.

Dalam situasi seperti ini, hubungi notaris, jelaskan situasinya kepadanya dan berikan dia uang untuk membayar sewa. Akan dianggap bahwa Anda telah mengirimkannya kepada pemilik rumah, dan notaris akan bertugas untuk benar-benar mengirimkan jumlah tersebut kepada pemilik rumah Anda. Jika Anda sebenarnya terlambat membayar, tetapi dengan cepat memperbaiki pelanggaran ini, ada kemungkinan pengadilan akan menolak tuntutan pemilik untuk mengakhiri kontrak dengan Anda.

Fitur perjanjian sewa ruang ritel: contoh, kesalahan, catatan

Nikolay Chudakov mengkhususkan diri dalam pajak dan hukum perdata. Lulus dari Fakultas Hukum Sekolah Tinggi Ekonomi Universitas Negeri. Dia bekerja sebagai pemimpin redaksi publikasi profesional seperti “Praktik Arbitrase”, “Sengketa Pajak: Teori dan Praktek”, “Dokumen dan Komentar”. Penulis buku “Algoritma untuk memenangkan sengketa pajak: cara menang melawan inspektorat berdasarkan prosedur” dan “10 preseden sengketa sewa.”

YSS "Pengacara Sistem"- sistem referensi hukum pertama untuk penjelasan praktis dari hakim. Situs web resmi - www.1jur.ru



Untuk menyewa tempat tanpa kerugian emosional dan material yang tidak perlu, untuk mengatur pengoperasian toko Anda sendiri, perlu untuk melakukan serangkaian tindakan yang masuk akal secara logis dan hukum yang pasti akan mengarah pada hasil yang diinginkan.

Rumuskan dengan tepat persyaratan yang harus dipenuhi oleh tempat komersial yang dibutuhkan (area, lokasi, biaya sewa maksimum dan utilitas yang tidak akan membuat bisnis Anda tidak menguntungkan).

1. Pilihan terpendek dan teraman (menyewa properti kota)

Pengeluaran: 0 Jangka waktu: dari 1 hingga 3 bulan

1.1. Cari tahu otoritas eksekutif mana di wilayah tempat Anda tinggal yang bertanggung jawab menyediakan properti non-perumahan kota untuk disewakan.

1.2. Mungkin kunjungan ke organisasi ini akan menyelesaikan semua masalah Anda. Jika pemerintah kota memiliki tempat komersial yang cocok untuk Anda, karyawan akan memberi Anda daftar dokumen yang perlu disiapkan bersama dengan permohonan untuk menyewa tempat tersebut. Tidak perlu khawatir tentang legalitas dan keabsahan transaksi yang telah diselesaikan: otoritas kota secara teratur diperiksa oleh kantor kejaksaan dan otoritas pengatur lainnya.

2. Opsinya cukup andal (layanan perusahaan real estate)

Biaya: dari 10% hingga 50% dari sewa tahunan Durasi: 1-2 bulan

2.1. Jika Anda tidak dapat menemukan sesuatu dari properti kota, pelajari dengan cermat semua buletin mingguan resmi dari serikat agen penjual lokal.

2.2. Jika Anda memiliki pilihan ruang ritel yang menarik, jangan ragu untuk menghubungi perusahaan yang memasang iklan tersebut. Pada percakapan pertama dengan agen, mintalah dokumen yang mengonfirmasi keanggotaan dalam serikat agen penjual. Ini adalah satu-satunya dokumen yang kini dapat melindungi Anda dari pengusaha yang tidak jujur. Perizinan untuk jenis kegiatan ini saat ini tidak dilakukan, dan masalah partisipasi wajib dalam SRO (organisasi pengaturan mandiri) telah hilang di lantai Duma.

2.3. Jika semuanya beres, Anda dapat mulai bekerja, tetapi ingat bahwa agen penjual mengenakan biaya besar untuk layanan mereka.

