Bagaimana cara membuat perjanjian jual beli sebidang tanah yang benar dan apa saja yang perlu diperhatikan

Penjualan kavling tanah menempati sektor besar di pasar real estat. Namun terkadang pembeli, tergantung pada tujuannya, mungkin dihadapkan pada pertanyaan bagaimana cara membeli, dan penjual, bagaimana cara menjual bagian sebidang tanah. Bisakah hal ini dilakukan, dan jika ya, bagaimana caranya?

Apa bedanya menjual satu saham dengan menjual seluruh bidang tanah?

Perbedaan utama dalam melakukan transaksi tersebut adalah bahwa sebelum menjual sebagian sebidang tanah, perlu mendapat persetujuan dari pemilik seluruh saham lainnya. Intinya adalah mereka punya hak preemptif untuk membeli bagianmu. Pada saat yang sama, ketika mengajukan permintaan-penawaran, Anda harus dengan jelas menunjukkan harga di mana Anda ingin menjual saham Anda. Dan jika terjadi penolakan, maka tidak mungkin lagi menjual saham tersebut kepada pembeli pihak ketiga dengan harga lebih rendah.

Jika penjual melanggar hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham pemilik lain, mereka berhak untuk menggugat transaksi yang telah selesai di prosedur peradilan dalam waktu tiga bulan sejak tanggal penjualan saham tersebut. Dan pengadilan, di pada kasus ini, pasti akan memihak mereka, dengan mengalihkan kepada mereka hak dan kewajiban pembeli berdasarkan perjanjian jual beli sebidang tanah.

Pembeli, ketika membeli sebidang tanah, hendaknya mengetahui bahwa tidak setiap bidang tanah dapat dibagi-bagi menjadi bagian-bagian dengan pembagian bagiannya dalam bentuk natura. Padahal dalam undang-undang ada petunjuk langsung tentang berapa banyak bagian yang boleh dibagi sebidang tanah, tidak tersedia, namun setiap daerah memiliki batasannya masing-masing mengenai luas minimal sebidang tanah tersendiri. Dan jika, misalnya, dengan mengalokasikan bagian Anda dalam bentuk natura, Anda menerima sebidang tanah kurang dari luas minimum yang diperbolehkan, atau sisa bidang tanah setelah pembagian bagian ternyata kurang dari nilai ini, pembagian bidang tanah tersebut adalah tidak dapat diterima. Jadi, ketika membeli sebidang tanah tersebut, Anda hanya menerima bagian dari total kepemilikannya.

Bagaimana mengalokasikan bagian dalam sebidang tanah

Penjual dapat menjual baik bagian yang dialokasikan maupun yang tidak dialokasikan dari sebidang tanah, yang merupakan milik bersama. Selain itu, jika sebidang tanah dapat dibagi dan suatu bagian dalam kawasan tersebut dapat dialokasikan, maka nilainya akan jauh lebih tinggi daripada bagian dari bidang tanah yang tidak dialokasikan. Dalam hal yang sama, apabila batas-batas suatu bagian tidak ditentukan, maka pembeli memperoleh hak untuk menggunakan sebidang tanah itu secara umum, yang terpenting adalah luas yang ditempati oleh benda-benda miliknya itu tidak melebihi luas itu. yang menjadi haknya sesuai dengan bagiannya dalam bidang tanah itu.

Jika Anda memutuskan untuk mengalokasikan saham Anda sebelum menjualnya, Anda perlu menghubungi perusahaan survei yang memiliki izin untuk melakukan pekerjaan survei. Insinyur kadaster akan menentukan koordinat geodesi dan batas pasti bagian Anda, memasang penanda batas, dan menggambar rencana kadasternya. Dengan dokumen-dokumen ini Anda pergi ke Kamar Kadaster dan benar-benar mendaftarkan plot yang baru dibentuk. Permohonan harus disertai dengan sertifikat kepemilikan bersama atas sebidang tanah dan file survei yang disiapkan oleh insinyur kadaster. Kemudian Anda pergi ke kantor teritorial Rosreestr - Kamar Pendaftaran dan menulis di sana aplikasi untuk mendaftarkan kepemilikan Anda atas bagian yang dialokasikan dari plot tersebut.

Jika Anda ingin menjual bagian yang tidak dialokasikan dari sebidang tanah, dan pembeli setuju untuk membelinya, persiapan untuk transaksi semacam itu sangat disederhanakan, dalam hal ini survei tanah tidak diperlukan.

