Cara membeli apartemen yang dimiliki bersama. Perpajakan saat menjual saham. Apakah perjanjian hadiah mungkin?

Sejak program privatisasi dimulai pada tahun 1991, sekitar 85% dari total perumahan di negara ini telah diprivatisasi. Banyak orang Rusia telah menjadi pemilik penuh atas rumah dan apartemen tempat mereka tinggal sebelum privatisasi. Hal ini memunculkan banyak kasus dimana apartemen yang sama diakuisisi oleh beberapa pemilik sekaligus, dan belum tentu memiliki ikatan keluarga. Dan jika hal ini tidak selalu menjadi masalah ketika hidup bersama, maka ketika mencoba menjual suatu saham, para pemilik bersama tidak selalu berhasil menghindari perselisihan. Sebab menurut undang-undang, setiap peserta dalam kepemilikan bersama, ketika menjual bagiannya dalam suatu rumah susun, wajib menaati peraturan-peraturan tertentu, yang antara lain berarti memperoleh persetujuan dari pemilik bersama lainnya, menawarkan mereka untuk membeli. bagian mereka dari properti, dll.

Hambatan serius untuk menyepakati masalah-masalah yang berkaitan dengan hak menjual saham apartemen yang diprivatisasi, menjadi tata cara pembagian harta benda berupa real estate. Jika dalam perumahan dua kamar dengan dua pemilik, membagi bagian dalam bentuk barang tidak terlalu sulit (setiap pemilik bersama diberi satu kamar ditambah kesempatan untuk menggunakan tempat bersama: toilet, kamar mandi dan dapur), maka dalam kasus satu- kamar apartemen kamar yang satu ini harus dibagi dua. Bagaimana cara menjual saham dalam kasus ini?

Ada nuansa lain yang dapat mempersulit penjualan kepemilikan bersama: saham tersebut milik anak di bawah umur, salah satu pemilik bersama tidak menyetujui penjualan saham tersebut, apartemen dijadikan jaminan, dll. kasus tertentu? Bagaimana cara menjual saham di apartemen yang memiliki hipotek? Apa yang harus dilakukan jika pemilik sahamnya masih di bawah umur?

Menjual bagian di apartemen: penjualan

Penjualan kepemilikan bersama selalu didahului dengan alokasinya. Dengan kata lain, perlu dipahami dengan jelas apa sebenarnya yang dijual, tempat tinggal apa yang akan dicantumkan dalam perjanjian jual beli, dan bagian rumah susun apa yang akan didaftarkan kepemilikannya oleh pemilik baru. Pada awalnya selalu dilakukan upaya untuk mengalokasikan suatu bagian dalam bentuk natura: di sini pemilik apartemen perlu mencapai kesepakatan bersama mengenai bagian dan hak masing-masing pemilik bersama, misalnya, memberikan ruang tamu terpisah kepada mereka masing-masing. Dalam hal ini, penjualan suatu saham berarti penjualan satu kamar dengan kesempatan untuk menggunakan tempat bersama (penting: secara hukum, kepemilikan tidak didaftarkan pada kamar tersebut, tetapi pada saham).

Dalam keadaan di mana pembagian harta benda tidak mungkin dilakukan (satu ruang tamu) atau pemilik rumah susun belum mencapai kesepakatan bersama mengenai pembagian harta, pengadilan akan menyelesaikan masalah tersebut. Ngomong-ngomong, jika tidak ada pelanggaran di pihak pemohon (penjual saham), hakim cukup membagi apartemen yang ada menjadi bagian-bagian yang sama: jika luas totalnya Apartemen studio sama dengan 36 meter persegi, maka masing-masing kedua pemiliknya diberi hak untuk membuang 18 meter persegi.

Apa yang dimaksud dengan pelanggaran? Pertama-tama, untuk menjual saham di sebuah apartemen, Anda harus mengirimkan pemberitahuan kepada semua pemilik tentang niat Anda dan pastikan untuk memberi mereka hak memesan efek terlebih dahulu (sesuai dengan Pasal 250 KUH Perdata). Federasi Rusia, Bagian 1). Perlu kita perhatikan bahwa nilai kepemilikan bersama dalam hal ini tidak dapat dilebih-lebihkan atau diremehkan, yaitu semua pemilik harus mempunyai kesempatan untuk membeli suatu saham dengan harga pasar yang sama - yang akan ditawarkan kepada calon pembeli lainnya.

Penolakan pemilik bersama apartemen yang diprivatisasi dari hak mereka untuk membeli suatu saham memungkinkannya untuk ditawarkan kepada pihak lain yang berkepentingan. Jika ada beberapa pemilik bersama yang ingin membeli bagian di apartemen, penjual berhak memilih salah satunya secara mandiri (sesuai dengan Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia, ayat 2).

Bagian dari anak kecil: bagaimana cara menjualnya?

Dimungkinkan untuk membeli atau menjual saham yang dimiliki oleh anak di bawah umur hanya setelah mendapat izin untuk menyelesaikan transaksi dari spesialis dari otoritas perwalian dan perwalian. Hal ini dilakukan guna menjamin kepentingan dan hak anak diperhatikan dan dilindungi. Dalam praktiknya, izin tersebut hanya dapat diperoleh jika Anda memberikannya jaminan tertulis bahwa kepentingan-kepentingan ini tidak akan dilanggar: anak di bawah umur akan menerima bagian yang sama di rumah lain (dalam kepemilikan), hasil penjualan saham tersebut akan ditransfer ke rekening bank pribadi anak tersebut, dll. Pada saat yang sama, otoritas perwalian dan perwalian harus memastikan bahwa peserta di bawah umur dalam harta bersama tidak akan dibiarkan tanpa tempat tinggal sebagai akibat dari transaksi tersebut.

Setelah mendapat persetujuan dari para ahli untuk menjual saham anak di bawah umur, yang tersisa hanyalah mengikuti peraturan dasar:

1. Alokasikan bagian di apartemen yang diprivatisasi.
2. Mengirimkan pemberitahuan tertulis tentang transaksi tersebut kepada seluruh pemilik properti (pihak yang berkepentingan).
3. Memberikan hak memesan efek terlebih dahulu kepada pemilik bersama untuk membeli suatu saham dan satu contoh perjanjian jual beli.
4. Pergi ke pengadilan jika ada masalah yang timbul dengan pemberian pemberitahuan tertulis yang ditujukan kepada pihak yang berkepentingan.
5. Membuat perjanjian jual beli.

Penjualan bagian dalam suatu apartemen tanpa persetujuan pemilik kedua

Jelasnya, tidak semua pemilik saham di apartemen yang diprivatisasi akan senang dengan keputusan salah satu pemilik rumah untuk menjual bagiannya dari properti bersama, misalnya, kepada pembeli pihak ketiga. Dalam hal ini, pemilik bersama itu sendiri mungkin tidak memiliki keinginan atau kesempatan untuk membeli suatu saham. Seringkali hal ini menjadi penyebab banyak masalah: beberapa pemilik dengan sengaja menghindari kontak dengan penjual tersebut, menciptakan segala macam hambatan baginya, menyatakan niat mereka untuk “menuntut”, menantang kontrak, dll. bagian di apartemen dalam situasi seperti ini?

