Cómo alquilar un espacio comercial. Cómo atraer inquilinos a un centro comercial y fidelizarlos
Según los expertos, poco más del 50% de las pequeñas empresas se dedican al comercio minorista y mayorista. Los restos de los años 90, cuando una de cada dos personas intentaba comerciar, no han abandonado la Rusia moderna. Y aunque los participantes del mercado están explorando activamente las plataformas comerciales virtuales, nadie renuncia todavía a las reales. Para un pequeño emprendedor ser propietario de un espacio es un gran lujo, pero alquilar está bien. Averigüemos cómo alquilar un espacio comercial, qué incluir en el contrato y qué dificultades puede encontrar en el proceso.
Foto de Rosie Yenokyan
¿Qué es una zona comercial?
A juzgar por el punto de vista del ciudadano medio, un espacio comercial es un lugar donde se venden productos. El Código Tributario define el área de un piso de ventas como un lugar donde se exhiben, venden mercancías, se realizan pagos y se atiende a los clientes. Al mismo tiempo, la ley no contempla el concepto de espacio comercial, existe el área del piso de negociación y el lugar de negociación. Comprender y clasificar estos conceptos es necesario para calcular el impuesto. Consulte el artículo para obtener más detalles.
Según la clasificación económica de la zona, podemos distinguir:
- objeto separado (tienda);
- pabellón en un gran centro comercial;
- objetos no estacionarios: un quiosco o un banco al aire libre.
La tienda tendrá un enfoque limitado, la ausencia del llamado quinto estante (venta conjunta de diferentes productos, como pan y productos químicos domésticos) afecta la demanda de los consumidores. El centro comercial tiene mucho tráfico, pero también un alto nivel de competencia. Los quioscos y las tiendas están empezando a pasar de moda, las pequeñas cadenas minoristas están perdiendo frente a los monopolistas que han extendido las cadenas minoristas por todo el territorio de una entidad territorial.
Alquiler de local comercial según clasificación
Opción 1: alquilar una habitación separada (tienda)Antes de cerrar un acuerdo, analice por qué el negocio del propietario no funcionó: si vendió el producto equivocado o si el lugar no está lleno y la demanda es escasa. Si decides que tus ventas irán bien, firma el contrato.
Matices legales
- Si el propietario es un municipio, el alquiler se realiza únicamente mediante subasta. El procedimiento se describe en el artículo.
- Un requisito previo es el objeto de la transacción, el local en sí. Considere la cuestión de las mejoras inseparables y las reparaciones importantes, a saber:
- en caso de terminación del contrato, para que sea con las mejoras que el arrendatario haya hecho por su cuenta;
- quién realizará reparaciones importantes y a costa de quién;
- quién pagará las facturas y servicios públicos. Formalmente, sólo el propietario puede celebrar un acuerdo con organizaciones proveedoras de recursos. Sin embargo, los pagos suelen recaer en el inquilino. Tenga cuidado: no puede pagar "servicios públicos" como pago de alquiler mensual.
- Establecer un procedimiento para rescindir el contrato, por cuya iniciativa, los motivos de la negativa a cumplir.
- Si los ingresos de la venta representan más del 25% de los ingresos de todas las cadenas minoristas de alimentos, es imposible aumentar el espacio comercial, incluso mediante el alquiler.
Esto quiere decir que se alquila un pabellón en un centro comercial o tienda. El problema es que el pabellón no es un local, no tiene un pasaporte catastral independiente. Las especificaciones sólo pueden aclararse mediante un plano de planta. La información es relevante, si no se realizó ninguna reconstrucción.
Rosreestr a menudo se niega a registrar un contrato de arrendamiento a largo plazo, citando la falta de documentos para parte del local y la imposibilidad de individualizar el objeto. Los tribunales consideran ilegal esta negativa y apoyan activamente a las partes de la transacción, permitiendo el registro de un contrato de arrendamiento a largo plazo de parte del local.
¿Qué precauciones debe tomar el propietario?
- Antes de firmar el contrato, ver la propiedad. La discrepancia entre el área real y el área especificada en el contrato puede convertirse en un problema al calcular el impuesto.
- Determina el propósito de la habitación. Si le dan un rincón en el sótano, entonces no podrá hacer nada allí, por ejemplo, vender productos cosméticos.
- El contrato deberá indicar todas las características del pabellón, ubicación, número, descripción externa y técnica. Esto es para evitar opciones de alquiler doble.
La forma y el contenido del acuerdo dependerán de si el quiosco o tienda es una estructura estacionaria o una estructura portátil liviana. Sobre el alquiler de un quiosco y una tienda.
Registro: obligatorio u opcional.
Obligatorio si el plazo es superior a un año. Muchos pequeños empresarios están intentando por todos los medios alejarse del alquiler a largo plazo. La razón es un procedimiento largo y económicamente costoso.
Para evitar el registro, se debe celebrar un contrato de arrendamiento por 11 meses y luego renovar por el mismo período (no se registran contratos de hasta un año).
A menudo, el inquilino y el propietario no contribuyen al Registro Estatal Unificado ni al contrato de arrendamiento a largo plazo. En este caso, la práctica judicial parte del hecho de que la relación se conserva para las partes del contrato.
Atención: Los pagos de alquiler se pueden tener en cuenta en los costes de mantenimiento de la propiedad sólo después de la formalización del contrato de arrendamiento.
- Estudiar los documentos del local o edificio.
- El propietario debe presentar un plano de la propiedad. Infórmese de la disponibilidad y cumplimiento de las características del pabellón o parte del local que se le ofrece.
- Busque en el sitio web de Rosreestr un extracto del Registro Estatal Unificado. ¿Cuántos propietarios tiene el edificio, quién puede controlarlo?
- No celebre un acuerdo sin especificar un plazo. Un acuerdo de este tipo puede rescindirse sin explicación. El arrendador te avisará con 3 meses de antelación y tú correrás con los gastos de mudanza, búsqueda de nuevo lugar, almacenamiento de tus bienes, etc.
Como regla general, un contrato de arrendamiento de espacio comercial en un centro comercial (en adelante, el centro comercial) es un "folio" de varias páginas con una gran cantidad de anexos. Además, entre 50 y 70 páginas de texto no es el límite para ellos. No es de extrañar que la mayoría de los emprendedores se pierdan en estos textos especializados. Por eso es especialmente importante entender en qué condiciones se realizará el arrendamiento. En este artículo analizaremos los apartados más significativos del contrato de arrendamiento para el inquilino y señalaremos las “trampas” habituales incluidas por el arrendador en el texto del contrato1.
Rossol S.V.
Composición del acuerdo
De acuerdo con la legislación vigente, un acuerdo se considera celebrado si se llega a un acuerdo entre las partes en la forma requerida en casos específicos sobre todos los términos esenciales del acuerdo (cláusula 1 del artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia). Teniendo en cuenta las circunstancias de la celebración de un contrato de arrendamiento de un local comercial en un centro comercial, todas las condiciones enumeradas en el texto del borrador del contrato que le presentó el arrendador pueden considerarse significativas. Dado que el desacuerdo con al menos uno de ellos por parte del inquilino conlleva la negativa del arrendador a su celebración en su conjunto. Es importante tener en cuenta que un empresario, por regla general, no puede negociar "en igualdad de condiciones" con la dirección del centro comercial y se ve obligado a aceptar las condiciones propuestas. Por lo tanto, es necesario comprenderlos claramente para poder evaluar adecuadamente qué tan aceptable es el contrato de arrendamiento para el empresario.
¡Las solicitudes son una parte inseparable del contrato!
El análisis del contrato de arrendamiento debe comenzar con una visión general del documento. Cualquier contrato de arrendamiento consta de un documento principal y anexos. Debe tenerse en cuenta que los anexos son parte integrante del contrato. Aquí es donde se puede tender una trampa a los inquilinos. Desafortunadamente, los inquilinos no siempre estudian detenidamente los anexos del acuerdo, creyendo que sus disposiciones más importantes están contenidas en el documento principal. Pero eso no es cierto.
