Заговор читать на объявления чтоб продать квартиру. Вторичный рынок: как выгодно продать квартиру. Предпродажная подготовка - убираемся, моем пол и окна, печем булочки с корицей. Эксперты отвечают на главный вопрос: можно ли набить цену хорошим ремонтом

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Большинство квартир, которые выставляются на продажу в Москве и в Подмосковье - не новые. История многих домов растягивается на десятилетия, поэтому качество жилья очень разное: в одних квартирах нужно просто сделать уборку, и они будут выглядеть как в глянцевых порталах, другие нуждаются в косметическом ремонте, третьи - в капитальном. Стоит ли ремонтом заниматься перед продажей и какими работами пренебрегать не следует, « » разбирался с помощью экспертов рынка недвижимости.

Продаем квартиру на «вторичке»
Начнем с того, что специальных рекомендаций, как подготовить квартиру к продаже не существует. «Никто не пользуется шаблонами», - говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Но у риелторов есть наработанный опыт продаж и показов, используя который они все же могут посоветовать кое-что дельное. Главное, на что они обратили внимание, – в квартире нужно провести предпродажную подготовку. Как сформулировала Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», «предпродажная подготовка квартиры – это действия, направленные на повышение привлекательности объекта для покупателей».

Первая мысль, которая приходит в голову, – сделать в квартире легкий косметический ремонт. Он освежит жилье, отчего оно предстанет перед покупателем в выигрышном свете. «Если жилье и без ремонта выглядит чистым и ухоженным, сантехника и проводка находятся в удовлетворительном состоянии, то делать ремонт просто нецелесообразно, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty . - Выбранная отделка может не устроить будущего покупателя, а продавец потеряет и время, и деньги». Если квартира требует более серьезных преобразований, то поверхностный ремонт вряд ли поможет. «Мало кого устраивает легкая косметика, когда без ремонта старых коммуникаций, замены труб и батарей просто наклеены новые дешевые обои», - соглашается Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. Впрочем, бывают ситуации, когда без ремонта не обойтись. Но об этом мы поговорим чуть ниже.

Капитальный же ремонт жилья перед продажей в большинстве случаев не входит в планы продавца. Это и дорого, и отнимает массу времени. Да и риелторы не советуют продавцу связываться с такими работами, в противном случае сделка отодвинется на неопределенный срок.

При предпродажной подготовке нужно привести квартиру в порядок . По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», вне зависимости от класса, к которому относится недвижимость, квартира должна быть чистой, поэтому перед показами нужно провести генеральную уборку. Если квартира жилая, а на вторичном рынке таких большинство, важно соблюсти золотую середину в интерьере – квартира аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно как и если она слишком заставлена.

Чтобы квартира продавалась быстрее, она должна вызывать у человека положительные эмоции. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) обратил внимание на то, что всегда хорошо выглядит квартира, залитая солнечным светом. Однако при естественном освещении становятся видны все строительные и ремонтные огрехи - трещинки на стенах и потолке, отошедший плинтус и т.д. Поэтому, если показы будут проходить в дневное время, необходимо заблаговременно устранить все мелкие недоделки.

Второй по важности фактор – воздействие на обоняние . Неприятные запахи отбивают желание не то чтобы купить, а просто зайти в такую квартиру. Совершенно недопустимы кухонные запахи – капусты или жареной картошки, запах старых вещей из бабушкиного шкафа, нафталина. Большинство психологов сходятся во мнении, что всегда благоприятно на клиента действует запах дорогого свежесваренного кофе, ванили и корицы, аромат живых цветов или апельсинового масла в аромалампе. Поэтому советуют перед показами использовать проверенные приемы. Но с другими ароматическими средствами рекомендуют лучше все-таки не экспериментировать. Во-первых, как всем известно, на вкус и цвет товарища нет, а во-вторых, у клиента может быть банальная аллергия на запах.

Помочь продаже квартиры может со вкусом подобранный текстиль – красивые мягкие пледы, пушистые накидки на креслах делают любую квартиру теплее и уютнее. Особенно это влияние заметно, если показы идут осенью или зимой и за окном идет дождь или колючий снег.

Слушать обо всех достоинствах квартиры клиенту, безусловно, будет приятнее за чашкой свежесваренного кофе. «Если у вас есть десять минут для приготовления ароматного напитка, то лучше не пренебрегать этим», - советует Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Маркетинговый ход и его отсутствие
Предпродажная подготовка квартиры для многих продавцов - это маркетинговый ход, который влияет на исход сделки. «Запущенные квартиры сейчас продаются дольше, чем с ремонтом», - подтверждает Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» . Для многих квартир, которые попадают на рынок, требуются чисто косметические действия: убрать рваные обои, большие трещины или протечки на полотке и т.д. «Но даже эти элементарные вещи большинство продавцов ленятся делать, - говорит Илья Шкоп, председатель совета Гильдии риелторов Москвы. - В итоге квартиру, которую можно было продать за два месяца, продают по полгода».

Вероника Панкова («Пенаты») рассказала историю из практики: однажды ее коллега девять месяцев продавал квартиру и никак не мог найти покупателя, хотя цена была дешевле аналогичных вариантов. Когда в отчаянии он обратился к ней за советом, то риелтор решила на месте выяснить, в чем проблема. Она приехала к нему, и увидела на кухне огромное пятно с песенью - следствие залива квартиры. «Я порекомендовала снять квартиру с продажи, сделать ремонт на кухне и потом поднять цену до среднерыночной», - говорит эксперт. После небольшого ремонта квартира была продана в течение двух недель.

Хотя есть и другие примеры, которые доказывают, что единого рецепта не существует. Вадим Ламин (SPENCER) рассказал, как в одном из самых обычных домов в Замоскворечье продавались две однокомнатные квартиры, расположенные одна ровно над другой. Однако та, что этажом ниже, была выставлена за 7,1 млн рублей, а та, что выше, за 6,5 млн. «Десятипроцентная разница в цене была вызвана несколько лучшим состоянием нижнего объекта», - объясняет эксперт. Но покупатель, которого заинтересовали оба варианта, намеревался сделать в квартире перепланировку и убрать стену между кухней и комнатой, превратив ее в студию, и совсем не был заинтересован в лучшем состоянии квартиры. Ведь ему все равно надо было проводить «грязные» работы по демонтажу перегородок, поэтому он выбрал квартиру в худшем состоянии, но более дешевую.

«На практике большинство покупателей желают приобрести недорогой вариант, но в приемлемом состоянии, где можно прожить год-два и затем сделать ремонт под себя», - подтверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». И главная причина здесь – деньги.

Вложив свои средства в ремонт квартиры, хозяин хочет получить больше денег. По оценке Вадима Ламина (SPENCER) отремонтированные квартиры продаются на 10-15% дороже. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») считает, что цена может вырасти на все 20-30%. Впрочем, у Олега Самойлова, генерального директора «РЕЛАЙТ-Недвижимость», есть своя версия. Он сделал вывод, что в большом количестве случаев наличие косметического ремонта не позволяет продать квартиру дороже. По его словам, дело в том, что любой ремонт, кроме выполненного в объеме «под чистовую», в первую очередь позитивно влияет не на цену квартиры, а на ее ликвидность. И удастся ли конвертировать это повышение ликвидности в конкретные денежные знаки – вопрос, который всегда решается в зависимости от рыночной ситуации и конкретных обстоятельств продажи.

Но есть другая сторона – затраты на ремонт. «Если вам предлагают сделать ремонт и еще рекомендуют знакомую ремонтную бригаду, насторожитесь и узнайте мнение еще одного специалиста», - советует Вероника Панкова («Пенаты»).

Особенно большие потери могут постичь тех продавцов, которые для того, чтобы повысить привлекательность квартиры, принимают решение сделать дорогой ремонт. «Евроремонт не окупает себя, так как никто не будет переплачивать 1 млн рублей и более – это средняя цена за хороший ремонт однокомнатной и двухкомнатной квартиры», - убеждена Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Как подтвердил Илья Шкоп (ГМР), редко удается «отбить» весь ремонт при продаже. В зависимости от его «свежести» обычно возвращается от 30 до 60% вложенных в ремонт денег. «Относительно квартир в экономклассе нужно помнить, что чистую отремонтированную квартиру купят быстрее и чуть дороже, но вряд ли вы вернете время и деньги, потраченные на этот ремонт», - подчеркивает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне».

for sale
В настоящее время на вторичном рынке также широко представлены квартиры в новостройках. Речь идет об уже сданных домах, но которые находятся на этапе заселения. Большинство квартир приобреталось с черновой отделкой и со свободной планировкой. В такой квартире жить невозможно, а чтобы довести до готового состояния потребуется много времени и денег.

Большинство продавцов не делают ремонт перед продажей, хотя покупатели не отказались бы приобрести жилье с отделкой. Особенно заинтересованы в таких вариантах покупатели жилья экономкласса. У них нет намерений сносить уже возведенные стены и менять проект, так как нет лишних денег. По словам Галины Фабрицкой («Пересвет-Недвижимость»), хороший спрос есть на квартиры в домах, возводимых компанией «Ведис». Эксперт рассказала, что, например, в покупатель имел возможность, дополнительно оплатив 5,2 тыс. рублей за кв. м, выбрать один из предложенных вариантов отделки – «Европейский», «Византийский», «Английский» или «Скандинавский». На фоне других вариантов в новостройках такие квартиры имеют серьезное конкурентное преимущество и продаются быстро и по хорошим ценам.

«В сегментах бизнес и класса де-люкс перепланировка производится в подавляющем большинстве случаев, - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Брокеридж»), - как следствие покупатели не стремятся купить квартиру, «скроенную» на вкус продавца».

Действия на удачу
Большинство экспертов считает, что продавать квартиры в новостройках с ремонтом малоэффективно, так как неизвестно, понравится ли она покупателю. «Делая ремонт, вы всегда увеличиваете свои риски, так как тратите деньги сейчас, не имея 100% гарантии вернуть их и получить прибыль», - говорит Вадим Рубцов, ведущий специалист отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости» . – И чем более высокая категория дома, тем больше риск».

Впрочем, на рынке встречаются примеры, когда риск оказывается оправданным и продавцу квартиры удается заработать и на ремонте. Вадим Рубцов рассказал, что в одном из домов бизнес-класса были проблемы с приемкой на баланс эксплуатирующей организацией, из-за чего людям не выдавали ключи. Но покупателю одной из квартир удалось договориться со строительной организацией, и он начал делать ремонт, так как планировал выставить квартиру на продажу. На тот момент, когда все проблемы были решены и люди начинали ремонт, предприимчивый хозяин квартиры его уже заканчивал. Так как отремонтированная квартира была одна в данном доме, на нее быстро нашелся покупатель, который с лихвой оплатил все расходы.

Другой успешный пример – удачное планировочное решение. Застройщик предлагал двухкомнатные квартиры 80-100 кв.м, трехкомнатные от 120 кв.м. Владелец перепланировал двухкомнатную квартиру 86 кв.м, получив кухню-гостиную и две полноценные спальни. Эта квартира хорошо продалась как трехкомнатная, так как аналогичных предложений на тот момент в этом доме не было. «В любом случае, если рассматривать ремонт квартир перед продажей как бизнес, продавец должен иметь хорошие знания в этой области», - говорит эксперт.

Лилия Рыбак («МИАН») также признает, что затраты на отделку и ремонт новостройки могут быть значительными, а их окупаемость не всегда можно спрогнозировать. Поэтому считает, что ремонт нужно делать в квартире тогда, когда у продавца квартиры есть возможность выполнить его по ценам значительно ниже рыночных.

Резюме от портала
Успех продаж во многом зависит от цены квартиры. Однако не все покупатели готовы даже за дешево покупать «убитое» жилье. Поэтому элементарная предпродажная подготовка просто необходима. Что же касается ремонта, то здесь палка о двух концах. Есть примеры, когда все затраты оказывались оправданными, а есть – наоборот, ведь продавец рискует, и как повернется к нему фортуна, никому не известно. Многое зависит от ситуации на рынке, от спроса, от того, есть ли аналогичные предложения. В любом случае, если вы решились делать ремонт в продаваемой квартире, надо понимать, ради чего вы его затеваете.

Главная примета скорой продажи вашей квартиры — адекватная ее оценка. Это вам любой риелтор скажет. Но бывает, что и квартира нормальная, и цена не выше рынка, и покупатели звонят — но никто не приходит посмотреть. Оказывается, в народе бытуют целые ритуалы, позволяющие «сдвинуть дело с мертвой точки». Совсем уж мракобесные способы приводить не будем, оставим только забавные, объяснимые с точки зрения психологии и многократно проверенными риелторами.

Пирожки с копейкой

Эту историю прислала Галина, которая пыталась продать квартиру, доставшуюся в наследство в небольшом «вымирающем» райцентре. Полтора месяца ее квартира «болталась» во всевозможных интернет-базах. Полтора месяца про нее население оповещалось через местную районку. Развешивались объявления на всех досках объявлений в самом райцентре. Звонки были, но первому покупателю цена показалась завышенной, второй много спрашивал, а смотреть не пришел, как и третий звонивший, и четвертый. Тогда Галине посоветовала знакомая: если первому покупателю отказала, нужно напечь пирожков, в один вложить копеечку и раздать. И как только «счастливый» пирожок будет съеден, покупатель найдется.

— Я подумала: чушь несусветная, но попробую, с меня же не убудет. Тем более что у нас на работе принято друг друга домашним угощать, а я давно ничего не приносила. Напекла пирожков на кефире, я такие люблю сама, на работе всех угостила, про сюрприз предупредила, понятное дело, чтоб зубы не поломали. Вечером было аж три звонка. Причем два от реальных покупателей, которые готовы были купить почти без торга. В общем, продала квартиру. Вот и не верь в обряды…

Пирог может быть и один, главное — с копейкой. Фото носит иллюстративный характер

Риелторы о порядке и мистике

Мы попросили риелторов рассказать, сталкивались ли они с приметами.

— Конечно, быстрее всего продаются квартиры, которые стоят дешевле аналогичных, — настаивают агенты «ВСП-недвижимость». — Но любому продавцу хочется продать свое имущество подороже. Значит, имеет смысл провести подготовительные работы. Прежде всего, не помешает избавиться от бабушкиного серванта, трех бесхозных ламповых телевизоров, сломанных лыж и пр. Захламленное пространство отталкивает. Ничто так не украшает жилище, как порядок: чистые окна, полы, сантехника (люди с удовольствием покупают предметы, в том числе и квартиры, к которым относились бережно и любили). Не повредит и легкий косметический ремонт: банки краски хватит, чтобы освежить деревянные окна, а светленькие, даже самые дешевые обои будут смотреться более презентабельно, чем потертые импортные. Проверено! Ремонт не окупится, но сделает жилище более привлекательным.

И все же нередко бывает так, что все формальности улажены, цена оптимальна, красота наведена, а квартира или дом не продаются. Что делать?

— Лучше всего продаются квартиры, в которых покупателей встречают трезвые опрятные хозяева, — сообщил агент по операциям с недвижимостью Андрей Слабодчиков . — Без шуток.

— На первом году работы продавала небольшую, 28 кв. м, квартиру в центре, — рассказывает агент по операциям с недвижимостью Вероника Чехович . — Жилая площадь всего 13 кв. м. Просмотры были, но желающих купить квартиру все не находилось. Кто-то посоветовал продавцу вывезти что-нибудь из мебели. После того как хозяева увезли из квартиры шкаф, тут же нашелся покупатель.

Некоторые делают перестановку в квартире, даже необязательно по фэншуй. Вот такая квартира все никак не продавалась.

Телевизор и шкаф переставили, в кухне убрали старую скатерть и повесили шторку. — и квартиру забрали при первом же просмотре.

— Не раз замечала, если во время просмотра человек цепляется за косяк входной двери или спотыкается на пороге, то он вернется в эту квартиру, будет искать способ купить ее, — рассказывает риелтор Татьяна Германович .

Есть еще одна примета: если никак не продается квартира, которая сдается, нужно выселить квартирантов.

Верующие окропляют жилище святой водой. Некоторые подсыпают соль под порог. Кладут под коврик три пятикопеечные монеты, и оставляют их под ковриком после продажи. А еще доверяют продажу беременным женщинам, потому что у них покупать что-либо, согласно приметам, очень даже неплохо. Или уговаривают покупателя присесть, осмотреться. Тоже помогает.

И да, агенты тоже говорят, что отказывать первому покупателю чревато. Особенно если он предлагает более или менее реальную цену. Как правило, квартира надолго «зависает» в продаже или продается по цене, которая по факту ниже той, что предлагал первый покупатель. Впрочем, специалисты по недвижимости шутят: это мы способа Галины с пирожками и копейкой не знали…

А еще опыт агентов показывает: если потенциальные покупатели по телефону говорят, что им очень понравилась квартира и они готовы купить ее не глядя, «все устраивает, только подождите денечек, не продавайте никому»… Такие люди не покупают объект.

Агенты вывели и еще одно правило: если по какой-то причине срывается просмотр квартиры, покупатель, который собирался ее смотреть, редко останавливает на ней свой выбор.

Уже на протяжении нескольких лет квартирный вопрос находится на лидирующих позициях. Продажа квартиры – это достаточно ответственный шаг. И любому, кто решился сделать это, хочется осуществить сделку побыстрее и по выгодной цене. Если воспользоваться некоторыми советами технологии продаж, то реализовать свою недвижимость можно в установленные сроки и при этом получить максимальную выгоду.

Изучение спроса аналогичных квартир в вашем районе, чтобы быстро продать квартиру

Благодаря этому вы сможете оценить возможность быстрой продажи и определить ликвидную стоимость. Искать информацию можно в газетах и интернет-порталах. Не лишним будет изучить объявления, которые расклеены в округе. Выявите предложения конкурентов. Еще лучше посмотреть на продаваемые квартиры в качестве покупателя. Таким образом, вы получите все плюсы и минусы конкурентов, и будете знать, какую стоимость имеет ваш объект недвижимости. Самым продаваемым вариантом считаются однокомнатные квартиры, имеющие современную планировку. Дольше всего висят в продаже трёхкомнатные квартиры. Также важен район, а именно его престиж, ситуация с экологией, степень развитости инфраструктуры и транспортная доступность.

Выставляйте ликвидную цену, чтобы быстро продать квартиру

Не нужно необоснованно завышать ее. Если продать нужно срочно, то это предполагает снижение стоимости. Снизить ее нужно в зависимости от факторов на рынке. Если сделать 10% скидку, то это позволит быстрее реализовать квартиру. Для начала снизить стоимость нужно на несколько десятков тысяч рублей, чем аналогичные варианты. Затем посмотреть, как отреагировали покупатели на подобное снижение. Если звонков клиентов мало, то лучше ещё уменьшить стоимость.

Рекламируйте объект, быстро продать квартиру

От количества человек, которые увидели объявление, зависит скорость продажи. Можно вложить средства в рекламу объявления. Для этого подойдут средства массовой информации, например, уличные и виртуальные доски объявлений, газетные издания. Заголовок должен включать слово «срочно!» и перечислять все преимущества вашей квартиры. При публикации объявления нужно включить в него максимум информации, также огромное значение оказывают яркие и качественные фотографии. Объявления нужно постоянно обновлять. Еще можно воспользоваться платной услугой поднятия вверх вашего объявления. Обязательно расскажите всем своим знакомым о том, что планируете продавать квартиру.

Изучайте объявление, в которых предлагают купить квартиру

Покупатель может опубликовать объявление о покупке квартиры вашего района. Площадкой для этого может быть не только интернет, а и доска объявлений возле подъездов. Вы только созваниваетесь с клиентом и показываете свою квартиру.

Наведите порядок в квартире, чтобы быстрее ее продать

Первое впечатление чаще всего является решающим. Необходимо создать атмосферу уюта. Для это потребуется генеральная уборка. При этом нужно избавиться от старинной мебели и всякого хлама. Если квартира в очень плохом состоянии, то лучше сделать легкий косметический ремонт, например, обновить обои, замаскировать трещины, привести в порядок потолок. При показе квартиры нужно грамотно выделить главные аспекты. Не стоит быть слишком навязчивым. Сразу нужно подготовить ответы на вопросы, которые скорее всего задаст покупатель. Это касается вопроса с соседями, причины продажи, наличие всех необходимых документов для сделки. Если это люди более зрелого возраста, то следует сказать про тихую обстановку в районе. Если покупатели окажутся молодой парой, то для них важно наличие садов и школ. Также для хорошего расположения нужно предложить выпить кофе.

Приведите в порядок документы, чтобы быстро продать квартиру

Пакет документов для сделки должен быть в полном комплекте. Если у вас нет какой-либо бумаги, то это скорее всего приведет к затягиванию процесса продажи. Нужно заблаговременно подготовить разрешение на продажу от супруги. Ведь есть вероятность того, что после осмотра вашей недвижимости, клиент захочет сразу ее купить. По этой причине договор купли продажи должен быть всегда в ваших руках. Еще нужно предоставить клиенту копию плана квартиры. Увидев его, клиент может уже расставлять свою мебель в голове.

Если воспользоваться этими общими советами, то можно продать свою квартиру как можно быстрее. При этом важно понимать, что для достижения идеального экономического эффекта, необходимо заблаговременно продумать все детали продажи с учетом всех рисков. И действовать только по намеченному плану.