2.4. Mendesak agen Anda untuk menunjukkan sertifikat asli hak milik atas properti. Jika kumpulan dokumen hanya berisi fotokopi, mintalah untuk memesan kutipan baru dari Daftar Negara Kesatuan Hak dan Transaksi Real Estat dengannya. Seorang pemilik yang beralih ke agen penjual dengan permintaan untuk menyewakan ruang ritelnya dapat menjualnya dalam beberapa bulan. Dan bisa saja Anda membuat perjanjian dengan orang yang bukan pemilik properti tersebut. Tidak sulit untuk mengakui suatu transaksi batal di pengadilan, tetapi ini akan memakan waktu lebih dari satu bulan.

2.5. Saat berkeliling ruang ritel, jangan ragu untuk melihat-lihat setiap sudut. Kekurangan yang signifikan dan tidak material pada tempat tersebut harus dicatat dalam sertifikat penerimaan, yang merupakan lampiran dari perjanjian sewa. Jika tidak, setelah penghentian sewa, Anda mungkin diminta untuk memperbaiki apa yang rusak atau membayar biaya perbaikan yang setara.

2.6. Saat menandatangani akta penerimaan dan transfer, mintalah pemilik untuk memberikan salinan kuitansi pembayaran utilitas sampai dengan tanggal sekarang. Penyedia layanan, tentu saja, tidak akan dapat menagih hutang Anda di pengadilan, tetapi saraf Anda akan tegang selama berbulan-bulan.

2.7. Seorang makelar atau pemilik akan menawarkan Anda rancangan perjanjian sewa untuk ruang ritel. Beristirahatlah dan pelajari dengan cermat. Kontrak harus mencakup:

  • Di bagian "Subyek perjanjian": deskripsi yang tepat tentang objek yang disewa: rincian sertifikat pendaftaran kepemilikan, luas tempat, lantai, indikasi nomor tempat yang disewa sesuai dengan denah (denah itu sendiri tentu harus menjadi lampiran perjanjian). Jika tempat yang disewa tidak memiliki pintu keluar terpisah, area umum (koridor, tangga, ruang depan, kamar mandi) yang ditujukan untuk Anda dan pengguna tempat lainnya harus ditunjukkan.
  • Bagian “Sewa” harus menunjukkan jumlah sewa tahunan, jumlah pembayaran bulanan atau triwulanan dengan PPN (pajak pertambahan nilai) tersendiri. Hal ini juga membahas pencantuman tagihan utilitas dalam sewa, prosedur penghitungannya dan kemungkinan membuat kontrak secara langsung dengan penyedia layanan.
  • Bagian “Tata Cara Pembayaran” dengan jelas menyatakan syarat dan tata cara melakukan pembayaran. Jika pembayaran dilakukan bukan atas inisiatif penyewa, tetapi berdasarkan faktur yang diterbitkan oleh penyewa, maka prosedur, syarat-syarat penerbitan faktur, dan syarat-syarat pembayarannya harus dijelaskan dengan jelas.
  • Bagian “Rincian para pihak” harus memuat informasi lengkap tentang rincian bank, nomor telepon, alamat resmi, alamat pos dan email, NPWP, BIC, posisi orang yang berwenang untuk menandatangani perjanjian, dan dokumen yang memberinya hak ini.
  • Pada bagian “Hak dan Tanggung Jawab Para Pihak”, perlu dicantumkan informasi tentang siapa yang harus melakukan apa dan dalam jangka waktu berapa dalam berbagai situasi rutin dan darurat. Yang paling perlu diperhatikan adalah klausul tentang kewajiban untuk perbaikan saat ini dan perbaikan besar tempat serta kemungkinan memasukkan biaya-biaya tersebut ke dalam sewa.

2.8. Secara terpisah, kita harus ingat bahwa jika kontrak dibuat untuk jangka waktu satu tahun atau lebih, maka harus didaftarkan pada Rosreestr. Bantuan makelar barang tak bergerak dalam hal ini akan sangat berharga.