Considere el siguiente ejemplo. Casi siempre, el inquilino realiza trabajos de reparación antes de mudarse a un nuevo local. El trabajo puede ser completamente diferente: desde el diseño cosmético y la instalación de su propio equipo comercial hasta trabajos de reparación serios con mamparas móviles, cambio de sistemas de calefacción y ventilación, etc. Al mismo tiempo, casi todos los centros comerciales adjuntan reglas al contrato según las cuales se realizan cambios, mejoras y reparaciones en el local comercial. Y para el inquilino, una sorpresa desagradable puede ser, por ejemplo, la obligación de contratar únicamente a una empresa constructora acreditada por el centro comercial para los trabajos de reparación o de comprar materiales de construcción y equipos comerciales para el local únicamente a proveedores acordados con el propietario. Como regla general, esto aumenta los costos de renovación planificados por el inquilino.
Si el arrendador exige que los acuerdos relacionados (reparación, seguridad, prestación de servicios de comunicación) se celebren únicamente con organizaciones acreditadas, entonces el arrendatario puede incluir en el acuerdo la posibilidad de rechazar dichos servicios en caso de un aumento injustificado de su costo.
O tal situación. En casi todos los centros comerciales en funcionamiento, la administración establece reglas especiales que regulan las actividades de los inquilinos (por ejemplo, el horario de apertura y cierre del pabellón, el horario de entrega de la mercancía, el procedimiento para armar el local, el procedimiento para interactuar con los representantes). de la administración, etc.). Estas reglas son necesarias para estandarizar las actividades de todos los pabellones comerciales que operan en un centro comercial. Sin embargo, el inquilino debe entender que estas reglas forman parte del contrato de arrendamiento, ya que su cumplimiento es una de las responsabilidades contractuales del inquilino. Además, el arrendador suele reservarse el derecho de cambiarlos unilateralmente.
Desde un punto de vista legal, esto es aceptable. Un cambio unilateral en los términos de la obligación asociada con la implementación de actividades comerciales es posible en los casos previstos en el acuerdo (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia). Pero ¿cuáles podrían ser las consecuencias para el inquilino? Supongamos que para ahorrar energía, la administración de un centro comercial decide cerrar dos horas antes en invierno. Para un inquilino que haya abierto una cafetería o un bar en un centro comercial de este tipo, esto sin duda significará una disminución significativa de sus ingresos mientras el alquiler se mantenga sin cambios. Al mismo tiempo, desde un punto de vista formal, no podrá presentar un reclamo al arrendador, porque el horario de atención, por regla general, está establecido por las Reglas del centro comercial, y el arrendador tiene derecho cambiar estas Reglas sin tener en cuenta la opinión del inquilino.
¿Cómo evitar acabar en una situación así? En primer lugar, debe intentar transferir las Reglas del Código del Trabajo a la categoría de anexo "estándar", es decir, ajustar el texto del acuerdo de tal manera que su cambio sea imposible sin el consentimiento por escrito del inquilino, elaborado como anexo al contrato de arrendamiento. Sin embargo, es poco probable que pueda negociar esto con el propietario. Al mismo tiempo, con un cierto nivel de dominio de las técnicas jurídicas, se puede incluir en el texto del contrato como una “contratrampa” para el arrendador. La segunda opción es estudiar detenidamente las reglas y estipular directamente los términos más importantes incluidos en ellas en el texto del contrato principal. En primer lugar, esto se aplica al horario de apertura del centro comercial.
El número de aplicaciones varía, pero algunas de ellas casi siempre están presentes.
Los anexos comunes a un contrato de arrendamiento son:
plano de planta con locales de alquiler asignados;
términos y condiciones sobre el perfil comercial del arrendador;
reglas para la prestación de servicios operativos;
reglas de uso del centro comercial;
Normas para la realización de trabajos de reparación en locales alquilados.
Y en cualquiera de estas aplicaciones puede haber, a primera vista, una frase sin sentido, que en la práctica dará un efecto completamente inesperado para el inquilino. Esto suele generar costes no planificados. Por tanto, la principal recomendación para el inquilino es la siguiente: el texto de cualquiera de los anexos es tan importante como el texto del contrato principal, y debe estudiarse con el mismo cuidado.
Estructura del texto del acuerdo.
El contenido de un contrato es la totalidad de sus términos. Estos términos establecen o especifican los derechos y obligaciones de las partes. En un contrato de arrendamiento se pueden distinguir dos grupos de condiciones: las obligaciones del inquilino y las obligaciones del arrendador. Hay que tener en cuenta que una serie de responsabilidades requieren actuaciones simultáneas tanto por parte del arrendador como del inquilino. Por ejemplo, la transferencia de locales sólo es posible como resultado de acciones conjuntas de las partes.
Para una interacción efectiva entre las partes, el contrato como documento debe estar claramente estructurado y ser comprensible para sus ejecutores.
Todo contrato consta de un preámbulo y una parte principal. El preámbulo es una redacción estándar, prácticamente sin cambios para cualquier acuerdo comercial3. Además, el preámbulo suele contener información sobre el título del arrendador, indicando los detalles del certificado de registro del título, si es el propietario del edificio o del contrato de arrendamiento, o si es el arrendador subyacente.
La parte principal contiene los términos del contrato, es decir, las obligaciones de las partes entre sí.
La parte principal del contrato suele dividirse en partes o párrafos. Su número puede ser arbitrario, pero la lógica de estas relaciones jurídicas nos permite hablar de una serie de apartados que permanecen sin cambios. Naturalmente, en el texto del contrato los apartados y párrafos pueden denominarse de forma diferente, y las obligaciones que los constituyen pueden disponerse de cualquier forma arbitraria. Sin embargo, como muestra la práctica, sistematizar las obligaciones de las partes de la siguiente manera cumple mejor con el objetivo de su plena divulgación y consolidación en el texto del contrato de arrendamiento.
sujeto del contrato;
procedimiento de uso del local, acceso al local y sistema de seguridad;
plazo de arrendamiento e interacción entre las partes al registrar el contrato de arrendamiento;
procedimiento de traslado y devolución de local;
el procedimiento de acuerdos mutuos entre las partes;
seguro;
derechos y obligaciones del inquilino;
derechos y obligaciones del arrendador;
responsabilidad mutua de las partes;
terminación anticipada del contrato.
Otra sección incluida en todos los contratos y que contiene, de hecho, normas "muertas" es la sección "Circunstancias fuera del control de las partes (fuerza mayor)". La única explicación de su presencia en los contratos de arrendamiento entre residentes de la Federación de Rusia puede ser una tradición de larga data. Aunque hay que admitir que en algunos casos la presencia de este apartado puede explicarse por otros motivos. Por ejemplo, “inflando” el volumen de un documento para adormecer la atención de quien lo estudia.
Consideremos con más detalle las obligaciones más importantes de las partes consagradas en cada uno de estos apartados.
Objeto del acuerdo
El objeto del contrato es su base y esencia. La esencia del contrato de arrendamiento está determinada por el artículo 606 del Código Civil de la Federación de Rusia.
Fragmento de documento
En este caso, el punto clave es la correcta identificación del inmueble, en nuestro caso el local que se alquila. En un contrato de arrendamiento de local comercial en un centro comercial, se utilizan varios niveles para individualizar el local cedido:
La dirección exacta del centro comercial.
Indicación del piso y número de habitación interna (según numeración del arrendador).
Indicación de la zona según datos BTI.
Adjunto al contrato del plano de planta sobre el que se traspasa el local, destacando en color sus contornos.
Procedimiento de uso del local.
Esta sección suele contener las principales restricciones impuestas al inquilino en relación con el uso del local. En primer lugar, esto es generalmente aceptado en los grandes centros comerciales. prohibición de cambiar el perfil de actividad del inquilino. Por lo general, consiste en la necesidad de acordar con el arrendador un cambio fundamental en la gama de productos (por ejemplo, de zapatos a ropa o de joyas a equipos informáticos), la lista de marcas registradas representadas por el arrendador. Esta restricción se impone con el fin de mejorar la logística del centro comercial y aumentar su comodidad para los visitantes, así como maximizar las marcas representadas en sus tiendas, y así incrementar el tráfico al centro comercial. En algunos casos, surgen dudas sobre hasta qué punto esta práctica se ajusta a la legislación vigente. Estamos hablando principalmente de regulaciones que rigen la protección de la competencia en el mercado de productos. De hecho, el inciso 3 del párrafo 1 del artículo 11 de la Ley Federal de 26 de julio de 2006 No. 135-FZ "Sobre la Protección de la Competencia" prohíbe directamente: "Acuerdos entre entidades comerciales o acciones concertadas de entidades comerciales en el mercado de productos, si dichos acuerdos o acciones concertadas conducen o pueden conducir a... la división del mercado de productos según... la gama de productos vendidos..."
Sin embargo, esta cuestión debe abordarse de manera integral y teniendo en cuenta las circunstancias. Y, en primer lugar, basándose en la comprensión de lo que es un mercado de productos básicos.
Fragmento de documento
Teniendo en cuenta la localización de los centros comerciales en las grandes ciudades, saturados con muchos vendedores y proveedores de una amplia variedad de productos, es difícil imaginar una situación en la que los términos del contrato de arrendamiento en cuanto al surtido puedan cambiar seriamente la situación en el mercado. .
Sin embargo, la restricción del perfil comercial debe ser motivo de seria consideración por parte del inquilino, especialmente en relación con el acuerdo sobre las marcas presentadas en el local alquilado por él. De hecho, como resultado de retrasos en la aprobación o la negativa del propietario, el empresario puede perder un trato rentable.
Esta sección generalmente registra la capacidad de las redes de servicios públicos utilizadas por el inquilino y contiene la prohibición de exceder su capacidad diseñada.
Acceso a las instalaciones y sistema de seguridad.
La sección contiene las obligaciones mutuas del inquilino y del arrendador en cuanto al acceso al local alquilado.
El derecho a ingresar al local durante el horario comercial con el fin de controlar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, así como el derecho a ingresar en caso de situaciones de emergencia que surjan en el local, es un requisito estándar del arrendador. Estamos hablando principalmente de fallas en las redes de servicios públicos. En algunos casos, los propietarios se reservan la posibilidad de traer a los representantes de los posibles propietarios al local poco antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
Requisito de cumplimiento del Reglamento del centro comercial en cuanto al horario de trabajo del pabellón comercial, entrega de mercancías, etc. también es estándar.
En cuanto a la seguridad, la zona de responsabilidad del inquilino y del propietario discurre a lo largo del límite del local. Esto significa que las zonas comunes de un centro comercial están bajo el control y protección del arrendador, y el local y los bienes que se encuentran en él deben estar protegidos por el inquilino. En varios casos, el arrendador se enfrenta a los siguientes requisitos:
sobre la instalación obligatoria de una alarma de seguridad;
sobre la celebración de un contrato de seguridad con una empresa de seguridad privada acreditada.
¿Qué oportunidades puede brindar un propietario en esta sección para proteger mejor sus intereses?
En primer lugar, puede intentar introducir en el contrato una condición según la cual los representantes del propietario tienen derecho a inspeccionar el local solo después de presentar un poder, o proporcionar en el contrato una lista de los funcionarios del propietario que tienen derecho a hacerlo. entonces.
En segundo lugar, se puede incluir una condición según la cual la inspección sólo podrá realizarse en presencia de un representante autorizado del inquilino. En este caso, el arrendador deberá hacer constar en el acta las violaciones descubiertas durante el proceso de inspección en presencia de un representante autorizado del arrendatario.
En tercer lugar, se puede agregar la condición de que si la entrada al local se debe a una necesidad técnica (accidente), entonces, independientemente de la hora del día, el propietario debe notificar inmediatamente a la persona autorizada del inquilino. En este caso, es recomendable disponer adicionalmente que si no se notifica al inquilino en este caso, el arrendador es responsable de la escasez de bienes identificada.
Cualquiera de estas tres condiciones mejora significativamente la situación del inquilino.
"1. Los representantes autorizados del Arrendador tienen derecho, previa notificación al Arrendatario, a ingresar al Local durante el horario laboral del Arrendatario para monitorear su estado, así como monitorear el cumplimiento por parte del Arrendatario de los términos del contrato y las Reglas de uso. el complejo comercial. Las facultades del representante del Arrendador deberán ser confirmadas mediante poder otorgado en cumplimiento de los términos de la legislación vigente. Sin presentar poder, tienen derecho a realizar una inspección las personas que tengan relación laboral con el arrendador y ocupen los cargos señalados en el Anexo No___ de este contrato. Se notifica al Inquilino el momento de la inspección por escrito, enviando una carta certificada o entregando un aviso al representante autorizado del Inquilino con firma personal. La ausencia de un representante autorizado del Arrendatario, siempre que sea debidamente notificado, no es obstáculo para la realización de medidas para verificar el estado del local, controlar el cumplimiento de los términos del contrato y cumplir con las Normas de uso del complejo comercial. . 2. El Arrendatario no tiene derecho a denegar injustificadamente el acceso al Arrendador. El Arrendador no tiene derecho de acceso a los locales destinados a almacenar los valores monetarios o monetarios del Arrendatario. 3. Si el Arrendador descubre durante la inspección violaciones de los términos de este acuerdo, las Reglas de uso del complejo comercial o deterioro del estado del Local (más allá del desgaste normal), el representante del Arrendador y el Arrendatario elabora un informe que recoja las violaciones. Si el representante del inquilino no está de acuerdo con las afirmaciones del Arrendador, este último redacta un informe unilateralmente, y el representante del Inquilino, que estuvo presente durante la inspección, puede expresar por escrito sus comentarios sobre el informe. En este caso, las partes intercambian documentos, poniéndoles firmas personales. 4. El Arrendador tiene derecho a acceder al Local para realizar las reparaciones necesarias relacionadas con el mantenimiento del Local o del Edificio en su conjunto en condiciones de funcionamiento. El Arrendador se compromete a realizar los trabajos de reparación fuera del horario laboral, observando al máximo los intereses del Arrendatario. En todos los casos, ante circunstancias de emergencia (prevención, eliminación de accidentes o sus consecuencias), los representantes y empleados técnicos del Arrendador tienen derecho a acceder al Local sin previo aviso al Arrendatario. En este caso, el Arrendador está obligado a notificar a los funcionarios del Inquilino (nombrados en el Apéndice No.___) por teléfono o fax inmediatamente en el momento de la entrada o a más tardar entre 10 y 15 minutos después. En caso de no notificar al Arrendatario, el Arrendador asume la plena responsabilidad por los bienes y bienes materiales ubicados en el Local.” |
Plazo de arrendamiento y derecho de preferencia para celebrar un contrato.
Los contratos de arrendamiento generalmente se dividen en de corto plazo, de largo plazo y de duración indefinida. Indefinido, es decir, presos por tiempo indefinido, prácticamente no se encuentran a la hora de alquilar espacios en centros comerciales y de entretenimiento. Corto plazo(menos de 1 año) y a largo plazo(más de 1 año) difieren, como sugiere su nombre, en la duración. Un contrato de arrendamiento de bienes raíces celebrado por un período de al menos un año está sujeto a registro estatal (cláusula 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Además del plazo en sí, esta sección suele describir en detalle el procedimiento para que el inquilino utilice el derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo plazo4. Normalmente, el procedimiento consta de tres etapas:
el inquilino envía un aviso al arrendador dentro del período establecido por el contrato sobre el deseo de celebrar un contrato por un nuevo período (en la práctica, el período varía de 30 a 60 días a 5 a 6 meses antes de la finalización del contrato );
el propietario envía al inquilino un borrador del contrato de arrendamiento;
negociación de términos y condiciones y celebración de un contrato.
El apartado de condiciones es bastante estándar y normalmente no contiene sorpresas desagradables para el inquilino. Sin embargo, la parte del apartado dedicada al procedimiento para su renovación requiere especial atención. De hecho, perder un punto de venta altamente rentable simplemente porque se incumplió el plazo para notificar al propietario no es la perspectiva más agradable.
Interacción entre las partes al registrar un contrato de arrendamiento
Si el contrato de arrendamiento se concluye por un período Al menos un año, está sujeto a registro estatal obligatorio. El registro estatal de dichos acuerdos lo lleva a cabo el Servicio de Registro Federal (Rosregistration), controlado por el Ministerio de Justicia de la Federación de Rusia.
El registro estatal se realiza sobre la base de una solicitud de las partes del acuerdo o de una persona autorizada por ellas, si tiene un poder notarial, a menos que la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio establezca lo contrario. 1997 “Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y sus transacciones”. Para registrar el acuerdo, debe pagar una tasa estatal de 7.500 rublos (subcláusula 20, cláusula 1, artículo 333.33 del Código Fiscal de la Federación de Rusia).
La solicitud de registro estatal de derechos debe ir acompañada de los documentos necesarios para su implementación (Cláusula 2 del artículo 16 de la Ley Federal de 21 de julio de 1997 No. 122-FZ). En este caso, se adjuntan a la solicitud documentos sobre las partes del acuerdo. Para el arrendador, estos son los documentos constitutivos y un documento que confirma la autoridad del titular de la persona jurídica para actuar en su nombre (acta (extracto del acta) de la junta general de accionistas (participantes)). Para un inquilino-empresario: copias de un certificado de registro estatal como empresario individual y un certificado de registro fiscal. La mayoría de los documentos se presentan en forma de copias notariadas. Además, la solicitud deberá ir acompañada de los documentos del propio edificio en el que se realiza el alquiler.
En la mayoría de los casos, el propietario asume la responsabilidad de registrar un contrato de arrendamiento a largo plazo. Esto es lógico, ya que tiene la documentación del edificio. Al mismo tiempo, es necesario comprender claramente quién corre con los costos del registro estatal del contrato de arrendamiento. Aunque la tasa estatal no es elevada (subcláusula 20, cláusula 1, artículo 333.33 del Código Fiscal de la Federación de Rusia), un empresario debe tener en cuenta los gastos para poder estimar de manera realista los costos de alquiler.
No se puede subestimar la importancia del registro estatal. Después de todo, si no se hace esto, el contrato de arrendamiento a largo plazo no se considerará concluido. En consecuencia, el propietario del edificio puede exigir el desalojo del local en cualquier momento. Y aquí, para evitar problemas en el futuro, el inquilino debe estipular claramente lo siguiente. En primer lugar, estamos hablando de imponer al arrendador la obligación de proporcionar antes de una fecha determinada un paquete completo de documentos en su poder necesarios para el registro estatal. De lo contrario, el inquilino puede verse sujeto a la arbitrariedad por parte del propietario. Esto es especialmente cierto en los casos en que se celebran contratos de arrendamiento en un centro comercial en construcción. Como regla general, comienzan a funcionar antes de que el propietario del edificio pueda registrar todos sus derechos, por lo que aún no es posible registrar un acuerdo a largo plazo. Luego, primero se firma un contrato por 11 meses y luego un acuerdo a largo plazo. En este sentido, el arrendador tiene la oportunidad de cambiar de inquilino al finalizar el contrato de corta duración.
“El registro estatal de este Acuerdo, así como todos los cambios y adiciones a este Acuerdo (si los hubiera), lo lleva a cabo el Arrendador en la forma prescrita por la legislación vigente de la Federación de Rusia. Todos los documentos requeridos para el registro estatal en posesión del Inquilino, así como todos los poderes necesarios, se proporcionan al Arrendador dentro de los cinco días a partir de la fecha en que el Arrendador recibe la solicitud por escrito del Inquilino. Todos los gastos de registro estatal del contrato de arrendamiento corren a cargo del arrendador por su propia cuenta”. |
El autor cree que esta es una de las secciones más importantes del contrato de arrendamiento. El caso es que el traspaso y devolución del local están asociados a las cuestiones más controvertidas que surgen entre las partes: el estado del local y su equipamiento. Para evitar disputas, las partes desarrollan un anexo al contrato de arrendamiento, un acto que refleja el estado del local.
Esta sección también especifica las circunstancias que rodean la liberación del local de bienes, propiedades y equipo del inquilino. Las más habituales son las condiciones en las que el inquilino se ve obligado a desmantelar los equipos que le pertenecen, así como las mejoras inseparables que realice sin el consentimiento del arrendador.
A menudo, el propietario incluye en esta sección condiciones estrictas en relación con los bienes que el inquilino no ha retirado antes de la fecha de transferencia del local. Por ejemplo, se puede considerar la redacción habitual: “En relación con cualquier propiedad del Inquilino que no sea retirada por él al vencimiento del plazo del arrendamiento, el Arrendador tiene derecho, actuando a su propia discreción, a:
considerar dicha propiedad abandonada y convertirla en su propia propiedad, o,
habiendo sacado dichos bienes del Local, almacenarlos sin ser responsable ante el Arrendatario por su pérdida.”
Tales acciones del arrendador son ilegales5 y son insignificantes, es decir, normas que no dan lugar a consecuencias jurídicas. Sin embargo, de ser posible, deberían excluirse del contrato en la etapa de celebración, aunque sólo sea para reducir la probabilidad de que surjan disputas entre las partes.
El procedimiento de acuerdos mutuos entre las partes.
Composición del alquiler
En la mayoría de centros comerciales los costes directos del alquiler de un local consisten en:
tarifa base de alquiler;
costos de operacion;
pago de facturas de servicios públicos.
Esta división, en determinadas circunstancias, puede convertirse en otra "trampa" del contrato de arrendamiento. No en vano, en algunos contratos el segundo elemento de la lista (costos operativos) también se denomina "tasa de pago variable". Con esta clasificación de los gastos de alquiler, el arrendador intenta eludir las restricciones que establece la ley6 para aumentar el alquiler, “salvando las apariencias” ante el inquilino. Para entender por qué se hace esto, basta ver en qué consisten los costos operativos.
Los principales costos operativos son:
organizar medidas para garantizar el régimen de seguridad, organizar el control de acceso, videovigilancia, garantizar la seguridad en las áreas públicas;
mantenimiento de sistemas y equipos de ingeniería que aseguran la prestación de servicios operativos en el edificio (escaleras mecánicas, ascensores y otros mecanismos de elevación, puertas automáticas);
limpieza integral de zonas públicas y alrededores, retirada de nieve, tratamiento de la zona con reactivos en invierno, riego de aparcamientos, aceras y césped en verano;
eliminación de residuos sólidos domésticos, reciclaje de lámparas fluorescentes;
desratización, desinfestación y desinfección;
organizar el trabajo con los visitantes del centro comercial;
administración General.
El arrendador, a través de los costos operativos, transfiere la carga del mantenimiento de la propiedad al inquilino en proporción al área ocupada. El propietario intenta asegurarse contra cualquier cambio en los gastos, manteniendo así su nivel habitual de beneficios.
Es necesario entender que la condición de un aumento unilateral del alquiler base una vez al año es estándar para las relaciones de alquiler en los centros comerciales7. Al mismo tiempo, los propietarios que respetan a sus inquilinos extienden esta condición a los costes operativos. Así demuestran su interés por la estabilidad de las relaciones y sus planes de cooperación a largo plazo.
El inquilino, por regla general, paga las facturas de servicios públicos, además del alquiler y los servicios de funcionamiento. Suelen constar de dos partes: pago de los servicios consumidos directamente y compensación al arrendador por parte del coste de los servicios públicos generales (calefacción, electricidad, suministro de agua, etc.). Para minimizar esta parte de los costes, se puede recomendar instalar contadores “en la entrada” del local alquilado. Las facturas de servicios públicos "generales" se pasan al inquilino sin ningún cargo adicional por parte del propietario.
Unidades convencionales
Las secciones del acuerdo dedicadas a los aspectos financieros de la relación son las más interesantes de cualquier acuerdo. Especialmente en un contrato de arrendamiento. Aquí es donde al inquilino le esperan muchas sorpresas. El ejemplo más simple: el propietario indica en un anuncio de alquiler de locales comerciales el precio por metro cuadrado en unidades convencionales, sin mencionar el método de conversión a rublos. O da el coste en dólares estadounidenses o euros, “olvidándose” de aclarar que su tipo se fija mediante acuerdo entre un 10 y un 15 por ciento más que el oficial. Por supuesto, estas cuestiones deben aclararse en las etapas iniciales de las negociaciones. Pero, como muestra la práctica, el inquilino descubre el monto final de los gastos solo después de recibir el borrador del acuerdo y, a veces, incluso después de firmarlo.
Por cierto, debido a la estabilización de la situación económica, los contratos de arrendamiento que determinan el monto del pago en rublos se han vuelto cada vez más comunes.
Existen varios métodos principales de cálculo:
fijar el tamaño de una unidad convencional en rublos. Este método equivale a indicar el importe del alquiler en rublos, y su uso provoca una ligera confusión, pero ocurre de vez en cuando;
fijar el tamaño de una unidad convencional mediante una cesta bimoneda (dólar más euro) o multidivisa. Los métodos de cálculo en este caso pueden resultar bastante complicados. El más simple de ellos es calcular el promedio aritmético del equivalente en rublos de las monedas al tipo de cambio del Banco Central de Rusia;
fijar los valores límite dentro de los cuales se aplica el tipo de cambio del Banco Central de Rusia y, en caso de cambios significativos, los límites inferiores o superiores acordados por las partes. La opción más rentable para el empresario inquilino es la de fijar ambos límites del corredor monetario, pero los propietarios se muestran reacios a aceptar esta opción.
Particularmente relevante cuando se relaciona el valor de una unidad convencional con el tipo de cambio es fecha de pago. Las opciones más habituales para asegurarlo son:
Fecha de débito de fondos de la cuenta corriente del pagador.
La fecha de débito de fondos de la cuenta corresponsal del banco del pagador.
La fecha de recepción de fondos en la cuenta corresponsal del banco del destinatario.
La fecha de recepción de fondos en la cuenta bancaria del destinatario de los fondos.
Fijar correctamente la fecha de pago en interés de ambas partes del contrato. Así, si pasa un tiempo importante desde el momento en que el pagador realiza el cálculo y realiza el pago hasta el momento en que se considera cumplida la obligación de pago (fecha de pago), puede surgir una diferencia de tipo de cambio y se requerirá un ajuste de pago. Por ejemplo, la diferencia en el tipo de cambio del dólar estadounidense el 28 y el 29 de abril de 2007 es de 7 kopeks, lo que ya dará una diferencia significativa en el equivalente en rublos del alquiler mensual. Para evitar tal situación, puede establecer la fecha de débito de fondos de la cuenta corriente del pagador como fecha de cumplimiento de las obligaciones. También puede indicar en el contrato que la tasa no se toma en la fecha de pago, sino en una fecha fija cada mes. Sin embargo, hay que reconocer que ambos métodos protegen los intereses del inquilino en mayor medida que los del propietario.
Depósito
En casi todos los casos, al celebrar un contrato de arrendamiento de un local en un centro comercial, el empresario deberá realizar el llamado depósito de garantía. En promedio, oscila entre 1 y 3 pagos mensuales de inquilino. En este caso, el empresario suele tener que reponerlo cuando aumenta el alquiler. También está obligado a reponer el depósito en caso de cualquier otra “cancelación” prevista en el contrato celebrado por el arrendador. Por su naturaleza jurídica, el depósito es un método de garantía de obligaciones que no está contemplado en la legislación vigente8. Su presencia permite al arrendador resolver varios problemas a la vez:
Reciba un préstamo sin intereses durante toda la duración del contrato de arrendamiento.
Disponibilidad de fondos para cubrir a tiempo el alquiler impago.
Posibilidad de cubrir pérdidas por parte del inquilino en caso de impago del alquiler o daños al local.
Cobro de sanciones por resolución del contrato por culpa del inquilino.
Para solucionar estos problemas, el contrato incluye una disposición según la cual el arrendador tiene derecho a realizar deducciones del depósito sin el consentimiento del inquilino.
El contrato puede contener la siguiente redacción: “El Arrendador tiene derecho a compensar unilateralmente los fondos que se le transfieran de conformidad con este contrato como garantía del cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario en los siguientes casos y en la siguiente cantidad: 1. Por el monto del alquiler impago, si el pago se encuentra vencido por más de 5 (cinco) días hábiles. 2. Por el monto de las pérdidas sufridas por el Arrendador como resultado de que el Arrendatario causó daños al Local, Complejo u otra propiedad del Arrendador, y la falta de recepción por parte del Arrendador de los montos de compensación dentro de los 15 (quince) días hábiles a partir de la fecha de presentación de la demanda del Arrendatario para su pago. 3. Por el importe íntegro de la Depósito en los casos de resolución del contrato de arrendamiento por culpa del Arrendador en los casos y en la forma establecidos en este contrato.” |
A menudo, la capacidad del arrendador para compensar fondos se ve respaldada por una prohibición de compensación por parte del inquilino. En particular, el autor encontró en el texto del contrato la siguiente disposición: “El alquiler lo paga el inquilino en su totalidad, sin compensaciones ni reconvenciones, y no puede estar sujeto a deducciones ni retenciones por su parte”. Cabe señalar que dicha cláusula del contrato es esencialmente nula y no da lugar a consecuencias jurídicas, ya que contradice la legislación vigente9.
Con tal enfoque por parte del arrendador, el inquilino debe acordar con él al menos una determinación conjunta o independiente del monto del daño.
En un contrato de seguro, una de las partes (asegurador) se compromete, por una tarifa estipulada en el contrato (prima de seguro), al ocurrir un evento estipulado en el contrato (evento asegurado), a compensar a la otra parte (el tomador del seguro) o a otra parte. persona a cuyo favor se celebró el contrato (el beneficiario) por los daños causados como resultado de este evento (cláusula 1 del artículo 929 del Código Civil de la Federación de Rusia).
El seguro es una de las principales formas en que el propietario protege sus intereses en las relaciones con el inquilino. Ésta es la forma más eficaz. A menudo, la relación con la compañía de seguros de daños es mucho más productiva que con el inquilino directamente. Es de estas consideraciones que procede el arrendador cuando exige que el arrendatario celebre contratos de seguro, indicando al arrendador como beneficiario. Convencionalmente, los objetos de seguro se pueden dividir en varios bloques:
seguro por parte del inquilino de responsabilidad civil frente al arrendador y ante terceros por acciones que surjan en el curso de las actividades comerciales normales del inquilino en el local arrendado;
seguro por parte del inquilino de responsabilidad civil ante el arrendador y terceros por los daños que puedan causar el inquilino o sus contratistas durante los trabajos de reparación del local;
seguro de los bienes y bienes del inquilino ubicados en el local.
Como regla general, el contrato estipula el límite de responsabilidad del seguro y la obligación del inquilino de compensar las pérdidas causadas por encima de este límite.
¿Cuál es el beneficio del inquilino en este caso? En primer lugar, es necesario insistir en la posibilidad de elegir de forma independiente una compañía de seguros. Este es un paso completamente lógico, ya que al arrendador, en principio, no le interesa elegir la mejor opción. Y una diferencia del 2 al 3 por ciento en la prima del seguro 10 durante todo el plazo del contrato de arrendamiento puede representar una cantidad significativa para el inquilino. Como regla general, si el inquilino elige entre compañías de seguros acreditadas y con licencia adecuada, el propietario no tendrá ninguna objeción. Además, el inquilino deberá acordar de antemano el plazo más conveniente para la celebración de los contratos de seguro. Como mínimo, los contratos de seguro deben celebrarse después de la celebración del contrato de arrendamiento y no antes.
Lea sobre los derechos y obligaciones del inquilino y del arrendador, la responsabilidad mutua de las partes por el incumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento y la rescisión anticipada de este contrato en el próximo número de la revista.
1 Sobre los contratos de arrendamiento que se pueden celebrar durante la construcción de un centro comercial, lea el artículo de S.V. Rossol en la página 60 de la revista nº 5` 2007.
2 Para evitar desacuerdos, también se recomienda que en el apartado “Definiciones” del acuerdo se indique qué intervalo de tiempo las partes consideran diurno, matutino y vespertino.
3 Por ejemplo: “Sociedad Anónima Abierta “A”, en lo sucesivo denominada el Arrendador, representada por el Director General Nikita Nikitovich Nikoev, actuando sobre la base de los Estatutos, y el Empresario Individual Ivan Ivanovich Ivanov, en lo sucesivo denominado el Arrendatario. , hemos celebrado este acuerdo de la siguiente manera…”.
4 Este derecho se otorga al inquilino en virtud del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia.
5 El párrafo 2 del artículo 226 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que los bienes muebles abandonados por un valor superior a cinco salarios mínimos pasan a ser propiedad de su propietario sólo después de que hayan sido declarados sin dueño ante un tribunal. Además, sólo se puede considerar abandonada si el propietario la abandonó con la clara intención de abandonar la propiedad. Según el párrafo 1 del artículo 886 del Código Civil de la Federación de Rusia, el custodio está obligado a devolver el objeto con total seguridad.
6 Cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia: "... el monto del alquiler podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro del plazo estipulado en el contrato, pero no más de una vez al año".
7 En la práctica del autor, la tasa única más común para un aumento unilateral del alquiler es del 10 por ciento. En algunos casos, más raros, el aumento se produce por la cantidad de inflación anunciada oficialmente.
8 El párrafo 1 del artículo 329 del Código Civil de la Federación de Rusia establece: “El cumplimiento de las obligaciones puede garantizarse mediante multa, prenda, retención de los bienes del deudor, fianza, garantía bancaria, depósito y otros métodos previstos. por ley o contrato”.
9 El artículo 410 del Código Civil de la Federación de Rusia establece claramente que para la compensación basta la declaración de una de las partes.
10 La prima de seguro es un pago de seguro que el tomador del seguro está obligado a pagar al asegurador en la forma y dentro de los plazos establecidos en el contrato de seguro.
Nikolay Chudakov,
Director, editor en jefe, sistema de referencia legal "System Lawyer"
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Errores en un contrato de arrendamiento de espacio comercial
Errores en un contrato de arrendamiento que un gerente debe conocer
Modelo correcto de contrato de alquiler para espacio comercial.
Contrato de alquiler de espacio comercial.- un documento con el que casi todos los empresarios han tenido que lidiar. Sin embargo, a pesar de la prevalencia de este fenómeno, los empresarios suelen cometer errores fundamentales en el contrato de arrendamiento. Veamos el modelo correcto de contrato de arrendamiento de espacio comercial con notas importantes, así como los 5 errores principales al redactar este documento.
Error 1. No se especificó el local alquilado
A menudo, el inquilino se olvida de pedirle al propietario un plano en el que esté marcada la propiedad en alquiler; A menudo, este plan se redacta como anexo del contrato, que las partes no firman. Otra opción: el contrato indica la superficie total del local alquilado sin especificar que incluye cuartos de servicio (y su alquiler es más barato que el de comercio minorista, a veces varias veces). Por último, si se alquila parte de un espacio comercial, por ejemplo varios metros cuadrados en un supermercado para la venta de artículos para mascotas, el contrato suele describirlo de la siguiente manera: “X metros cuadrados en el territorio de la tienda Y”, sin entrar en detalles.
Consecuencias. En primer lugar, sin especificar en el contrato de alquiler de locales comerciales las características detalladas de parte del local alquilado, está prácticamente condenado a tener disputas con el propietario sobre el importe del alquiler. Además, en los grandes centros comerciales, los inquilinos suelen pagar una tarifa adicional por el uso de los cuartos de servicio comunes (baños, estacionamiento, salas de personal). Su valor para cada inquilino se calcula en proporción a la superficie del local comercial que alquila. Esto significa que sin separar el espacio comercial del área de los cuartos de servicio, corre el riesgo de pagar de más.
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En segundo lugar, utilizando una descripción vaga del local, un propietario sin escrúpulos podrá desalojarlo antes de lo previsto, por ejemplo, si un inquilino está dispuesto a pagar más para ocupar su lugar. Finalmente, en tercer lugar, si celebra un contrato de arrendamiento por un período superior a un año y, por lo tanto, debe registrar el contrato en Rosreestr (cláusula 2 del artículo 651 del Código Civil de la Federación de Rusia), se le denegará el registro si el La descripción del local no está clara.
Cuánta razón. Solicite al propietario los documentos de inventario y título sobre cuya base se determina el área del área de ventas: un certificado de registro para locales no residenciales, planos, explicaciones, diagramas, permiso para atender a los visitantes en un área abierta.
Haga una copia del plano, sombree en él el local que alquila, firme este documento y obtenga la firma del propietario. En el propio contrato, divide el local que alquilas en comercio y otros (servicio público, almacén, servicio público) y obtén del arrendador una reducción proporcional en la tarifa para otras áreas, con el argumento de que no te aportan a ti, como inquilino. , ingresos directos. Y usted, como director comercial, sabe por sí mismo que es necesario firmar todos los documentos, sin excepción, que registren acuerdos con la contraparte.
¿Qué pasaría si su arrendador acudiera a los tribunales para impugnar el contrato basándose en una descripción poco clara de la propiedad de alquiler? No dude en consultar la cláusula 15 de la Resolución No. 73 de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación de Rusia (en adelante, la Resolución No. 73): si el acuerdo fue realmente ejecutado por las partes (el local le fue transferido como inquilino), entonces no tienen derecho a impugnar el acuerdo, citando una descripción inadecuada del objeto arrendado.
Error 2. No se acordaron los costes de mantenimiento del local.
A menudo, los inquilinos, después de haber acordado con el propietario el monto del alquiler y el momento de su pago, se olvidan de describir en detalle en el contrato los costos de mantenimiento de la propiedad en alquiler, incluidas sus reparaciones, pagos legales (principalmente servicios públicos) y pagos adicionales. (estacionamiento, seguridad). Además, en ocasiones los propietarios no incluyen el IVA en la tarifa de alquiler establecida en el contrato.
Consecuencias. Si no se acuerda en el contrato qué parte corre con qué costos, puede resultar que los servicios de telecomunicaciones para el local que alquila se realicen en virtud de un acuerdo único con un operador comercial cuyas tarifas sean más altas que las habituales de la ciudad. Según el apartado 2 del art. 616 del Código Civil de la Federación de Rusia (Código Civil de la Federación de Rusia), los costos de reparación y mantenimiento actuales de la propiedad arrendada, no relacionados con los costos de reparaciones importantes, corren a cargo del inquilino, es decir, usted. Esto significa que el arrendador tiene derecho a no reembolsarle dichos gastos. Además, esto puede aumentar considerablemente el alquiler después de realizar la renovación (reparación) del local, ya que dichas mejoras aumentan el valor comercial de la propiedad.
Cuánta razón. Según la ley, las deficiencias del bien arrendado que impidan total o parcialmente su uso se eliminan por cuenta del arrendador.
Por ejemplo, si el local que alquila no está equipado con una alarma contra incendios, el propietario deberá instalarla por su cuenta. Pero para acreditar que tales deficiencias existían en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, adjunte un acta de aceptación y cesión del local que alquila, en la que describa detalladamente su estado, prestando especial atención a las deficiencias (falta de alarma, elementos de fontanería necesarios, comunicaciones defectuosas). Y en el propio contrato, establecer claramente qué costes de mantenimiento del local corren a cargo de cada parte.
Por ejemplo, si los pagos de servicios públicos y otros pagos obligatorios recaen en el inquilino, especifique en el contrato si dichos pagos están incluidos en el monto del alquiler (esto es beneficioso para usted) o se pagan además.
En el párrafo que explica el concepto de “tarifa de alquiler”, especifique si incluye el IVA (en caso contrario, incluya el monto del IVA en los costos de alquiler), servicios públicos, tarifas de estacionamiento y servicios de comunicación. La ley permite fijar la tarifa de alquiler no en una cantidad fija, sino indicando el método de cálculo (por ejemplo, “parte fija + variable, incluidas las facturas de servicios públicos = tarifa”). Otra opción legal es vincular la tasa de alquiler al tipo de cambio; Si su arrendador hace esto, asegúrese de que el contrato indique claramente a qué moneda se hace referencia y en qué fecha se utiliza el tipo de cambio para calcular los pagos.
Error 3. Alquilado a una persona no autorizada
Muy a menudo, los empresarios se sienten tentados por el bajo precio de un contrato de arrendamiento de locales comerciales por un período prolongado (por ejemplo, de dos a tres años) o firman un contrato sin comprobar la autoridad del firmante por parte del arrendador. Puede resultar que usted celebró un acuerdo con una persona que no tiene derechos sobre el local, o que usted, sin sospechar nada, celebró un contrato de subarrendamiento, es decir, firmó un contrato con un inquilino que alquila el local a su vez. propietario final.
Consecuencias. Al subarrendar, mucho depende de los términos del acuerdo entre el inquilino (que le alquila el local específicamente a usted) y el propietario de la propiedad. Por un lado, cuando en este contrato se expresa expresamente el consentimiento del propietario para subarrendar (o cuando dicho consentimiento se formaliza en un documento aparte), tiene ciertas garantías. Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento principal celebrado por un período determinado se rescinde antes de lo previsto, tendrá derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de esta propiedad directamente con el propietario durante el período hasta el final de su subarrendamiento (Cláusula 1 del artículo 618 del Código Civil de la Federación de Rusia). Pero, por otro lado, incluso en el caso del subarrendamiento legal, se corre un gran riesgo.
Por ejemplo, si el tribunal declara inválido el contrato de arrendamiento principal de espacio comercial por razones que no tienen nada que ver con usted (por ejemplo, resultó que el contrato se firmó con una persona no autorizada, o para alguna de las partes del contrato principal este la transacción es importante y la otra parte la disputa), usted perderá fuerza y su contrato de subarrendamiento (cláusula 2 del artículo 618 del Código Civil de la Federación de Rusia).
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Finalmente, el propietario puede interferir con sus actividades comerciales (por ejemplo, negarle el acceso al local alegando que no celebró un acuerdo con usted), e incluso si demuestra ante el tribunal que el propietario está equivocado, sus pérdidas será serio. ¿Qué podemos decir sobre el subarrendamiento negro (sin el consentimiento del propietario) o la celebración de un acuerdo con un propietario que no tiene derecho a disponer de la propiedad que usted alquila?: el verdadero propietario puede pedirle legalmente que desaloje el local, y no podrás oponerte. Además, no podrá exigir que el falso arrendador le devuelva el dinero que ya le pagó por lo que es esencialmente un alquiler ilegal (párrafo 6, párrafo 12 de la Resolución No. 73).
Cuánta razón. Verifique todos los documentos que confirman el derecho de su arrendador sobre la propiedad en alquiler. Este derecho está confirmado por un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos (USRP), del cual conocerá la presencia (ausencia) de gravámenes en el local. Dichos gravámenes pueden ser una hipoteca (garantía para garantizar un préstamo), un embargo, un arrendamiento o una servidumbre. Asegúrese de incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula según la cual el arrendador esté obligado a advertirle sobre la presencia de gravámenes (figura, cláusula 3.2 del contrato).
Una sección separada del Registro Unificado del Estado está dedicada a cada propiedad inmobiliaria ubicada en Rusia, por lo que independientemente de si alquila o subarrenda la propiedad, obtendrá todos los datos necesarios del Registro Unificado del Estado. Consulte también a su contraparte en virtud del contrato: pídale copias de los documentos legales y compárelas con un extracto del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas. Si celebra un contrato de subarrendamiento, verifique tanto a la contraparte directa como al propietario, el propietario del local, solicite copias del contrato de arrendamiento principal y asegúrese de que el propietario haya dado su consentimiento por escrito para el subarrendamiento (es mejor comunicarse con directamente al propietario).
Finalmente, verifique el plazo de arrendamiento del contrato principal: no debe terminar antes del plazo de su contrato de subarrendamiento. Si su arrendador simplemente va a construir o comprar un centro comercial y celebra un contrato de arrendamiento con usted por adelantado, asegúrese de que diga que el arrendador está obligado a transferir tal o cual local al inquilino (es decir, a usted) por una fecha determinada. Y al momento de recibir el local del arrendador, asegurarse de que la propiedad ya esté registrada ante él (cláusula 10 de la Resolución No. 73).
Error 4. No estuvimos de acuerdo en los términos del cambio de alquiler.
Los inquilinos a menudo no prestan atención a las disposiciones sobre cambios de alquiler, basándose en el hecho de que el monto no se puede cambiar más de una vez al año. Sin embargo, este error en el contrato de arrendamiento puede resultar costoso.
Consecuencias. El arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler unilateralmente sólo si así lo establece claramente el contrato. A menudo, los propietarios intentan incluir una cláusula en el contrato que les permita aumentar el alquiler unilateralmente sin acudir a los tribunales y firmar un acuerdo adicional al contrato. Si el inquilino desconsiderado acepta esto, el propietario tendrá la capacidad legal de exigir cada vez más por el alquiler.
Cómo hacerlo bien. Si el propietario insiste en incluir dicha cláusula en el contrato, se puede aceptar, con una salvedad: el importe del alquiler se puede aumentar unilateralmente, pero sólo dentro del índice de inflación y no más de, por ejemplo, el 5%. Y si espera una fuerte reducción en las tarifas de alquiler, intente incluir en el contrato una condición de que no solo el propietario, sino también usted mismo pueda cambiar el monto del alquiler unilateralmente en función de las tarifas promedio de alquiler del mercado para locales de este tipo en tales y tal ciudad en tal o cual período de tiempo.
- Acuerdo de servicio: muestra, errores típicos.
Si el contrato de arrendamiento de espacio comercial no contiene una cláusula sobre un aumento de alquiler unilateral y el propietario le ofrece celebrar un acuerdo adicional para establecer una tarifa aumentada, no está obligado a aceptar. Como mínimo podrás negociar, o como máximo declarar que hasta el final del plazo de arrendamiento pagarás la tarifa establecida en el contrato vigente.
Lo mismo se debe hacer cuando en el contrato se menciona el derecho a un aumento unilateral y su arrendador ya lo ha utilizado, tras lo cual propone celebrar un acuerdo adicional para volver a aumentar el alquiler. El hecho es que el párrafo 21 de la Resolución No. 73 establece: es posible cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, pero solo por acuerdo de las partes (y las partes tienen derecho a celebrar dichos acuerdos tantas veces como como deseen durante el año). Pero si el tribunal determina que el monto del alquiler después de un cambio unilateral resultó ser significativamente más alto que el promedio del mercado, se negará al propietario a cobrarle una cantidad que exceda la tarifa promedio del mercado por alquilar un local similar (cláusula 22 de la Resolución No. 73).
Error 5. No prestó atención a los términos de rescisión.
Al celebrar un contrato de arrendamiento de espacio comercial por un período determinado, los inquilinos muy a menudo se olvidan de acordar en detalle las condiciones de rescisión de los contratos, privándose de las garantías establecidas por la ley.
Consecuencias. En arte. 619 del Código Civil de la Federación de Rusia proporciona una lista cerrada de casos en los que un contrato de arrendamiento de duración determinada puede rescindirse a solicitud del arrendador. Sin embargo, en el propio contrato las partes pueden establecer cualquier otra causal de resolución anticipada. Así, según el art. 619 del Código Civil de la Federación de Rusia, el arrendador puede exigir la rescisión del contrato si usted, como inquilino, viola el plazo de pago más de dos veces seguidas, pero el contrato también puede establecer una única infracción. Y si su contrato contiene tales condiciones, ya no podrá impugnarlas ante los tribunales por considerarlas contrarias a la ley. Entrará en vigor el principio de libertad de contratación: las condiciones que ellos mismos hayan establecido se aplicarán a las relaciones de las partes.
Cuánta razón. Revise los términos de terminación ofrecidos por su arrendador y determine cuáles puede aceptar y cuáles no. Si decide aceptar algunas de las condiciones que suponen riesgos para usted, considere cómo prevenir esos riesgos.
Déjame ponerte un ejemplo: si el contrato establece que puede rescindirse incluso por un único retraso en el pago, un arrendador sin escrúpulos puede, con un pretexto endeble, evadir el pago de tu parte (algunos arrendadores incluso cambian la cuenta corriente para este fin). y falsificar documentos que indiquen que supuestamente notificaron al inquilino a tiempo sobre los nuevos detalles para la transferencia), presentando esto como su violación.
En tal situación, contacta con un notario, descríbele la situación y entrégale el dinero para pagar el alquiler. Se considerará que los has enviado al arrendador, y el notario tendrá la tarea de entregar efectivamente esta cantidad a tu arrendador. Si realmente realizó un pago atrasado, pero corrigió rápidamente esta infracción, existe la posibilidad de que el tribunal rechace el reclamo del propietario de rescindir el contrato con usted.
Características del contrato de arrendamiento de espacio comercial: muestra, errores, notas.
Nikolai Chudakov se especializa en derecho tributario y civil. Egresado de la Facultad de Derecho de la Escuela Superior de Economía de la Universidad Estatal. Trabajó como editor en jefe de publicaciones profesionales como "Práctica de arbitraje", "Disputas fiscales: teoría y práctica", "Documentos y comentarios". Autor de los libros “Algoritmos para ganar un litigio fiscal: cómo vencer a la inspección por motivos procesales” y “Diez precedentes en litigios de alquiler”.
YSS "Abogado del Sistema"- el primer sistema de referencia legal para explicaciones prácticas de los jueces. Sitio web oficial: www.1jur.ru
Para alquilar un local sin pérdidas emocionales y materiales innecesarias, para organizar el funcionamiento de su propia tienda, es necesario realizar una determinada secuencia de acciones lógica y legalmente sólidas que sin duda conducirán al resultado deseado.
Formule con precisión los requisitos que debe cumplir el local comercial requerido (área, ubicación, alquiler máximo y costos de servicios públicos que no harán que su negocio no sea rentable).
1. La opción más corta y segura (alquiler de propiedad municipal)
Gastos: 0 Plazos: de 1 a 3 meses
1.1. Descubra qué autoridades ejecutivas de la localidad en la que vive son responsables de poner en alquiler los inmuebles municipales no residenciales.
1.2. Quizás una visita a esta organización solucione todos sus problemas. Si el municipio tiene un local comercial adecuado para usted, los empleados le darán una lista de los documentos que debe preparar junto con la solicitud de alquiler del local. No hay necesidad de preocuparse por la legalidad y validez de la transacción realizada: la fiscalía y otras autoridades reguladoras controlan periódicamente a las autoridades municipales.
2. La opción es bastante confiable (servicios de empresas inmobiliarias)
Gastos: del 10% al 50% del alquiler anual Duración: 1-2 meses
2.1. Si no puede encontrar algo en la propiedad municipal, estudie detenidamente todos los boletines semanales oficiales del sindicato local de agentes inmobiliarios.
2.2. Si tiene una opción interesante de espacio comercial, no dude en ponerse en contacto con la empresa que publicó el anuncio. En la primera conversación con el agente, pídale un documento que acredite su membresía en el sindicato de agentes inmobiliarios. Este es el único documento que ahora puede protegerlo de empresarios deshonestos. Actualmente no se otorgan licencias para este tipo de actividad y la cuestión de la participación obligatoria en las SRO (organizaciones autorreguladoras) ha desaparecido en los parlamentos de la Duma.
2.3. Si todo está en orden, puedes empezar a trabajar, pero recuerda que los agentes inmobiliarios cobran mucho dinero por sus servicios.
2.4. Inste a su agente a que muestre el certificado de título de propiedad original. Si el conjunto de documentos contiene solo una fotocopia, solicite solicitar un extracto nuevo del Registro Estatal Unificado de Derechos y Transacciones Inmobiliarias con él. Un propietario que recurriera a agentes inmobiliarios para alquilar su local comercial podría venderlo en unos meses. Y puede suceder que celebre un acuerdo con una persona que no es la propietaria del inmueble. Reconocer que una transacción es nula ante los tribunales no es difícil, pero esto llevará más de un mes.
2.5. Cuando recorra un espacio comercial, no dude en mirar cada rincón. Las deficiencias importantes y no materiales del local deben constar en el certificado de aceptación, que es un anexo del contrato de arrendamiento. De lo contrario, al finalizar el contrato de arrendamiento, es posible que deba reparar lo que se ha deteriorado o pagar el costo equivalente de las reparaciones.
2.6. Al firmar la escritura de aceptación y transferencia, solicite al propietario que proporcione copias de los recibos de los pagos de servicios públicos hasta la fecha actual. Los proveedores de servicios, por supuesto, no podrán cobrarle las deudas existentes en los tribunales, pero sus nervios estarán tensos durante muchos meses.
2.7. Un agente inmobiliario o propietario le ofrecerá un borrador de contrato de arrendamiento para un espacio comercial. Tómate un descanso y estúdialo detenidamente. El contrato debe incluir:
- En el apartado “Objeto del contrato”: descripción exacta del objeto arrendado: detalles del certificado de registro de propiedad, área del local, piso, indicación de los números del local alquilado según el plano de planta (el plano de planta en sí debe ser necesariamente un apéndice del acuerdo). Si el local alquilado no dispone de salida independiente, se deberán indicar las zonas comunes (pasillos, tramos de escaleras, vestíbulos, baños) destinadas a usted y al resto de usuarios del local.
- La sección “Renta” debe indicar el monto del alquiler anual, el monto de los pagos mensuales o trimestrales con un IVA (impuesto al valor agregado) separado. También se analiza la inclusión de las facturas de servicios públicos en el alquiler, el procedimiento para su cálculo y la posibilidad de celebrar contratos directamente con los proveedores de servicios.
- La sección "Procedimientos de pago" establece claramente los términos y el procedimiento para realizar los pagos. Si los pagos no se realizan por iniciativa del inquilino, sino de acuerdo con las facturas emitidas por el arrendador, se debe describir claramente el procedimiento, las condiciones para la emisión de las facturas y las condiciones de pago de las mismas.
- La sección “Datos de las partes” debe contener información completa sobre datos bancarios, números de teléfono, direcciones legales, postales y de correo electrónico, TIN, BIC, cargo de la persona autorizada para firmar el acuerdo y un documento que le otorgue este derecho.
- En la sección “Derechos y Responsabilidades de las Partes”, es necesario indicar información sobre quién debe hacer qué y dentro de qué plazo en diversas situaciones de rutina y emergencia. Destacan especialmente las cláusulas sobre obligaciones por reparaciones corrientes y mayores de locales y la posibilidad de incluir dichos gastos en el alquiler.
2.8. Por otra parte, debemos recordar que si el contrato se concluye por un período de un año o más, debe registrarse en Rosreestr. La ayuda de un agente inmobiliario con esto será invaluable.
3. La opción es la más realista y la más difícil (búsqueda independiente de locales y celebración independiente de un acuerdo)
Gastos: de 300 a 3000 rublos. Duración: de 1 a 3 meses
3.1. Si no has encontrado un local alquilado a través de agencias inmobiliarias, tendrás que buscarlo tú mismo.
3.2. Recorre las zonas de la ciudad donde te gustaría abrir tu tienda. Mire más de cerca para ver si hay locales cerrados y sin reparar. Intente averiguar con los residentes locales quién es su dueño. Si las abuelas de los bancos ayudaron, tienes suerte.
3.3. De lo contrario, comuníquese con la oficina regional de Rosreestr para obtener certificados de propiedad de locales no residenciales que indiquen la dirección postal exacta. Cada certificado cuesta 300 rublos.
3.4. Si se ha identificado al dueño del local, busque su ubicación. Los departamentos de policía de distrito y las inspecciones fiscales pueden ayudar en esto. Estas agencias gubernamentales responderán a tu solicitud de forma gratuita, pero tendrás que esperar al menos un mes.
3.5. Una vez que se complete su búsqueda, comience a negociar un contrato de arrendamiento con el propietario. Cuando el asunto se haya resuelto fundamentalmente, el contrato de arrendamiento propuesto debe abordarse de la misma manera que se describe en los párrafos 2.5 a 2.8 de estas instrucciones.
3.6. Para evitar ser engañado e inflar mucho el alquiler por el uso de un local comercial, es necesario consultar sobre este tema con las autoridades locales o con el sindicato de empresarios que operan en la zona.
4. Última opción (muy arriesgada para un emprendedor novato)
Gastos: 0 Duración: 1-2 semanas
4.1. Si no ha encontrado un espacio comercial gratuito, vaya a cualquier tienda que le guste (o a cualquier otro local ubicado en la planta baja) e intente negociar un contrato de subarrendamiento. Desde el punto de vista de la organización del proceso comercial, nada cambiará para usted.
4.2. Al celebrar un contrato, además de los matices descritos en los párrafos 2.5 a 2.8 de estas instrucciones, es necesario prestar atención a las siguientes cuestiones:
- En el apartado “Objeto del contrato” se debe indicar el propietario del local y los detalles del certificado de registro de sus derechos de propiedad, el número del contrato en base al cual el inquilino principal ocupa el local.
- El plazo del contrato de subarrendamiento no debe exceder el plazo del contrato de arrendamiento principal.
- El contrato celebrado entre el propietario del local y el inquilino debe contener una cláusula que establezca que el inquilino tiene derecho a alquilar el local alquilado. En caso contrario, el inquilino deberá solicitar al propietario permiso para subarrendar parte del local arrendado. Sin el consentimiento por escrito del propietario, el contrato de subarrendamiento puede ser declarado inválido ante los tribunales.
- El contrato de subarrendamiento debe incluir cláusulas sobre el procedimiento de pago de los servicios públicos.
En conclusión, me gustaría advertirles que presten especial atención a la legislación vigente (especialmente a la segunda parte del Código Civil de la Federación de Rusia). Para evitar errores, es aconsejable consultar periódicamente con abogados cualificados que lleven muchos años participando en la celebración de contratos de arrendamiento de locales no residenciales.