Comment louer un espace de vente au détail. Comment attirer les locataires dans un centre commercial et les fidéliser
Selon les experts, un peu plus de 50 % des petites entreprises sont engagées dans le commerce de détail et de gros. Les vestiges des années 90, où une personne sur deux essayait de faire du commerce, n'ont pas quitté la Russie moderne. Et bien que les acteurs du marché explorent activement les plateformes de trading virtuelles, personne n’abandonne encore les plateformes réelles. Pour un petit entrepreneur, posséder un espace est un grand luxe, mais louer, c'est bien. Voyons comment louer un espace de vente au détail, ce qu'il faut inclure dans le contrat et quelles difficultés vous pourriez rencontrer au cours du processus.
Photo de Rosie Yenokyan
Qu'est-ce qu'une zone commerciale ?
Du point de vue de l’individu moyen, un espace de vente au détail est un lieu où des marchandises sont vendues. Le Code des impôts définit la superficie d'une surface de vente comme un lieu où les marchandises sont exposées, vendues, les paiements sont effectués et les clients sont servis. Dans le même temps, la loi n'a pas la notion d'espace de vente au détail, il y a la zone de la salle des marchés et la place des marchés. Comprendre et classer ces concepts est nécessaire au calcul de l’impôt. Voir l'article pour plus de détails.
Sur la base de la classification économique de la zone, on peut distinguer :
- objet séparé (magasin);
- pavillon dans un grand centre commercial ;
- objets non fixes - un kiosque ou un banc en plein air.
Le magasin aura une orientation étroite : l'absence de ce qu'on appelle le cinquième rayon (vente conjointe de différents produits, tels que du pain et des produits chimiques ménagers) affecte la demande des consommateurs. Le centre commercial a beaucoup de trafic, mais aussi une forte concurrence. Les kiosques et les magasins commencent à se démoder, les petites chaînes de vente au détail perdent face aux monopoles qui ont réparti les chaînes de vente au détail sur tout le territoire d'une entité territoriale.
Location d'espace commercial selon classement
Option 1 - louer une pièce séparée (boutique)Avant de conclure un accord, analysez pourquoi l'entreprise du propriétaire n'a pas fonctionné : s'il vendait le mauvais produit ou s'il n'y avait pas beaucoup de monde et que la demande était faible. Si vous décidez que vos ventes se dérouleront bien, signez le contrat.
Nuances juridiques
- Si le propriétaire est une commune, le loyer se fait uniquement par vente aux enchères. La procédure est décrite dans l'article.
- Une condition préalable est l'objet de la transaction, les locaux eux-mêmes. Considérez la question des améliorations et des grosses réparations indissociables, à savoir :
- en cas de résiliation du contrat, ce sera avec les améliorations que le locataire a apportées à ses frais ;
- qui effectuera les grosses réparations et aux frais de qui ;
- qui paiera les factures et les services publics. Formellement, seul le propriétaire peut conclure un accord avec les organismes d'approvisionnement en ressources. Cependant, les paiements incombent souvent au locataire. Attention, vous ne pouvez pas payer les « services publics » comme paiement de loyer mensuel.
- Prévoir une procédure de résiliation du contrat - à l'initiative de laquelle, les motifs du refus d'exécution.
- Si le produit de la vente s'élève à plus de 25 % des revenus de toutes les chaînes de vente au détail alimentaire, il est impossible d'augmenter la surface de vente, y compris par le biais du loyer.
Cela signifie qu'un pavillon est loué dans un centre commercial ou un magasin. Le problème est que le pavillon n'est pas un local, il n'a pas de passeport cadastral séparé. Les spécifications ne peuvent être clarifiées qu’à l’aide d’un plan d’étage. L'information est pertinente - si aucune reconstruction n'a été effectuée.
Rosreestr refuse souvent d'enregistrer un bail emphytéotique, invoquant le manque de documents pour une partie des locaux et l'impossibilité d'individualiser l'objet. La justice considère ce refus comme illégal et soutient activement les parties à la transaction, permettant l'enregistrement d'un bail emphytéotique pour une partie des locaux.
Quelles précautions le propriétaire doit-il prendre ?
- Avant de signer le contrat, visitez la propriété. L'écart entre la superficie réelle et la superficie spécifiée dans le contrat peut devenir un problème lors du calcul de la taxe.
- Déterminez le but de la pièce. Si on vous donne un coin au sous-sol, vous ne pouvez rien y faire, par exemple vendre des produits cosmétiques.
- Le contrat devra indiquer toutes les caractéristiques du pavillon, son emplacement, son numéro, sa description extérieure et technique. Ceci afin d’éviter les options de double location.
La forme et le contenu de l'accord dépendront du fait que le kiosque ou le magasin soit une structure fixe ou une structure portable légère. À propos de la location d'un kiosque et d'une boutique.
Inscription - obligatoire ou facultative.
Obligatoire si la période est supérieure à un an. De nombreux petits entrepreneurs tentent par tous les moyens d'échapper au loyer à long terme. La raison en est une procédure longue et financièrement coûteuse.
Pour éviter l'enregistrement, vous devez conclure un bail d'une durée de 11 mois puis le renouveler pour la même période (les contrats jusqu'à un an ne sont pas enregistrés).
Souvent, le locataire et le propriétaire ne cotisent pas au Registre d'État unifié et au bail à long terme. Dans ce cas, la pratique judiciaire part du fait que la relation est préservée pour les parties au contrat.
Attention: Les loyers ne peuvent être pris en compte dans les frais d’entretien du bien qu’après enregistrement du contrat de location.
- Étudiez les documents des locaux ou du bâtiment.
- Le propriétaire doit soumettre un plan d'étage de la propriété. Découvrez la disponibilité et la conformité des caractéristiques du pavillon ou d'une partie des locaux qui vous sont proposés.
- Consultez le site Web de Rosreestr pour un extrait du registre d'État unifié. Combien de propriétaires le bâtiment a-t-il, qui peut le contrôler ?
- Ne concluez pas un accord sans en préciser une durée. Un tel accord peut être résilié sans explication. Le propriétaire vous préviendra 3 mois à l'avance et vous supporterez les frais de déménagement, de recherche d'un nouveau logement, de stockage de vos biens, etc.
En règle générale, un contrat de location d'un espace commercial dans un centre commercial (ci-après dénommé le centre commercial) est un « folio » de plusieurs pages avec un grand nombre d'annexes. De plus, 50 à 70 pages de texte ne constituent pas une limite pour eux. Il n’est pas étonnant que la plupart des entrepreneurs se perdent dans ces textes spécialisés. C'est pourquoi il est particulièrement important de comprendre dans quelles conditions le bail sera réalisé. Dans cet article, nous examinerons les sections les plus significatives du contrat de bail pour le locataire et soulignerons les « pièges » courants inclus par le bailleur dans le texte du contrat1.
Rossol S.V.
Composition de l'accord
Conformément à la législation en vigueur, un accord est considéré comme conclu si un accord est conclu entre les parties sous la forme requise dans des cas spécifiques sur tous les termes essentiels de l'accord (clause 1 de l'article 432 du Code civil de la Fédération de Russie). Compte tenu des circonstances de la conclusion d'un contrat de location d'un local commercial dans un centre commercial, toutes les conditions énumérées dans le texte du projet de contrat qui vous est présenté par le bailleur peuvent être considérées comme significatives. Car le désaccord avec au moins l’un d’entre eux de la part du locataire entraîne le refus du bailleur de sa conclusion dans son ensemble. Il est important de prendre en compte qu'un entrepreneur, en règle générale, n'est pas en mesure de négocier « sur un pied d'égalité » avec la direction du centre commercial et est contraint d'accepter les conditions proposées. Par conséquent, vous devez les comprendre clairement afin d'évaluer correctement dans quelle mesure le contrat de location est acceptable pour l'entrepreneur.
Les candidatures sont indissociables du contrat !
L’analyse du contrat de location doit commencer par un aperçu général du document. Tout contrat de location est constitué d'un document principal et d'annexes à celui-ci. Il faut tenir compte du fait que les annexes font partie intégrante du contrat. C’est là qu’un piège peut être tendu aux locataires. Malheureusement, les locataires n'étudient pas toujours attentivement les annexes du contrat, estimant que ses dispositions les plus importantes sont contenues dans le document principal. Mais ce n'est pas vrai.
Considérez l'exemple suivant. Presque toujours, le locataire effectue des travaux de réparation avant de déménager dans de nouveaux locaux. Le travail peut être complètement différent : des délices de conception esthétique et de l'installation de votre propre équipement commercial aux travaux de réparation sérieux avec déplacement de cloisons, changement de systèmes de chauffage et de ventilation, etc. Dans ce cas, presque tous les centres commerciaux attachent au contrat des règles selon lesquelles les modifications, améliorations et réparations des locaux commerciaux sont effectuées. Et pour le locataire, une mauvaise surprise peut être, par exemple, l'obligation de faire appel uniquement à une entreprise de construction agréée par le centre commercial pour les travaux de réparation ou d'acheter des matériaux de construction et des équipements commerciaux pour les locaux uniquement auprès de fournisseurs convenus avec le propriétaire. En règle générale, cela augmente les coûts de rénovation prévus pour le locataire.
Si le bailleur exige que les accords connexes (réparation, sécurité, fourniture de services de communication) soient conclus uniquement avec des organismes accrédités, alors le locataire peut inclure dans l'accord la possibilité de refuser de tels services en cas d'augmentation injustifiée de leur coût.
Ou une telle situation. Dans presque tous les centres commerciaux en activité, l'administration établit des règles particulières réglementant les activités des locataires (par exemple, les horaires d'ouverture et de fermeture du pavillon, l'heure de livraison des marchandises, la procédure d'armement des locaux, la procédure d'interaction avec les représentants de l'administration, etc.). De telles règles sont nécessaires pour normaliser les activités de tous les pavillons commerciaux opérant dans un centre commercial. Cependant, le locataire doit comprendre que ces règles font partie du contrat de location, puisque leur respect fait partie des responsabilités contractuelles du locataire. De plus, le bailleur se réserve généralement le droit de les modifier unilatéralement.
D'un point de vue juridique, cela est acceptable. Une modification unilatérale des termes de l'obligation liée à la mise en œuvre des activités commerciales est possible dans les cas prévus par l'accord (article 310 du Code civil de la Fédération de Russie). Mais quelles pourraient être les conséquences pour le locataire ? Supposons que pour économiser de l'énergie, l'administration d'un centre commercial décide de fermer deux heures plus tôt en hiver. Pour un locataire qui a ouvert un café ou un bar dans un tel centre commercial, cela se traduira certainement par une baisse significative des revenus alors que le loyer reste inchangé. Dans le même temps, d'un point de vue formel, il ne pourra pas faire de réclamation auprès du bailleur, car les horaires d'ouverture, en règle générale, sont fixés par le Règlement du centre commercial, et le bailleur a le droit de modifier le présent Règlement sans tenir compte de l'avis du locataire.
Comment éviter de se retrouver dans une telle situation ? Tout d'abord, vous devez essayer de transférer le Règlement TC dans la catégorie d'une annexe « standard », c'est-à-dire d'ajuster le texte du contrat de manière à ce que leur modification devienne impossible sans l'accord écrit du locataire, tiré figurant en annexe au contrat de location. Cependant, il est peu probable que vous puissiez négocier cela avec le propriétaire. En même temps, avec une certaine maîtrise des techniques juridiques, il peut être inscrit dans le texte du contrat comme un « contre-piège » pour le bailleur. La deuxième option consiste à étudier attentivement les règles et à stipuler directement les conditions les plus importantes qui y sont incluses dans le texte du contrat principal. Tout d'abord, cela s'applique aux horaires d'ouverture du centre commercial.
Le nombre de candidatures varie, mais certaines d’entre elles sont presque toujours présentes.
Les annexes courantes à un contrat de location sont :
plan d'étage avec les locaux locatifs attribués ;
modalités et conditions concernant le profil commercial du propriétaire ;
les règles de fourniture des services opérationnels ;
règles d'utilisation du centre commercial ;
règles d'exécution des travaux de réparation dans les locaux loués.
Et dans chacune de ces applications, il peut y avoir, à première vue, une phrase dénuée de sens qui, en pratique, donnera un effet complètement inattendu au locataire. Cela entraîne généralement des coûts imprévus. La principale recommandation adressée au locataire est donc la suivante : le texte de l'une des annexes est aussi important que le texte du contrat principal, et il doit être étudié avec le même soin.
Structure du texte de l'accord
Le contenu d'un contrat est la totalité de ses termes. Ces conditions établissent ou précisent les droits et obligations des parties. Dans un contrat de bail, on distingue deux groupes de conditions : les obligations du locataire et les obligations du bailleur. Il faut tenir compte du fait qu'un certain nombre de responsabilités nécessitent des actions simultanées de la part du propriétaire et du locataire. Par exemple, le transfert de locaux n'est possible que grâce à des actions conjointes des parties.
Pour une interaction efficace entre les parties, le contrat en tant que document doit être clairement structuré et compréhensible pour ses exécuteurs testamentaires.
Tout contrat est constitué d'un préambule et d'une partie principale. Le préambule est une formulation standard, pratiquement inchangée pour tout accord commercial3. De plus, le préambule contient assez souvent des informations sur le titre du bailleur, indiquant les détails du certificat d'enregistrement du titre, s'il est propriétaire de l'immeuble ou du bail, ou s'il est le bailleur sous-jacent.
La partie principale contient les termes du contrat, c'est-à-dire les obligations des parties l'une envers l'autre.
La partie principale du contrat est généralement divisée en parties ou paragraphes. Leur nombre peut être arbitraire, mais la logique de ces relations juridiques permet de parler d'un certain nombre de sections qui restent inchangées. Naturellement, dans le texte de l'accord, les sections et paragraphes peuvent être nommés différemment, et les obligations qui les constituent peuvent être disposées de manière arbitraire. Cependant, comme le montre la pratique, systématiser les obligations des parties de la manière suivante répond le mieux à l'objectif de leur divulgation complète et de leur consolidation dans le texte du contrat de location.
objet du contrat;
procédure d'utilisation des locaux, accès aux locaux et système de sécurité ;
durée du bail et interaction entre les parties lors de l'enregistrement du contrat de location ;
procédure de transfert et de restitution des locaux ;
la procédure de règlement mutuel entre les parties ;
assurance;
droits et obligations du locataire;
droits et obligations du bailleur ;
responsabilité mutuelle des parties;
résiliation anticipée du contrat.
Une autre section incluse dans tous les contrats et contenant, en fait, des normes « mortes » est la section « Circonstances indépendantes de la volonté des parties (force majeure) ». La seule explication de sa présence dans les contrats de location entre résidents de la Fédération de Russie pourrait être une tradition de longue date. Même s'il faut admettre que dans certains cas la présence de cette section peut s'expliquer par d'autres raisons. Par exemple, en « gonflant » le volume d’un document afin d’endormir l’attention de celui qui l’étudie.
Examinons plus en détail les obligations les plus importantes des parties inscrites dans chacune de ces sections.
Objet de l'accord
L'objet du contrat est sa base et son essence. L'essence du contrat de location est déterminée par l'article 606 du Code civil de la Fédération de Russie.
Fragment de document
Dans ce cas, l’essentiel est l’identification précise du bien, dans notre cas le local loué. Dans un contrat de location d'une surface commerciale dans un centre commercial, plusieurs niveaux sont utilisés pour individualiser les locaux cédés :
L'adresse exacte du centre commercial.
Indication de l’étage et du numéro interne de la chambre (selon la numérotation du propriétaire).
Indication de la zone selon les données RTC.
Pièce jointe au contrat du plan d'étage sur lequel les locaux sont transférés, soulignant leurs contours en couleur.
Modalités d'utilisation des locaux
Cette section contient généralement les principales restrictions imposées au locataire dans le cadre de l'utilisation des lieux. Tout d’abord, c’est généralement admis dans les grands centres commerciaux interdiction de modifier le profil d'activité du locataire. Il s'agit généralement de la nécessité de se mettre d'accord avec le bailleur sur un changement fondamental dans la gamme de produits (par exemple, des chaussures aux vêtements ou des bijoux au matériel informatique), la liste des marques représentées par le bailleur. Cette restriction est imposée afin d'améliorer la logistique du centre commercial et d'augmenter son confort pour les visiteurs, ainsi que de maximiser les marques représentées dans ses magasins, et ainsi augmenter le trafic vers le centre commercial. Dans certains cas, des questions se posent quant à la conformité de cette pratique avec la législation en vigueur. Nous parlons principalement de réglementations régissant la protection de la concurrence sur le marché des produits. En effet, l'alinéa 3 du paragraphe 1 de l'article 11 de la loi fédérale du 26 juillet 2006 n° 135-FZ « sur la protection de la concurrence » interdit directement : « Les accords entre entités commerciales ou les actions concertées d'entités commerciales sur le marché des produits, si de tels accords ou actions concertées conduisent ou peuvent conduire à... une division du marché des produits selon... une gamme de produits vendus..."
Cependant, cette question doit être abordée de manière globale et en tenant compte des circonstances. Et tout d’abord, sur la base d’une compréhension de ce qu’est un marché de matières premières.
Fragment de document
Compte tenu de la localisation des centres commerciaux dans les grandes villes, saturées de nombreux vendeurs et fournisseurs d'une grande variété de produits, il est difficile d'imaginer une situation où les termes du contrat de location concernant l'assortiment pourraient sérieusement changer la situation du marché. .
Cependant, la restriction sur le profil commercial doit être la base d'une réflexion sérieuse de la part du locataire, notamment en raison de l'accord sur les marques présentées dans le magasin qu'il loue. En effet, en raison de retards d'approbation ou du refus du propriétaire, l'entrepreneur peut passer à côté d'une affaire rentable.
Cette section enregistre généralement la capacité des réseaux de services publics utilisés par le locataire et contient une interdiction de dépasser leur capacité conçue.
Accès aux locaux et système de sécurité
Cet article contient les obligations mutuelles du locataire et du propriétaire concernant l'accès aux locaux loués.
Le droit d'entrer dans les locaux pendant les heures de bureau afin de contrôler le respect du contrat de location, ainsi que le droit d'entrer en cas de situations d'urgence survenant dans les locaux, est une exigence standard du propriétaire. Nous parlons principalement de pannes de réseaux publics. Dans certains cas, les propriétaires se réservent la possibilité de faire venir des représentants des propriétaires potentiels sur les lieux peu avant la fin du contrat de location.
Obligation de respecter le Règlement du centre commercial concernant l'horaire de travail du pavillon commercial, la livraison des marchandises, etc. est également standard.
Côté sécurité, la zone de responsabilité du locataire et du propriétaire longe la limite des lieux. Cela signifie que les parties communes d'un centre commercial sont sous le contrôle et la protection du bailleur, et que les locaux et les biens qui s'y trouvent doivent être protégés par le locataire. Dans certains cas, le propriétaire est confronté aux exigences suivantes :
sur l'installation obligatoire d'une alarme de sécurité ;
lors de la conclusion d'un contrat de sécurité avec une entreprise de sécurité privée agréée.
Quelles opportunités un propriétaire peut-il offrir dans cette section pour protéger au mieux ses intérêts ?
Premièrement, vous pouvez essayer d'introduire dans le contrat une condition selon laquelle les représentants du propriétaire n'ont le droit d'inspecter les lieux qu'après présentation d'une procuration, ou de fournir dans le contrat une liste des agents du propriétaire qui ont le droit de le faire. donc.
Deuxièmement, vous pouvez inclure une condition selon laquelle l'inspection ne peut être effectuée qu'en présence d'un représentant autorisé du locataire. Dans ce cas, le bailleur doit constater dans l'acte les violations constatées lors du processus d'inspection en présence d'un mandataire du locataire.
Troisièmement, vous pouvez ajouter une condition selon laquelle si l’entrée dans les locaux est provoquée par une nécessité technique (accident), alors, quelle que soit l’heure de la journée, le propriétaire doit en informer immédiatement la personne autorisée du locataire. Dans ce cas, il convient de prévoir en outre que si le locataire n'est pas prévenu dans ce cas, le bailleur est responsable du manque de biens constaté.
Chacune de ces trois conditions améliore considérablement la situation du locataire.
"1. Les représentants autorisés du Bailleur ont le droit, après en avoir informé au préalable le Locataire, de pénétrer dans les Locaux pendant les heures de travail du Locataire afin de contrôler son état, ainsi que de contrôler le respect par le Locataire des termes du contrat et des Règles d'utilisation. le complexe commercial. Les pouvoirs du représentant du Bailleur doivent être confirmés par une procuration délivrée dans le respect des termes de la législation en vigueur. Sans présenter de procuration, les personnes ayant une relation de travail avec le bailleur et occupant les postes nommés à l'annexe n°___ au présent contrat ont le droit de procéder à une inspection. Le Locataire est informé de l'heure de l'inspection par écrit, par l'envoi d'une lettre recommandée ou par la remise d'un avis au mandataire du Locataire sous une signature personnelle. L'absence d'un mandataire du Locataire, à condition qu'il soit dûment prévenu, ne fait pas obstacle à la mise en œuvre des mesures visant à vérifier l'état des lieux, à contrôler le respect des termes du contrat et à respecter le Règlement d'utilisation du complexe commercial. . 2. Le locataire n'a pas le droit de refuser de manière injustifiée l'accès au bailleur. Le Bailleur ne dispose d'aucun droit d'accès aux locaux destinés au stockage des valeurs monétaires ou monétaires du Locataire. 3. Si le Bailleur découvre lors de l'inspection des violations des termes du présent contrat, des Règles d'utilisation du complexe commercial ou une détérioration de l'état des Locaux (au-delà de l'usure normale), le représentant du Bailleur et du Locataire établit un rapport constatant les violations. Si le représentant du locataire n'est pas d'accord avec les prétentions du Bailleur, ce dernier dresse unilatéralement un rapport et le représentant du Locataire, présent lors de l'inspection, peut exprimer par écrit ses commentaires sur le rapport. Dans ce cas, les parties échangent des documents en y apposant des signatures personnelles. 4. Le Bailleur a le droit d'accéder aux Locaux pour effectuer les réparations nécessaires liées au maintien des Locaux ou du Bâtiment dans son ensemble en état de fonctionnement. Le Bailleur s'engage à effectuer les travaux de réparation en dehors des heures de travail, en respectant au maximum les intérêts du Locataire. Dans tous les cas, en cas de circonstances d'urgence (prévention, élimination des accidents ou de leurs conséquences), les représentants et employés techniques du Bailleur ont le droit d'accéder aux Locaux sans préavis au Locataire. Dans ce cas, le Bailleur est tenu d'avertir les responsables du Locataire (nommés à l'Annexe n°___) par téléphone ou par fax immédiatement au moment de l'entrée ou au plus tard 10 à 15 minutes après celle-ci. A défaut d’avertir le Locataire, le Bailleur assume l’entière responsabilité des biens et biens matériels se trouvant dans les Locaux. |
Durée du bail et droit de préemption pour conclure un contrat
Les contrats de location sont généralement divisés en contrats de location à court terme, à long terme et à durée indéterminée. Indéfini, c'est-à-dire les prisonniers pour une durée indéterminée, ne sont pratiquement pas trouvés lors de la location d'espaces dans les centres commerciaux et de divertissement. Court terme(moins de 1 an) et long terme(plus d'un an) diffèrent, comme leur nom l'indique, par leur durée. Un contrat de location immobilière conclu pour une durée d'au moins un an est soumis à l'enregistrement d'État (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie).
En plus du terme lui-même, cette section décrit généralement en détail la procédure permettant au locataire d'utiliser le droit de préemption pour conclure un contrat pour un nouveau terme4. Généralement, la procédure comprend trois étapes :
le locataire envoie un avis au propriétaire dans le délai fixé par le contrat concernant sa volonté de conclure un contrat pour une nouvelle durée (en pratique, le délai varie de 30 à 60 jours à 5 à 6 mois avant la fin du contrat );
le propriétaire envoie au locataire un projet de contrat de bail ;
négociation des termes et conditions et conclusion d’un contrat.
La rubrique conditions est assez classique et ne contient généralement pas de mauvaises surprises pour le locataire. Cependant, la partie de la section consacrée à la procédure de son renouvellement mérite une attention particulière. En effet, perdre un point de vente très rentable simplement parce que le délai de notification au propriétaire n'a pas été respecté n'est pas la perspective la plus agréable.
Interaction entre les parties lors de l'enregistrement d'un contrat de location
Si le contrat de location est conclu pour une durée au moins un an, il est soumis à un enregistrement obligatoire auprès de l'État. L'enregistrement public de ces accords est effectué par le Service fédéral d'enregistrement (Rosregistration), contrôlé par le ministère de la Justice de la Fédération de Russie.
L'enregistrement d'État est effectué sur la base d'une demande des parties à l'accord ou d'une personne autorisée par lui (elles) s'il dispose d'une procuration notariée, sauf disposition contraire de la loi fédérale n° 122-FZ du 21 juillet. 1997 "Sur l'enregistrement par l'État des droits immobiliers et les transactions avec lui." Pour enregistrer l'accord, vous devez payer une taxe d'État d'un montant de 7 500 roubles (paragraphe 20, clause 1, article 333.33 du Code des impôts de la Fédération de Russie).
La demande d'enregistrement public des droits doit être accompagnée des documents nécessaires à sa mise en œuvre (clause 2 de l'article 16 de la loi fédérale du 21 juillet 1997 n° 122-FZ). Dans ce cas, les documents relatifs aux parties à l'accord sont joints à la demande. Pour le bailleur, il s'agit des documents constitutifs et d'un document attestant le pouvoir du chef de la personne morale d'agir en son nom (procès-verbal (extrait du procès-verbal) de l'assemblée générale des actionnaires (participants)). Pour un locataire-entrepreneur - copies d'un certificat d'enregistrement d'État en tant qu'entrepreneur individuel et d'un certificat d'enregistrement fiscal. La plupart des documents sont soumis sous forme de copies notariées. De plus, la demande doit être accompagnée des documents relatifs à l'immeuble lui-même dans lequel la location est effectuée.
Dans la plupart des cas, le propriétaire assume la responsabilité d'enregistrer un contrat de location à long terme. C'est logique, puisqu'il dispose de la documentation du bâtiment. Dans le même temps, il est nécessaire de comprendre clairement qui supporte les frais d'enregistrement public du contrat de location. Bien que la taxe d'État ne soit pas élevée (paragraphe 20, clause 1, article 333.33 du Code des impôts de la Fédération de Russie), un entrepreneur doit prendre en compte toutes les dépenses afin d'estimer de manière réaliste les coûts de location.
L'importance de l'enregistrement public ne peut être surestimée. Après tout, si cela n'est pas fait, le contrat de location à long terme ne sera pas considéré comme conclu. En conséquence, le propriétaire de l’immeuble peut exiger à tout moment la libération des lieux. Et ici, afin d'éviter des problèmes à l'avenir, le locataire doit clairement stipuler ce qui suit. Tout d'abord, il s'agit d'imposer au bailleur l'obligation de fournir avant une certaine date un ensemble complet de documents en sa possession nécessaires à l'enregistrement par l'État. Dans le cas contraire, le locataire pourrait être soumis à l'arbitraire du propriétaire. Cela est particulièrement vrai dans les cas où des contrats de location sont conclus dans un centre commercial en construction. En règle générale, ils commencent à travailler avant que le propriétaire de l'immeuble ne parvienne à enregistrer tous ses droits, de sorte que l'enregistrement d'un accord à long terme n'est pas encore possible. Ensuite, un contrat est d'abord conclu pour 11 mois, puis un accord à long terme. A cet égard, le propriétaire a la possibilité de changer de locataire à la fin du contrat de courte durée.
« L'enregistrement par l'État du présent Contrat, ainsi que de toutes les modifications et ajouts au présent Contrat (le cas échéant), est effectué par le Bailleur de la manière prescrite par la législation en vigueur de la Fédération de Russie. Tous les documents nécessaires à l'enregistrement public détenus par le Locataire, ainsi que toutes les procurations nécessaires, sont fournis au Bailleur dans un délai de cinq jours à compter de la date de réception par le Bailleur de la demande écrite du Locataire. Toutes les dépenses liées à l'enregistrement public du contrat de location sont supportées par le bailleur à ses frais. |
L'auteur estime qu'il s'agit de l'une des sections les plus importantes du contrat de location. En effet, le transfert et la restitution des locaux sont associés aux questions les plus controversées qui se posent entre les parties : l'état des locaux et de leurs équipements. Pour éviter les litiges, les parties élaborent une annexe au contrat de location - un acte reflétant l'état des lieux.
Cet article précise également les circonstances entourant la libération des lieux des biens, biens et équipements du locataire. Les plus courantes sont les conditions dans lesquelles le locataire est obligé de démonter le matériel lui appartenant, ainsi que les améliorations indissociables apportées par lui sans l'accord du bailleur.
Souvent, le propriétaire inclut dans cet article des conditions strictes concernant les biens non enlevés par le locataire avant la date de transfert des lieux. Par exemple, la formulation habituelle peut être considérée : « Concernant tout bien du Locataire qui n'est pas enlevé par lui à l'expiration de la durée du bail, le Bailleur a le droit, agissant à sa discrétion, soit :
considérez cette propriété comme abandonnée et transformez-la en votre propre propriété, ou,
après avoir retiré ces biens des Locaux, les entreposer sans être responsable envers le Locataire de leur perte.
De tels actes du bailleur sont illégaux5 et insignifiants, c'est-à-dire des normes qui n'entraînent pas de conséquences juridiques. Toutefois, ils devraient, si possible, être exclus du contrat au stade de la conclusion, ne serait-ce que pour réduire le risque de litiges entre les parties.
La procédure de règlement mutuel entre les parties
Composition du loyer
Dans la plupart des centres commerciaux, les coûts directs de location des locaux sont constitués de :
tarif de location de base ;
les coûts d'exploitation;
paiement des factures de services publics.
Une telle division, dans certaines circonstances, peut se transformer en un autre « piège » du contrat de location. Ce n’est pas pour rien que dans certains contrats, le deuxième poste de la liste (les frais de fonctionnement) est également appelé « taux de paiement variable ». Avec cette classification des charges locatives, le propriétaire tente de contourner les restrictions établies par la loi6 sur l'augmentation du loyer, « sauvant la face » auprès du locataire. Pour comprendre pourquoi cela est fait, il suffit de regarder en quoi consistent les coûts de fonctionnement.
Les principaux frais de fonctionnement sont :
organiser des mesures pour assurer le régime de sécurité, organiser le contrôle d'accès, la vidéosurveillance, assurer la sécurité dans les espaces publics ;
maintenance des systèmes et équipements d'ingénierie qui assurent la fourniture de services opérationnels dans le bâtiment (escaliers mécaniques, ascenseurs et autres mécanismes de levage, portes automatiques);
nettoyage complet des espaces publics et des abords, déneigement, traitement des lieux avec des réactifs l'hiver, arrosage des stationnements, des trottoirs et des pelouses l'été ;
élimination des déchets ménagers solides, recyclage des lampes fluorescentes ;
dératisation, désinfestation et désinfection ;
organiser le travail avec les visiteurs des centres commerciaux ;
administration générale.
Le propriétaire, à travers les frais d'exploitation, transfère la charge de l'entretien du bien sur le locataire proportionnellement à la surface occupée. Le propriétaire essaie de s'assurer contre toute variation des dépenses, maintenant ainsi son niveau de profit habituel.
Il faut comprendre que la condition d'augmentation unilatérale du loyer de base une fois par an est courante dans les relations locatives dans les centres commerciaux7. Parallèlement, les propriétaires qui respectent leurs locataires étendent cette condition aux frais de fonctionnement. C'est ainsi qu'ils démontrent leur intérêt pour la stabilité des relations et les projets de coopération à long terme.
En règle générale, le locataire paie les factures de services publics en plus du loyer et des services d'exploitation. Ils se composent généralement de deux parties : le paiement des services directement consommés et l'indemnisation du propriétaire pour une partie du coût des services généraux (chauffage, électricité, approvisionnement en eau, etc.). Afin de minimiser cette partie des coûts, il peut être recommandé d'installer des compteurs « à l'entrée » des locaux loués. Les factures de services publics « générales » sont répercutées sur le locataire sans aucun frais supplémentaire de la part du propriétaire.
Unités conventionnelles
Les sections de l'accord consacrées aux aspects financiers de la relation sont les plus intéressantes de tout accord. Surtout dans un contrat de location. C'est là que de nombreuses surprises attendent le locataire. L'exemple le plus simple : le propriétaire indique dans une annonce de location d'espace commercial le prix au mètre carré en unités conventionnelles, sans mentionner le mode de conversion en roubles. Ou bien il donne le coût en dollars américains ou en euros, « oubliant » de préciser que leur taux est fixé par accord à 10-15 pour cent plus élevé que le taux officiel. Bien entendu, ces questions doivent être clarifiées dès les premières étapes des négociations. Mais, comme le montre la pratique, le locataire ne connaît le montant final des dépenses qu'après avoir reçu le projet de contrat, et parfois même après l'avoir signé.
À propos, en raison de la stabilisation de la situation économique, les contrats de location qui déterminent le montant du paiement en roubles sont devenus de plus en plus courants.
Il existe plusieurs méthodes principales de calcul :
fixer la taille d'une unité conventionnelle en roubles. Cette méthode équivaut à indiquer le montant du loyer en roubles, et son utilisation provoque une légère confusion, mais cela se produit de temps en temps ;
fixer la taille d'une unité conventionnelle à travers un panier bi-devises (dollar plus euro) ou multi-devises. Les méthodes de calcul dans ce cas peuvent être assez compliquées. Le plus simple d'entre eux consiste à calculer la moyenne arithmétique des devises en roubles au taux de la Banque centrale de Russie ;
fixer les valeurs limites dans lesquelles le taux de change de la Banque centrale de Russie est appliqué et, en cas de changements importants, les limites inférieures ou supérieures convenues par les parties. L'option la plus rentable pour l'entrepreneur locataire est la possibilité de fixer les deux frontières du couloir monétaire, mais les propriétaires sont réticents à accepter cette option.
Ce qui est particulièrement pertinent lorsqu'on rattache la valeur d'une unité conventionnelle au taux de change est date de paiement. Les options les plus courantes pour le sécuriser sont :
Date de débit des fonds du compte courant du payeur.
La date de débit des fonds du compte correspondant de la banque du payeur.
La date de réception des fonds sur le compte correspondant de la banque du destinataire.
La date de réception des fonds sur le compte bancaire du destinataire des fonds.
Fixer correctement la date de paiement dans l'intérêt des deux parties au contrat. Ainsi, si un laps de temps important s'écoule entre le moment où le payeur a effectué le calcul et effectué le paiement jusqu'au moment où l'obligation de paiement (date de paiement) est considérée comme remplie, une différence de taux de change peut survenir et un ajustement de paiement sera nécessaire. Par exemple, la différence entre le taux de change du dollar américain les 28 et 29 avril 2007 est de 7 kopecks, ce qui donnera déjà une différence significative dans l'équivalent en rouble du loyer mensuel. Pour éviter une telle situation, vous pouvez fixer la date de débit des fonds du compte courant du payeur comme date d'exécution des obligations. Vous pouvez également indiquer dans le contrat que le tarif est prélevé non pas à la date de paiement, mais à une date fixe chaque mois. Il convient toutefois de reconnaître que ces deux méthodes protègent davantage les intérêts du locataire que ceux du propriétaire.
Dépôt
Dans presque tous les cas, lors de la conclusion d'un contrat de location de locaux dans un centre commercial, l'entrepreneur sera tenu de verser un dépôt de garantie. En moyenne, il varie de 1 à 3 mensualités locataires. Dans ce cas, l’entrepreneur doit généralement le reconstituer lorsque le loyer augmente. Il est également tenu de reconstituer la caution en cas de toute autre « radiation » prévue par le contrat conclu par le bailleur. De par sa nature juridique, le dépôt est un mode de garantie d'obligations qui n'est pas nommé dans la législation en vigueur8. Sa présence permet au propriétaire de résoudre plusieurs problèmes à la fois :
Bénéficiez d'un prêt sans intérêt pour toute la durée du contrat de location.
Disponibilité de fonds pour couvrir les loyers impayés à temps.
Possibilité de couvrir les pertes du locataire en cas de non-paiement du loyer ou de dégradation des locaux.
Perception des pénalités en cas de résiliation du contrat du fait de la faute du locataire.
Pour résoudre ces problèmes, le contrat comprend une disposition selon laquelle le propriétaire a le droit de procéder à des retenues sur la caution sans le consentement du locataire.
Le contrat peut contenir la mention suivante : « Le Bailleur a le droit de compenser unilatéralement les fonds qui lui sont transférés conformément au présent contrat en garantie de l'exécution des obligations du Locataire dans les cas suivants et pour le montant suivant : 1. A hauteur du loyer impayé, si le paiement est en retard de plus de 5 (cinq) jours ouvrables. 2. À hauteur des pertes subies par le Bailleur du fait que le Locataire a causé des dommages aux Locaux, Complexes ou autres biens du Bailleur, et que le Bailleur n'a pas reçu les indemnités dans les 15 (quinze) jours ouvrables à compter de la date de présentation de la demande de paiement du Locataire. 3. Du montant total de la caution en cas de résiliation du contrat de location pour cause de faute du bailleur dans les cas et de la manière établis par le présent contrat. |
Souvent, la capacité du bailleur à compenser les fonds est renforcée par une interdiction de compensation de la part du locataire. L’auteur a notamment relevé la disposition suivante dans le texte du contrat : « Le loyer est payé par le Locataire en totalité, sans compensation ni demande reconventionnelle, et ne peut faire l’objet d’aucune déduction ou retenue de sa part. » Il convient de noter qu'une telle clause du contrat est pour l'essentiel nulle et n'entraîne aucune conséquence juridique, car elle contredit la législation en vigueur9.
Avec une telle approche de la part du propriétaire, le locataire doit convenir avec lui au moins d'une détermination conjointe ou indépendante du montant des dommages.
Dans le cadre d'un contrat d'assurance, une partie (assureur) s'engage, moyennant les frais prévus au contrat (prime d'assurance), lors de la survenance d'un événement stipulé au contrat (événement assuré), à indemniser l'autre partie (le preneur d'assurance) ou un autre personne en faveur de laquelle le contrat a été conclu (le bénéficiaire) pour les dommages causés à la suite de cet événement (clause 1 de l'article 929 du Code civil de la Fédération de Russie).
L'assurance est l'un des principaux moyens par lesquels un propriétaire protège ses intérêts dans ses relations avec un locataire. C'est le moyen le plus efficace. Souvent, la relation avec la compagnie d’assurance de dommages est beaucoup plus productive qu’avec le locataire directement. C'est de ces considérations que procède le bailleur lorsqu'il exige que le locataire conclue des contrats d'assurance, désignant le bailleur comme bénéficiaire. Classiquement, les objets d'assurance peuvent être divisés en plusieurs blocs :
assurance par le locataire de la responsabilité civile envers le propriétaire et les tiers pour les actions survenant dans le cadre des activités commerciales normales du locataire dans les locaux loués ;
assurance par le locataire de la responsabilité civile du propriétaire et des tiers pour les dommages qui pourraient être causés par le locataire ou ses entrepreneurs lors de travaux de réfection des lieux ;
assurance des biens du locataire et des biens se trouvant dans les lieux.
En règle générale, le contrat précise la limite de responsabilité de l'assurance et l'obligation du locataire d'indemniser les dommages causés au-delà de cette limite.
Quel est l’avantage du locataire dans ce cas ? Tout d’abord, il faut insister sur la possibilité de choisir en toute autonomie une compagnie d’assurance. Il s'agit d'une étape tout à fait logique, puisque le propriétaire, en principe, n'est pas intéressé par le choix de l'option optimale. Et une différence de 2 à 3 % de la prime d'assurance 10 sur toute la durée du bail peut représenter une somme importante pour le locataire. En règle générale, si le locataire choisit parmi des compagnies d’assurance dûment agréées et réputées, le propriétaire n’y verra aucune objection. De plus, le locataire doit convenir au préalable du délai le plus opportun pour conclure des contrats d'assurance. Au minimum, les contrats d'assurance doivent être conclus après la conclusion du contrat de location, et pas avant.
Découvrez les droits et obligations du locataire et du propriétaire, la responsabilité mutuelle des parties en cas de violation des termes du contrat de location et la résiliation anticipée de ce contrat dans le prochain numéro du magazine.
1 A propos des contrats de location que vous pouvez conclure lors de la construction d'un centre commercial, lisez l'article de S.V. Rossol à la page 60 du magazine n°5` 2007.
2 Afin d'éviter les désaccords, il est également recommandé d'indiquer dans la section « Définitions » de l'entente quel intervalle de temps les parties considèrent comme étant le jour, le matin et le soir.
3 Par exemple : « Société par actions ouverte « A », ci-après dénommée le Bailleur, représentée par le Directeur général Nikita Nikitovich Nikoev, agissant sur la base de la Charte, et l'entrepreneur individuel Ivan Ivanovich Ivanov, ci-après dénommé le Locataire. , ont conclu le présent accord comme suit… »
4 Ce droit est accordé au locataire par le paragraphe 1 de l'article 621 du Code civil de la Fédération de Russie.
5 Le paragraphe 2 de l'article 226 du Code civil de la Fédération de Russie stipule que les biens meubles abandonnés d'une valeur supérieure à cinq salaires minimum ne deviennent la propriété de celui qui les possède qu'après qu'ils ont été déclarés sans propriétaire par un tribunal. De plus, il ne peut être considéré comme abandonné que si le propriétaire l'a quitté avec la claire intention d'en abandonner la propriété. Conformément au paragraphe 1 de l'article 886 du Code civil de la Fédération de Russie, le dépositaire est tenu de restituer l'objet en toute sécurité.
6 Clause 3 de l'article 614 du Code civil de la Fédération de Russie : « … le montant du loyer peut être modifié par accord des parties dans le délai stipulé par le contrat, mais pas plus d'une fois par an.
7 Dans la pratique de l’auteur, le taux unique le plus courant pour une augmentation unilatérale du loyer est de 10 pour cent. Dans certains cas, plus rares, l'augmentation est constituée du montant de l'inflation officiellement annoncée.
8 Le paragraphe 1 de l'article 329 du Code civil de la Fédération de Russie stipule : « L'exécution des obligations peut être assurée par une pénalité, un nantissement, une rétention des biens du débiteur, une caution, une garantie bancaire, un dépôt et d'autres moyens fournis par la loi ou par contrat.
9 L'article 410 du Code civil de la Fédération de Russie stipule clairement qu'une déclaration d'une partie suffit pour la compensation.
10 La prime d'assurance est un paiement d'assurance que le preneur d'assurance est tenu de payer à l'assureur de la manière et dans les délais fixés par le contrat d'assurance.
Nikolaï Tchoudakov,
Directeur, Rédacteur en chef du référentiel juridique « System Lawyer »
Dans cet article, vous lirez :
Les pièges d’un contrat de location d’espace commercial
Erreurs dans un contrat de location qu'un gestionnaire devrait connaître
Exemple correct de contrat de location pour un espace de vente au détail
Contrat de location d'un espace commercial- un document avec lequel presque tous les entrepreneurs ont dû composer. Cependant, malgré la prévalence de ce phénomène, les hommes d'affaires commettent souvent des erreurs fondamentales dans le contrat de location. Examinons le bon exemple de contrat de location d'espace commercial avec des notes importantes, ainsi que les 5 principales erreurs lors de la rédaction de ce document.
Erreur 1. Les locaux loués n'étaient pas précisés
Souvent, le locataire oublie de demander au propriétaire un plan sur lequel est indiqué le bien loué ; Souvent, ce plan est rédigé en annexe au contrat, que les parties ne signent pas. Autre option : le contrat indique la superficie totale des locaux loués sans préciser qu'il comprend les locaux techniques (et ils sont moins chers à louer que les locaux commerciaux, parfois plusieurs fois). Enfin, si une partie d'un espace commercial est louée, par exemple plusieurs mètres carrés dans un supermarché pour la vente de fournitures pour animaux de compagnie, le contrat le décrit souvent ainsi : « X mètres carrés sur le territoire du magasin Y », sans entrer dans les détails.
Conséquences. Premièrement, sans préciser les caractéristiques détaillées d'une partie des locaux loués dans le contrat de location d'un espace commercial, vous êtes pratiquement voué à des litiges avec le propriétaire sur le montant du loyer. De plus, dans les grands centres commerciaux, les locataires paient souvent un supplément pour l'utilisation des locaux techniques communs (toilettes, parking, locaux du personnel). Sa valeur pour chaque locataire est calculée au prorata de la superficie des locaux commerciaux qu'il loue. Cela signifie que sans séparer l'espace commercial de la zone des buanderies, vous risquez de payer sérieusement trop cher.
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Deuxièmement, à partir d'une vague description des lieux, un propriétaire peu scrupuleux pourra vous expulser plus tôt que prévu, par exemple si un locataire est prêt à payer plus pour prendre votre place. Enfin, troisièmement, si vous concluez un contrat de location pour une durée supérieure à un an et devez donc enregistrer le contrat auprès de Rosreestr (clause 2 de l'article 651 du Code civil de la Fédération de Russie), l'enregistrement vous sera refusé si le la description des lieux n'est pas claire.
Comme c’est vrai. Demande au propriétaire d'un inventaire et des titres de propriété sur la base desquels la superficie de la surface de vente est déterminée - un certificat d'enregistrement des locaux non résidentiels, des plans, des explications, des schémas, l'autorisation de servir les visiteurs dans un espace ouvert.
Faites une copie du plan, ombragez les locaux que vous y louez, signez ce document et faites signer le propriétaire. Dans le contrat lui-même, divisez les locaux que vous louez en commerces de détail et autres (utilitaires, entrepôts, services publics) et obtenez du propriétaire une réduction proportionnelle du tarif pour les autres zones, sur la base de l'argument qu'elles ne vous apportent pas, en tant que locataire. , revenus directs. Et vous, en tant que directeur commercial, savez vous-même qu'il est nécessaire de signer tous les documents sans exception qui consignent les accords avec la contrepartie.
Que se passe-t-il si votre propriétaire s'adresse au tribunal pour contester le contrat sur la base d'une description peu claire du bien locatif ? N'hésitez pas à vous référer à l'article 15 de la Résolution n° 73 de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie (ci-après dénommée Résolution n° 73) : si l'accord a été effectivement exécuté par les parties (les locaux vous ont été transférés en tant que locataire), alors ils n'ont pas le droit de contester le contrat en invoquant une description inadéquate de l'objet loué.
Erreur 2. Les frais d'entretien des locaux n'ont pas été convenus
Souvent, les locataires, après s'être mis d'accord avec le propriétaire sur le montant du loyer et le calendrier de son paiement, oublient de décrire en détail dans le contrat les coûts d'entretien du bien locatif, y compris ses réparations, les paiements légaux (principalement les services publics) et les paiements supplémentaires. (parking, sécurité). De plus, il arrive parfois que les propriétaires n'incluent pas la TVA dans le tarif de location fixé dans le contrat.
Conséquences. Si vous ne convenez pas dans le contrat quelle partie supporte quels coûts, il se peut que les services de télécommunications pour les locaux que vous louez soient effectués dans le cadre d'un accord unique avec un opérateur commercial dont les tarifs sont plus élevés que ceux habituels de la ville. Selon le paragraphe 2 de l'art. 616 du Code civil de la Fédération de Russie (Code civil de la Fédération de Russie), les frais de réparations courantes et d'entretien du bien loué, non liés aux frais de grosses réparations, sont à la charge du locataire, c'est-à-dire vous. Cela signifie que le propriétaire a le droit de ne pas vous rembourser ces dépenses. De plus, cela peut fortement augmenter le loyer après avoir procédé à l'aménagement (réparation) des locaux, car de telles améliorations augmentent la valeur commerciale du bien.
Comme c’est vrai. Selon la loi, les défauts du bien loué qui empêchent totalement ou partiellement son utilisation sont éliminés aux frais du bailleur.
Par exemple, si les locaux que vous louez ne sont pas équipés d'une alarme incendie, le propriétaire doit en installer une à ses frais. Mais afin de prouver que de tels défauts existaient au moment de la conclusion du contrat de location, joignez-y un acte de réception et de cession des locaux que vous louez, dans lequel vous décrivez en détail leur état, en accordant une attention particulière aux défauts (manque d'alarme, éléments de plomberie nécessaires, communications défectueuses). Et dans le contrat lui-même, établissez clairement quels frais d'entretien des locaux sont supportés par quelle partie.
Par exemple, si les services publics et autres paiements obligatoires incombent au locataire, précisez dans le contrat si ces paiements sont inclus dans le montant du loyer (cela est avantageux pour vous) ou s'ils sont payés en plus de celui-ci.
Dans le paragraphe expliquant la notion de « tarif de location », précisez s'il inclut la TVA (sinon, incluez le montant de la TVA dans les frais de location), les services publics, les frais de stationnement et les services de communication. La loi permet de fixer le tarif du loyer non pas en montant fixe, mais en indiquant le mode de calcul (par exemple, « partie fixe + variable, y compris les factures de services publics = tarif »). Une autre option légale consiste à lier le taux de location au taux de change ; Si votre propriétaire fait cela, assurez-vous que le contrat indique clairement à quelle devise il est fait référence et à quelle date le taux de change est utilisé pour calculer les paiements.
Erreur 3. Loué à une personne non autorisée
Très souvent, les hommes d'affaires sont tentés par le bas prix d'un contrat de location d'un local commercial pour une longue durée (par exemple deux à trois ans) ou signent un contrat sans vérifier l'autorité du signataire de la part du bailleur. Il se peut que vous ayez conclu un accord avec une personne qui n'a pas de droits sur les locaux, ou que vous ayez, sans vous en douter, conclu un contrat de sous-location, c'est-à-dire signé un contrat avec un locataire qui loue lui-même les locaux du propriétaire final.
Conséquences. Lors de la sous-location, tout dépend des termes du contrat entre le locataire (qui vous loue les locaux spécifiquement) et le propriétaire du bien. D'une part, lorsque ce contrat exprime expressément le consentement du propriétaire à la sous-location (ou lorsque ce consentement est formalisé dans un document séparé), vous disposez de certaines garanties. Ainsi, si le contrat de location principal conclu pour une certaine durée est résilié plus tôt que prévu, vous bénéficierez du droit de conclure un contrat de location pour ce bien directement avec le propriétaire pour la période allant jusqu'à la fin de votre sous-location (clause 1 de l'article 618 du Code civil de la Fédération de Russie). Mais d’un autre côté, même en sous-location légale, vous courez de grands risques.
Par exemple, si le tribunal déclare invalide le contrat de location principal d'un espace commercial pour des raisons qui n'ont rien à voir avec vous (par exemple, il s'est avéré que le contrat a été signé avec une personne non autorisée, ou pour une partie au contrat principal, cela la transaction est importante et l'autre partie la conteste), vous perdrez la force et votre contrat de sous-location (clause 2 de l'article 618 du Code civil de la Fédération de Russie).
- Gestion du service commercial : compétences du manager
Enfin, le propriétaire peut interférer avec vos activités commerciales (par exemple, vous refuser l'accès aux locaux au motif qu'il n'a pas conclu d'accord avec vous), et même si vous prouvez au tribunal que le propriétaire a tort, vos pertes ça sera sérieux. Que dire de la sous-location noire (sans le consentement du propriétaire) ou de la conclusion d'un contrat avec un propriétaire qui n'a pas le droit de disposer du bien que vous louez : le véritable propriétaire peut légalement vous demander de quitter les lieux, et vous ne pourrez pas vous y opposer. De plus, vous ne pourrez pas exiger que le faux propriétaire restitue l'argent que vous lui avez déjà payé pour ce qui est essentiellement une location illégale (paragraphe 6, paragraphe 12 de la Résolution n° 73).
Comme c’est vrai. Vérifiez tous les documents confirmant le droit de votre propriétaire sur le bien locatif. Ce droit est confirmé par un extrait du Registre d'État unifié des droits sur l'immobilier et des transactions avec celui-ci (USRP), à partir duquel vous prendrez connaissance de la présence (absence) de charges dans les locaux. Ces charges peuvent être une hypothèque (garantie pour garantir un prêt), une saisie, un bail, une servitude. Assurez-vous d'inclure dans le contrat de location une clause selon laquelle le bailleur est tenu de vous avertir de la présence de charges (figure, clause 3.2 du contrat).
Une section distincte du Registre d'État unifié est dédiée à chaque bien immobilier situé en Russie. Ainsi, que vous louiez ou sous-louiez le bien, vous obtiendrez toutes les données nécessaires du Registre d'État unifié. Vérifiez également votre contrepartie au contrat : demandez-lui des copies des documents statutaires et comparez-les avec un extrait du registre national unifié des personnes morales. Si vous concluez un contrat de sous-location, vérifiez à la fois la contrepartie directe et le propriétaire - le propriétaire des lieux, demandez des copies du contrat de location principal et assurez-vous que le propriétaire a donné son consentement écrit à la sous-location (il est préférable de contacter directement le propriétaire).
Vérifiez enfin la durée du bail du contrat principal : elle ne doit pas se terminer avant la durée de votre contrat de sous-location. Si votre propriétaire va simplement construire ou acheter un centre commercial et conclut au préalable un contrat de location avec vous, assurez-vous qu'il indique que le propriétaire est tenu de céder tel ou tel local au locataire (c'est-à-dire vous) en une certaine date. Et au moment de recevoir les locaux du propriétaire, assurez-vous que la propriété a déjà été enregistrée chez lui (article 10 de la résolution n° 73).
Erreur 4. Nous n'étions pas d'accord sur les termes du changement de loyer
Les locataires ne prêtent souvent pas attention aux dispositions relatives aux modifications du loyer, s'appuyant sur le fait que le montant ne peut être modifié plus d'une fois par an. Cependant, cette erreur dans le bail peut coûter cher.
Conséquences. Le propriétaire n'a le droit d'augmenter le loyer unilatéralement que si cela est clairement indiqué dans le contrat. Souvent, les propriétaires tentent d'inclure dans le contrat une clause qui leur permet d'augmenter le loyer de manière unilatérale sans recourir au tribunal ni signer un accord complémentaire au contrat. Si le locataire inconsidéré accepte cela, le propriétaire aura la possibilité légale d'exiger de plus en plus le loyer.
Comment le faire correctement. Si le propriétaire insiste pour inclure une telle clause dans le contrat, vous pouvez être d'accord - avec une mise en garde : le montant du loyer peut être augmenté unilatéralement, mais uniquement dans le cadre de l'indice d'inflation et pas plus de, par exemple, 5 %. Et si vous vous attendez à une forte réduction des tarifs de location, essayez d'inclure dans le contrat une condition selon laquelle non seulement le propriétaire, mais également vous pouvez modifier unilatéralement le montant du loyer en fonction des tarifs de location moyens du marché pour des locaux de ce type dans tel et telle ville à telle ou telle période de temps.
- Contrat de service : exemple, erreurs typiques
Si le contrat de location d'un espace commercial ne contient pas de clause d'augmentation unilatérale du loyer et que le propriétaire vous propose de conclure un accord complémentaire pour fixer un taux majoré, vous n'êtes pas tenu d'accepter. Au minimum, vous pouvez négocier, ou au maximum, déclarer que jusqu'à la fin de la durée du bail vous paierez au taux établi dans le contrat en cours.
Il convient de faire de même lorsque le droit à une augmentation unilatérale est mentionné dans le contrat et que votre propriétaire l'a déjà utilisé, après quoi il propose de conclure un accord complémentaire afin d'augmenter à nouveau le loyer. Le fait est que le paragraphe 21 de la résolution n° 73 stipule : il est possible de modifier le montant du loyer plus d'une fois par an, mais uniquement avec l'accord des parties (et les parties ont le droit de conclure de tels accords autant de fois comme ils le souhaitent au cours de l'année). Mais si le tribunal constate que le montant du loyer après un changement unilatéral s'avère nettement supérieur à la moyenne du marché, il refusera au propriétaire de percevoir auprès de vous un montant supérieur au taux moyen du marché pour la location de locaux similaires (article 22 de la Résolution n° 73).
Erreur 5. Je n'ai pas prêté attention aux conditions de résiliation
Lors de la conclusion d'un contrat de location d'espace commercial pour une certaine durée, les locataires négligent très souvent de s'entendre en détail sur les modalités de résiliation des contrats, se privant des garanties établies par la loi.
Conséquences. Dans l'art. 619 du Code civil de la Fédération de Russie fournit une liste fermée de cas dans lesquels un contrat de location à durée déterminée peut être résilié à la demande du bailleur. Toutefois, dans le contrat lui-même, les parties peuvent établir tout autre motif de résiliation anticipée. Ainsi, selon l'art. 619 du Code civil de la Fédération de Russie, le propriétaire peut exiger la résiliation du contrat si, en tant que locataire, vous violez le délai de paiement plus de deux fois de suite, mais le contrat peut également établir une seule violation. Et si votre contrat contient de telles conditions, vous ne pourrez plus les contester en justice au motif qu'elles sont contraires à la loi. Le principe de la liberté contractuelle entrera en vigueur : les conditions qu'elles auront elles-mêmes fixées s'appliqueront aux relations des parties.
Comme c’est vrai. Passez en revue les conditions de résiliation proposées par votre propriétaire et déterminez celles que vous pouvez accepter et celles que vous ne pouvez pas. Si vous décidez d’accepter certaines des conditions qui présentent des risques pour vous, réfléchissez aux moyens de prévenir ces risques.
Laissez-moi vous donner un exemple : si le contrat prévoit qu'il peut être résilié même en raison d'un seul retard de paiement, un bailleur sans scrupules peut, sous un prétexte fallacieux, se soustraire à tout paiement de votre part (certains bailleurs modifient même le compte courant à cet effet). et falsifier des documents indiquant qu'ils auraient informé le locataire à temps des nouveaux détails du transfert), présentant cela comme votre violation.
Dans une telle situation, contactez un notaire, décrivez-lui la situation et remettez-lui l'argent pour payer le loyer. On considérera que vous les avez envoyés au propriétaire, et le notaire aura pour tâche de remettre effectivement ce montant à votre propriétaire. Si vous avez effectivement effectué un paiement en retard, mais que vous avez rapidement corrigé cette violation, il est possible que le tribunal rejette la demande du propriétaire de résilier le contrat avec vous.
Caractéristiques du contrat de location d'un espace commercial : exemple, erreurs, notes
Nikolaï Tchoudakov se spécialise en fiscalité et en droit civil. Diplômé de la Faculté de droit de l’École supérieure d’économie de l’Université d’État. Il a travaillé comme rédacteur en chef de publications professionnelles telles que « Arbitration Practice », « Tax Disputes : Theory and Practice », « Documents and Comments ». Auteur des livres « Algorithmes pour gagner un litige fiscal : comment gagner contre l'inspection pour des raisons procédurales » et « 10 précédents en matière de litiges locatifs ».
YSS "Avocat du système"- le premier référentiel juridique d'explications pratiques des juges. Site officiel - www.1jur.ru
Afin de louer des locaux sans pertes émotionnelles et matérielles inutiles, pour organiser le fonctionnement de votre propre magasin, il est nécessaire d'effectuer une certaine séquence d'actions logiquement et juridiquement solides qui conduiront certainement au résultat souhaité.
Formulez précisément les exigences auxquelles doivent répondre les locaux commerciaux requis (superficie, emplacement, loyer maximum et coûts des services publics qui ne rendront pas votre entreprise non rentable).
1. L'option la plus courte et la plus sûre (location de propriété municipale)
Dépenses : 0 Durées : de 1 à 3 mois
1.1. Découvrez quelles autorités exécutives de la localité dans laquelle vous vivez sont chargées de mettre à disposition des biens municipaux non résidentiels à louer.
1.2. Peut-être qu'une visite à cette organisation résoudra tous vos problèmes. Si la commune dispose d'un local commercial qui vous convient, les employés vous remettront une liste des documents à préparer avec la demande de location du local. Il n'y a pas lieu de s'inquiéter de la légalité et de la validité de la transaction conclue : les autorités communales sont régulièrement contrôlées par le parquet et d'autres autorités de régulation.
2. L'option est assez fiable (services des foncières)
Charges : de 10% à 50% du loyer annuel Durée : 1-2 mois
2.1. Si vous ne parvenez pas à trouver quelque chose sur la propriété municipale, étudiez attentivement tous les bulletins hebdomadaires officiels du syndicat local des agents immobiliers.
2.2. Si vous avez une option intéressante pour un espace de vente au détail, n'hésitez pas à contacter l'entreprise qui a publié l'annonce. Lors du premier entretien avec l'agent, demandez-lui un document confirmant l'adhésion au syndicat des agents immobiliers. C’est le seul document qui peut désormais vous protéger des hommes d’affaires malhonnêtes. L'autorisation de ce type d'activité n'est actuellement pas délivrée et la question de la participation obligatoire aux OAR (organismes d'autoréglementation) a disparu à la Douma.
2.3. Si tout est en ordre, vous pouvez commencer à travailler, mais n'oubliez pas que les agents immobiliers facturent beaucoup d'argent pour leurs services.
2.4. Demandez instamment à votre agent de montrer le certificat de titre original de la propriété. Si l'ensemble des documents ne contient qu'une photocopie, demandez à commander un nouvel extrait du Registre d'État unifié des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci. Un propriétaire qui s'adresserait à des agents immobiliers pour louer son espace commercial pourrait le vendre en quelques mois. Et il peut arriver que vous concluiez un accord avec une personne qui n'est pas propriétaire du bien. Il n'est pas difficile de reconnaître une transaction comme nulle devant les tribunaux, mais cela prendra plus d'un mois.
2.5. Lorsque vous visitez un espace de vente au détail, n'hésitez pas à regarder à chaque coin de rue. Les défauts importants et immatériels des locaux doivent être constatés dans le certificat de réception, qui constitue une annexe au contrat de location. Dans le cas contraire, à la résiliation du bail, vous pourriez être tenu de réparer ce qui est tombé en ruine ou de payer le coût équivalent des réparations.
2.6. Lors de la signature de l'acte d'acceptation et de cession, demander au propriétaire de fournir des copies des reçus pour lesquels les services publics ont été payés jusqu'à la date en cours. Bien entendu, les prestataires de services ne pourront pas recouvrer vos dettes existantes devant le tribunal, mais vos nerfs seront à rude épreuve pendant de nombreux mois.
2.7. Un agent immobilier ou un propriétaire vous proposera un projet de contrat de location pour un espace commercial. Faites une pause et étudiez-le attentivement. Le contrat doit comprendre :
- Dans la rubrique « Objet du contrat » : une description exacte de l'objet loué : détail du certificat d'enregistrement de propriété, superficie des locaux, étage, indication des numéros des locaux loués selon le plan d'étage (le plan d'étage lui-même doit nécessairement être une annexe à l'accord). Si les locaux loués ne disposent pas de sortie séparée, les espaces communs (couloirs, volées d'escaliers, vestibules, salles de bains) destinés à vous et aux autres utilisateurs des lieux doivent être indiqués.
- La rubrique « Loyer » doit indiquer le montant du loyer annuel, le montant des versements mensuels ou trimestriels avec une TVA distincte (taxe sur la valeur ajoutée). Il aborde également l'inclusion des factures de services publics dans le loyer, la procédure de leur calcul et la possibilité de conclure des contrats directement avec les prestataires de services.
- La section « Procédures de paiement » indique clairement les modalités et la procédure de paiement. Si les paiements sont effectués non à l'initiative du locataire, mais selon les factures émises par le bailleur, la procédure, les modalités d'émission des factures et les modalités de paiement de celles-ci doivent être clairement décrites.
- La section « Coordonnées des parties » doit contenir des informations complètes sur les coordonnées bancaires, les numéros de téléphone, les adresses légales, postales et e-mail, le TIN, le BIC, la position de la personne autorisée à signer l'accord et un document lui accordant ce droit.
- Dans la section « Droits et responsabilités des parties », il est nécessaire d'indiquer des informations sur qui doit faire quoi et dans quels délais dans diverses situations de routine et d'urgence. Il convient particulièrement de noter les clauses sur les obligations de réparations courantes et majeures des locaux et la possibilité d'inclure ces dépenses dans le loyer.
2.8. Par ailleurs, nous devons nous rappeler que si le contrat est conclu pour une durée d'un an ou plus, il doit être enregistré auprès de Rosreestr. L’aide d’un agent immobilier sera inestimable.
3. L'option est la plus réaliste et la plus difficile (recherche indépendante de locaux et conclusion indépendante d'un accord)
Dépenses : de 300 à 3000 roubles. Durée : de 1 à 3 mois
3.1. Si vous n’avez pas trouvé de locaux loués par l’intermédiaire d’agences immobilières, vous devrez faire la recherche vous-même.
3.2. Parcourez les quartiers de la ville où vous souhaiteriez ouvrir votre magasin. Regardez de plus près s'il existe des locaux fermés et non réparés. Essayez de savoir auprès des résidents locaux qui est leur propriétaire. Si les grands-mères sur les bancs vous ont aidé, vous avez de la chance.
3.3. Sinon, contactez le bureau régional de Rosreestr pour obtenir des certificats de propriété de locaux non résidentiels indiquant l'adresse postale exacte. Chaque certificat coûte 300 roubles.
3.4. Si le propriétaire des lieux a été identifié, recherchez son emplacement. Les services de police de district et les inspections fiscales peuvent y contribuer. Ces agences gouvernementales répondront gratuitement à votre demande, mais vous devrez attendre au moins un mois.
3.5. Une fois votre recherche terminée, commencez à négocier un contrat de location avec le propriétaire. Lorsque la question aura été fondamentalement résolue, le contrat de location proposé devra être traité de la même manière que celle décrite aux paragraphes nos 2.5 à 2.8 des présentes instructions.
3.6. Afin d'éviter de vous tromper et de gonfler fortement le loyer d'utilisation d'un local commercial, vous devez demander conseil sur cette question auprès des autorités locales ou du syndicat des entrepreneurs opérant sur le territoire.
4. Option dernière (très risquée pour un entrepreneur novice)
Dépenses : 0 Durée : 1-2 semaines
4.1. Si vous n'avez pas trouvé d'espace de vente libre, rendez-vous dans n'importe quel magasin existant qui vous plaît (ou dans tout autre local situé au rez-de-chaussée) et essayez de négocier un contrat de sous-location. Du point de vue de l'organisation du processus de trading, rien ne changera pour vous.
4.2. Lors de la conclusion d'un contrat, outre les nuances décrites aux paragraphes n° 2.5 à 2.8 de ces instructions, vous devez prêter attention aux questions suivantes :
- Dans la rubrique « Objet de la convention » le propriétaire des lieux et les détails du certificat d'enregistrement de ses droits de propriété, il faut indiquer le numéro de la convention sur la base de laquelle le locataire principal occupe les lieux.
- La durée du contrat de sous-location ne doit pas excéder la durée du contrat de location principal.
- Le contrat conclu entre le propriétaire des lieux et le locataire doit contenir une clause précisant que le locataire a le droit de louer les locaux loués. Dans le cas contraire, le locataire doit s'adresser au propriétaire avec une demande d'autorisation de sous-louer une partie des locaux loués. Sans le consentement écrit du propriétaire, le contrat de sous-location peut être déclaré invalide en justice.
- Le contrat de sous-location doit inclure des clauses sur la procédure de paiement des services publics.
En conclusion, je voudrais vous mettre en garde contre une attention particulière à la législation en vigueur (en particulier la deuxième partie du Code civil de la Fédération de Russie). Pour éviter les erreurs, il est conseillé de consulter périodiquement des avocats qualifiés impliqués depuis de nombreuses années dans la conclusion de contrats de location de locaux non résidentiels.