Menurut KUH Perdata Federasi Rusia, penjualan suatu saham dapat dilakukan segera setelah alokasinya, yaitu jika ada dokumen di tangan yang menunjukkan wilayah di mana penjual telah mendaftarkan kepemilikannya. Pada saat yang sama, persetujuan dari pemilik yang tersisa, jika peraturan telah dipatuhi (hak membeli terlebih dahulu, dll.), tidak lagi diperlukan. Oleh karena itu, penjualan suatu saham dalam suatu apartemen tanpa persetujuan pemilik kedua pada awalnya memerlukan tata cara pembagiannya. Di sini undang-undang merekomendasikan hal-hal berikut:

1. Cobalah untuk menyelesaikan masalah dengan pemilik bersama secara damai, ingatkan mereka tentang hak mereka untuk membeli properti (perjanjian seperti itu akan menghilangkan banyak masalah dan nuansa birokrasi).
2. Kirimkan pemberitahuan tertulis kepada semua pihak yang berkepentingan (pemilik) tentang keinginan Anda untuk menjual saham (jika rekan pemilik tinggal di tempat lain - melalui surat tercatat dengan pemberitahuan).
3. Tawarkan secara tertulis hak penolakan pertama untuk membeli properti kepada masing-masing pemilik dan satu salinan perjanjian jual beli.
4. Jika tidak ada hasil yang tepat, ajukan ke pengadilan dengan pernyataan, yang melampirkan dokumen (pemberitahuan tertulis) yang mengkonfirmasikan pelaksanaan semua tindakan di atas.

Jika peraturan ini dipatuhi sepenuhnya, yaitu. baik KUH Perdata Federasi Rusia, hukum individu, atau lainnya peraturan tidak dilanggar, pengadilan dijamin akan memenangkan pemohon dan mengalokasikan bagian, yang selanjutnya dapat dijual tanpa masalah dengan membuat perjanjian jual beli.

Penjualan setengah bagian

Penjualan suatu saham dapat disertai dengan nuansa lain, misalnya keinginan untuk melepaskan sebagian tertentu dari bagiannya di apartemen. Perhatikan bahwa KUH Perdata Federasi Rusia tidak mengecualikan transaksi yang tampaknya tidak populer tersebut, namun mudah untuk berasumsi bahwa dua pemilik dapat memiliki, misalnya, apartemen 4 kamar. Dalam hal ini, bagaimana cara menjual setengah bagian - salah satu kamar?

Menurut undang-undang, prosedur yang sama harus dilakukan: mengalokasikan suatu bagian, memberi tahu semua pemilik dan mengundang mereka untuk membeli bagian dari properti ini. Di sini, penjual juga sering kali harus menghadapi penolakan dari rekan pemilik, dan masalah ini sering kali diselesaikan dengan salah satu cara berikut:

• Menurut dokumen tersebut, sebagian saham yang perlu dijual “diberikan” kepada pembeli, yang tentu saja membayarnya secara tidak resmi. Perlu diketahui bahwa transaksi semacam itu disebut transaksi palsu, oleh karena itu hak kepemilikan tersebut akan mudah ditentang di pengadilan jika pemilik lain mengajukan permohonan.
• Dari sebagian saham yang dijual, dialokasikan satu saham lagi (saham mikro), yang dihibahkan kepada orang yang bertindak sebagai pembeli. Selanjutnya, ia, sebagai salah satu pemilik penuh atas apartemen yang diprivatisasi, diberikan hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli sisa saham yang dijual. Transaksi ini juga dianggap palsu.
• Metode populer lainnya, yang bisa disebut paling “bersih secara hukum”, melibatkan pemilik meninggalkan sebagian sahamnya sebagai jaminan, sedangkan jumlah pinjaman adalah seluruh biaya penjualan sebagian saham di apartemen (salah satu bentuk yang populer). pembelian).

Bagaimana cara menjual bagian di apartemen yang dibeli dengan hipotek?

Situasi ketika salah satu pemilik ingin menjual bagian dari apartemen tempat hipotek diterbitkan paling sering ditemui oleh pasangan yang mengajukan surat cerai. Apa yang dianjurkan undang-undang untuk dilakukan dalam kasus seperti itu? Pertama-tama, Anda harus mencoba mencapai kesepakatan damai, mencoba menjual sahamnya kepada pemilik kedua, yaitu membuat kesepakatan dengannya. Jika yang terakhir memberikan persetujuannya untuk pembelian tersebut, bank akan menerbitkan kembali hipotek dan semua dokumen khusus untuknya.

Jika salah satu pemilik apartemen tidak setuju dengan penjualan sahamnya atau tidak memiliki kesempatan untuk membeli properti ini, penjual hanya memiliki beberapa pilihan:

• Lunasi hipotek secara penuh, alokasikan bagian Anda (termasuk melalui pengadilan) dan dapatkan kesempatan untuk menjualnya.
• Bujuk bank Anda untuk mentransfer sebagian hipoteknya kepada orang yang bertindak sebagai pembeli. Dalam praktiknya, opsi seperti itu biasanya tidak dipertimbangkan oleh para bankir.
• Bersama pemilik lainnya, sepakati penjualan apartemen tersebut, jual, lalu bagi uangnya sesuai dengan besarnya saham Anda.

Penjualan sebagian real estat yang dibeli berdasarkan perjanjian hipotek, dengan ketentuan pemilik kedua tidak mau atau tidak mampu menjadi pihak kedua dalam transaksi tersebut, biasanya dilakukan sesuai dengan opsi ketiga. Menjual seluruh apartemen adalah solusi optimal, karena opsi ini sederhana secara hukum dan paling hemat waktu dalam menyelesaikan transaksi (tidak memerlukan pengumpulan dokumen dalam jumlah besar atau permohonan tertulis ke pengadilan).

Perpajakan saat menjual saham

Apabila melakukan transaksi berupa penjualan suatu saham pada suatu rumah susun (properti) yang diprivatisasi, penjual wajib membayar pajak atas penghasilan. individu- Pajak pendapatan pribadi. Saat ini, ini adalah 13% dari jumlah pendapatan tersebut (jumlah transaksi yang ditentukan dalam perjanjian). Pada saat yang sama, Kode Pajak Federasi Rusia mengatur hal-hal penting pengurangan pajak- 1 juta rubel. Dengan demikian, jika harga saham yang dijual adalah 1,1 juta rubel, maka jumlah pajak yang harus dibayar adalah:

(1,1 - 1,0) * 0,13 = 13.000 rubel

Undang-undang perpajakan memuat norma penting lainnya: menurut klausul 17.1 Seni. 217 Kode Pajak Federasi Rusia, penjual yang telah memilikinya selama lebih dari tiga tahun sepenuhnya dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan pribadi saat menjual real estat.

Perubahan kepemilikan properti selalu menimbulkan banyak pertanyaan di kalangan warga. Dan apa yang bisa kami katakan tentang situasi ketika bagian apartemen dijual! Ada banyak hal di sini yang tidak dipahami orang. Dalam artikel kami, kami ingin mengetahui cara menyusun dokumen dengan benar, apa itu kepemilikan bersama secara umum, dan apa yang harus dilakukan dengan pembayaran pajak.

Apa itu kepemilikan bersama?

Pertama-tama mari kita cari tahu mengapa situasi kepemilikan bersama muncul. Faktanya, ada banyak alasan:

1. Perumahan diprivatisasi untuk semua anggota keluarga yang terdaftar pada saat pendaftaran dokumen.
2. Apartemen, yang merupakan milik bersama, dibagi setelah pasangan bercerai.
3. Real estate tersebut diwarisi oleh beberapa keturunan.

Perlu dicatat bahwa apartemen biasa, yang dimiliki bersama, secara fisik tidak mungkin untuk dibagi. Untuk mencapai hal ini, seperti yang mereka katakan, “dalam bentuk barang”, perumahan ini perlu memiliki pintu masuk dan koneksi terpisah ke semua komunikasi. Tidak mungkin menerapkan hal ini dalam praktik. Dengan cara ini, terkadang hanya rumah pribadi yang dapat dipisahkan. Dalam semua kasus lainnya, bagian ideal diperoleh.

Apa yang dimaksud dengan bagian yang ideal?

Pertama-tama Anda harus memahami bahwa bagian yang ideal bukanlah bagian Anda atas perumahan, tetapi hanya bagian dalam hak atasnya. Padahal yang menjadi hak milik itu sendirilah yang harus dibagi, bukan rumah susun. Seperti yang mereka katakan, tidak mungkin menyentuh bagian ini dalam kenyataan. Salah satu dari beberapa pemilik tidak dapat dianggap sebagai pemilik suatu barang, karena ia hanya memiliki sebagian, dan ini sebenarnya hanya salah satu jenis hak, tetapi bukan rumah susun itu sendiri.

Ternyata masing-masing pemilik mempunyai kesempatan untuk menggunakan rumah tersebut, namun pada saat yang sama tidak boleh melanggar hak orang lain. Tentu saja, dalam praktiknya hal ini tidak mudah untuk diterapkan. Sampai-sampai aturan penggunaan ruang tamu, kamar mandi, toilet atau dapur ditetapkan, dan ruangan-ruangan dibagi antar penghuni.

Namun, jika salah satu pemilik bersama diberi oleh pengadilan sebuah ruangan untuk digunakan dengan luas lima belas meter, dan yang lainnya, misalnya dua belas meter, maka mereka akan membayar tagihan listrik sesuai dengan bagian yang dimilikinya. Jika masing-masing dari mereka memiliki setengahnya, maka mereka akan menerima tagihan untuk setengah dari apartemen, dan bukan untuk ruang yang ditempati.

Menjual bagian apartemen menyebabkan kesulitan terbesar. Banyak pertanyaan dan permasalahan yang muncul disini. Artinya, hal ini perlu dipahami lebih detail.

Penjualan bagian apartemen oleh pemiliknya

Situasi ini tentu sangat tidak baik. Mari kita jelaskan alasannya. Faktanya adalah bahwa pemilik (atau lebih tepatnya, salah satu dari mereka) tidak dapat menjual rumah itu sendiri, tetapi hak untuk memilikinya. Setuju bahwa hal ini tentu akan mempengaruhi harga dan lamanya proses. Mungkin tidak banyak orang yang ingin membeli real estat selain memiliki orang asing di sebelahnya. Meskipun seseorang pada hakikatnya mempunyai hak untuk menjual suatu bagian suatu rumah susun, namun tidak mudah untuk merealisasikannya.

Tapi ini bukan satu-satunya kesulitan dalam situasi seperti itu. Faktanya, pemilik saham memiliki hak prioritas untuk membeli rumah tersebut. Bagaimana itu bekerja? Pertama-tama, Anda perlu menawarkan untuk membeli properti tersebut kepada rekan pemilik lainnya. Jika dia setuju, maka bagian dari apartemen itu dijual kepada kerabatnya (sebagai aturan, kerabat jauh dan dekat adalah pemilik bersama), dan jika dia menolak dan tidak membeli bagian yang dijual dalam waktu satu bulan, maka itu bisa jadi. dijual kepada orang asing. Ada satu hal. Dan cukup signifikan. Perjanjian jual beli suatu bagian suatu rumah susun harus mempunyai syarat-syarat yang sama baik bagi pemilik bagian maupun bagi orang asing (harganya harus sama). Hal ini akan membantu menghilangkan kemungkinan penipuan.

Jika syarat ini dilanggar, maka pemilik bersama dapat mengajukan gugatan untuk mengalihkan hak jual kepada dirinya sendiri. Pernyataan tersebut dapat dibuat dalam waktu tiga bulan, terhitung sejak diketahuinya pelanggaran. hak preemptif. Menjual sebagian apartemen kepada pemilik lain disertai dengan banyak masalah dan nuansa yang sebaiknya diketahui terlebih dahulu. Untuk menghindari kesalahan yang tidak perlu di kemudian hari.

Pendaftaran hak memesan efek terlebih dahulu

Dengan menggunakan saran dari pengacara yang memahami situasi seperti itu, Anda perlu menyusun semua dokumen dengan benar sehingga tidak ada insiden yang tidak menyenangkan. Misalnya, untuk memenuhi hak memesan efek terlebih dahulu, sebaiknya diajukan usulan pembelian suatu saham secara tertulis melalui surat dengan pemberitahuan atau surat tercatat. Anda juga dapat menyerahkannya secara langsung, tetapi mintalah untuk menandatangani salinan yang menunjukkan waktu dan tanggal penerimaan. Harus ada konfirmasi penerimaan surat-surat tersebut. Dengan cara ini Anda akan aman dari kemungkinan tindakan tidak jujur ​​​​pemilik lain. Lagi pula, mereka mungkin mengabaikan usulan Anda, dan kemudian menyatakan bahwa Anda tidak memberi tahu mereka.

Omong-omong, hak memesan efek terlebih dahulu diterapkan dengan cara yang sama selama pertukaran.

Bagaimana Anda bisa mengabaikan hak memesan efek terlebih dahulu?

Jika Anda kebetulan memiliki bagian kepemilikan di apartemen, menjual, seperti yang Anda pahami, bukanlah tugas yang mudah, karena tidak selalu mungkin untuk mencapai kesepakatan damai dengan pemilik bersama. Apa yang harus dilakukan dalam kasus ini? Lagi pula, tidak ada pilihan lain selain menyingkirkan real estat tersebut. Di sinilah nasihat hukum akan membantu. Anda mungkin diminta untuk berbuat curang dan mengabaikan hak pre-emptive. Pilihan ini tidak sepenuhnya baik dan mengandung risiko tertentu. Faktanya adalah bahwa pembeli mungkin tidak sepenuhnya jujur, yang berarti bahwa dengan menghindari hak memesan efek terlebih dahulu dengan kontrak imajiner, Anda mungkin tidak menerima uang berdasarkan perjanjian tersebut.

Apakah perjanjian hadiah mungkin?

Tentu saja, penjualan bagian apartemen dapat dilakukan melalui sumbangan. Dan dalam hal ini, hak memesan efek terlebih dahulu tidak berlaku. Bagaimanapun, Anda tidak bisa melarang memberikan sesuatu. Namun hal ini juga memiliki nuansa dan risiko tersendiri.

Hakikat pemberian kepada pembeli dapat dinyatakan tidak sah karena menyembunyikan perjanjian jual beli. Pemilik dapat meminta agar hak berdasarkan transaksi dialihkan kepadanya. Artinya pembeli akan kehilangan pembeliannya.

Penjual mungkin menderita karena hal lain. Jika pembeli tidak membayar dengan jujur, maka tagihlah uang darinya dengan cara yang sah Tidak akan berhasil.

Harga meningkat dalam kontrak

Untuk memaksa pemilik bersama untuk tidak membeli bagian dari properti yang dijual, Anda dapat menawarkan mereka perjanjian jual beli bagian apartemen dengan harga yang sangat mahal. Setelah menerima penolakan atau tidak menerimanya, penjual dapat mengeluarkan tanda terima dengan jumlah yang sama seperti yang ditentukan dalam kontrak, tetapi setuju dengan pembeli bahwa ia akan membayar jumlah yang lebih rendah (sebenarnya).

Kendala apa yang mungkin timbul dalam perkembangan situasi seperti ini? Akibatnya, pajak atas transaksi tersebut akan dilebih-lebihkan, karena jumlah yang tertera pada tanda terima akan tercermin dalam deklarasi.

Semua seutuhnya, pilihan ideal TIDAK. Dalam setiap kasus, Anda hanya perlu mengkorelasikan jumlah pajak dan harga saham, serta mengetahui kondisi terjadinya kewajiban membayar pajak penghasilan pribadi (ada kalanya penjualan real estat tidak dikenakan pajak). pajak).

Menyusun perjanjian pinjaman

Anda dapat membuat perjanjian pinjaman, yang akan menunjukkan jumlah yang sama dengan harga bagian perumahan yang dibeli. Pada saat yang sama, suatu perjanjian dibuat di mana pinjaman dijamin dengan hak atas bagian dari properti. Perjanjian jaminan semacam ini disebut hipotek. Ini sama sekali bukan pinjaman, seperti yang dipikirkan banyak orang. Hipotek harus melalui pendaftaran negara. Bea negara akan menjadi seribu rubel.

Berikutnya, peminjam dengan sengaja melewatkan batas waktu pengembalian uangnya. Pada gilirannya, pembeli bagian dari apartemen, yang bertindak pada kasus ini kreditur mengajukan penyitaan atas bagian real estat. Agar tidak terlibat dalam litigasi, mereka menandatangani perjanjian kompensasi, di mana kedua belah pihak sepakat bahwa alih-alih mengembalikan jumlah pinjaman, hak atas bagian properti dialihkan.

Namun dalam kasus ini, semuanya tidak sesederhana itu. Masih ada risiko pembatalan kontrak atas inisiatif pemilik rumah yang tersisa jika dibawa ke pengadilan. Jika tuntutan dipenuhi, pembeli harus mengembalikan bagiannya, dan penjual tetap berhutang uang berdasarkan perjanjian pinjaman fiktif, karena ganti rugi tidak sah.

Transaksi saham apa yang ilegal?

Penjualan suatu saham dalam suatu rumah susun tidak mungkin dilakukan dalam hal penyerahan hak (sesi). Transaksi seperti itu dilarang.

Penugasan tersebut dapat digunakan ketika mengasingkan saham salah satu pendiri LLC, tetapi tidak mungkin menjual saham di apartemen dengan cara ini.

Apakah preemption selalu berhasil?

Ada suatu kasus dimana suatu saham dalam suatu apartemen dapat dijual tanpa memiliki hak memesan efek terlebih dahulu. Ini adalah penjualan di lelang umum. Hanya kreditor yang melakukan ini dengan bagian real estat, jika tidak ada cara lain dan Uang debitur tidak cukup untuk melunasi utangnya.

Namun tidak semua saham bisa ditagih sebagai hutang (bagaimanapun juga, Anda tidak bisa merampas satu-satunya rumah Anda). Hanya ada dua pilihan kapan suatu saham dapat diambil:

1. Bagian dalam hak menjadi jaminan atas hipotek (dalam hal ini, bahkan satu-satunya perumahan pun diambil alih).
2. Apabila debitur tidak tinggal di rumah susun yang ia miliki bagiannya dan terdaftar di alamat yang berbeda, atau ia juga mempunyai rumah lain.

Penjualan seluruh apartemen dengan kepemilikan bersama

Jika apartemennya kecil, ditambah lagi ada beberapa pemilik bersama yang tidak memiliki keinginan untuk tinggal bersama dalam satu kawasan, maka solusi terbaik dalam situasi seperti ini adalah menjual seluruh apartemen. Pengacara mana pun akan menawarkan solusi untuk masalah ini kepada Anda.

Jika semua pihak sepakat maka tidak akan timbul kesulitan. Meskipun Anda mungkin masih memerlukan bantuan hukum desain yang benar transaksi. Beberapa opsi dimungkinkan:

1. Membuat perjanjian jual beli, tetapi semua pemilik saham akan bertindak sebagai penjual.
2. Buatlah perjanjian sebanyak jumlah pemilik. Akibatnya, pembeli mendapatkan begitu banyak perjanjian jual beli saham sehingga ia menjadi pemilik tunggal apartemen tersebut.

Opsi pertama lebih disukai ketika pemilik bersama tinggal di dekatnya. Yang lebih menarik juga dalam arti membayar bea negara untuk pendaftaran hak milik.

Meskipun demikian, jika Anda memiliki dukungan hukum, Anda akan diberi tahu tentang opsi yang lebih menguntungkan dalam setiap kasus.

Opsi kedua mungkin cocok jika pemilik bersama sama sekali tidak ingin dan tidak dapat berkomunikasi satu sama lain, atau tinggal jauh, atau tidak ingin memberikan surat kuasa untuk menandatangani perjanjian satu sama lain. Ada banyak nuansa. Solusi yang benar Seorang pengacara akan membantu Anda memutuskan.

Namun, dalam kasus kedua, pembeli harus membayar biaya negara sebesar seribu rubel untuk setiap saham.

Bagaimana cara mengatasi situasi jika salah satu pihak menentang penjualan?

Situasi ini paling sering terjadi. Hal ini disebabkan oleh kenyataan bahwa beberapa pemilik berniat menjual apartemen yang sama sekali tidak diperlukan bagi mereka. Dan kemudian membagi uangnya. Dan beberapa peserta, misalnya, karena alasan tertentu menentang keputusan tersebut. Jangan lupa bahwa banyak hal di sini tergantung pada ukuran sahamnya.

Jika lawan penjualan memiliki sebagian kecil, maka Anda dapat membelinya secara paksa darinya. Ini dilakukan di prosedur peradilan. Klaim terkait diajukan. Setelah membenarkan tuntutan Anda dengan sebagian kecil dari pemilik bersama, Anda dapat mengajukan petisi untuk memaksa pengalihan bagiannya ke pemilik bersama lainnya, tentu saja, untuk kompensasi uang.

Tentu saja, jika seseorang tinggal di tempat tinggal tersebut, maka tidak seorang pun berhak memaksanya untuk menjual bagiannya, karena alasannya hanya karena kecilnya bagiannya.

Berapa tarif pajaknya?

Dana yang diterima dari penjualan properti atau saham didefinisikan sebagai pendapatan. Artinya, dikenakan pajak penghasilan orang pribadi. Besarannya tiga belas persen dari jumlah kontrak.

Namun ada pengecualian ketika Anda tidak perlu membayar pajak. Misalnya, suatu saham telah dimiliki oleh seseorang selama lebih dari tiga tahun. Tanggal acuan adalah saat pendaftaran negara oleh warga negara atas hak milik atas bagiannya.

Dalam kasus lain, ketika pajak penghasilan orang pribadi masih harus dibayar, negara memberikan pengurangan pajak. Ini adalah jumlah penurunan harga apartemen atau bagiannya ketika menghitung jumlah pajak.

Namun pemotongan pajak atas penjualan hak atas saham memiliki nuansa tersendiri.

Pengurangan pajak

Dipasang jumlah maksimum pengurangan satu juta rubel untuk satu objek penjualan. Apartemen juga bisa menjadi objek seperti itu jika dijual secara keseluruhan. Atau bisa juga berupa bagian, bila perjanjiannya dibuat untuk masing-masing bagiannya tersendiri.

Ternyata ketika menjual seluruh apartemen, jumlah pengurangan maksimum dihitung secara proporsional dengan bagian pemiliknya. Tetapi jika setiap bagian dijual terpisah, maka setiap pemilik berhak menerima pengurangan sebesar satu juta rubel.

Jika Anda menjual bagian apartemen yang Anda miliki kurang dari tiga tahun, maka Anda harus mengisi dan menyerahkan pernyataan yang menunjukkan jumlah pendapatan yang diterima dari transaksi tersebut. Di sana Anda juga akan menemukan kolom pengurangan pajak. Anda akan membayar pajak dengan jumlah yang lebih rendah dari yang tercantum dalam kontrak penjualan.

Dengan demikian, jika pendapatan yang diterima warga negara berjumlah satu juta rubel, maka kewajiban perpajakan tidak akan timbul, karena pengurangan pajak akan melunasi jumlah tersebut. Orang tersebut hanya akan menyerahkan deklarasi, di mana dia akan menunjukkan semuanya secara rinci.

Dokumen penjualan saham di apartemen:

1. Paspor penjual atau semua pemilik bersama properti.
2. Jika salah satu pemiliknya masih di bawah umur, maka Anda memerlukan akta kelahirannya dan izin dari dewan perwalian (ini diberikan setelah menulis permohonan kepada otoritas perwalian yang menunjukkan rincian apartemen yang ingin Anda beli untuk menggantikan yang lama) . Anda juga memerlukan persetujuan orang tua anak. Namun jika mereka bercerai, maka mereka memerlukan jasa notaris untuk pengesahan akta.
3. Sertifikat kepemilikan perumahan, dokumen privatisasi, perjanjian jual beli (jika apartemen dibeli).
4. Sertifikat dari Daftar Negara Bersatu.
5. Paspor teknis dari BTI. Paspor kadaster untuk real estat.
6. Surat keterangan pemindahtanganan dari BTI yang hanya berlaku selama satu bulan.
7. Dokumen susunan keluarga dari organisasi pengelola.
8. Persetujuan tertulis dari semua peserta dalam transaksi. Di sini sekali lagi Anda memerlukan jasa notaris untuk mengesahkan dokumen.

Perlu diingat bahwa transaksi tersebut, dan oleh karena itu kontrak itu sendiri, tidak akan sah sampai didaftarkan oleh negara. Hanya sertifikasi dokumen yang memberi mereka kekuatan hukum. Dan hanya dalam kasus ini transaksi tersebut sah dan dilaksanakan dengan benar.

Alih-alih kata penutup

Seperti yang Anda lihat, menjual hak atas bagian sebuah apartemen melibatkan pengetahuan jumlah yang besar nuansa. Kami berharap setelah membaca artikel ini Anda tidak akan memiliki pertanyaan apa pun mengenai topik ini.

TATA CARA PENGALIENAN SAHAM DALAM HAK BERSAMA

KEPEMILIKAN REAL ESTAT

1. Konsep milik bersama

Sesuai dengan undang-undang Rusia saat ini, properti yang dimiliki oleh dua orang atau lebih adalah milik mereka berdasarkan hak kepemilikan bersama (klausul 1 pasal 244 KUH Perdata Federasi Rusia), sedangkan properti bersama dapat berupabersama(bila bagian hak masing-masing pemilik ditentukan, misalnya ½, ¼, dst.) danpersendian(tanpa mendefinisikan bagian).

Harta bersama, misalnya, muncul ketika dua orang atau lebih memperoleh harta tak terpisahkan, yaitu. harta benda yang tidak dapat dibagi-bagi tanpa mengubah tujuannya atau menjadi tidak dapat dibagi-bagi karena kekuatan hukum. Kepemilikan bersama juga dapat timbul atas harta yang dapat dibagi, dalam hal-hal yang ditentukan oleh perjanjian atau undang-undang.

Secara umum, hukum perdata menetapkan prioritas kepemilikan bersama di atas kepemilikan bersama, menurut peraturan umum milik bersama adalah milik bersama, kecuali dalam kasus di mana undang-undang mengatur tentang pembentukan wajib kepemilikan bersama atas properti (klausul 2 pasal 244 KUH Perdata Federasi Rusia).

Perhatian khusus harus diberikan pada perbedaan antara bagian dari real estat dan bagian dalam hak atas properti ini. Dalam undang-undang saat ini tidak ada konsep seperti “bagian tempat”, “bagian apartemen” atau “bagian rumah”. Saham ditentukan semata-mata oleh hak atas harta benda tertentu (gedung, rumah susun, rumah, bagian dari rumah susun yang berbentuk kamar, dan lain-lain), tidak dapat dinyatakan dalam bentuk bagian (saham) dari harta itu sendiri. Bagian kepemilikan dinyatakan sebagai pecahan sederhana dan pada dasarnya merupakan konstruksi ideal abstrak yang dikembangkan oleh pembuat undang-undang untuk situasi di mana properti menjadi milik dua orang atau lebih.

Misalnya, pertimbangkan situasi berikut:

1. Kamar, termasuk dalam rumah susun adalah milik berdasarkan hak milik

orang yang berbeda: kamar No. 1 milik warga “A”, dan kamar No. 2 milik warga “B”.

Dalam keadaan yang dipertimbangkan, tidak ada kepemilikan bersama, tetapi ada kepemilikan pribadi oleh warga “A” untuk kamar No. 1 dan warga “B” untuk kamar No. 2. Mengenai rumah susun, tidak dapat dikatakan miliknya. kepada seseorang, karena dalam hal ini, pada hakikatnya, suatu obyek real estat seperti apartemen tidak ada dalam arti hukum, ada dua objek real estat yang terpisah: kamar No. 1 dan kamar No. 2. Pernyataan bahwa, misalnya, “warga negara “A” memiliki bagian dalam rumah susun” atau “warga negara “A” memiliki bagian dalam hak atas rumah susun” adalah tidak benar secara hukum.

2. Apartemen, terdiri dari kamar no 1 dan kamar no 2,milik dengan benar

umum kepemilikan bersama atas warga “A” dan warga “B”.

Dalam situasi ini, kita tidak dapat membicarakan kepemilikan kamar dengan hak apa pun kepada warga negara “A” atau warga negara “B”, karena dalam pengertian hukum tidak ada objek real estate seperti kamar. Kita hanya dapat berbicara tentang fakta bahwa warga negara “A” memiliki, misalnya, ½ bagian hak atas sebuah apartemen; warga negara "B" juga memiliki½ bagian hak atas apartemen. Berbeda dengan keadaan sebelumnya, kedua warga negara memiliki “hak” yang sama terhadap kamar No. 1 dan kamar No. 2, namun pada saat yang samakamu tidak bisa membicarakannyakepemilikan kamar-kamar ini oleh salah satu warga negara.

Perlu ditambahkan bahwa konsep “bagian tanah” yang digunakan dalam peraturan perundang-undangan tidak sepenuhnya akurat secara hukum. Di sini kita juga tidak berbicara tentang fakta bahwa pemilik “bagian tanah” memiliki sesuatu yang spesifik sebidang tanah atau beberapa "seratus". " Pembagian tanah» Sesuai dengan undang-undang, ini adalah bagian dalam hak kepemilikan bersama atas tanah (lihat, misalnya, Pasal 15 Hukum Federal tanggal 24 Juli 2002 No. 101-FZ “Tentang Peralihan Lahan Pertanian”).

2. Tata cara pelepasan harta milik bersama

Untuk membuang properti dalam kepemilikan bersama, undang-undang saat ini sejumlah fitur telah ditetapkan.

Jadi, dalam hal penjualan seluruh harta benda yang dimiliki dengan hak milik bersama, diperlukan persetujuan dari seluruh peserta dalam harta itu.Properti. Dalam perjanjian jual beli properti tersebut, seluruh peserta akan bertindak di pihak penjual.

Dalam hal terjadi penjualan suatu saham kepada pihak luar (yang bukan merupakan salah satu pemilik), para peserta yang tersisa dalam kepemilikan bersama mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli saham yang dijual itu dengan harga yang dijual dan seterusnya. kondisi lain yang setara. Penjual suatu saham wajib memberitahukan secara tertulis kepada para peserta lain dalam kepemilikan bersama tentang niatnya untuk menjual sahamnya kepada pihak luar, dengan menyebutkan harga dan syarat-syarat lain di mana ia menjualnya. Jika sisa peserta dalam kepemilikan bersama menolak untuk membeli atau tidak memperoleh bagian yang dijual dalam kepemilikan real estat dalam waktu satu bulan sejak tanggal pemberitahuan, penjual berhak menjual bagiannya kepada siapa pun. Selain itu, apabila suatu saham dijual dengan melanggar hak memesan efek terlebih dahulu, setiap peserta lain dalam kepemilikan bersama berhak, dalam waktu tiga bulan, untuk menuntut di pengadilan pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepadanya (Pasal 250 UU Kode Sipil Federasi Rusia).

Menurut ketentuan ayat 2 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia, seorang peserta dalam kepemilikan bersama, selain menjual, berhak, atas kebijakannya sendiri, untuk menyumbangkan bagiannya dalam hak tersebut, mewariskannya, menjaminkannya, atau dengan cara lain membuangnya di kepatuhan terhadap aturan-aturan yang disebutkan di atas tentang pembelian terlebih dahulu selama pemindahtanganannya untuk mendapatkan kompensasi (oleh karena itu, karena sumbangan bukanlah transaksi kompensasi, maka ketika menyumbangkan bagian dalam hak, peserta yang tersisa tidak memiliki hak memesan efek terlebih dahulu).

Properti dalam kepemilikan bersama dapat dibagi di antara para pesertanya dengan kesepakatan. Jika properti yang dialokasikan dalam bentuk barang kepada peserta dalam kepemilikan bersama tidak proporsional, bagiannya dalam hak kepemilikan dihilangkan dengan pembayaran sejumlah uang atau kompensasi lainnya (Pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia). Dalam hal terjadi pembagian suatu harta tak bergerak, para bekas peserta dalam kepemilikan bersama menjadi pemilik bagian-bagiannya dan berhak untuk secara mandiri membuang bagian-bagian tersebut (misalnya, dalam hal pembagian suatu bangunan yang sebelumnya dimiliki oleh hak kepemilikan bersama, yang terdiri dari beberapa tempat, para peserta menerima kepemilikan atas tempat tersebut dan memiliki hak untuk membuang tempat yang bersangkutan sesuai kebijaksanaannya).

3. Isu saat ini praktek penegakan hukum di bidang pemindahtanganan saham

KUH Perdata Federasi Rusia menjelaskan dengan cukup rinci masalah-masalah yang berkaitan dengan kepemilikan bersama atas properti dan prosedur pelepasan properti tersebut. Namun dalam praktiknya, pertanyaan-pertanyaan yang tidak terduga terkait saham seringkali muncul sekilas, misalnya:

1. Apakah mungkin untuk mengalihkan bagian kepemilikan real estat,

jika barang itu dimiliki oleh satu orang, dengan kata lain, apakah pemilik barang itu berhak menjual bagiannya sendiri dalam hak atas barang itu?

MENJAWAB: Saat menjawab pertanyaan yang diajukan, perlu berpedoman pada fakta bahwa sesuai dengan ketentuan ayat 2 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia memiliki hak untuk melepaskan bagian kepemilikan real estat khusus peserta dalam kepemilikan bersama. Hakikat kepemilikan bersama adalah timbulnya akibat perolehan suatu harta oleh dua orang atau lebih yang tidak dapat dibagi-bagi tanpa mengubah tujuannya (hal-hal yang tidak dapat dibagi-bagi) atau tidak dapat dibagi-bagi karena hukum. Pada saat yang sama, transaksi dengan saham dalam hak milik bersama harus dilakukan dengan menggunakan aturan khusus yang diatur dalam Art. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, yang,pada hakikatnya bertujuan untuk mengurangi lingkaran peserta (subyek) milik bersama dan, pada akhirnya, mengakhiri hak kepemilikan bersama atas suatu barang dan mempertahankan hak kepemilikan pribadi atas barang tersebut. Dengan demikian, pemilik tunggal suatu harta tidak dapat mempunyai bagian dalam kepemilikannya. Bagian dalam hak hanya ada jika beberapa pemilik memiliki satu objek. Dapat disimpulkan bahwa perbuatan seseorang yang bertujuan untuk mengalihkan suatu bagian hak milik dalam hal ini adalah melawan hukum.

2. Apakah mungkin bagi pemilik suatu saham dalam hak milik bersama untuk melakukan pemindahtanganan

dan real estat adalah bagian dari hak, dengan kata lain, apakah mungkin bagi pemilik apa yang disebut saham? “pemisahan” suatu bagian ?