Cara menjual bagian sebidang tanah - melakukan transaksi

Pada hakikatnya, melakukan transaksi penjualan sebagian sebidang tanah hampir tidak ada bedanya dengan penjualan real estat lainnya. Kecuali, sebagaimana telah disebutkan, jika bagian sebidang tanah tidak dialokasikan, Anda harus terlebih dahulu mendapatkan persetujuan dari semua pemilik lain untuk melakukan transaksi dan pelepasan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli bagian tanah tersebut. Seperti halnya dalam hal-hal lain, untuk menjual suatu bagian atas sebidang tanah, perlu dibuat suatu perjanjian jual beli, yang harus memuat keterangan-keterangan sebagai berikut:

rincian paspor penjual dan pembeli - pihak dalam perjanjian;

Detil Deskripsi dan karakteristik utama situs - nomor kadaster, lokasi, kategori tanah, tujuan, luas;

• ukuran bagian tanah;
• harga kontrak dan tata cara pembayaran;
• hak dan kewajiban para pihak;
• tanggung jawab para pihak;
• syarat dan ketentuan tambahan lainnya yang sesuai dengan hukum yang berlaku.

Suatu akad jual beli suatu saham atas sebidang tanah dapat dibuat dengan notaris, atau dapat juga dilakukan dalam bentuk tertulis yang sederhana. Dalam kasus terakhir, perlu untuk membuat tiga salinan perjanjian yang identik - masing-masing satu untuk penjual dan pembeli, dan satu salinan diperlukan untuk Ruang Pendaftaran, di mana dokumen harus diserahkan untuk mendaftarkan pengalihan hak. hak atas bagian sebidang tanah kepada pemilik baru.

Kadang-kadang, sebelum mengadakan perjanjian pokok, penjual dan pembeli mengadakan perjanjian jual beli pendahuluan, sekaligus menyetorkan harta tak bergerak, dalam hal ini bagian atas sebidang tanah. Prosedur ini memungkinkan diperolehnya jaminan tambahan bahwa para pihak selanjutnya tidak akan melepaskan kewajibannya.

Selamat siang semuanya! Saya meminta saran dan bantuan Anda! Sebidang tanah itu milik bersama oleh 2 orang pemilik bersama, masing-masing mempunyai tanaman hijau sebagai bagiannya, saya punya 2/3, tetangga punya 1/3. Sejak tahun 1960 telah ada perjanjian skema pemanfaatan sebagian pekarangan, tetapi bukan sebagian kebun, namun tertulis bahwa tidak boleh ada tuntutan baik atas pekarangan maupun bagian kebun. Luas, batas, dan denah situs tidak disebutkan, tetapi selama pekerjaan kadaster pada tahun 2006, luasnya berkurang 24 meter persegi (seluruh situs sekarang menjadi 739 meter persegi), yang mana ada keputusan pengadilan pada tahun 2007. , tetangga itu tidak keberatan. Kebun sayur digunakan berdasarkan pembagian yang ideal, sampai tahun 70an belum ada bangunan sama sekali, sehingga tidak ada keluhan. Namun kemudian para tetangga mulai terus-menerus memindahkan bangunan, membangun yang baru, semuanya tanpa persetujuan dari pemilik bersama. Pada tahun 1993, mantan pemilik situs (saat itu ada empat orang) memprivatisasi saham mereka, salah satu pemilik (bibi saya), yang tinggal di kota lain, tidak melakukan hal ini.

Para tetangga memprivatisasi 1/3 dari lahan tersebut dan tidak mempermasalahkan bagiannya. Pada tahun 1994, ibu saya mewarisi dari saudara laki-laki saya, pada tahun 1995, saudara perempuan saya memberikan hadiah kepada ibu saya untuk bagiannya, tetapi karena beberapa alasan, ibu saya tidak punya waktu untuk memprivatisasi tanahnya. Berdasarkan semua dokumen sejak saat itu, ibu saya memiliki 2/3 dari rumah dan tanah yang dia bayar pajak. Tetangga menggunakan dan membayar pajak untuk 1/3 bagiannya. Pada tahun 2006 saya mewariskan dan pada tahun 2008 saya membeli bagian tanah yang tidak diprivatisasi oleh ibu saya. Para tetangga tidak memiliki keluhan atau keberatan. Pada tahun 2008, seorang tetangga mengambil alih warisan tersebut. Sejak saat itu, tanpa izin saya, dia membangun rumah kedua (diakui oleh pengadilan pada tahun 2011 sebagai konstruksi yang tidak sah), sebuah garasi di tengah taman di tempat yang tidak ada bangunan sama sekali pada tahun 1960, mendirikan sebuah 2- pagar meteran di sebidang tanah yang tidak terbagi (tidak cukup ruang), menghancurkan semak buah saya. Menanggapi tuntutan saya pada tahun 2014 mengenai tata cara penggunaan tapak sesuai dengan saham, menghilangkan hambatan dalam penggunaan harta benda saya dan pembongkaran garasi, dilakukan survei tanah yang memberikan dua pilihan: pertama sebenarnya, kedua di saham. Pemeriksaan tersebut membenarkan perampasan sendiri atas tanah saya seluas seratus meter persegi oleh salah satu pemilik dan memberikan satu-satunya kesimpulan tentang tata cara penggunaan kavling sesuai dengan pembagiannya sebagai yang paling rasional dan sedekat mungkin dengan yang sudah ada. .

Terdakwa tidak mengajukan tuntutan balik. Pengadilan hakim mengabulkan tuntutan saya. Terdakwa mengajukan menarik, yang hanya mengacu pada perjanjian tahun 1960 dan meminta untuk membatalkan keputusan pengadilan dunia dan menentukan tata cara penggunaan menurut tata cara yang telah ditetapkan. Namun tata cara pemakaiannya tidak berhasil, hal ini ditegaskan dengan putusan pengadilan tahun 2011, ketika salah satu pemilik mencoba untuk melegitimasi pembangunan rumah yang tidak sah dan dikatakan bahwa tata cara pemakaiannya belum ditentukan, oleh klaim tertulis saya kepada terdakwa, rencana teknis, dan kutipan dari file inventaris. Dalam gugatan tahun 2011, tetangga tersebut menyatakan bahwa ia memiliki tepat 1/3 bidang tanah tersebut, dan ia juga tidak keberatan dengan keputusan pengadilan tersebut. Namun hasil dari pengadilan banding adalah banding dikabulkan dan keputusan pengadilan hakim dibatalkan. Pengadilan dan tergugat membenarkan bahwa tidak ada tuntutan balik, tidak ada keberatan terhadap putusan pengadilan tahun 2011, dan tidak ada keberatan atas pencatatan kepemilikan saham sesuai dengan saham yang ada. Terdakwa tidak menunjukkan dokumen apapun yang menegaskan tata cara penggunaan, dan bahkan setuju di persidangan bahwa dia menduduki tanah saya tanpa izin.

Pengadilan mengabaikan semua bukti dokumenter saya bahwa prosedur penggunaan tidak berjalan dengan baik. Pengadilan kota menentukan tata cara penggunaan sebenarnya saat ini(tanpa merinci dalam kondisi apa), mengabaikan keputusannya sendiri pada tahun 2011 (dan bahkan hakim yang sama), sehingga merampas hak saya atas sebagian dari properti, yaitu tanah seluas seratus meter persegi. Pengadilan daerah menolak untuk mempertimbangkan kasasi dengan ketentuan bahwa pengadilan banding tidak melakukan pelanggaran hukum acara dalam pengkajian dan penilaian alat bukti yang mengakibatkan kesalahan peradilan yang bersifat signifikan dan tidak dapat diatasi, dan Mahkamah Agung menolak untuk mempertimbangkan permohonan kasasi. , mengingat terdapat pelanggaran hukum substantif yang mendasar atau tidak adanya aturan hukum acara. Lingkarannya tertutup. Saya dipaksa keluar dari tanah saya dengan pembangunan yang tidak sah, perampasan properti saya, memisahkannya dari saya dengan pagar setinggi 2 meter, dan pengadilan melegalkan semua ini. Dan baru-baru ini seorang tetangga menjual bagiannya dari properti tersebut tanpa memberi tahu saya, termasuk bagian dari properti saya untuk dijual (yang hanya bisa dia gunakan dengan pengadilan!) dan menerima uang untuk itu. Sekarang saya memiliki tiga rekan pemilik baru.

Mematuhi keputusan pengadilan banding menyebabkan kerugian dan biaya harta benda dan finansial bagi saya. Beberapa tetangga menerima tanah saya dan menggunakannya, yang lain menerima uang untuk itu. Dan meskipun menurut semua dokumen saya adalah pemilik tanah ini, saya tidak mempunyai tanah maupun uang. Apa yang harus saya lakukan? Mungkin ada kemungkinan untuk menerima kompensasi uang atas penggunaan properti saya atau adakah cara untuk mengembalikan tanah tersebut? Apakah mungkin untuk mempertimbangkan kembali prosedur penggunaan dalam situasi ini, karena sekarang ada empat pemilik? Tolong bantu aku! Saya akan berterima kasih atas saran dan bantuannya!

Anda akan perlu

• - sertifikat kepemilikan;
• - ekstrak dari dokumen kadaster;
• - kontrak penjualan;
• - tindakan penerimaan dan transfer;
• - biaya pendaftaran.

instruksi

Anda dapat membagi sebidang tanah untuk dijual jika semua pemilik bersama Anda menyetujui pembagian secara sukarela. Jika tidak ada kesepakatan bersama, pembagian saham dilakukan di pengadilan berdasarkan permohonan yang diajukan dan ekstrak kadaster untuk seluruh bidang tanah.

Jika Anda membagi sebidang tanah berdasarkan kesepakatan bersama, dan terdaftar dalam daftar negara terpadu di FURZKK, maka Anda perlu mengajukan permohonan di sana dengan permohonan dari semua pemilik. Mereka akan membuatkan pembagian untuk Anda, menyiapkan dokumen batas, dan memasukkan berbagai bidang tanah ke dalam satu daftar kadaster.

Apabila tidak tercapai kata sepakat mengenai pembagian itu, maka tanah itu akan dibagi berdasarkan penetapan pengadilan.

Suatu bidang tanah yang tidak termasuk dalam satu daftar negara bagian harus dipisahkan menjadi dua atau lebih bidang tanah yang berbeda dan masing-masing diterima membagikan untuk pendaftaran kadaster.

Dalam semua kasus, dapatkan ekstrak dari paspor kadaster, salinan rencana kadaster dan daftarkan kepemilikan tanah Anda membagikan merencanakan. Setelah mendaftarkan hak milik Anda, Anda berhak menjual sebidang tanah Anda sesuai dengan peraturan perundang-undangan umum yang berlaku.

Jika sebagai akibat dari pembagian tersebut anda telah mendaftarkan hak kepemilikan atas anda membagikan untuk beberapa orang, dapatkan izin notaris untuk menjual dari semua orang.

Bagian tanah yang terbagi adalah bidang tanah yang berdiri sendiri, oleh karena itu, tidak seperti jual beli rumah yang terbagi, persetujuan dan izin dari pemilik bersama lainnya tidak diperlukan.

Membuat perjanjian jual beli dengan pembeli dalam bentuk sederhana atau notaris dan membuat akta pengalihan dan penerimaan. Menyerahkan dokumen ke FUGRT untuk mendaftarkan hak kepemilikan bagi pembeli.

Sebidang tanah di luar kota saat ini sedang menjadi akuisisi yang bagus. Bukan rahasia lagi kalau banyak dari mereka memiliki beberapa pemilik. Oleh karena itu, pembelian sebidang tanah merencanakan, yang merupakan milik bersama, sudah menjadi hal yang lumrah. Anda hanya perlu membuat perjanjian jual beli dan dokumen terkait dengan benar.

instruksi

Untuk meresmikan transaksi penjualan suatu saham, memperoleh pelepasan dari pemilik hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli sebidang tanah. merencanakan. Ini memperluas daftar dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran pembelian dan penjualan di masa depan.

Tunjukkan kepada pemegang saham harga saham yang dijual. Perlu diingat bahwa jika terjadi penolakan oleh pembeli utama (pemilik) merencanakan) dari transaksi tersebut, tidak mungkin terjadi perubahan harga saham. Jika terjadi pelanggaran terhadap ketentuan ini, setiap peserta dalam kepemilikan bersama berhak menuntut di pengadilan, dalam waktu 3 bulan, agar hak pembeli dialihkan kepadanya. Jika pemiliknya mempunyai hak untuk menjual miliknya membagikan, kemudian pembeli dan penjual mengadakan perjanjian jual beli suatu bagian atas sebidang tanah yang menjadi hak milik bersama, dengan cara yang sama seperti pada waktu mengadakan perjanjian jual beli tanah. merencanakan.

Menyiapkan dokumen pembelian dan penjualan saham. Ini termasuk: sertifikat pendaftaran negara untuk membagikan tanah merencanakan dan bangunan di atasnya (jika ada), dokumen hak milik (pembelian dan penjualan, warisan, perjanjian hibah, dll.), kutipan dari paspor kadaster untuk sebidang tanah. Setelah transaksi selesai, pemilik baru wajib mendaftarkannya pada layanan pendaftaran. Misalnya pada saat menjual sebagian kepemilikan sebidang tanah (di kawasan berpenduduk), padahal tidak ada

Semenjak Federasi Rusia warga negara diperbolehkan mendaftarkan sebidang tanah secara sah sebagai milik pribadi, perselisihan dan litigasi mengenai penentuan tata cara penggunaan seluruh bidang tanah dan bagiannya terus berlanjut.

Perselisihan kepemilikan tanah bisa sangat berbeda, tetapi mereka disatukan oleh satu hal - dua atau lebih pemilik mengklaim hak atas kepemilikan sah atas sebidang tanah. Setiap orang memperjuangkan harta bersama atas dasar kepemilikan penuh, hak pakai tetap, atau hak waris seumur hidup.

Konsep “bagian sebidang tanah”, dari sudut pandang pemiliknya, mengandung arti kehendak pemilik untuk menggunakan bidang tanah itu atas kebijaksanaannya sendiri, tanpa memperhatikan persetujuan dengan pemilik lain atas bagian tanah yang sama. .

Bagian sebidang tanah: kapan sebidang tanah dianggap dapat dibagi atau tidak dapat dibagi?

Sebidang tanah dapat dianggap milik satu, dua orang atau lebih. Selain itu, jangan lupakan opsi kepemilikan, ketika beberapa orang memiliki properti bersama (dalam kasus kami, sebidang tanah) dengan hak yang sama. Kepemilikan bersama Seperti halnya kepemilikan bersama atas bidang-bidang tanah dengan persamaan hak, memberikan hak-hak hukum setiap warga negara sebagai pemilik tanah, disesuaikan dengan kekhususan kepemilikan tanah.

Kavling tanah dapat berstatus “dapat dibagi” atau “tidak dapat dibagi”. Menurut undang-undang Rusia, hanya sebidang tanah yang diakui sebagai dapat dibagi, yang bila dibagi, tidak kehilangan komponen signifikansinya. Setiap bagian dari petak tersebut dapat dianggap sebagai petak kepemilikan kecil, yang tetap memiliki hak pengaturan untuk pengembangan atau penggunaan lainnya.

Bidang-bidang tanah yang tidak dapat dibagi-bagi tidak dapat dibagi menjadi beberapa bagian, karena hal ini akan menyebabkan kerugian yang tidak dapat diperbaiki terhadap penggunaan rasionalnya. Misalnya, bangunan tempat gedung apartemen dibangun dapat dianggap tidak dapat dibagi-bagi.

Bagian tanah: bagian nyata dan ideal

Pemilik bagian tanah menentukan ukurannya sesuai dengan proyek pengelolaan tanah, yang dibuat menurut suatu perjanjian yang terdokumentasi antara seluruh pemilik saham dalam satu bidang tanah. Seringkali ahli waris atau pemilik tidak dapat mencapai kesepakatan bersama mengenai hak kepemilikan atas bagian tanah, kemudian semua permasalahan diselesaikan melalui pengadilan atau dengan campur tangan pemerintah daerah.

Di mana dua orang atau lebih memilikinya, dapat dialokasikan saham nyata atau ideal kepemilikan tanah. Bagian riil suatu bidang tanah adalah bagian tanah yang batas-batasnya ditetapkan di atas tanah (in situ). Dalam hal ini besaran bagiannya harus sedemikian rupa agar tidak kehilangan maknanya, hakikat konsep “sebidang tanah tersendiri” yang diperuntukkan bagi pembangunan, kebun sayur, kebun atau kebutuhan lainnya.

Bagian ideal dari sebidang tanah tidak ditetapkan di atas tanah. Dokumen-dokumen tersebut hanya menunjukkan ukurannya sebagai sebagian kecil dari luas seluruh bidang tanah.

Bagaimana pembagian sebidang tanah dalam praktiknya?

Dalam praktiknya, pembagian bagian tanah antar pemilik dilakukan secara ketat sesuai dengan proyek pengelolaan tanah. Semua proyek pengelolaan lahan yang diterima harus menjalani pemeriksaan negara V wajib, jika tidak, proyek tersebut tidak dapat dianggap sah. Daftar kemungkinan berikut disediakan:

• Baik penetapan batas maupun penyatuan bagian-bagian sebidang tanah. Dengan kata lain, sebidang tanah dapat dibagi menjadi bagian-bagian nyata yang sama atau tidak sama. Selain itu, dalam beberapa kasus, ketika menyusun proyek pengelolaan lahan, masalah pembagian sebidang tanah menjadi beberapa tingkatan dipertimbangkan: bawah tanah, di atas tanah, dan di atas tanah. Setiap bagian atau setiap level ditetapkan ke pemilik yang berbeda. Aturan yang sama berlaku di " sisi sebaliknya» - bagian tanah dapat digabungkan menjadi satu bidang tanah dengan satu pemilik.
• Batas-batas luar suatu bidang tanah dapat diperbaiki jika semua pemilik bagian tanah di bidang tersebut berminat terhadap hal ini. Dengan kata lain, luas batas luar dapat bertambah atau berkurang karena sebab apapun (tetapi tidak lebih dari 6% dari total luas seluruh bidang tanah). Paling sering ini terjadi ketika membangun jalan atau utilitas di sebidang tanah.

Bagaimana pendaftaran saham sebidang tanah dilakukan?

Menurut undang-undang Rusia saat ini (tanggal 19 April 2010) tentang pendaftaran hak kepemilikan atas real estat, suatu bagian (bagian) dari sebidang tanah tidak dapat dianggap sebagai bagian independen (terpisah, pribadi) dari real estat. Oleh karena itu, untuk mendaftarkan bagian Anda atas sebidang tanah, Anda perlu mengalihkannya ke status sebidang tanah tersendiri. Atau pendaftaran tunggal atas sebidang tanah yang terbagi atas saham-saham dilakukan secara bersama-sama oleh seluruh pemilik saham atas bidang tanah itu. Penugasan nomor kadaster bagian sebidang tanah sama sekali tidak berarti individualitas objek tersebut sebagai suatu real estat yang berdiri sendiri.

Apakah sebidang tanah dapat dibeli atau dijual?

Prosedur untuk membeli atau menjual sebidang tanah dilegalkan oleh undang-undang Rusia. Tapi ada nuansa seperti itu “hak memesan efek terlebih dahulu” Misalnya, untuk meresmikan transaksi penjualan bagian Anda atas sebidang tanah kepada pembeli pihak ketiga, Anda perlu mendapatkan persetujuan tertulis dan diaktakan dari sisa pemilik saham sebidang tanah tersebut untuk menyelesaikan transaksi.

Pemilik saham tanah lain mempunyai hak prioritas yang sah untuk membeli saham yang dijual sebagai prioritas. Dalam hal ini, penjual bagiannya, dalam permintaan agar ia menyerahkan tanda tangan kepada masing-masing pemilik bersama sebidang tanah itu, harus mencatat harga akhir dari bagian tanah yang dijual itu. Nilai ini tidak dapat diubah jika pemegang saham lain menolak untuk membeli tanah tersebut, jika tidak, transaksi tersebut dapat digugat di pengadilan dalam waktu tiga bulan dan dinyatakan tidak sah.

Tanggung jawab apa yang dimiliki oleh pemilik atau penyewa bagian tanah?

Bagian sebidang tanah dapat disewakan kepada orang lain atau diwariskan menurut peraturan umum undang-undang Rusia. Pada saat yang sama, negara membebankan kewajiban-kewajiban tertentu kepada pemilik dan penggarap sebidang tanah, yang pelanggarannya bertentangan dengan hukum, karena tanah itu merupakan benda alam yang berharga.

• Pemilik atau penyewa bagian tanah harus membayar sewa atau pajak tanah yang masih harus dibayar tepat waktu.
• Tanah harus digunakan secara efektif untuk tujuan yang dimaksudkan. Jika sebagian tanah itu milik suatu usahatani, maka harus dipupuk. Tidak diperbolehkan pencemaran lingkungan tanah akibat kelalaian kegiatan perekonomian. Jika terkontaminasi bahan kimia atau radioaktif, dikeringkan, tergenang air, atau terkena erosi air atau angin, pemiliknya dapat dikenakan sanksi administratif atau pidana.
• Setiap pemilik sebidang tanah tidak boleh melanggar hak milik pemilik lain dari sebidang tanah atau penyewa yang sah.
• Pemilik sebidang tanah dapat melakukan pembangunan di atas tanahnya sesuai dengan standar yang ditetapkan oleh organisasi-organisasi seperti: komite pengelolaan tanah, organisasi arsitektur dan perencanaan kota, layanan sanitasi, kebakaran dan lingkungan. Penyewa sebidang tanah juga harus mengkoordinasikan segala tindakannya mengenai pembangunan gedung-gedung dengan pemilik sebidang tanah.

Meringkas semua hal di atas, perlu diperjelas nuansa berikut. Sebelum membeli bagian sebidang tanah untuk membangun rumah, pondok musim panas atau untuk melakukan pekerjaan pertanian, Anda perlu mencari tahu dari komite pertanahan distrik atau otoritas lokal di wilayah tersebut pekerjaan apa yang dapat dilakukan di pihak Anda. sebidang tanah dan apa yang tidak mungkin karena keadaan. Mungkin pemerintah daerah mempunyai prospek untuk mengalihkan tanah-tanah tersebut ke tujuan lain, dan kemudian pendaftaran tanah tersebut tidak diperbolehkan, apalagi pembangunan bangunan tempat tinggal atau komersial di sana.

Selama masa kesulitan keuangan, beberapa pemilik memutuskan untuk menjual sebagian dari properti mereka yang ada. Misalnya, setengah dari bidang tanah Anda. Secara nominal, hal ini dapat dilakukan dengan dua cara. Benar, peluang nyata untuk menemukan pembeli hanya ada dalam satu kasus.

Ada dua cara untuk menjual sebagian atau sebagian tanah. Cara pertama sebenarnya tidak memerlukan usaha apa pun dari penjual untuk mempersiapkan properti untuk dijual, namun dapat menimbulkan kesulitan di kemudian hari, baik bagi penjual maupun pembeli. Dalam kasus kedua, situs tersebut dibagi menjadi dua objek independen, yang memerlukan kontak dengan departemen pemerintah dan kepatuhan terhadap semua formalitas. Namun, metode kedualah yang memberikan jaminan paling banyak bagi kedua belah pihak yang bertransaksi. Kami mengusulkan untuk mempertimbangkan algoritma untuk kedua metode:

Jalan mudah

Melibatkan penjualan bagian (bagian yang tidak dialokasikan dalam bentuk barang) sebidang tanah. Keuntungan utama dari metode ini adalah pemilik dapat menjual sebagian lahannya secara instan. Ini tidak memerlukan dokumen tambahan. Selain itu, setiap bagian dari properti dapat dijual: dapat berupa setengah dari bidang tanah atau 1/200 darinya.

Keunikan metode penjualan ini adalah hampir hubungan keluarga. Para pihak memasuki rezim kepemilikan bersama atas properti. Jika, misalnya, salah satu pemilik bersama membangun rumah di pihaknya, maka pemilik kedua akan menuntut bagian dari objek tersebut. Selain itu, tidak mungkin membangun pondok tanpa izin tertulis dari pemilik bersama. Dan jika suatu benda telah didirikan di atas tanah yang dijual, maka pembeli tanah itu dengan sendirinya mendapat hak atas bagian yang bersangkutan dalam bangunan itu.

Tatyana Safarova

Pengacara AN "LiKom" LLC

Undang-undang mengatur asas kesatuan nasib sebidang tanah dan benda-benda yang terikat erat dengannya, yang menyatakan bahwa semua benda yang terikat erat dengan bidang tanah mengikuti nasib tanah itu. (klausul 5, klausa 1, pasal 1 Kode Tanah Federasi Rusia). Oleh karena itu, penjualan suatu bagian dari sebidang tanah hanya dimungkinkan dengan pemindahtanganan bagian yang bersangkutan dari benda-benda yang berkaitan erat dengan bidang tanah tersebut.
Menurut Seni. 246-247 KUH Perdata Federasi Rusia, pelepasan, kepemilikan dan penggunaan properti dalam kepemilikan bersama dilakukan dengan persetujuan semua pesertanya. Jika salah satu peserta dalam kepemilikan bersama membangun sebuah rumah di atas sebidang tanah ini tanpa persetujuan dari peserta lain dalam kepemilikan bersama, maka peserta tersebut berhak menuntut pembongkaran bangunan (bangunan) sebagai konstruksi yang tidak sah, atau pengakuan atas kepemilikan mereka atas bagian yang bersangkutan dari struktur (bangunan) dalam kepemilikan bersama.

Yang paling tidak menyenangkan adalah bagian tanah itu tidak tetap. Secara de facto, penjual dapat menyetujui dengan pembeli siapa yang akan menggunakan bagian kavling yang mana. Namun secara de jure, pembagian bidang tanah tidak ditentukan sama sekali.