3. Opsi yang paling realistis dan paling sulit (pencarian premis secara independen dan kesimpulan independen dari suatu kesepakatan)

Biaya: dari 300 hingga 3000 rubel. Durasi: dari 1 hingga 3 bulan

3.1. Jika Anda belum menemukan tempat yang disewakan melalui kantor real estate, Anda harus melakukan pencarian sendiri.

3.2. Berjalanlah melalui area kota tempat Anda ingin membuka toko Anda. Perhatikan lebih dekat untuk melihat apakah ada ruangan yang tertutup dan belum diperbaiki. Coba cari tahu dari warga sekitar siapa pemiliknya. Jika nenek di bangku membantu, Anda beruntung.

3.3. Jika tidak, hubungi kantor regional Rosreestr untuk mendapatkan sertifikat kepemilikan tempat non-perumahan yang menunjukkan alamat pos yang tepat. Setiap sertifikat berharga 300 rubel.

3.4. Jika pemilik tempat telah teridentifikasi, cari lokasinya. Departemen kepolisian distrik dan inspektorat pajak dapat membantu dalam hal ini. Instansi pemerintah ini akan menanggapi permintaan Anda secara gratis, tetapi Anda harus menunggu setidaknya satu bulan.

3.5. Setelah pencarian Anda selesai, mulailah menegosiasikan perjanjian sewa dengan pemiliknya. Ketika masalah tersebut telah diselesaikan secara mendasar, perjanjian sewa yang diusulkan harus ditangani dengan cara yang sama seperti yang dijelaskan dalam paragraf No. 2.5-2.8 dari instruksi ini.

3.6. Untuk menghindari penipuan dan menaikkan harga sewa tempat komersial secara signifikan, Anda harus meminta nasihat mengenai masalah ini dari otoritas setempat atau serikat pengusaha yang beroperasi di wilayah tersebut.

4. Opsi terakhir (sangat beresiko bagi pengusaha pemula)

Pengeluaran: 0 Durasi: 1-2 minggu

4.1. Jika Anda belum menemukan ruang ritel gratis, pergilah ke toko mana pun yang Anda suka (atau tempat lain yang terletak di lantai dasar) dan cobalah untuk menegosiasikan perjanjian sewa-menyewa. Dari sudut pandang pengorganisasian proses perdagangan, tidak ada yang berubah untuk Anda.

4.2. Saat membuat kontrak, selain nuansa yang dijelaskan dalam paragraf No. 2.5-2.8 dari instruksi ini, Anda perlu memperhatikan masalah-masalah berikut:

  • Di bagian "Subyek perjanjian" pemilik tempat dan rincian sertifikat pendaftaran hak miliknya, nomor perjanjian yang menjadi dasar penyewa utama menempati tempat tersebut harus ditunjukkan.
  • Jangka waktu perjanjian sewa-menyewa tidak boleh melebihi jangka waktu perjanjian sewa-menyewa utama.
  • Perjanjian yang dibuat antara pemilik tempat dan penyewa harus memuat klausul yang menyatakan bahwa penyewa berhak untuk menyewakan tempat yang disewa. Jika tidak, penyewa harus mengajukan permohonan kepada pemiliknya dengan permintaan izin untuk menyewakan sebagian dari tempat yang disewa. Tanpa persetujuan tertulis dari pemilik, perjanjian sewa menyewa dapat dinyatakan tidak sah di pengadilan.
  • Perjanjian menyewakan harus memuat klausul tentang tata cara pembayaran utilitas.

Sebagai kesimpulan, saya ingin memperingatkan Anda tentang perhatian yang cermat terhadap undang-undang saat ini (terutama bagian kedua dari KUH Perdata Federasi Rusia). Untuk menghindari kesalahan, disarankan untuk berkonsultasi secara berkala dengan pengacara berkualifikasi yang telah terlibat dalam pembuatan perjanjian sewa tempat non-perumahan selama bertahun-tahun.

Membagikan: