Comment acheter un appartement en copropriété. Fiscalité lors de la vente d'une action. Un accord de donation est-il possible ?

Depuis le début du programme de privatisation en 1991, environ 85 % du parc immobilier total du pays a été privatisé. De nombreux Russes sont devenus propriétaires à part entière des maisons et des appartements dans lesquels ils vivaient avant la privatisation. Cela a donné lieu à de nombreux cas où un même appartement était acquis par plusieurs propriétaires à la fois, n'ayant pas nécessairement de liens familiaux. Et si cela n'est pas toujours devenu un problème lors de la vie commune, alors lorsqu'ils tentent de vendre une part, les copropriétaires ne parviennent pas toujours à éviter les désaccords. En effet, selon la loi, chaque participant à la copropriété commune, lors de la vente de sa part dans un appartement, est tenu de se conformer à certaines réglementations, qui impliquent, entre autres, d'obtenir le consentement des autres copropriétaires, en leur proposant de racheter. leur part de propriété, etc.

Un obstacle sérieux à un accord sur les questions liées aux droits de vente des actions de appartement privatisé, devient la procédure de partage des biens sous forme de biens immobiliers. Si dans un logement de deux pièces avec deux propriétaires, le partage des parts en nature n'est pas particulièrement difficile (chaque copropriétaire se voit attribuer une pièce plus la possibilité d'utiliser les locaux communs : toilettes, salle de bain et cuisine), alors dans le cas d'un- Dans les appartements d'une pièce, cette pièce doit être divisée en deux. Comment vendre l’action dans ce cas ?

Il existe d'autres nuances qui peuvent compliquer la vente de la copropriété : la part appartient à un mineur, l'un des copropriétaires ne consent pas à la vente de la part, l'appartement fait office de garantie, etc. cas spécifique? Comment vendre une part dans un appartement avec une hypothèque ? Que faire si le propriétaire de l'action est mineur ?

Vendre une part dans un appartement : vente

La vente de la copropriété est toujours précédée de son attribution. En d'autres termes, il est nécessaire de comprendre clairement ce qui est exactement vendu, quelle surface habitable sera indiquée dans le contrat d'achat et de vente et quelle part de l'appartement le nouveau propriétaire enregistrera la propriété. Dans un premier temps, on tente toujours d'attribuer une part en nature : ici les propriétaires de l'appartement doivent se mettre d'accord sur les parts et les droits de chaque copropriétaire, par exemple attribuer à chacun d'eux un salon séparé. Dans ce cas, la vente d'une part signifiera la vente d'une pièce avec possibilité d'utiliser des locaux communs (important : légalement, la propriété n'est pas inscrite dans la pièce, mais dans la part).

Dans une situation où l'attribution d'actions en nature est impossible (un salon) ou où les propriétaires de l'appartement ne sont pas parvenus à un accord mutuel sur le partage des biens, le tribunal tranchera la question. D'ailleurs, en l'absence de violations de la part du demandeur (vendeur de la part), le juge divisera simplement l'appartement existant en parts égales : si la superficie totale studioégal à 36 mètres carrés, alors chacun des deux propriétaires aura le droit de disposer de 18 mètres carrés.

Qu’entend-on par violations ? Tout d'abord, pour vendre une part d'un appartement, vous devez informer tous les propriétaires de vos intentions et veiller à leur accorder un droit préférentiel d'achat (conformément à l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, partie 1). Notons que la valeur de la propriété partagée dans ce cas ne peut être surestimée ou sous-estimée, c'est-à-dire que tous les propriétaires doivent avoir la possibilité d'acheter une action au même prix de marché - celui qui sera proposé aux autres acheteurs potentiels.

La renonciation des copropriétaires d'un appartement privatisé à leurs droits d'achat d'une part permet de la proposer à tout autre intéressé. S'il y a plusieurs copropriétaires souhaitant acheter une part dans l'appartement, le vendeur a le droit de choisir indépendamment l'un d'entre eux (conformément à l'article 250 du Code civil de la Fédération de Russie, clause 2).

Part d'un enfant mineur : comment vendre ?

Il ne sera possible d'acheter ou de vendre une action appartenant à un mineur qu'après avoir obtenu l'autorisation de finaliser la transaction auprès des spécialistes des autorités de tutelle et de curatelle. Ceci est fait afin de garantir que les intérêts et les droits de l'enfant sont pris en compte et protégés. En pratique, il ne sera possible d'obtenir une telle autorisation que si vous fournissez garanties écrites que ces intérêts ne seront pas lésés : le mineur recevra une part égale dans un autre logement (en propriété), le produit de la vente de la part sera transféré sur le compte bancaire personnel de l'enfant, etc. Parallèlement, les autorités de tutelle et de curatelle doivent s'assurer que le participant mineur à la propriété commune ne se retrouvera pas sans logement à la suite de la transaction.

Après avoir reçu l'accord des spécialistes pour vendre la part d'un mineur, il ne reste plus qu'à suivre les règles de base :

1. Attribuer une part dans un appartement privatisé.
2. Envoyez des notifications écrites concernant la transaction à tous les propriétaires (parties intéressées).
3. Offrir aux copropriétaires un droit de préemption sur l’achat d’une action et un exemple de contrat d’achat et de vente.
4. S'adresser aux tribunaux si des problèmes surviennent lors de la fourniture d'avis écrits adressés aux parties intéressées.
5. Conclure un contrat d'achat et de vente.

Vente d'une part dans un appartement sans le consentement du deuxième propriétaire

Évidemment, tous les propriétaires d'une part dans un appartement privatisé ne seront pas satisfaits de la décision de l'un des propriétaires de vendre sa part de la propriété commune, par exemple à un tiers acheteur. Dans ce cas, le copropriétaire lui-même peut ne pas avoir l'envie ou la possibilité d'acheter une action. Cela devient souvent la cause de nombreux problèmes : certains propriétaires évitent délibérément tout contact avec un tel vendeur, lui créent toutes sortes d'obstacles, déclarent leur intention de « poursuivre », contestent le contrat, etc. Comment un propriétaire légitime d'un bien immobilier peut-il vendre une colocation dans un appartement dans une telle situation ?

Selon le Code civil de la Fédération de Russie, la vente d'une action est possible immédiatement après son attribution, c'est-à-dire s'il existe des documents en main indiquant la superficie dont le vendeur est propriétaire enregistré. Dans le même temps, le consentement des propriétaires restants, si la réglementation a été respectée (droit préférentiel d'achat, etc.), n'est plus requis. Ainsi, la vente d'une part dans un appartement sans l'accord du deuxième propriétaire nécessitera dans un premier temps une procédure d'attribution. Ici, la loi recommande ce qui suit :

1. Essayez de résoudre le problème avec les copropriétaires de manière pacifique, en leur rappelant leurs droits d'acheter une propriété (un tel accord éliminera de nombreux problèmes et nuances bureaucratiques).
2. Envoyez des notifications écrites à toutes les parties intéressées (propriétaires) de votre désir de vendre la part (si les copropriétaires habitent ailleurs - par courrier recommandé avec préavis).
3. Offrez par écrit le droit de premier refus d’acheter la propriété à chaque propriétaire ainsi qu’une copie du contrat d’achat et de vente.
4. S'il n'y a pas de résultat approprié, adressez-vous au tribunal avec une requête à laquelle sont joints des documents (avis écrits) confirmant la mise en œuvre de toutes les actions ci-dessus.

Si cette réglementation est pleinement respectée, c'est-à-dire ni le Code civil de la Fédération de Russie, ni les lois individuelles ou autres règlements ne sont pas violés, le tribunal est assuré de statuer en faveur du demandeur et d'attribuer une part, qui peut ensuite être vendue sans problème en rédigeant un contrat d'achat et de vente.

Vente de la moitié des parts

La vente d'une part peut s'accompagner d'autres nuances, par exemple le désir de se débarrasser seulement d'une certaine partie de votre part dans l'appartement. Notons que le Code civil de la Fédération de Russie n'exclut pas une transaction aussi impopulaire en apparence, mais il est facile de supposer que deux propriétaires peuvent posséder, par exemple, un appartement de 4 pièces. Dans ce cas, comment vendre la moitié de la part - une des chambres ?

Selon la loi, il faut suivre la même procédure : attribuer une part, avertir tous les propriétaires et les inviter à acheter cette partie du bien. Ici, les vendeurs doivent aussi souvent faire face au refus d'un copropriétaire, et ce problème est souvent résolu de l'une des manières suivantes :

• Selon les documents, une partie de la part qui doit être vendue est « offerte » à l'acheteur, qui, bien entendu, la paie officieusement. Notons qu'une telle transaction est appelée une transaction fictive, par conséquent, ces droits de propriété seront facilement contestés devant les tribunaux lorsque d'autres propriétaires en feront la demande.
• De la partie de l'action vendue, une autre action (micro-action) est attribuée, qui est reversée à la personne agissant en qualité d'acheteur. Par la suite, en tant que copropriétaire à part entière de l'appartement privatisé, il bénéficie d'un droit de préemption sur l'achat de la partie restante de la part vendue. Cette transaction est également considérée comme une imposture.
• Une autre méthode populaire, que l'on peut qualifier de la plus « juridiquement propre », consiste à ce que le propriétaire laisse une partie de la part en garantie, tandis que le montant du prêt correspond au coût total de la partie vendue de la part dans l'appartement (l'une des formes populaires d'achat).

Comment vendre une part dans un appartement acheté avec un crédit immobilier ?

Les situations dans lesquelles l'un des propriétaires souhaite vendre une part d'un appartement sur lequel une hypothèque est émise sont le plus souvent rencontrées par les époux qui déposent des actes de divorce. Que recommande la loi dans de tels cas ? Tout d'abord, vous devriez essayer de parvenir à un accord à l'amiable, essayer de vendre la part au deuxième propriétaire, c'est-à-dire conclure un accord avec lui. Si ce dernier donne son accord à l'achat, la banque rééditera l'hypothèque et tous les documents exclusivement pour lui.

Si le copropriétaire de l'appartement n'est pas d'accord avec la vente de la part ou n'a pas la possibilité d'acheter ce bien, le vendeur n'a que quelques options :

• Remboursez l'intégralité de l'hypothèque, attribuez votre part (y compris par l'intermédiaire du tribunal) et obtenez la possibilité de la vendre.
• Persuadez votre banque de transférer sa part de l’hypothèque à la personne agissant en tant qu’acheteur. Dans la pratique, de telles options ne sont généralement même pas envisagées par les banquiers.
• Avec l'autre propriétaire, convenez de la vente de l'appartement, vendez-le, puis répartissez l'argent en fonction de la taille de vos parts.

La vente d'une part d'un bien immobilier acheté dans le cadre d'un contrat hypothécaire, à condition que le deuxième propriétaire ne veuille pas ou ne puisse pas devenir une deuxième partie à la transaction, est généralement réalisée conformément à la troisième option. La vente de l'appartement entier est la solution optimale, car cette option est juridiquement simple et la plus rapide pour finaliser la transaction (ne nécessite pas la collecte d'un gros paquet de documents ni une demande écrite au tribunal).

Fiscalité lors de la vente d'une action

Lors de la réalisation d'une transaction sous la forme de la vente d'une part dans un appartement (propriété) privatisé, le vendeur est tenu de payer l'impôt sur le revenu individuel- Impôt sur le revenu. Actuellement, cela représente 13 % du montant de ces revenus (le montant de la transaction précisé dans l'accord). Dans le même temps, le Code des impôts de la Fédération de Russie prévoit d'importantes remise sur les impôts- 1 million de roubles. En conséquence, si le coût de l'action vendue était de 1,1 million de roubles, le montant de l'impôt à payer sera de :

(1,1 - 1,0) * 0,13 = 13 000 roubles

La législation fiscale contient une autre norme importante : selon la clause 17.1 de l'art. 217 du Code des impôts de la Fédération de Russie, un vendeur qui en est propriétaire depuis plus de trois ans est totalement exonéré de l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente d'un bien immobilier.

Un changement de propriétaire d'un bien immobilier soulève toujours de nombreuses questions chez les citoyens. Et que dire de la situation lorsqu'une part dans un appartement est vendue ! Il y a beaucoup de choses ici que les gens ne comprennent pas. Dans notre article, nous voulons comprendre comment rédiger correctement des documents, ce qu'est la propriété partagée en général et que faire avec le paiement des impôts.

Qu’est-ce que la propriété partagée ?

Voyons d'abord pourquoi la situation de propriété partagée se présente en premier lieu. En fait, il peut y avoir plusieurs raisons :

1. Le logement est privatisé pour absolument tous les membres de la famille enregistrés au moment de l'enregistrement des documents.
2. L'appartement, qui est en propriété commune, est divisé après le divorce des époux.
3. Les biens immobiliers ont été hérités par plusieurs descendants.

Il est à noter qu’un appartement ordinaire, en copropriété, est physiquement impossible à diviser. Pour y parvenir, comme on dit, « en nature », il est nécessaire que ces logements disposent d'entrées séparées et de connexions à toutes les communications. Il est impossible de mettre cela en pratique. De cette façon, il est parfois possible de diviser uniquement les maisons privées. Dans tous les autres cas, des actions idéales sont obtenues.

Qu'est-ce qu'une part idéale ?

Vous devez tout d'abord comprendre que la part idéale n'est pas votre part du logement, mais seulement une part du droit à celui-ci. En fait, c’est la propriété elle-même qui est sujette au partage, et non l’appartement. Comme on dit, il n'est pas possible de toucher à cette partie en réalité. L'un des nombreux propriétaires ne peut pas être considéré comme propriétaire du bien, car il ne possède qu'une part, ce qui, en fait, n'est qu'une sorte de droit, mais pas l'appartement lui-même.

Il s'avère que chacun des propriétaires a la possibilité d'utiliser le logement, mais ne doit en même temps pas violer les droits d'autrui. Bien entendu, en pratique, cela n’est pas du tout facile à mettre en œuvre. Au point que les règles d'utilisation du salon, de la salle de bain, des toilettes ou de la cuisine sont établies et que les chambres sont réparties entre les résidents.

Cependant, si l'un des copropriétaires se voit attribuer par le tribunal une pièce à usage d'une superficie de quinze mètres et l'autre, par exemple, douze, ils paieront alors les factures de services publics en fonction des actions qu'ils possèdent. Si chacun d'eux en possède la moitié, ils recevront alors des factures pour la moitié de l'appartement, et non pour l'espace occupé.

Vendre une part dans un appartement pose les plus grandes difficultés. Beaucoup de questions et de problèmes se posent ici. Cela signifie qu’il est nécessaire de comprendre cela plus en détail.

Vente d'une part dans un appartement par le propriétaire

Cette situation n’est certainement pas très bonne. Expliquons pourquoi. Le fait est que le propriétaire (ou plutôt l'un d'eux) peut vendre non pas le logement lui-même, mais le droit d'en être propriétaire. Convenez que cela affectera certainement à la fois le prix et la durée du processus. Il n’y a probablement pas beaucoup de gens qui voudraient acheter un bien immobilier en plus d’avoir des inconnus à côté. Bien qu'une personne ait en fait le droit de vendre une part dans un appartement, il n'est pas si facile de s'en rendre compte.

Mais ce n’est pas la seule difficulté dans de telles situations. Le fait est que les copropriétaires ont un droit prioritaire pour acheter ce logement. Comment ça fonctionne? Tout d’abord, vous devez proposer d’acheter le bien à un autre copropriétaire. S'il est d'accord, la part de l'appartement est vendue à un parent (en règle générale, les parents éloignés et proches sont copropriétaires), et s'il refuse et n'achète pas la partie vendue dans un délai d'un mois, cela peut être vendu à de parfaits inconnus. Il y a une chose. Et assez significatif. Le contrat d'achat et de vente d'une part d'un appartement doit avoir les mêmes conditions aussi bien pour le propriétaire de la partie que pour un étranger (le prix doit être le même). Cela aidera à éliminer la possibilité de fraude.

En cas de violation de cette condition, les copropriétaires peuvent intenter une action en justice pour se céder le droit de vente. Une telle déclaration peut être faite dans un délai de trois mois à compter du moment où les violations ont été connues. droit de préemption. Vendre une part dans un appartement à un autre propriétaire s'accompagne de nombreux problèmes et nuances mieux connus à l'avance. Pour éviter des erreurs inutiles à l’avenir.

Inscription du droit de préemption

En utilisant les conseils d'avocats connaissant bien de telles situations, vous devez rédiger correctement tous les documents afin qu'il n'y ait pas d'incidents désagréables. Par exemple, afin de respecter le droit préférentiel de souscription, il est préférable de faire une proposition d'achat d'action par écrit par courrier avec notification ou lettre recommandée. Vous pouvez également le remettre en personne, mais demandez à signer les copies en indiquant l'heure et la date de réception. Il doit y avoir une confirmation de réception des documents. De cette façon, vous serez à l’abri d’éventuelles actions malhonnêtes des autres propriétaires. Après tout, ils peuvent ignorer votre proposition et prétendre plus tard que vous ne les avez pas informés.

D'ailleurs, le droit de préemption est mis en œuvre de la même manière lors de l'échange.

Comment contourner le droit de préemption ?

S'il vous arrive de détenir une part de propriété dans l'appartement, vendre, comme vous le comprenez, ne sera pas une tâche facile, car il n'est pas toujours possible de parvenir à un accord à l'amiable avec les copropriétaires. Que faire dans ce cas ? Après tout, il n’y a pas d’autre choix que de se débarrasser de ces biens immobiliers. C'est là que les conseils juridiques viendront à la rescousse. Il peut vous être demandé de tricher et de contourner le droit de préemption. Cette option n’est pas entièrement bonne et comporte certains risques. Le fait est que l'acheteur peut ne pas être tout à fait honnête, ce qui signifie qu'en contournant le droit de préemption avec un contrat imaginaire, vous risquez de ne pas recevoir d'argent au titre du contrat.

Un accord de donation est-il possible ?

Bien entendu, la vente d'une part dans un appartement est possible grâce à une donation. Et dans ce cas, le droit de préemption ne fonctionne pas. Après tout, on ne peut pas interdire de donner quelque chose. Mais cela comporte aussi ses propres nuances et risques.

Le fait d'un cadeau pour l'acheteur peut être déclaré nul car il dissimule le contrat d'achat et de vente. Le propriétaire peut exiger que les droits résultant de la transaction lui soient transférés. Cela signifie que l'acheteur perdra l'achat.

Le vendeur peut souffrir d’autres manières. Si l'acheteur ne paie pas honnêtement, récupérez-lui de l'argent de manière légale ne fonctionnera pas.

Prix ​​gonflé dans le contrat

Afin d'obliger les copropriétaires à ne pas acheter la partie du bien vendu, vous pouvez leur proposer un compromis d'achat et de vente d'une part de l'appartement à un prix très gonflé. Ayant reçu un refus ou ne l'ayant pas reçu, le vendeur peut délivrer un reçu pour le même montant que celui spécifié dans le contrat, mais convenir avec l'acheteur qu'il paiera un montant (réel) inférieur.

Quels pièges pourrait-il y avoir dans une telle évolution de la situation ? En conséquence, la taxe sur la transaction sera surestimée, puisque le montant indiqué sur le reçu sera reflété dans la déclaration.

En tout, options idéales Non. Dans chaque cas, il suffit de corréler le montant de l'impôt et le prix de l'action, et également de connaître les conditions de survenance des obligations de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques (il existe des cas où la vente d'un bien immobilier n'est pas soumise à impôt).

Rédaction d'un contrat de prêt

Vous pouvez établir un contrat de prêt, qui indiquera un montant égal au prix de la part achetée du logement. Parallèlement, un accord est conclu selon lequel le prêt est garanti par le droit à une part de la propriété. Ce type d’accord de garantie s’appelle une hypothèque. Il ne s’agit pas du tout d’un prêt, comme beaucoup le pensent. L'hypothèque doit être soumise à un enregistrement public. La taxe d'État sera de mille roubles.

Ensuite, l’emprunteur manque délibérément le délai de remboursement. À son tour, l'acheteur d'une partie de l'appartement, qui agit en dans ce cas le créancier demande la saisie de la part du bien immobilier. Afin de ne pas s'impliquer dans un litige, ils signent un accord d'indemnisation dans lequel les deux parties conviennent qu'au lieu de restituer le montant du prêt, le droit à une part de la propriété est transféré.

Mais même dans ce cas, tout n’est pas si simple. Il existe toujours un risque de résiliation du contrat à l'initiative des propriétaires restants s'ils s'adressent au tribunal. Si la réclamation est satisfaite, l'acheteur devra restituer la part et le vendeur devra toujours de l'argent en vertu d'un contrat de prêt fictif, puisque l'indemnisation sera invalide.

Quelles transactions avec des actions sont illégales ?

La vente d'une part dans un appartement est impossible en cas de cession de droits (cession). De telles transactions sont interdites.

La cession peut être utilisée lors de l'aliénation des actions d'un fondateur d'une SARL, mais il est impossible de vendre une part dans un appartement de cette manière.

La préemption fonctionne-t-elle toujours ?

Il existe un cas où une part d'un appartement peut être vendue sans conserver de droit de préemption. Il s'agit d'une vente aux enchères publiques. Seuls les créanciers le font avec une part des biens immobiliers, s'il n'y a pas d'autres moyens et Argent le débiteur ne suffit pas à couvrir les dettes.

Mais toutes les actions ne peuvent pas être recouvrées comme une dette (après tout, vous ne pouvez pas vous priver de votre unique maison). Il n'y a que deux options lorsqu'une action peut être retirée :

1. La part du droit est devenue une garantie pour l'hypothèque (dans ce cas, même le seul logement est saisi).
2. Si le débiteur n'habite pas dans l'appartement dans lequel il détient une part et est inscrit à une adresse différente, ou s'il est également propriétaire d'un autre logement.

Vente de l'appartement entier en copropriété

Si l'appartement est petit et qu'il y a plusieurs copropriétaires qui n'ont aucune envie de vivre ensemble dans le même quartier, alors la meilleure solution dans une telle situation serait de vendre l'ensemble de l'appartement. N’importe quel avocat vous proposera cette solution au problème.

Si toutes les parties sont d’accord, aucune difficulté ne surviendra. Même si vous pourriez avoir encore besoin d'une assistance juridique pour conception correcte transactions. Plusieurs options sont possibles :

1. Concluez un contrat d'achat et de vente, mais tous les actionnaires agiront en tant que vendeur.
2. Rédigez autant de contrats qu’il y a de propriétaires. En conséquence, l'acheteur se retrouve avec tellement d'accords d'achat et de vente d'actions qu'il devient l'unique propriétaire de l'appartement.

La première option est préférable lorsque les copropriétaires habitent à proximité. C'est également plus intéressant dans le sens de payer la taxe d'État pour l'enregistrement des droits de propriété.

Cependant, si vous bénéficiez d’une assistance juridique, vous serez informé d’une option plus rentable dans chaque cas.

La deuxième option peut être pratique dans les cas où les copropriétaires ne veulent et ne peuvent catégoriquement pas communiquer entre eux, ou vivent loin, ou ne veulent pas fournir de procuration pour signer un accord entre eux. Il peut y avoir de nombreuses nuances. Bonne solution Un avocat vous aidera à prendre une décision.

Cependant, dans le second cas, l'acheteur devra payer une taxe d'État de mille roubles pour chaque action.

Comment régler la situation si l'une des parties est contre la vente ?

Cette situation se produit le plus souvent. Cela est dû au fait que plusieurs propriétaires envisagent de vendre un appartement qui leur est totalement inutile. Et puis partagez l’argent. Et certains participants, par exemple, pour une raison quelconque, sont contre une telle décision. N'oubliez pas que cela dépend beaucoup de la taille des actions.

Si l'adversaire de la vente possède une petite part, vous pouvez alors lui acheter de force. Cela se fait dans procédure judiciaire. Une réclamation correspondante est déposée. Après avoir justifié vos demandes auprès d'une petite part du copropriétaire, vous pouvez demander à forcer le transfert de sa part à d'autres copropriétaires, moyennant bien entendu une compensation monétaire.

Bien entendu, si une personne habite sur cet espace de vie, personne n'a le droit de la forcer à vendre sa part, car la raison n'est que la petite taille de sa part.

Quel est le taux d'imposition ?

Les fonds provenant de la vente de biens ou d'actions sont définis comme un revenu. Cela signifie qu'il est soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Sa taille est de treize pour cent du montant du contrat.

Mais il existe des exceptions où vous n'avez pas à payer d'impôt. Par exemple, dans le cas où l'action appartient à une personne depuis plus de trois ans. La date de référence est le moment de l'enregistrement public par un citoyen des droits de propriété sur sa part.

Dans d'autres cas, lorsque l'impôt sur le revenu des personnes physiques doit encore être payé, l'État accorde une déduction fiscale. Il s'agit du montant dont le prix de l'appartement ou de sa part doit être réduit lors du calcul du montant de la taxe.

Mais la déduction fiscale concernant la vente du droit d'action a ses propres nuances.

Remise sur les impôts

installée quantité maximale une déduction d'un million de roubles pour un objet de vente. Un appartement peut également devenir un tel objet s'il est vendu dans son ensemble. Ou bien il pourrait s'agir d'une part, si l'accord est rédigé pour chaque partie séparément.

Il s’avère que lors de la vente de l’ensemble de l’appartement, le montant maximum de la déduction est calculé au prorata des parts des propriétaires. Mais si chaque partie est vendue séparément, chaque propriétaire a le droit de bénéficier d'une déduction d'un montant d'un million de roubles.

Si vous avez vendu une part d'un appartement que vous possédiez depuis moins de trois ans, vous devrez alors remplir et présenter une déclaration indiquant le montant des revenus tirés de la transaction. Vous y trouverez également une colonne de déduction fiscale. Vous paierez des taxes sur un montant inférieur à celui indiqué dans le contrat de vente.

En conséquence, si le revenu perçu par un citoyen s'élève à un million de roubles, aucune obligation fiscale ne surviendra, car la déduction fiscale remboursera ce montant. La personne ne soumettra qu'une déclaration, où elle indiquera tout en détail.

Documents pour la vente d'une part dans un appartement :

1. Passeport du vendeur ou de tous les copropriétaires du bien.
2. Si l'un des propriétaires est mineur, vous aurez besoin de son acte de naissance et de l'autorisation du conseil de tutelle (celle-ci est donnée après avoir rédigé une demande auprès des autorités de tutelle indiquant les détails de l'appartement que vous souhaitez acheter pour remplacer l'ancien). . Vous avez également besoin du consentement des parents de l'enfant. Mais s’ils sont divorcés, ils auront alors besoin des services d’un notaire pour certifier les documents.
3. Certificat de propriété du logement, documents de privatisation, contrat d'achat et de vente (si l'appartement a été acheté).
4. Certificat du registre d'État unifié.
5. Passeport technique de BTI. Passeport cadastral pour l'immobilier.
6. Certificat d'aliénation du RTC, valable un mois seulement.
7. Document sur la composition familiale de l'organisme de gestion.
8. Consentement écrit de tous les participants à la transaction. Là encore vous aurez besoin des services d’un notaire pour certifier les documents.

Il ne faut pas oublier que la transaction, et donc le contrat lui-même, seront invalides tant qu'ils ne seront pas enregistrés par l'État. Seule la certification des documents leur donne force juridique. Et seulement dans ce cas, la transaction est légale et correctement exécutée.

Au lieu d'une postface

Comme vous pouvez le constater, vendre le droit à une part d'un appartement implique des connaissances énorme montant nuances. Nous espérons qu'après avoir lu l'article, vous n'aurez aucune question sur ce sujet.

PROCÉDURE D'ALIÉNATION D'UNE PART DU DROIT COMMUN

PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE

1. La notion de propriété commune

Conformément à la législation russe en vigueur, les biens appartenant à deux ou plusieurs personnes leur appartiennent en vertu du droit de propriété commune (clause 1 de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie), tandis que la propriété commune peut êtrepartagé(lorsque la part du droit de chacun des propriétaires est déterminée, par exemple ½, ¼, etc.) etarticulation(sans définir les parts).

La propriété commune, par exemple, apparaît dans les cas où deux personnes ou plus acquièrent des biens indivisibles, c'est-à-dire biens qui ne peuvent être divisés sans changer de destination ou sans devenir indivisibles par la force de la loi. La propriété commune peut également naître pour les biens divisibles, dans les cas prévus par convention ou par la loi.

De manière générale, le droit civil consacre la priorité de la propriété commune partagée sur la propriété indivise, selon règle générale les biens communs sont partagés, sauf dans les cas où la loi prévoit la formation obligatoire d'une copropriété (clause 2 de l'article 244 du Code civil de la Fédération de Russie).

Une attention particulière doit être portée à la différence entre une partie d'un bien immobilier et une part du droit à cette propriété. Dans la législation actuelle, il n'existe pas de notions telles que « partage de locaux », « partage d'appartement » ou « partage de maison ». Les actions sont déterminées exclusivement par le droit à un bien spécifique (locaux, appartement, maison, partie d'appartement sous forme de chambre, etc.), elles ne peuvent être exprimées sous forme de parties (actions) du bien lui-même. Une part de propriété s'exprime sous la forme d'une simple fraction et constitue essentiellement une construction abstraite et idéale développée par le législateur pour une situation dans laquelle la propriété devient la propriété de deux personnes ou plus.

Par exemple, considérons les situations suivantes :

1. Chambres, inclus dans l'appartement appartiennent par droit de propriété

personnes différentes : la chambre n°1 appartient de droit de propriété au citoyen « A », et la chambre n°2 appartient de droit de propriété au citoyen « B ».

Dans la situation considérée, il n'y a pas de copropriété, mais il existe une propriété privée du citoyen « A » pour la chambre n°1 et du citoyen « B » pour la chambre n°2. En ce qui concerne l'appartement, on ne peut pas dire qu'il appartient à quelqu'un, puisque dans ce cas, essentiellement , un objet immobilier tel qu'un appartement n'existe pas au sens juridique ; il existe deux objets immobiliers distincts : la pièce n° 1 et la pièce n° 2. Les expressions selon lesquelles, par exemple, « le citoyen « A » possède une part dans l'appartement » ou « le citoyen « A » possède une part dans le droit à l'appartement » sont juridiquement incorrectes.

2. Appartement, composé de la salle n°1 et de la salle n°2,appartient de droit

général propriété partagée du citoyen « A » et du citoyen « B ».

Dans cette situation, nous ne pouvons parler de la propriété des chambres par aucun droit du citoyen « A » ou du citoyen « B », car au sens juridique, il n'existe pas d'objets immobiliers tels que des chambres. On ne peut parler que du fait que le citoyen « A » possède, par exemple, la moitié du droit à un appartement ; le citoyen "B" possède également½ part du droit à un appartement. Contrairement à la situation précédente, les deux citoyens ont des « droits » égaux par rapport à la chambre n°1 et à la chambre n°2, mais en même tempstu ne peux pas en parlerla propriété de ces chambres par l'un des citoyens.

Il convient d'ajouter que la notion de « partage des terres » utilisée dans la législation n'est pas tout à fait exacte sur le plan juridique. Ici, nous ne parlons pas non plus du fait que le propriétaire de la « part foncière » possède une propriété spécifique. terrain ou quelques « centièmes ». " Partage des terres» Conformément à la loi, il s'agit d'une part du droit de propriété commune du sol (voir par exemple article 15 Loi fédérale du 24 juillet 2002 n° 101-FZ « Sur la rotation des terres agricoles »).

2. La procédure de disposition des biens en propriété commune

Disposer d'un bien en copropriété, Législation actuelle un certain nombre de fonctionnalités ont été établies.

Ainsi, dans le cas de la vente de l'intégralité du bien possédé par le droit de propriété commune, un accord de tous les participants à ce bien est requis.propriété. Dans le contrat d'achat et de vente d'une telle propriété, tous les participants agiront aux côtés du vendeur.

En cas de vente d'une part du droit à un étranger (qui n'est pas copropriétaire), les participants restants à la copropriété ont le droit de préemption d'acheter la part vendue au prix pour lequel elle est vendue et à d'autres conditions égales. Le vendeur d'une action est tenu de notifier par écrit aux autres participants à la copropriété son intention de vendre sa part à un étranger, en indiquant le prix et les autres conditions dans lesquelles il la vend. Si les participants restants à la propriété partagée refusent d'acheter ou n'acquièrent pas la part vendue dans la propriété immobilière dans un délai d'un mois à compter de la date de notification, le vendeur a le droit de vendre sa part à toute personne. Par ailleurs, lors de la vente d'une action en violation du droit de préemption, tout autre participant à la copropriété a le droit, dans un délai de trois mois, d'exiger en justice le transfert des droits et obligations de l'acheteur à son profit (article 250 du Code civil de la Fédération de Russie).

Selon les dispositions du paragraphe 2 de l'art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie, un participant à la propriété partagée, en plus de vendre, a le droit, à sa discrétion, de faire don de sa part du droit, de la léguer, de la mettre en gage ou d'en disposer de toute autre manière. le respect des règles susmentionnées en matière d'achat préférentiel lors de son aliénation contre rémunération (ainsi, le don n'étant pas une opération rémunérée, lors du don d'une part du droit, les participants restants n'y ont pas de droit de préemption).

Les biens en propriété partagée peuvent être partagés entre ses participants par accord. Si les biens attribués en nature à un participant à la propriété partagée sont disproportionnés, sa part dans le droit de propriété est éliminée par le paiement d'une somme d'argent appropriée ou d'une autre compensation (article 252 du Code civil de la Fédération de Russie). En cas de partage d'un bien immobilier, les anciens participants à la copropriété deviennent propriétaires de ses parties et ont le droit de disposer de ces parties de manière indépendante (par exemple, en cas de partage d'un immeuble précédemment détenu par le droit de propriété commune, composé de plusieurs locaux, les participants reçoivent la propriété de ses locaux et ont le droit de disposer des locaux correspondants à leur discrétion).

3. Questions d'actualité pratique répressive en matière d'aliénation d'actions

Le Code civil de la Fédération de Russie décrit de manière suffisamment détaillée les questions liées à la propriété commune des biens et à la procédure de disposition de ces biens. Cependant, dans la pratique, des questions assez inattendues liées aux actions surgissent souvent au premier coup d'œil, par exemple :

1. Est-il possible d'aliéner une part de la propriété d'un bien immobilier,

s'il appartient par droit de propriété à une seule personne, c'est-à-dire, en d'autres termes, le propriétaire du bien a-t-il le droit de vendre sa propre part du droit sur ce bien ?

RÉPONDRE: Pour répondre à la question posée, il faut être guidé par le fait que conformément aux dispositions du paragraphe 2 de l'art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie a le droit de disposer d'une part dans la propriété d'un bien immobilier exclusivement participant à la propriété partagée. L'essence de la propriété partagée est qu'elle résulte de l'acquisition de biens par deux ou plusieurs personnes qui ne peuvent être divisées sans en changer la destination (choses indivisibles) ou qui ne sont pas soumises au partage par la force de la loi. Parallèlement, les transactions portant sur des parts de droits de propriété commune doivent être effectuées selon les règles particulières prévues à l'art. 250 du Code civil de la Fédération de Russie, qui,visent essentiellement à réduire le cercle des participants (sujets) de la propriété commune et, en fin de compte, à mettre fin au droit de propriété commune d'une chose et à préserver le droit de propriété privée sur celle-ci. Ainsi, l’unique propriétaire d’un bien ne peut en avoir une part. Les parts de droit n'existent que lorsque plusieurs propriétaires possèdent un même objet. On peut conclure que les actions d'une personne visant à aliéner une part des droits de propriété dans ce cas seront illégales.

2. Est-il possible pour le propriétaire d'une part du droit de propriété partagée d'aliéner

et l'immobilier fait partie de la part du droit, c'est-à-dire, en d'autres termes, est-ce possible pour le propriétaire de la soi-disant part ? « fractionnement » d'une action ?

RÉPONDRE: Du contenu article 2 art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie, nous pouvons conclure que le propriétaire d'une part du droit de propriété peut effectuer une transactionsur l'aliénation uniquement par rapport à cette part du droit sur une chose qu'il possède, c'est-à-dire la part résultant d'un accord entre les participants à la propriété commune ou par la force de la loi. En d'autres termes, le montant de la part du droit à une chose dépend du nombre de participants à la propriété commune et est déterminé conformément à l'article 5 de l'art. 244 du Code civil de la Fédération de Russie par accord mutuel des participants à la propriété et, par conséquent, ne peut être établi arbitrairement unilatéralement. Ainsi, le « fractionnement » ci-dessus d’une action dans le but de la vendre à une seule personne est illégal. Le « fractionnement » d'une part ne semble possible et légal que si deux ou plusieurs personnes agissent aux côtés de son acquéreur (dans ce cas, la part du vendeur, par exemple, la ½ part du droit sur un bien en cas de vente à deux les personnes seront divisées en parties fractionnaires -¼ et ¼).

3. Est-il possible de transférer une part de propriété à la gestion économique,

gestion opérationnelle?

RÉPONDRE: En répondant également à la question posée il faut être guidé par le fait que conformément aux dispositions du paragraphe 2 de l'art. 246 du Code civil de la Fédération de Russie a le droit de disposer d'une part dans la propriété d'un bien immobilierexclusivement participant à la propriété partagée. En outre, conformément à l'art. 294 et 296 du Code civil de la Fédération de Russie, les sujets du droit de gestion économique ou de gestion opérationnelle (entreprises unitaires d'État ou municipales, entreprises d'État, etc.) appartiennentpropriété, que ces entités possèdent, utilisent et disposent dans les limites fixées par la loi. L’essence de ces droits de propriété limités est la gestion des biens, pour lesquels il est nécessaire de les posséder. Dans ce cas, le transfert de propriété doit être réel.

Ainsi, une institution étatique ou municipale est créée par le propriétaire sur la base des biens isolés par lui. Conformément au Code civil de la Fédération de Russie, la propriété est transférée du propriétaire à l'institution, mais pas les droits sur celle-ci. Ainsi, le transfert d'une part du droit de propriété commune à la gestion économique ou à la gestion opérationnelle sera illégal.

4. Est-il possible de transférer une part de propriété en location ?

RÉPONDRE: En répondant cette question doit être guidé, y compris indiqué dans la réponse à la question précédente. L'objet du contrat de location est le transfert au locatairepropriété, et non des droits y afférents (articles 606, 650 du Code civil de la Fédération de Russie). Ainsi, il est impossible de transférer une part de propriété de l'arène conformément à la législation en vigueur.

Il convient de noter que la législation relative aux terrains prévoit une possibilité particulière de conclure un contrat de location d'un terrain avec plusieurs personnes du côté du locataire (clause 3 de l'article 36 du Code foncier de la Fédération de Russie). Cela peut arriver si le bâtiment (les locaux qui s'y trouvent), situé sur un terrain indivis, appartient par droit de propriété à plusieurs personnes. Dans ce cas personnes déterminées peut conclure un contrat de location avec le propriétaire du terrain avec une pluralité de personnes du côté du locataire. Cependant, nous ne parlons pas ici du transfert d'une « part dans la propriété d'un terrain à louer » ou d'une « part dans le droit au bail ». L'ensemble du terrain est loué comme un seul bien immobilier à plusieurs personnes qui en deviennent colocataires, mais non propriétaires d'aucune part dans ce droit.

Dans le même temps, il convient de noter que les types suivants de transactions portant sur des parts de droits de propriété ne contredisent pas la loi et sont appliqués dans la pratique (en plus de l'achat et de la vente spécifiés à l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie ,dons, testaments et promesses de don) :

1. aliénation d'une part dans la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location ;

2. aliénation d'une part dans la propriété d'un bien immobilier à la suite de son apport en tant qu'apport au capital social d'une société à responsabilité limitée.

Antufiev Ilya Vladimirovitch

Juriste

Centre de conseil immobilier

Il arrive qu'un appartement ait plusieurs propriétaires et qu'il soit divisé en parts qui ne sont pas toujours équivalentes. Mais un jour vient le moment où vous devez le vendre, et ici vous devriez en connaître au moins un peu les nuances. Législation russe, en matière de propriété privée et de transactions immobilières. Dans cet article, nous examinerons les options les plus courantes que vous pouvez rencontrer lors de la vente d’une maison divisée en actions.

L'option la plus favorable lors de la vente d'une propriété partagée est une transaction par consentement mutuel des actionnaires. Ceux. Ils conviennent de vendre leurs parties de l'appartement et de répartir les bénéfices en fonction de sa taille. Pour ce faire, vous devez tout d'abord collecter deux paquets de documents auprès de chaque propriétaire. Ceux-ci devraient inclure :

• Passeports du propriétaire ;
• Certificats d'enregistrement de propriété (ou mandat et acte de privatisation) ;
• Contrat d'achat et de vente et certificat de transfert et de réception (si le logement a été acheté) ;
• Extrait du registre d'État unifié de Rosreestr ;
• Passeport technique pour l'immobilier du Bureau de l'inventaire technique ;
• Passeport cadastral pour l'appartement ;
• Attestation du bureau des impôts confirmant qu'il n'y a pas d'arriérés d'impôts ;
• Une attestation du bureau du logement sur la composition familiale et l'absence de dette pour l'appartement ;
• Consentement notarié des époux à la transaction (le cas échéant).

Il arrive qu'un des actionnaires ne soit pas d'accord avec la vente de sa partie du logement. Invitez-le ensuite à racheter votre part en lui envoyant un avis écrit par courrier concernant la vente de votre part de la maison. Si vous ne recevez pas de réponse dans les 31 jours, vous devrez contacter le notaire en lui envoyant par courrier une notification indiquant que la lettre a été envoyée. Le notaire établira une attestation de refus du droit préférentiel d'acquérir les actions détenues par les actionnaires restants. Pour finaliser la transaction, vous aurez besoin de tous les documents énumérés au paragraphe 1, d'un certificat de refus notarié, d'un contrat d'achat et de vente d'actions et d'un certificat de transfert et d'acceptation. Mais le plus difficile, c'est lorsqu'une des parts de l'appartement appartient à à un enfant mineur, parce que En raison de son âge, il ne peut pas consentir à la vente de l'appartement. Dans ce cas, la seule solution est d'inscrire pour l'enfant une part égale dans un autre logement. Ce n'est qu'alors que les autorités de tutelle délivreront un certificat de consentement à la transaction. Lors de la vente d'une maison, vous aurez besoin d'un ensemble standard de titres de propriété, d'un acte de naissance de l'enfant et d'un document de tutelle.

Peut être téléchargé ici.

Sur notre site Internet.

Il arrive qu'un appartement soit divisé en parts entre plusieurs personnes et qu'elles décident mutuellement de le vendre, mais l'un d'eux ne peut pas être personnellement présent à la transaction du fait qu'il habite dans une autre ville ou pour d'autres raisons. Et ici, vous pouvez trouver une issue. Cet actionnaire doit s'adresser à un notaire et délivrer une procuration à une personne de confiance habilitée à effectuer de telles opérations.

Lors de la vente d'un appartement ou d'une part de celui-ci, vous devez être extrêmement prudent et prudent. Si vous n'avez pas confiance en vos capacités, il est préférable de contacter une agence immobilière de confiance ou des avocats.

Pour vendre un appartement, vous pouvez suivre l'algorithme suivant.

Étape 1. Parvenir à un accord sur la vente de l'appartement avec tous les participants en copropriété.

La cession des biens en propriété partagée s'effectue avec l'accord de tous ses participants (clause 1 de l'article 246 du Code civil de la Fédération de Russie). L'accord des participants peut être conclu oralement. Dans ce cas, le compromis d'achat et de vente doit être signé par le vendeur personnellement par tous les participants à la copropriété.

En option, il est possible pour l'un des copropriétaires de délivrer une procuration notariée pour recueillir les documents et (ou) signer un compromis d'achat et de vente au nom de tous les propriétaires.

Étape 2. Déterminez la valeur marchande de l'appartement.

De manière indépendante : en dirigeant analyse comparative prix d'appartements similaires dans votre région.

Avec l'aide d'un évaluateur indépendant : conclure une convention avec l'évaluateur pour préparer une expertise. Le coût des services d'évaluation d'un appartement dépend de son emplacement, de la classe de l'appartement (standard, classe affaires), etc. Par exemple, l'estimation d'un appartement typique à Moscou est de 3 000 roubles. Un rapport d'évaluateur sera également nécessaire si votre appartement est acheté par un acheteur bénéficiant d'un prêt hypothécaire et qu'un prêt hypothécaire est émis.

Étape 3. Trouvez un acheteur pour l'appartement.

Par vous-même : placez des annonces dans les journaux et sur des sites Internet spécialisés.

En contactant une agence immobilière :

Discutez avec l'agent immobilier du moment approximatif de la vente de l'appartement, de son coût, du schéma exact de la future transaction, de la procédure de réception des fonds, ainsi que du montant de la rémunération de l'agent immobilier ;

Passer un accord avec l'agence pour trouver un futur acquéreur.

Il convient de garder à l’esprit que les contrats avec les agents immobiliers sont généralement exclusifs, ce qui signifie que vous n’aurez pas le droit de conclure un contrat similaire avec d’autres agences ni même de chercher vous-même un acheteur pendant la durée du contrat.

Étape 4. Préparez les documents pour la vente de l'appartement.

Cela peut être fait simultanément à l'étape 3 vous-même ou avec l'aide d'une agence immobilière en délivrant une procuration notariée.

Pour la transaction, les vendeurs auront besoin des documents suivants (articles 16 à 18 de la loi du 21 juillet 1997 N 122-FZ ; paragraphe 29 Recommandations méthodologiques, approuvé Par arrêté du ministère de la Justice de Russie du 1er juillet 2002 N 184) :

Titres de propriété : un contrat d'achat et de vente en vertu duquel vous avez acquis antérieurement des parts de propriété, des contrats d'échange, de donation, un contrat de transfert de propriété d'un appartement si vous avez privatisé l'appartement, ou un certificat de succession ;

Titres de propriété : certificat de propriété des actions de l'appartement, un extrait du Registre d'État unifié confirmant l'absence d'arrestations et de charges (délivré au bureau territorial du Service fédéral d'enregistrement du cadastre et de la cartographie de Moscou (Rosreestr), généralement le le jour de la demande);

Documents RTC (préparés en deux à trois semaines environ) : passeport cadastral si nécessaire, explication, plan d'étage ;

Extrait du registre de la maison (fourni gratuitement par l'EIRC le jour de la demande) ;

Consentement notarié du conjoint du copropriétaire à vendre la part. Il est nécessaire si la part a été acquise pendant le mariage et est une propriété commune. Lors de la réception gratuite d'une part pendant le mariage (héritage, donation), le consentement du conjoint n'est pas requis (articles 33, 34 du RF IC) ;

Contrat d'achat et de vente d'appartement (signé sous forme écrite simple et ne nécessite pas de légalisation obligatoire). Une particularité du contrat d'achat et de vente d'un appartement est le fait qu'il doit indiquer les personnes qui ont le droit d'utiliser cet appartement (c'est-à-dire qui y sont inscrites) (articles 550, 554, 558 du Code civil de la Fédération de Russie. ).

Étape 5. Signez le contrat d'achat et de vente.

Les parties à l'accord le signent personnellement. Tous les participants à la copropriété doivent être présents du côté du vendeur. En outre, le contrat d'achat et de vente peut être signé par l'un des participants à la propriété partagée au moyen d'une procuration notariée en son propre nom et au nom de tous les autres.

Étape 6. Obtenez la confirmation que la propriété est enregistrée auprès de l'acheteur.

En règle générale, l'enregistrement public des droits de propriété est effectué dans les 18 jours calendairesà compter de la date de réception des documents (clause 3 de l'article 13 de la loi N 122-FZ).

La confirmation du transfert de propriété sera un extrait du Registre d'État unifié attestant que la propriété est enregistrée auprès de l'acheteur, ou une copie du certificat de propriété de l'acheteur, certifiée par l'autorité d'enregistrement ou le notaire.

Étape 7. Recevez le paiement pour l'appartement.

En règle générale, le paiement est effectué après enregistrement du transfert de propriété. Une durée précise est fixée dans le contrat.

Les modes de paiement privilégiés sont les règlements par lettre de crédit ou par coffre-fort. Par accord de tous les copropriétaires, l'un d'eux peut participer aux règlements. Une confirmation du transfert de propriété sera nécessaire pour effectuer les paiements.

Les revenus de la vente d'un appartement seront répartis au prorata des parts dans la propriété commune, sauf disposition contraire par accord des anciens copropriétaires - vendeurs (article 248 du Code civil de la Fédération de Russie).