Oleg Grigoriev

Direktur Akademi Ilmu Pengetahuan "Alfa Group"

Pembeli yang paham hukum memahami bahwa bagian dalam sebuah apartemen, paling sering, adalah sebuah kamar. Namun bagian dari sebidang tanah tidak ditentukan dengan cara apa pun: bisa berupa sebidang tanah dengan lebar dua meter dan panjang dua kilometer, atau mungkin persegi di tengah-tengah bidang tanah. Jika kita berbicara tentang pembagian sebidang tanah, maka itu tidak diminati sama sekali.

Bagian kavlingnya tidak likuid, kemungkinan besar pembeli barang tersebut adalah kerabat terdekat penjual.

Cara yang sulit

Metode ini melibatkan pembagian resmi properti menjadi dua bagian independen, yang masing-masing menerima sertifikat kepemilikan dan alamat polisi.

Algoritma:

• Survei tanah (membutuhkan waktu setidaknya satu bulan; dilakukan oleh insinyur kadaster mana pun yang memiliki izin untuk melakukan pekerjaan survei).
• Memperoleh paspor kadaster (10 hari kerja; dikeluarkan di Kamar Kadaster).
• Pendaftaran kepemilikan objek yang dibuat (10 hari kerja; diselesaikan di Kantor Rosreestr).

Oleh karena itu, prosedurnya memerlukan menghubungi setidaknya tiga departemen dan memakan waktu setidaknya dua bulan. Sementara itu, perlu diingat bahwa tidak semua bidang tanah dapat dibagi-bagi. Di Yekaterinburg, standar telah ditetapkan untuk luas minimum yang diperbolehkan dari sebidang tanah.

Tatyana Safarova

Pengacara AN "LiKom" LLC

Luas minimal sebidang tanah yang dapat dibentuk dari sebidang tanah yang ada di Yekaterinburg adalah 400 m2. m.("4 hektar"). Ukuran minimum bidang tanah telah ditetapkan badan yang berwenang kotamadya

Oleh karena itu, sebidang tanah yang luasnya kurang dari delapan hektar tidak dapat dibagi-bagi.

Beberapa wilayah tergolong “tak terpisahkan”. Hal ini tidak hanya disebabkan oleh luas lahannya, tetapi juga karena letak rumahnya. Terkadang tidak mungkin mengalokasikan sebidang tanah gratis tanpa mempengaruhi wilayah yang diperlukan untuk melayani rumah. Dalam hal ini, pemilik hanya memiliki satu pilihan - menjual sebagian tanah beserta rumahnya.

Selain itu, ketika membagi plot, satu syarat lagi harus dipenuhi - harus ada pendekatan atau pintu masuk individual ke kedua objek.

Oleg Grigoriev

Direktur Akademi Ilmu Pengetahuan "Alfa Group"

Saat membagi sebidang tanah, diperlukan persetujuan dari tetangga mengenai akses terhadap bidang tanah yang baru dibentuk. Hal ini diperlukan untuk mengecualikan situasi di mana orang membagi petak, satu pemilik menjual petak tersebut kepada pemilik lain, dan kemudian ternyata tidak ada jalan menuju petak tersebut dan komunikasi tidak dapat terjalin. Contoh negatifnya sudah banyak terjadi: masyarakat membeli tanah di tengah sawah, dan jalan menuju petak hanya melewati tanah orang lain. Dan pemilik tanah ini menawarkan untuk membeli sebidang tanah untuk jalan tersebut. Insinyur kadaster harus melampirkan persetujuan dari “mitra terdekat” untuk menerbitkan paspor kadaster untuk sebidang tanah yang baru dibentuk

Jika lokasi tersebut berlokasi di komunitas pondok, maka kemungkinan peningkatan jumlah rumah tangga harus disepakati dengan pengembang proyek. Jika tidak, pelanggan baru mungkin dibiarkan tanpa listrik atau gas.

Oleg Grigoriev

Direktur Akademi Ilmu Pengetahuan "Alfa Group"

Mungkin ada kendala saat menghubungkan ke gas dan listrik. Misalnya, jika kita berbicara tentang pemukiman pondok, katakanlah, sebuah permohonan telah diajukan untuk menghubungkan 130 rumah ke gas, dan 132 rumah tidak lagi sesuai dengan skema ini. Untuk melakukan ini, Anda perlu melakukan perubahan dokumentasi proyek dan proyek perencanaan

Pembagian resmi suatu situs menjadi dua objek independen bukanlah yang termudah dan cara cepat menerima dana dari penjualan tersebut. Namun, jalur inilah yang memungkinkan penjual mengakhiri hubungan properti dengan pembeli setelah penyelesaian bersama dan beralih ke hubungan tetangga.