MENJAWAB: Dari isinya ayat 2 seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia, kita dapat menyimpulkan bahwa pemilik bagian dalam hak atas properti dapat melakukan transaksitentang pemindahtanganan hanya sehubungan dengan bagian dalam hak atas sesuatu yang dimilikinya, yaitu bagian yang timbul karena persetujuan antara para peserta dalam milik bersama atau karena hukum. Dengan kata lain, besarnya bagian dalam hak atas sesuatu tergantung pada jumlah peserta dalam harta bersama dan ditentukan sesuai dengan ayat 5 Seni. 244 KUH Perdata Federasi Rusia dengan persetujuan bersama dari para peserta properti dan, sebagai akibatnya, tidak dapat ditetapkan secara sewenang-wenang secara sepihak. Dengan demikian, “pemisahan” suatu saham untuk tujuan dijual kepada satu orang di atas adalah melanggar hukum. “Pemisahan” suatu saham tampaknya mungkin dan sah hanya jika dua orang atau lebih bertindak di pihak pengakuisisinya (dalam hal ini, penjual, misalnya, ½ bagian dalam hak atas suatu properti jika properti tersebut dijual kepada dua orang. orang akan dibagi menjadi beberapa bagian -¼ dan ¼).

3. Apakah mungkin untuk mengalihkan sebagian kepemilikan kepada pengelolaan ekonomi,

manajemen operasional?

MENJAWAB: Saat menjawab pertanyaan yang diajukan juga perlu berpedoman pada fakta bahwa sesuai dengan ketentuan ayat 2 Seni. 246 KUH Perdata Federasi Rusia memiliki hak untuk melepaskan bagian kepemilikan real estatkhusus peserta dalam kepemilikan bersama. Selain itu, sesuai dengan Art.Art. 294 dan 296 KUH Perdata Federasi Rusia, subjek hak manajemen ekonomi atau manajemen operasional (perusahaan kesatuan negara bagian atau kota, perusahaan milik negara, dll.) termasukProperti, yang dimiliki, digunakan, dan dibuang oleh entitas ini dalam batas yang ditetapkan oleh hukum. Hakikat hak milik terbatas ini adalah pengelolaan harta benda yang untuk itu perlu dimiliki. Dalam hal ini pengalihan harta harus bersifat nyata.

Dengan demikian, suatu lembaga negara bagian atau kotamadya dibentuk oleh pemiliknya berdasarkan harta benda yang dipisahkan olehnya. Sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia, properti dialihkan dari pemilik ke institusi, tetapi bukan hak atasnya. Dengan demikian, pengalihan sebagian hak milik bersama kepada pengelolaan ekonomi atau pengelolaan operasional adalah melanggar hukum.

4. Apakah mungkin untuk mengalihkan sebagian kepemilikan untuk disewakan?

MENJAWAB: Saat menjawab pertanyaan ini harus dibimbing, termasuk dinyatakan dalam jawaban pertanyaan sebelumnya. Subjek perjanjian sewa adalah pengalihan kepada penyewaProperti, dan bukan hak yang terkait dengannya (Pasal 606, 650 KUH Perdata Federasi Rusia). Dengan demikian, tidak mungkin mengalihkan sebagian kepemilikan arena sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perlu dicatat bahwa undang-undang mengenai bidang tanah memberikan kemungkinan khusus untuk membuat perjanjian sewa atas bidang tanah dengan sejumlah orang di pihak penyewa (klausul 3, pasal 36 Kode Tanah Federasi Rusia). Hal ini dapat terjadi apabila bangunan (tempat di dalamnya), yang terletak di atas sebidang tanah yang tidak terbagi-bagi, adalah milik beberapa orang berdasarkan hak milik. Pada kasus ini orang-orang tertentu dapat mengadakan perjanjian sewa dengan pemilik situs dengan sejumlah orang di pihak penyewa. Namun, di sini kita tidak berbicara tentang pengalihan “bagian kepemilikan sebidang tanah untuk disewakan” atau tentang “bagian dalam hak sewa”. Seluruh bidang tanah disewakan sebagai satu bagian dari real estat kepada beberapa orang yang menjadi penyewa bersama, tetapi bukan pemilik bagian apa pun dalam hak atasnya.

Pada saat yang sama, perlu dicatat bahwa jenis transaksi dengan saham dalam hak milik berikut ini tidak bertentangan dengan hukum dan diterapkan dalam praktik (selain jual beli yang ditentukan dalam Pasal 246 KUH Perdata Federasi Rusia. ,sumbangan, wasiat dan janji):

1. pemindahtanganan bagian kepemilikan real estat berdasarkan perjanjian sewa;

2. pemindahtanganan suatu bagian dalam kepemilikan suatu real estat sebagai akibat dari kontribusinya sebagai kontribusi terhadap modal dasar suatu perseroan terbatas.

Antufiev Ilya Vladimirovich

Pakar hukum

Pusat Konsultasi Real Estat

Kebetulan sebuah apartemen memiliki beberapa pemilik dan dibagi menjadi beberapa bagian yang tidak selalu setara. Namun suatu hari tiba saatnya Anda perlu menjualnya, dan di sini Anda harus tahu setidaknya sedikit tentang nuansanya undang-undang Rusia, mengenai transaksi properti pribadi dan real estat. Pada artikel ini kita akan melihat opsi paling umum yang mungkin Anda temui saat menjual rumah dibagi menjadi beberapa saham.

Pilihan yang paling menguntungkan ketika menjual kepemilikan bersama adalah transaksi dengan persetujuan bersama dari pemegang saham. Itu. Mereka setuju untuk menjual bagian apartemen mereka dan membagi hasilnya tergantung ukurannya. Untuk melakukan ini, pertama-tama, Anda perlu mengumpulkan dua paket dokumen dari masing-masing pemilik. Ini harus mencakup:

• paspor pemilik;
• Sertifikat pendaftaran properti (atau surat perintah dan tindakan privatisasi);
• Perjanjian jual beli dan akta pengalihan dan penerimaan (jika rumah itu dibeli);
• Ekstrak dari Daftar Negara Bersatu Rosreestr;
• Paspor teknis untuk real estat dari Biro Inventarisasi Teknis;
• Paspor kadaster untuk apartemen;
• Surat keterangan dari kantor pajak yang menyatakan tidak ada tunggakan pajak;
• Surat keterangan dari Dinas Perumahan tentang susunan keluarga dan tidak adanya utang atas rumah susun;
• Persetujuan notaris dari pasangan untuk transaksi tersebut (jika ada).

Kebetulan salah satu pemegang saham tidak setuju dengan penjualan sebagian rumahnya. Kemudian undang dia untuk membeli bagian Anda dengan mengirimkan pemberitahuan tertulis melalui surat tentang penjualan bagian rumah Anda. Jika Anda tidak menerima tanggapan dalam waktu 31 hari, Anda harus menghubungi notaris dengan pemberitahuan melalui pos bahwa surat telah terkirim. Notaris akan membuat akta penolakan hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperoleh saham yang dimiliki oleh sisa pemegang saham. Untuk menyelesaikan transaksi, Anda memerlukan semua dokumen yang tercantum dalam paragraf 1, sertifikat penolakan yang diaktakan, perjanjian jual beli saham, dan sertifikat transfer dan penerimaan. Namun hal yang paling sulit adalah ketika salah satu bagian dari apartemen tersebut menjadi miliknya kepada seorang anak kecil, Karena Karena usianya, dia tidak bisa memberikan persetujuan untuk penjualan apartemen tersebut. Dalam hal ini, satu-satunya solusi adalah mendaftarkan bagi anak tersebut bagian yang sama di properti tempat tinggal lain. Hanya dengan demikian otoritas perwalian akan mengeluarkan sertifikat persetujuan untuk transaksi tersebut. Saat menjual rumah, Anda memerlukan paket standar dokumen kepemilikan, akta kelahiran anak, dan dokumen perwalian.

Dapat diunduh di sini.

Di situs web kami.

Kebetulan sebuah apartemen dibagi menjadi beberapa bagian antara beberapa orang dan mereka bersama-sama memutuskan untuk menjualnya, tetapi salah satu dari mereka tidak dapat hadir secara pribadi pada transaksi tersebut karena dia tinggal di kota lain atau karena alasan lain. Dan di sini Anda bisa menemukan jalan keluarnya. Pemegang saham ini perlu menghubungi notaris dan mengeluarkan surat kuasa kepada orang yang dipercaya yang berhak melakukan transaksi tersebut.

Saat menjual apartemen atau bagian di dalamnya, Anda harus sangat berhati-hati dan berhati-hati. Jika Anda tidak yakin dengan kemampuan Anda, sebaiknya hubungi agen real estat atau pengacara tepercaya.

Untuk menjual apartemen, Anda bisa mengikuti algoritma berikut.

Langkah 1. Mencapai kesepakatan tentang penjualan apartemen dengan semua peserta dalam kepemilikan bersama.

Pelepasan properti dalam kepemilikan bersama dilakukan dengan persetujuan semua pesertanya (klausul 1 pasal 246 KUH Perdata Federasi Rusia). Kesepakatan para peserta dapat disimpulkan secara lisan. Dalam hal ini perjanjian jual beli harus ditandatangani oleh penjual secara pribadi oleh seluruh peserta dalam kepemilikan bersama.

Sebagai pilihan, salah satu pemilik bersama dapat mengeluarkan surat kuasa yang diaktakan untuk mengumpulkan dokumen dan (atau) menandatangani perjanjian jual beli atas nama semua pemilik.

Langkah 2. Tentukan nilai pasar apartemen.

Secara mandiri: dengan melakukan analisis perbandingan harga apartemen serupa di daerah Anda.

Dengan bantuan penilai independen: membuat perjanjian dengan penilai untuk menyiapkan pendapat ahli. Biaya jasa penilaian apartemen tergantung pada lokasi, kelas apartemen (standar, kelas bisnis), dll. Misalnya, perkiraan rata-rata apartemen di Moskow adalah dari 3.000 rubel. Laporan penilai juga akan diperlukan jika apartemen Anda dibeli oleh pembeli dengan hipotek dan hipotek diterbitkan.

Langkah 3. Temukan pembeli apartemen.

Sendiri: pasang iklan di surat kabar dan situs Internet khusus.

Dengan menghubungi agen real estate:

Diskusikan dengan makelar barang tak bergerak perkiraan waktu penjualan apartemen, biayanya, skema pasti transaksi masa depan, tata cara penerimaan dana, serta jumlah remunerasi makelar barang tak bergerak;

Buatlah perjanjian dengan agensi untuk mencari pembeli masa depan.

Perlu diingat bahwa kontrak dengan agen real estat biasanya bersifat eksklusif, artinya Anda tidak berhak membuat kontrak serupa dengan agen lain atau bahkan mencari pembeli sendiri selama masa kontrak.

Langkah 4. Siapkan dokumen untuk menjual apartemen.

Hal ini dapat dilakukan sendiri secara bersamaan dengan langkah 3 atau dengan bantuan agen real estate dengan mengeluarkan surat kuasa yang diaktakan.

Untuk melakukan transaksi, penjual memerlukan dokumen-dokumen berikut (Pasal 16 - 18 UU 21 Juli 1997 N 122-FZ; paragraf 29 Rekomendasi metodologis, disetujui Berdasarkan Perintah Kementerian Kehakiman Rusia tanggal 1 Juli 2002 N 184):

Dokumen hak milik: perjanjian jual beli di mana Anda memperoleh saham dalam kepemilikan sebelumnya, kontrak pertukaran, sumbangan, perjanjian pengalihan kepemilikan apartemen jika Anda memprivatisasi apartemen, atau sertifikat warisan;

Dokumen hak milik: sertifikat kepemilikan saham di apartemen, kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang mengonfirmasi tidak adanya penangkapan dan sitaan (dikeluarkan di kantor teritorial Layanan Pendaftaran Federal Kadaster dan Kartografi Moskow (Rosreestr), biasanya pada hari lamaran);

Dokumen BTI (disiapkan sekitar dua hingga tiga minggu): paspor kadaster jika perlu, penjelasan, denah lantai;

Ekstrak dari daftar rumah (disediakan oleh EIRC secara gratis pada hari permohonan);

Persetujuan yang diaktakan dari pasangan pemilik bersama untuk menjual saham tersebut. Hal ini diperlukan jika bagian itu diperoleh selama perkawinan dan merupakan milik bersama. Ketika menerima bagian selama perkawinan secara cuma-cuma (warisan, hadiah), persetujuan dari pasangan tidak diperlukan (Pasal 33, 34 RF IC);

Perjanjian jual beli apartemen (ditandatangani dalam bentuk tertulis sederhana dan tidak memerlukan notaris wajib). Ciri khusus dari perjanjian jual beli rumah susun adalah kenyataan bahwa di dalamnya harus disebutkan orang-orang yang mempunyai hak untuk menggunakan rumah susun itu (yaitu, terdaftar di dalamnya) (Pasal 550, 554, 558 KUH Perdata Federasi Rusia ).

Langkah 5. Menandatangani perjanjian jual beli.

Para pihak dalam perjanjian menandatanganinya secara pribadi. Semua peserta dalam kepemilikan bersama harus hadir di pihak penjual. Selain itu, perjanjian jual beli dapat ditandatangani oleh salah satu peserta kepemilikan bersama dengan menggunakan surat kuasa yang diaktakan atas namanya sendiri dan atas nama orang lain.

Langkah 6. Dapatkan konfirmasi bahwa kepemilikan telah terdaftar pada pembeli.

Sebagai aturan umum, pendaftaran hak milik negara dilakukan dalam waktu 18 tahun hari-hari kalender sejak tanggal penerimaan dokumen (klausul 3 pasal 13 UU N 122-FZ).

Konfirmasi pengalihan kepemilikan akan berupa kutipan dari Daftar Negara Bersatu yang menyatakan bahwa kepemilikan telah didaftarkan pada pembeli, atau salinan sertifikat kepemilikan pembeli, yang disertifikasi oleh otoritas pendaftaran atau notaris.

Langkah 7. Terima pembayaran untuk apartemen.

Biasanya, pembayaran dilakukan setelah pendaftaran pengalihan kepemilikan. Jangka waktu tertentu ditetapkan dalam kontrak.

Metode pembayaran yang disukai adalah penyelesaian menggunakan letter of credit atau menggunakan safe deposit box. Dengan persetujuan semua pemilik bersama, salah satu dari mereka dapat berpartisipasi dalam penyelesaian. Konfirmasi pengalihan kepemilikan akan diperlukan untuk melakukan pembayaran.

Pendapatan dari penjualan apartemen akan dibagikan secara proporsional dengan bagian dalam properti bersama, kecuali ditentukan lain oleh persetujuan pemilik bersama sebelumnya - penjual (Pasal 248 KUH Perdata Federasi Rusia).